cette clause est elle légale ?

jelou

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cette clause est elle légale ?

Bonjour
Propriétaire en région wallonne , je disirerais mettre cette clause dans mes contrats de bail

"le bail est conclu pour une durée de 1 an renouvellable automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
les parties pouront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année."

Merci pour vos avis

GT

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Re : cette clause est elle légale ?

Bonjour
Propriétaire en région wallonne , je disirerais mettre cette clause dans mes contrats de bail

"le bail est conclu pour une durée de 1 an renouvellable automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
les parties pouront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année."

Merci pour vos avis

Interrogez-vous sur l'impérativité des dispositions du décret wallon de 2018 et plus particulièrement celles concernant les baux de résidence principale de courte durée.

libra

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Re : cette clause est elle légale ?

Cette clause bien formulée n'est-elle pas reprise dans les modèles de bail de PIM?

grmff

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Re : cette clause est elle légale ?

Cette clause bien formulée n'est-elle pas reprise dans les modèles de bail de PIM?

La clause formulée dans le modèle de bail de Pim.be est certes bien formulée, mais a un fonctionnement très différent.

Le modèle de Pim.be impose un écrit pour chaque renouvellement. A défaut d'écrit et de préavis, le bail devient un bail de 9 ans.

La clause proposée par Jelou rend automatique le renouvellement du bail aux mêmes conditions et même durée. Plus besoin d'écrit ni d'avenant au bail, ce qui est bien pratique.

Dans la clause proposée, je remplacerai "renouvelable" par "renouvelé". Cela clarifie les choses. Renouvelable: qui peut être renouvelé. Sous entendu... moyennant une action. Un écrit par exemple...
Automatiquement renouvelé précise que c'est sans aucune action des contractants.

Voici pour info la clause que j'indique dans mon modèle personnel de bail (utilisé en Wallonie)

2. DUREE  -  1ere, 2e, 3e et 4e PERIODE
Le bail est conclu pour une courte durée de …………mois, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………... A l’issue de cette période, le bail sera prolongé à deux reprises aux mêmes conditions et durée, sauf préavis de 3 mois donné avant l'échéance. A l’issue de ces 3 périodes courtes, sauf préavis 3 mois à l’avance, le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature.

GT

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Re : cette clause est elle légale ?

Bonjour
Propriétaire en région wallonne , je disirerais mettre cette clause dans mes contrats de bail

"le bail est conclu pour une durée de 1 an renouvellable automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
les parties pouront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année."

Merci pour vos avis

Cette clause telle que formulée ne répond pas aux dispositions impératives du décret wallon relatives au bail de résidence principale de courte durée

jelou

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Re : cette clause est elle légale ?

Nouvelle  mouture en tenant compte des conseils avisés de grmff

Le bail est conclu pour une courte durée de   1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

grmff

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Re : cette clause est elle légale ?

Nouvelle  mouture en tenant compte des conseils avisés de grmff

Le bail est conclu pour une courte durée de   1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

La remarque de GT est judicieuse. SI vous dites qu'il ne faut pas d'écrit, c'est contraire à la loi qui spécifie qu'il faut un écrit.

Or, vous pouvez inclure le renouvellement dans le bail, qui est un écrit.

Je mettrais donc "sans besoin d'un autre écrit que la présente convention"

J'avoue qu'il est régulier que mes locataires me contactent pour savoir s'il faut resigner un nouveau bail. Sans doute que ma formulation n'est pas complètement claire non plus, ou que les locataires ne se souviennent pas de ce qu'il ont "lu et approuvé" Je lis toujours le bail avec le locataire. Mais il y a tellement de concept que cela fait beaucoup à avaler en une fois...

jelou

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Re : cette clause est elle légale ?

Remarques pertinantes
voici
Le bail est conclu pour une courte durée de 1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin sans besoin d'un autre écrit que la présente convention et ce pour les deux parties
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

GT

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Re : cette clause est elle légale ?

Nouvelle  mouture en tenant compte des conseils avisés de grmff

Le bail est conclu pour une courte durée de   1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

Il me semble que votre texte ne rencontre pas la suggestion de grmff.

A mon avis, cette clause telle que formulée ne rencontre pas les dispositions impératives du décret wallon concernant le bail de résidence principale de courte durée.

Vous avez ou avez eu un nombre impressionnant de litiges. Vous avez déjà eu recours à des avocats.
Vous avez aussi la possibilité de les consulter sur le contenu d'un contrat de bail à présenter à un locataire.

