Viager : la fin

G.B. · #1 02-05-2024 08:45:47

ce n'est pas évident. Si la personne est totalement isolée

oui mais le syndic et le nu-propriétaire s'en rendent compte lorsque les "charges" ne sont plus payées parce que techniquement l'occupant des lieux perd ses moyens , sa notion du temps et sa mobilité pour faire la gestion de ses affaires.

N'oublions pas que des personnes paient encore via mandats papier à signer et à apporter à la banque.

C'est dans ce contexte que les premières personnes alertées sont defacto le syndic et le nu-proprio solidaire des dettes ( je crois)

grmff · #2 01-05-2024 17:01:34

Je dois dire que vous avez raison. C'est le job de tout un chacun qui se rend compte de la dérive.

Mais ce n'est pas évident. Si la personne est totalement isolée, elle sera retrouvée à l'odeur (et encore si on en croit l'article qui mentionne que la personne a été découverte plus d'un an après le décès.

Si quelqu'un se rend compte qu'il y a problème d'autonomie, il peut demander au juge de paix de nommer un administrateur de bien et/ou de la personne. C'est une demande que vous pouvez faire en ligne (https://www.protectionjudiciaire.be/pub … n/?lang=fr) D'autres explications peuvent être trouvées sur DroitsQuotidiens.be

C'est une démarche que je n'ai jamais faite, malgré les nombreux cas que j'ai pu rencontrer dans mon expérience de bailleur. Suite à vos interrogations, je me suis posé la question et j'ai fait des recherches.

Contrairement à la procédure de "collocation" (mise en observation forcée pour 40 jours max en hôpital psychiatrique), il ne faut pas l'intervention d'un médecin pour constater l'état de la personne. C'est donc beaucoup plus simple.

max11 · #3 01-05-2024 16:18:29

G.B. a écrit :

Réponse rapide pour GT : Tatie Danielle met le feu à l'immeuble, accidentellement bien sûr.
Non, vraiment attendre l'odeur ou l'accident n'est pas le plus intelligent que nous pouvons faire pour cohabiter en copropriété, c'est notre position mais bien évidemment chacun pense comme il veut.
Je ne déspespère pas de recevoir un jour des récits de situation vécues et des idées constructives en MP

Mais c'est qui ce "nous" dont vous faites état à tout moment ? vous vous exprimez au nom de qui ?

G.B. · #4 01-05-2024 16:08:20

Réponse rapide pour GT : Tatie Danielle met le feu à l'immeuble, accidentellement bien sûr.

Non, vraiment attendre l'odeur ou l'accident n'est pas le plus intelligent que nous pouvons faire pour cohabiter en copropriété, c'est notre position mais bien évidemment chacun pense comme il veut.

Je ne déspespère pas de recevoir un jour des récits de situation vécues et des idées constructives en MP

Dernière modification par G.B. (01-05-2024 16:09:32)

GT · #5 30-04-2024 16:41:05

G.B. a écrit :

cela ne concerne pas à priori ni l'association des copropriétaires, ni le syndic .
Je vais être brutal , excusez-moi, la non-assistance à personnes vulnérables cela nous concerne tous et aussi très égoïstement regardez Tatie Danièlle (film) pour comprendre que cela nous concerne tous, dans notre propre intérêt.
Bref, je propose une trêve à tous ceux qui ont souhaité répliquer et si l'on peut garder cette annonce "ouverte" pour permettre à tout instant de receuillir des témoignages au fil du temps, cela me conviendra.

Je vais être direct.
Cela concerne non pas l'association des copropriétaires ni son organe le syndic mais des personnes qui apprécieront leur rôle : les copropriétaires, le syndic, les occupants en cette qualité de personnes pour autant qu'elles soient informées d'une situation nécessitant une aide d'urgence qu'elles seraient en mesure d'apporter.

A propos du film Tatie Danielle, je lis sur Wikipedia :

"L’affaire est fortement médiatisée et Jean-Pierre et Catherine sont interpellés à leur retour à Paris pour non-assistance à personne en danger et défaut de soin.

Placée en maison de retraite, Tatie Danielle est au départ choyée par le personnel et les autres pensionnaires, mais ils déchantent rapidement lorsqu'ils découvrent sa véritable personnalité au fil des jours. Pendant ce temps, Jean-Pierre et Catherine sont rapidement acquittés des accusations à leur encontre"

Dernière modification par GT (30-04-2024 16:49:16)

G.B. · #6 30-04-2024 16:29:25

cela ne concerne pas à priori ni l'association des copropriétaires, ni le syndic .

