Question d'indexation et bail non enregistré

bruno2 · #1 12-07-2024 13:31:00

Bonjour à tous.
J'essaye de synthétiser.
2019, j'achète un bâtiment à 3 appartements. La locataire B est présente et a un bail signé le 1/12/2018. Loyer 500€
1/2021, j'indexe son loyer à 533€
1/2023 j'indexe son loyer à 589€

Durant la période de temps de 2019 à maintenant, j'ai des DIZAINES de soucis avec elle. Elle considère que je suis responsable de tout et elle ne fait absolument rien. Je dois vider ses wc, nettoyer ses siphons et faire l'entretien de sa chaudière ou encore déplacer ses meubles et réparer la porte de garage qu'elle a déglingué. Evidemment ce sont des exemples et je refuse.
Elle a des soucis avec tous les voisins et cause même une inondation car en trois ans elle ne trouve pas utile de nettoyer son siphone dégoûtant et bouché (c'est plus pratique de mettre un seau et se plaindre du propriétaire).

Bref, j'en ai marre, je lui donne son renon et je vais rénover l'appartement.
Evidemment elle débarque au centre de protection des CONsommateurs et ceux-ci m'indiquent que le bail ne serait pas enregistré et donc je ne pouvais pas indexer... je devrais rembourser à ce locataire fantastique la modique somme de 2000€...
J'ai déjà trouvé un document indiquant que jusque 10/2022 on pouvait indexer SANS enregistrement. Mais ensuite?
Si je l'enregistre maintenant ça change quelque chose pour le passé? (je suppose que non)...
Des conseils?

bruno2 · #2 12-07-2024 13:39:08

visiblement 10/2022 serait à Bxl et en wallonie ce serait 2018 ?!

bruno2 · #3 12-07-2024 13:45:03

je pose des idées... Est ce que le locataire n'aurait pas du me dire que le bail n'était pas enregistré et donc refuser l'indexation à ce moment là?

PIM · #4 12-07-2024 17:18:07

Région concernée ?

GT

bruno2 · #5 12-07-2024 17:24:01

Walbanie smile

PIM · #6 12-07-2024 17:31:29

En RW, si le bail n'est pas enregistré, vous ne pouviez effectivement pas réclamer d'indexation et ce depuis plusieurs années.
L'action en récupération d'indexation impayée se prescrit, pour le bailleur en tout cas, après un an.
Vous pourriez "plaider" l'équivalence.
Il n'y a aucune raison pour que ce qui est imposé au bailleur ne le soit pas également pour le preneur.
Ce n'est qu'une suggestion. J'ignore ce que dit la jurisprudence à ce sujet.

GT · #7 12-07-2024 18:48:05

bruno2 a écrit :

Walbanie

Je connais pas devil

N'hésitez pas émigrer en Albanie.
Je ne suis pas certain que nous ne regretteriez pas la Wallonie.

Dernière modification par GT (12-07-2024 18:48:37)

GT · #8 12-07-2024 18:51:56

PIM a écrit :

En RW, si le bail n'est pas enregistré, vous ne pouviez effectivement pas réclamer d'indexation et ce depuis plusieurs années.
L'action en récupération d'indexation impayée se prescrit, pour le bailleur en tout cas, après un an.
Vous pourriez "plaider" l'équivalence.
Il n'y a aucune raison pour que ce qui est imposé au bailleur ne le soit pas également pour le preneur.
Ce n'est qu'une suggestion. J'ignore ce que dit la jurisprudence à ce sujet.

Pour le preneur une règle est prévue en Belgique.

Mais, comme le bien est situé en Walbanie, je m'abstiens d'aller plus loin.

bruno2 · #9 15-07-2024 09:50:45

Faites donc preuve d'un peu d'humour smile
Personnellement je me sens effectivement un peu opprimé en continu par la Wallonie... A vouloir construire quelque chose, on est puni en permanence. Mais c'est mon avis personnel, je ne force personne à le partager.

libra · #10 15-07-2024 18:30:27

N'est-ce pas un bail de 9 ans. Le renon pour cause de travaux dans un appartement n'est-ce pas aux échéances triennales?

rexou · #11 15-07-2024 18:53:46

libra a écrit :

N'est-ce pas un bail de 9 ans. Le renon pour cause de travaux dans un appartement n'est-ce pas aux échéances triennales?

