Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Othello24

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Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bonjour,
Je suis intéressé par l’achat d’une maison. En rédigeant mon offre et en comparant une dernière fois avec les documents que l’agent immobilier m’a donné de l’urbanisme, je m’aperçois (heureusement) que pour l’urbanisme le troisième étage est constitué de 3 greniers et non pas de deux chambres avec salle de douche (ce que l’agent immobilier ne m’avait pas mentionné). Suite à mes demandes d’explications, l’agent immobilier m’indique qu’il a envoyé le dossier complet de la maison à l’urbanisme, y compris les plans qu’il a dressés lui-même qui montrent le troisième étage avec salle de douche et deux chambres ainsi que des photos et que l’urbanisme a simplement repris ce qui était dans les plans initiaux de la maison (ce sont les premiers propriétaires de la maison qui vendent). En bref l’urbanisme n’a pas relevé d’infractions….j’aime beaucoup la maison mais en même temps maintenant, je ne sais pas trop quoi faire, auriez vous des conseils (je vais en parler aussi de toute façon à mon notaire demain).
Je trouve aussi que cela aurait été plus réglo de le dire de la part de l’agent immobilier (et je pense que c’était d’ailleurs don obligation légale plutôt que je ne le découvre moi-même - lui me dit qu’il a été transparent parce qu’il m’a donné les documents de l’urbanisme…). Et que ce n’est pas grave (l’étage existait, les escaliers aussi, pas de modifications externes et l’urbanisme n’a rien dit etc…).

Je comprends que du côté vendeur on n’a pas envie de régulariser (succession ce sont les enfants qui vendent la maison familiale). On a eu un bon feeling et j’aimerais acheter mais pas au prix de me retrouver avec des problèmes administratifs ingérables.

J’aurais en particulier les questions suivantes:

- comment rédiger une offre si une annonce mentionne 5 chambres mais que le certificat d’urbanisme en mentionne 3? (Je vais voir avec le notaire mais je suis heureuse aussi si vous avez de l’expérience sur cela).

- est ce que le notaire n’est pas obligé de mettre dans le compromis / acte final achat d’une maison 3 chambres si les renseignements urbanistiques disent 3 chambres?

- est ce que me dit l’agent immobilier est crédible sur le fait que l’urbanisme de la commune n’a pas réagi: pour avoir les renseignements urbanistiques est ce qu’il a bien été obligé d’envoyer une photo de toutes les pieces avec les plans ? Je pourrais lui demander une copie de sa demande éventuellement….mais le fait qu’il est tombé sur un employé un peu négligent ne m’assure pas du fait que dans le cas d’une prochaine vente il n’y aura pas de problème pour moi puisque pour l’urbanisme j’achète 3 chambres….

- est ce que ceci peut poser un problème pour l’obtention de l’emprunt? Je vais aussi en parler à ma banque…est ce qu’il vont valoriser le bien sur la base de 3 chambres?

- quelle réduction éventuelle du prix dois je éventuellement négocier? Sachant que de toute façon la maison est à rénover…..je ne veux pas payer le prix d’une 5 chambres mais de fait c’est actuellement une 5 chambres et le 3ème étage même initialement avait des greniers en béton avec velux, c’est le même escalier en pierre qui monte du RdC au 3ème, donc les aménagements ont été limités (à part la salle d’eau)….

Désolée pour le nombre de questions, et merci de vos retours!
Bon dimanche

PIM

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bienvenue sur notre forum.
L’idéal, c’est de formuler une offre sous la condition suspensive de là régularisation urbanistique, mais vu le contexte , la maison risque de vous passer sous l e nez…

Prenez plutôt contact dès lundi avec l’urbanisme pour comparer la situation de fait et de droit ainsi que leur avis sur la régularisation à obtenir et prendre attitude en connaissance de cause.