Je vais être brutal , excusez-moi, la non-assistance à personnes vulnérables cela nous concerne tous et aussi très égoïstement regardez Tatie Danièlle (film) pour comprendre que cela nous concerne tous, dans notre propre intérêt.

Bref, je propose une trêve à tous ceux qui ont souhaité répliquer et si l'on peut garder cette annonce "ouverte" pour permettre à tout instant de receuillir des témoignages au fil du temps, cela me conviendra.

GT · #7 30-04-2024 13:59:50

G.B. a écrit :

La législation actuelle prévoit :
Art.3.94,§ 3.
En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic,
Donc, le syndic qui connait sa copropriété n'ignore pas qu'il a à bord une personne qui ayant vendu sa nue-propriété et a la ferme intention d'y finir sa vie, en général.
Si vous avez vu ce vieux film "tatie Danielle" vous pouvez imaginer ce que cela représente potentiellement pour l'immeuble sans qu'il s'agisse d'un "aléa". Ce péril est connu, il porte le nom de condition humaine.
Franchement, je ne comprend pas pourquoi le syndic serait aux petits oignons pour surveiller les fientes de pigeon, les nids de guêpe, changer la couleur des portes et mille autres demandes qu'il reçoit via la multitude de courriels d'ordre "privé" de copropriétaires lui demandant ceci ou cela mais la copropriété et le syndic devraient rester indifférents parce que le plus pragmatique est d'attendre l'odeur.
L'indifférence au sort des uns et des autres n'est pas une bonne idée, humainement et techniquement pour l'immeuble, en fait.
Il me semble avoir lu quelque part une évocation au "rôle social du syndic", il faudra que je retrouve cette littérature.
Je n'ai pas trop envie d'interroger des syndics mais plutôt des nus-propriétaires car ils sont un peu comme des bailleurs et vont peux-être visiter annuellement leur bien pour se rendre compte de la situation, mais le font-ils ?

C'est la convention/l'acte authentique qui prévoira le échéant une visite annuelle du nu-propriétaire dans les lieux occupés par l'usufruitier.
Que la convention le prévoie ou pas , cela ne concerne pas à priori ni l'association des copropriétaires, ni le syndic
Que la visite s'effectue ou non, cela ne concerne pas à priori ni l'association des copropriétaires, ni le syndic .

GT · #8 30-04-2024 11:29:26

G.B. a écrit :

Lorsque le syndic ne reçoit plus de paiement d'un crédirentier que fait-il ?

3.86, § 3, alinéa 7, C. civil
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Disposition applicable à partir du 1/1/2019.

Le législateur de 2018 ( loi 18/6/2018,art.165 b) a instauré une solidarité en cas d'usufruit. Le syndic n'est pas tenu de ventiler les charges communes entre usufruitier et nu-propriétaire. En cas d'arriérés de charges l'action en recouvrement pour sa totalité pourra être menée , au choix du syndic, contre l'usufruitier ou le nu-propriétaire .

Le législateur de 2018 a facilité la vie des syndics.

L'application de l'article 3.86, §§ 3, alinéa 7, C. civil n'empêche pas l'usufruitier et nu-propriétaire de pouvoir se réclamer le remboursement des charges payées au syndic qui ne leur incombent pas en vertu des articles 605 et 606 de l'ancien code civil ou de leurs conventions.

G.B. · #9 30-04-2024 09:42:32

Notre étude vise le cas classique du propriétaire qui vend sa nue-propriété afin de rester dans "son appartement" pour y finir ses jours , c'est le projet.

Evidemment s'il n'y a que des syndics professionnels sur ce forum, pardon pour la question !

Dernière modification par G.B. (30-04-2024 09:43:32)

grmff · #10 30-04-2024 09:03:03

G.B. a écrit :

Donc, le syndic qui connait sa copropriété n'ignore pas qu'il a à bord une personne qui ayant vendu sa nue-propriété et a la ferme intention d'y finir sa vie, en général.

Ce n'est pas parce que vous vendez la nue propriété que vous comptez y rester. Vous pouvez aussi mettre en location pour compléter votre pension...

max11 · #11 30-04-2024 08:21:10

G.B. a écrit :

Je n'ai pas trop envie d'interroger des syndics mais plutôt des nus-propriétaires car ils sont un peu comme des bailleurs et vont peux-être visiter annuellement leur bien pour se rendre compte de la situation, mais le font-ils ?