Dernière modification par GT (03-07-2024 09:30:50)

PIM

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Re : cette clause est elle légale ?

C'est tout de même fou cette manie de vouloir réécrire des clauses du bail au risque de tomber dans l'illégalité, alors qu'il suffit d'utiliser le bail Pim...

grmff

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Re : cette clause est elle légale ?

C'est tout de même fou cette manie de vouloir réécrire des clauses du bail au risque de tomber dans l'illégalité, alors qu'il suffit d'utiliser le bail Pim...

Pour ma part, c'est juste que je préfère que ce soit "automatique", sans besoin de faire un nouvel écrit. Ce que le bail Pim ne prévoit pas.

De cette manière, le bail est reconduit pour une nouvelle période courte, même en cas d'oubli de cet avenant. Et j'oublie beaucoup.
Cela simplifie la procédure, et limite la quantité de démarches et de papiers. Cela élimine le besoin d'enregistrer l'avenant. Bref, c'est plus simple.

Voilà une des raisons qui me poussent à utiliser mon propre modèle.

En outre, le modèle Pim.be fait 9 pages. C'est évidemment nécessaire pour couvrir l'ensemble des possibilités et situations particulières. Dans mon cas, je supprime tout ce qui n'est pas utile pour moi, dans la situation de mes biens propres. Les clauses sur la durée font une page complète dans le modèle, mais 6 lignes dans le mien. Je ne mentionne pas l'arbitrage, auquel je n'ai pas recours au vu de la capacité du tribunal de Charleroi de traiter les dossiers rapidement et de ma capacité à aller tout seul au tribunal. Les conditions générales identiques pour tous mes baux sont réduites à deux pages en petit caractère. Cela va sans doute passer à 3 pages bientôt. Avec l'âge, on voit moins bien...

Bref, mon modèle personnel fait 3 pages au lieu de 9, avec des choses à changer/remplir./biffer uniquement sur la première page. Et cela m'arrange plutôt pas mal.

Ceci étant dit, quand on me demande un conseil, je renvoie au modèle Pim.be

PIM

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Re : cette clause est elle légale ?

Pour ma part, c'est juste que je préfère que ce soit "automatique", sans besoin de faire un nouvel écrit. Ce que le bail Pim ne prévoit pas.

La législation wallonne non plus...

ps: mon intervention ne vous visait pas particulièrement

jelou

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Re : cette clause est elle légale ?

Nouvelle  mouture en tenant compte des conseils avisés de grmff

Le bail est conclu pour une courte durée de   1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

Il me semble que votre texte ne rencontre pas la suggestion de grmff.

A mon avis, cette clause telle que formulée ne rencontre pas les dispositions impératives du décret wallon concernant le bail de résidence principale de courte durée.

Vous avez ou avez eu un nombre impressionnant de litiges. Vous avez déjà eu recours à des avocats.
Vous avez aussi la possibilité de les consulter sur le contenu d'un contrat de bail à présenter à un locataire.

Je ne pense pas avoir eu énormément de litiges et tjrs pour des loyers impayés
Comme le dit grmff c'est parfois utile de ne pas devoir refaire un écrit  si vous êtes hospitalisé, accidenté en vacances...
Vous ne pouvez ou savez pas faire un avenant

GT

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Re : cette clause est elle légale ?

Nouvelle  mouture en tenant compte des conseils avisés de grmff

Le bail est conclu pour une courte durée de   1 an, prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………...
,.
Renouvelé automatiquement pour une même durée et ce au  maximum 2x sans besoin que les parties le fasse par écrit.
Les parties pourront mettre fin au bail 3 mois avant l'échéance de chaque année. A l’issue de ces 3 périodes courtes le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature

Il me semble que votre texte ne rencontre pas la suggestion de grmff.

A mon avis, cette clause telle que formulée ne rencontre pas les dispositions impératives du décret wallon concernant le bail de résidence principale de courte durée.

Vous avez ou avez eu un nombre impressionnant de litiges. Vous avez déjà eu recours à des avocats.
Vous avez aussi la possibilité de les consulter sur le contenu d'un contrat de bail à présenter à un locataire.

Je ne pense pas avoir eu énormément de litiges et tjrs pour des loyers impayés
Comme le dit grmff c'est parfois utile de ne pas devoir refaire un écrit  si vous êtes hospitalisé, accidenté en vacances...
Vous ne pouvez ou savez pas faire un avenant

"c'est parfois utile de ne pas devoir refaire un écrit  si vous êtes hospitalisé, accidenté en vacances.." : je n'ai pas écrit le contraire. Je vous invite à me relire.