Othello24

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bonjour merci beaucoup pour votre réponse rapide !
Effectivement je crois que si je mets la clause de régularisation, la maison me passera sous le nez les vendeurs veulent s’en débarrasser, ils doivent déjà gérer la succession…
Le souci si j’appelle l’urbanisme c’est que les agents vont vouloir avoir l’adresse non ? Je ne voudrais pas mettre les vendeurs dans une situation délicate…où je peux présenter la situation de manière théorique (j’imagine que l’aménagement non déclaré du grenier c’est un peu un grand classique.
Est ce que c’est à votre avis un argument pour une baisse du prix demande ? Je prendrais quand même à ma charge les frais de régularisation et la charge mentale qui va avec…
Merci encore et bon dimanche !

PIM

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bonjour merci beaucoup pour votre réponse rapide !
Effectivement je crois que si je mets la clause de régularisation, la maison me passera sous le nez les vendeurs veulent s’en débarrasser, ils doivent déjà gérer la succession…
Le souci si j’appelle l’urbanisme c’est que les agents vont vouloir avoir l’adresse non ? Je ne voudrais pas mettre les vendeurs dans une situation délicate…où je peux présenter la situation de manière théorique (j’imagine que l’aménagement non déclaré du grenier c’est un peu un grand classique.
Est ce que c’est à votre avis un argument pour une baisse du prix demande ? Je prendrais quand même à ma charge les frais de régularisation et la charge mentale qui va avec…
Merci encore et bon dimanche !

Parlez-en à l'agent immobilier.

D1791

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Pour la nouvelle sdb au grenier, il y a une réelle différence (qui peut avoir un impact sur le revenu cadastral du bien).
Par contre, quelle est la différence entre une chambre et un grenier d'un point de vue urbanisme ?  Je n'en vois pas.
Si les chambres sont chauffées, cela peut aussi avoir une incidence sur le revenu cadastral (augmentation de la surface habitable et du nombre de pièces).  Mais pour l'urbanisme ?

Ce serait différent pour l'urbanisme si ce grenier devait devenir un second logement.  Là c'est clair, mieux vaut sécuriser votre offre si votre but est de louer le grenier comme logement.
Mais l'appellation "grenier" ou "chambre"... pour ma part je ne vois pas matiére à fouetter un chat.

Me trompe-je ?

rexou

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bienvenue sur notre forum.
L’idéal, c’est de formuler une offre sous la condition suspensive de là régularisation urbanistique, mais vu le contexte , la maison risque de vous passer sous l e nez…

Prenez plutôt contact dès lundi avec l’urbanisme pour comparer la situation de fait et de droit ainsi que leur avis sur la régularisation à obtenir et prendre attitude en connaissance de cause.

L'inconvénient de cette formule est de conduire plus que probablement à une révision du RC.

Vous dites que l'urbanisme n'a pas relevé d'infraction. Ne réveillez pas un fonctionnaire qui dort et achetez votre maison telle que décrite sans faire de vagues...

D1791 a raison. Si vous ne comptez pas faire de ce grenier un logement indépendant achetez tel quel sans crainte.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

- est ce que me dit l’agent immobilier est crédible sur le fait que l’urbanisme de la commune n’a pas réagi: pour avoir les renseignements urbanistiques est ce qu’il a bien été obligé d’envoyer une photo de toutes les pieces avec les plans ? Je pourrais lui demander une copie de sa demande éventuellement….mais le fait qu’il est tombé sur un employé un peu négligent ne m’assure pas du fait que dans le cas d’une prochaine vente il n’y aura pas de problème pour moi puisque pour l’urbanisme j’achète 3 chambres….

Si  l'urbanisme n' a pas encore réagi, cela ne signifie pas qu'il ne se manifestera pas.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

- comment rédiger une offre si une annonce mentionne 5 chambres mais que le certificat d’urbanisme en mentionne 3? (Je vais voir avec le notaire mais je suis heureuse aussi si vous avez de l’expérience sur cela).

Demander renseignements et conseils au notaire ne me semble pas superflu.

Othello24

Pimonaute

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Bienvenue sur notre forum.
L’idéal, c’est de formuler une offre sous la condition suspensive de là régularisation urbanistique, mais vu le contexte , la maison risque de vous passer sous l e nez…

Prenez plutôt contact dès lundi avec l’urbanisme pour comparer la situation de fait et de droit ainsi que leur avis sur la régularisation à obtenir et prendre attitude en connaissance de cause.