Voilà peut-être la première phrase que vous mettez dans cette discussion qui a du sens...

G.B. · #12 30-04-2024 07:30:49

La législation actuelle prévoit :
Art.3.94,§ 3.
En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic,

Donc, le syndic qui connait sa copropriété n'ignore pas qu'il a à bord une personne qui ayant vendu sa nue-propriété et a la ferme intention d'y finir sa vie, en général.

Si vous avez vu ce vieux film "tatie Danielle" vous pouvez imaginer ce que cela représente potentiellement pour l'immeuble sans qu'il s'agisse d'un "aléa". Ce péril est connu, il porte le nom de condition humaine.

Franchement, je ne comprend pas pourquoi le syndic serait aux petits oignons pour surveiller les fientes de pigeon, les nids de guêpe, changer la couleur des portes et mille autres demandes qu'il reçoit via la multitude de courriels d'ordre "privé" de copropriétaires lui demandant ceci ou cela mais la copropriété et le syndic devraient rester indifférents parce que le plus pragmatique est d'attendre l'odeur.

L'indifférence au sort des uns et des autres n'est pas une bonne idée, humainement et techniquement pour l'immeuble, en fait.

Il me semble avoir lu quelque part une évocation au "rôle social du syndic", il faudra que je retrouve cette littérature.

Je n'ai pas trop envie d'interroger des syndics mais plutôt des nus-propriétaires car ils sont un peu comme des bailleurs et vont peux-être visiter annuellement leur bien pour se rendre compte de la situation, mais le font-ils ?

GT · #13 29-04-2024 15:35:09

La législation actuelle prévoit :
Art.3.94,§ 3.
En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l'acte authentique, de l'identification du lot concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'article 3.87, § 1er, alinéa 2.
( pour rappel l'article 3.87, § 2, alinéa 2 prévoit, en cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation ,la désignation par les intéressés d'un mandataire )

Une législation plus ancienne ( loi 2/6/2010) prévoyait :
En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte , de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et , le cas échéant future, des personnes concernées .

La loi du 30/6/1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété ne contient pas d'obligation du notaire en la matière.

Dernière modification par GT (29-04-2024 16:35:00)

grmff

G.B. · #14 29-04-2024 10:35:07

Oui, le syndic doit être informé

pourquoi pas effectivement mais je ne demandais pas cela.

Je demande très précisemment si le NOTAIRE qui instrumente le démembrement en enregistrant une VENTE DE NUE-PROPRIETE va AUTOMATIQUEMENT informer LES SYNDICS, car je crois que vous êtes nombreux les syndics sur ce forum ?

Vous me direz que je n'ai qu'à demander à FedNot, soit mais en fait cette mini-question s'insère dans mon topique, de nature sociétale puisque la copropriété est un huis clos intime où vous dites vous-mêmes que les copropriétaires se connaissent tous et se parlent ce qui permet TECHNIQUEMENT d'instaurer un mécanisme de protection d'une personne vulnérable esseulée sans famille ( ça existe ne le saviez-vous pas ?) .

Ce dispositif n'est effectivement pas possible de la même manière en maison individuelle.

Mais rassurez-vous il n'y a pas d'urgence à me faire parvenir des récits à ce sujet et j'y reviendrai donc au fil de nos progrès sur ce sujet d'étude dans le temps, naturellement si le forum accepte cette idée ?

Dernière modification par G.B. (29-04-2024 10:40:12)

max11 · #15 29-04-2024 09:48:18

G.B. a écrit :

Même s'il est informé de la séparation de l'usufruit et de la nue propriété
C'est une question pour Max11 peux-être : le syndic est-il OUI/NON informé de cet évènement par le NOTAIRE ?

Je ne vois pas pourquoi cette question m'est spécialement posée mais soit...

Oui, le syndic doit être informé de la situation de propriété d'un lot que ce soit les indivisions, les démembrements nu-usufruit, ...
Mais je ne vois pas le rapport avec votre fil de discussion.

Ce n'est pas parce que le syndic sait qu'il y a un viager qu'il doit être responsable, ni même au courant, de la situation sociale d'un CP !

Pourquoi pas le facteur, l'agent de quartier, le boucher ou le boulanger, ... ?
Et, au final, vous faites quoi de(des) personne(s) le(s) plus évident(es) ? la famille, les amis, les connaissances ?