En revanche j'écris à nouveau que la clause telle que vous l'aviez formulée ne répond pas aux dispositions impératives du décret wallon de 2018 relatives au bail de résidence principale de courte durée.

Pour autant que ma mémoire ne me trahisse pas vous eu des litiges concernant le surpeuplement de biens donnés en location.
Pour autant que ma mémoire ne me trahisse pas vous avez eu récemment un litige à propos duquel avait été mise en évidence une clause imprudemment formulée ds votre contrat de bail.
Pour autant que ma mémoire ne me trahisse pas, vous avez consulté un avocat dans ce dernier litige.

jelou

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Re : cette clause est elle légale ?

Encore une fois monsieur Gt ce n'est pas parce que je demande des conseils que ça se fini au tribunal
Et je me répète les seules fois où cela s'est terminé ainsi c'était pour des retards de loyers

libra

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Re : cette clause est elle légale ?

Encore une fois monsieur Gt ce n'est pas parce que je demande des conseils que ça se fini au tribunal
Et je me répète les seules fois où cela s'est terminé ainsi c'était pour des retards de loyers

On ne donne pas en location un bien pour aller au tribunal.

Cependant, quand on donne un appartement en location, on ne sait pas ce que dira l'avenir. Il y a donc lieu d'avoir un contrat correctement rédigé conforme aux diverses réglementations.

jelou

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Re : cette clause est elle légale ?

Réponse de mon avocat
cette clause n'est pas illégale mais
l’article 55 du Décret de 2018 qui prévoit le régime du bail de résidence principale de courte durée.
le §6, alinéa 6 prévoit ce qui suit :
« À défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58 ».
Pour faire simple, cela veut dire que la transformation du bail de courte durée en bail de neuf ans, ne se réalise pas à la fin du bail, mais en amont, dès qu’il est devenu trop tard pour envoyer le congé dans les temps.
Dès lors, en pratique, la clause ci-dessous pourrait être totalement inutile. En effet, dans l’hypothèse où aucun congé n’est donné (dans les temps) à la fin de la première année, le bail se transformera en bail de 9 ans (et non pas en deuxième bail d’un an).

La clause n’est donc pas « illégale » à proprement parler, mais si aucun congé n’est donné à la fin de la première année, elle n’aura aucun effet.
Malheureusement, ces articles sont « impératifs », ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger dans leur contrat et si elles le font malgré tout, en cas de litige, ce sera la loi qui primera sur la convention.

Donc, en l’absence de congé (quelle que soit la raison) le bail initial se transforme en bail de 9 ans dès la première année.

Cela dit, à nouveau, le seul risque d’intégrer cette clause c’est qu’elle n’ait pas d’effet. Outre cela, il n’y a pas de risque particulier.

GT

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Re : cette clause est elle légale ?

Réponse de mon avocat
cette clause n'est pas illégale mais
l’article 55 du Décret de 2018 qui prévoit le régime du bail de résidence principale de courte durée.
le §6, alinéa 6 prévoit ce qui suit :
« À défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58 ».
Pour faire simple, cela veut dire que la transformation du bail de courte durée en bail de neuf ans, ne se réalise pas à la fin du bail, mais en amont, dès qu’il est devenu trop tard pour envoyer le congé dans les temps.
Dès lors, en pratique, la clause ci-dessous pourrait être totalement inutile. En effet, dans l’hypothèse où aucun congé n’est donné (dans les temps) à la fin de la première année, le bail se transformera en bail de 9 ans (et non pas en deuxième bail d’un an).

La clause n’est donc pas « illégale » à proprement parler, mais si aucun congé n’est donné à la fin de la première année, elle n’aura aucun effet.
Malheureusement, ces articles sont « impératifs », ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger dans leur contrat et si elles le font malgré tout, en cas de litige, ce sera la loi qui primera sur la convention.

Donc, en l’absence de congé (quelle que soit la raison) le bail initial se transforme en bail de 9 ans dès la première année.

Cela dit, à nouveau, le seul risque d’intégrer cette clause c’est qu’elle n’ait pas d’effet. Outre cela, il n’y a pas de risque particulier.

Vous aurez remarqué que votre avocat, à juste titre, met entre guillemets l'adjectif "illégal".
Par ailleurs, il attire votre attention sur le fait que la clause pourrait être privée d'effet eu égard au caractère impératif de dispositions légales.

PIM

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Re : cette clause est elle légale ?

cette clause n'est pas illégale mais.... elle ne sert à rien !
cqfd