L'inconvénient de cette formule est de conduire plus que probablement à une révision du RC.

Vous dites que l'urbanisme n'a pas relevé d'infraction. Ne réveillez pas un fonctionnaire qui dort et achetez votre maison telle que décrite sans faire de vagues...

D1791 a raison. Si vous ne comptez pas faire de ce grenier un logement indépendant achetez tel quel sans crainte.

Merci beaucoup à tous pour vos réponses ! Pas réussi à contacter encore le notaire mais je vais insister demain.
Quand vous dites acheter tel quel c’est en mettant dans l’offre d’achat le bien tel que décrit pas l’urbanisme (donc 3 chambres) ou tel que décrit par l’annonce (donc 5 chambres)? J’aurais plutôt dit version 3 chambres…

rexou

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Merci beaucoup à tous pour vos réponses ! Pas réussi à contacter encore le notaire mais je vais insister demain.
Quand vous dites acheter tel quel c’est en mettant dans l’offre d’achat le bien tel que décrit pas l’urbanisme (donc 3 chambres) ou tel que décrit par l’annonce (donc 5 chambres)? J’aurais plutôt dit version 3 chambres…

Trois chambres et sans mentionner une salle de bain supplémentaire. Sans rien mentionner qui attire l'attention, tout simplement.

Il existe un risque que les différents échanges de documents entre l'agence et l'urbanisme conduisent à des questions voire une révision du RC. Vous pouvez en effet demander à l'agence quel est le contenu exact des infos envoyées...

Lors d'une vente future ou lors d'un futur contrôle, il se peut bien sur que les  aménagements constatés à cette occasion entrainent une révision du RC. Mais ce peut être dans 10 ans, dans 30 ans... ou jamais.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Infraction urbanistique et vente

https://avocat-melchior.be/responsabili … anistique/
https://avocat-melchior.be/vente-dun-im … deviction/

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Infraction urbanistique ou non ?
Région bruxelloise
L’aménagement des combles ou des sous-sols d’une habitation est-il soumis à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme en Région bruxelloise ?
https://avocat-melchior.be/lamenagement … uxelloise/

Extraits

" Partant, les combles ou les caves d’une habitation unifamiliale sont, comme le reste de l’habitation, affectés à du logement.

En d’autres morts, si, à l’origine, le sous-sol était utilisé comme cave ou les combles comme grenier, ceux-ci étaient, à l’instar de l’intégralité de l’immeuble, affecté à du logement.

A notre estime, en aménageant les combles en pièces de vies (par exemple une chambre), la destination de cette partie d’immeuble reste inchangée, la fonction étant toujours du logement.

En réalité, l’aménagement d’une chambre dans les combles (ou, par exemple, d’une salle de jeux au sous-sol) a entrainé uniquement la modification de l’utilisation de ceux-ci, et non une modification de leur destination.

Or, ce type de modification d’utilisation n’est pas soumis à permis d’urbanisme.

Nous devons toutefois attirer l’attention du lecteur sur le fait que le raisonnement qui précède n’est pas encore « entré dans les mœurs », bon nombre de communes bruxelloises continuant à estimer que l’aménagement d’une pièce de vie au sous-sol ou dans les combles de l’immeuble implique une modification de destination.

Enfin, à supposer que la création de la pièce de vie dans les parties d’immeuble étudiées ne s’accompagne pas d’actes et travaux de transformation, pour les motifs précités, nous estimons qu’elle ne requiert pas l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme dès lors que la destination de ces parties d’immeuble demeure inchangée et que la modification d’utilisation opérée n’est pas soumise à permis d’urbanisme."