Je ne comprends vraiment pas le but de ce fil, ni même pourquoi j'y participe, dans le cadre d'un forum immobilier et la rubrique de la copropriété.

Dernière modification par max11 (29-04-2024 09:49:07)

G.B. · #16 29-04-2024 08:22:27

Même s'il est informé de la séparation de l'usufruit et de la nue propriété

C'est une question pour Max11 peux-être : le syndic est-il OUI/NON informé de cet évènement par le NOTAIRE ?

Dernière modification par G.B. (29-04-2024 08:22:45)

grmff · #17 28-04-2024 19:01:52

Même s'il est informé de la séparation de l'usufruit et de la nue propriété, cela ne veut pas dire qu'il sera au courant d'un problème ou du décès.

G.B. · #18 28-04-2024 17:46:20

ce n'est pas le job du syndic....

ce n'est effectivement pas le syndic qui achète la nue-propriété ,

Il n'est peux-être même pas informé lors du démembrement par le Notaire ?

grmff · #19 28-04-2024 14:44:06

G.B. a écrit :

Notre topique d'étude vise expressément le cas des appartements vendus en viager. .
Nous estimons qu'il s'agit d'un huis clos avec une relation de voisinage longue et que l'indifférence avec une réaction à l'odeur que certains semblent préconiser est inconvenante parce que nous avons les moyens de faire mieux.
Je crois d'ailleurs que chaque années les copropriétaires dont le nu-propriétaire et le syndic se réunissent en assemblée générale pour évoquer la cohabitation sur tous les plans à l'immeuble.

Je ne préconise pas du tout l'indifférence ni la détection au nez. C'est juste un constat de ce que j'ai pu expérimenter malheureusement.

Est-ce que le syndic sera le premier prévenu? Sans doute pas.
Certaines copropriété ont des charges trimestrielles. Dès lors, même un syndic qui surveille ses compte de près pourrait ne rien voir avant 3 mois.
Certains copropriétaires ont des ordres permanents. Là aussi, le syndic n'y verrait rien.
Quant aux assemblées générales, elles sont annuelles et pas obligatoires. Les personnes âgées ne se déplacent généralement pas. Une fois de plus, ce ne serait pas un moyen de "détection" d'un décès dans la solitude.

Au 21e siècle, on a les moyens de faire mieux pour autant qu'on soit prévoyant: Télésecours par exemple, qui teste la communication tous les mois. Aides familiales. Médecin. Administrateur de bien. Mais si vous n'avez rien prévu de tel, si vous avez un ordre permanent pour les charges, si vous êtes peu sociable, et si vous faites une crise cardiaque, on vous retrouvera mort seul chez vous, parfois plusieurs mois après votre décès.

Je ne pense pas qu'il y ait une solution parfaite. Et je persiste à penser que ce n'est pas le job du syndic.

G.B. · #20 28-04-2024 14:21:34

ce n'est pas un problème spécifique de copropriété

Notre topique d'étude vise expréssement le cas des appartements vendus en viager. .

Nous estimons qu'il s'agit d'un huis clos avec une relation de voisinage longue et que l'indifférence avec une réaction à l'odeur que certains semblent préconiser est inconvenante parce que nous avons les moyens de faire mieux.

Je crois d'ailleurs que chaque années les copropriétaires dont le nu-propriétaire et le syndic se réunissent en assemblée générale pour évoquer la cohabitation sur tous les plans à l'immeuble.

Tandis qu'en maison, et vous avez raison, ce bilan annuel n'existe pas.

La copropriété est donc un laboratoire intéressant pour cette étude.

Merci

G.B. · #21 27-04-2024 09:06:23

Bonjour, pour une étude sociale sur la vie en copropriété nous recherchons des témoignages sur le moment où le crédirentier bascule vers son grand âge. S'il a la chance de vivre assez longtemps, comment ça s'est passé pour le crédirentier souvent une femme veuve qui n'a ni famille et ni proche car souvent tous déja décédés, ne veut aucune ingérence dans "son appartement" , n'est pas connecté, n'a plus envie de répondre au téléphone c'est typique du grand âge, ne sait plus ouvrir à l'interphone depuis le fond de son lit et sur le fond son sacré problème est insoluble car il n'aura jamais le budget de 3600 euros mensuel qui est nécessaire pour se reloger en MRS. C'est tout un sujet d'étude sociale. Réponses en MP aussi, merci d'avance

Dernière modification par G.B. (27-04-2024 10:27:50)

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