Dernière modification par GT (14-05-2024 06:51:07)

PIM

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

En d’autres morts

Conforme à la citation ;-)

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

En d’autres morts

Conforme à la citation ;-)

Absolument.
Je l'avais constaté.
Heureux de relever que je ne suis pas le seul à faire preuve d'attention.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Infraction urbanistique ou non ?
Région bruxelloise
L’aménagement des combles ou des sous-sols d’une habitation est-il soumis à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme en Région bruxelloise ?
https://avocat-melchior.be/lamenagement … uxelloise/

Extraits

" Partant, les combles ou les caves d’une habitation unifamiliale sont, comme le reste de l’habitation, affectés à du logement.

En d’autres morts, si, à l’origine, le sous-sol était utilisé comme cave ou les combles comme grenier, ceux-ci étaient, à l’instar de l’intégralité de l’immeuble, affecté à du logement.

A notre estime, en aménageant les combles en pièces de vies (par exemple une chambre), la destination de cette partie d’immeuble reste inchangée, la fonction étant toujours du logement.

En réalité, l’aménagement d’une chambre dans les combles (ou, par exemple, d’une salle de jeux au sous-sol) a entrainé uniquement la modification de l’utilisation de ceux-ci, et non une modification de leur destination.

Or, ce type de modification d’utilisation n’est pas soumis à permis d’urbanisme.

Nous devons toutefois attirer l’attention du lecteur sur le fait que le raisonnement qui précède n’est pas encore « entré dans les mœurs », bon nombre de communes bruxelloises continuant à estimer que l’aménagement d’une pièce de vie au sous-sol ou dans les combles de l’immeuble implique une modification de destination.

Enfin, à supposer que la création de la pièce de vie dans les parties d’immeuble étudiées ne s’accompagne pas d’actes et travaux de transformation, pour les motifs précités, nous estimons qu’elle ne requiert pas l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme dès lors que la destination de ces parties d’immeuble demeure inchangée et que la modification d’utilisation opérée n’est pas soumise à permis d’urbanisme."

La législation bruxelloise s'applique ? Nous l'ignorons.
Othello24 ne nous a pas informé.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Pour les pimonautes manifestant de l'intérêt pour la matière

Ce 6 juin se tient à Louvain-La-Neuve un colloque
"La régularisation urbanistique : évolutions, aspects pratiques et incidences sur les contrats"

Ce colloque fera le point sur la question des infractions urbanistiques et de leur régularisation en régions wallonne et bruxelloise, en ce compris leur impact sur les contrats.

Les actes de ce colloque seront repris dans la revue Jurimpratique 2024/1

Mathieu1180

Pimonaute

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Le bien est situé à Bruxelles ? Il me semble que certaines normes sont applicables pour savoir si les chambres peuvent être regularisables.
Si vous ne voulez pas aller voir l'urbanisme pour qu'ils ne soient mais au courant mais que vous ne savez pas quoi faire,  l'idéal est peut-être de contacter un avocat spécialisé en immobilier ou un bureau d'architectes spécialisé en régularisation urbanistique. En
Faisant quelques recherches j'ai trouvé Vmar Architectes qui est spécialisé en régularisation urbanistique http://vmar.be/regularisationinfractionurbanistique/ 
En tout cas, demandez aussi au proprio depuis combien de temps ces aménagements existent. Il me semble il ya possibilité de faire une regularisation simplifiée en fonction.

GT

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Re : Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré

Le bien est situé à Bruxelles ? Il me semble que certaines normes sont applicables pour savoir si les chambres peuvent être regularisables.
Si vous ne voulez pas aller voir l'urbanisme pour qu'ils ne soient mais au courant mais que vous ne savez pas quoi faire,  l'idéal est peut-être de contacter un avocat spécialisé en immobilier ou un bureau d'architectes spécialisé en régularisation urbanistique. En
Faisant quelques recherches j'ai trouvé Vmar Architectes qui est spécialisé en régularisation urbanistique http://vmar.be/regularisationinfractionurbanistique/ 
En tout cas, demandez aussi au proprio depuis combien de temps ces aménagements existent. Il me semble il ya possibilité de faire une regularisation simplifiée en fonction.

Othello24 ne nous a toujours pas informé de la Région dans laquelle se situe le bien.
Je l'avais constaté.
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