Encore faut-il aussi que le montant des travaux dépassent les trois ans de loyer, non ? Faute de quoi le locataire peut demander une indemnité de 18 mois de loyer.

Bref, bien réfléchir avant d'agir pour éviter les soucis.

GT · #12 15-07-2024 19:46:51

bruno2 a écrit :

Evidemment elle débarque au centre de protection des CONsommateurs et ceux-ci m'indiquent que le bail ne serait pas enregistré et donc je ne pouvais pas indexer... je devrais rembourser à ce locataire fantastique la modique somme de 2000€...

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

Art. 25
§1er. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.
Celle-ci est adressée au bailleur par envoi recommandé.
La restitution n’est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L’action en recouvrement se prescrit dans le délai d’un an comme prévu à l’article 2273 du Code civil.
§2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Dernière modification par GT (15-07-2024 19:47:43)

bruno2 · #13 19-07-2024 09:39:56

libra a écrit :

N'est-ce pas un bail de 9 ans. Le renon pour cause de travaux dans un appartement n'est-ce pas aux échéances triennales?

Si, et on était pile aux 6 ans.
Et je confirme que le montant des travaux dépassera bien les 3 ans de loyer puisqu'on parle de refaire tout l'intérieur, salle de bains et cuisine compris.

GT · #14 19-07-2024 10:18:26

bruno2 a écrit :

libra a écrit :
N'est-ce pas un bail de 9 ans. Le renon pour cause de travaux dans un appartement n'est-ce pas aux échéances triennales?
Si, et on était pile aux 6 ans.
Et je confirme que le montant des travaux dépassera bien les 3 ans de loyer puisqu'on parle de refaire tout l'intérieur, salle de bains et cuisine compris.

Et si vous précisiez la date d'entrée en vigueur du bail ?
Et si vous apportiez les données utiles concernant la durée du bail prévue contractuellement ?

Dernière modification par GT (19-07-2024 10:21:37)

rexou · #15 19-07-2024 13:40:36

bruno2 a écrit :

libra a écrit :
N'est-ce pas un bail de 9 ans. Le renon pour cause de travaux dans un appartement n'est-ce pas aux échéances triennales?
Si, et on était pile aux 6 ans.
Et je confirme que le montant des travaux dépassera bien les 3 ans de loyer puisqu'on parle de refaire tout l'intérieur, salle de bains et cuisine compris.

Alors à votre place je maintiendrais le renon et je laisserais la locataire aller en justice si elle souhaite obtenir le remboursement des indexations indues. Dans le pire des cas, vous devrez lui rembourser quelques centaines d'euros...

Il va sans dire qu'il est fortement conseillé de conserver précieusement toutes les factures relatives aux travaux que vous allez entreprendre.

GT · #16 19-07-2024 14:24:02

bruno2 a écrit :

Bref, j'en ai marre, je lui donne son renon et je vais rénover l'appartement.

Quand le préavis a-t-il ou a-t-il pu être réceptionné par la locataire?
Quand le bail est-il entré en vigueur ?

Motivation ou non du renom ? Quelle motivation exprimée ds le renom?

Dernière modification par GT (19-07-2024 14:24:30)

bruno2 · #17 22-07-2024 09:29:22

le préavis a bien été réceptionné. De mémoire le 28/6/2024
Le bail date du 1/12/2018
Bail initial d'un an, renouvelable. Transformé en bail de 9 ans depuis évidemment.
Le renom a été motivé. (c'est obligatoire)

GT · #18 22-07-2024 09:37:00

bruno2 a écrit :

le préavis a bien été réceptionné. De mémoire le 28/6/2024
Le bail date du 1/12/2018
Bail initial d'un an, renouvelable. Transformé en bail de 9 ans depuis évidemment.
Le renom a été motivé. (c'est obligatoire)

Ce n'est pas parce que le bail date du 1/12/2018 qu'il est entré en vigueur à cette date.
Le bail contient la date d'entrée en vigueur de celui-ci.
Les 2 dates peuvent être identiques. Mais pas toujours.

GT · #19 22-07-2024 09:58:30

GT a écrit :

bruno2 a écrit :
le préavis a bien été réceptionné. De mémoire le 28/6/2024
Le bail date du 1/12/2018
Bail initial d'un an, renouvelable. Transformé en bail de 9 ans depuis évidemment.
Le renom a été motivé. (c'est obligatoire)
Ce n'est pas parce que le bail date du 1/12/2018 qu'il est entré en vigueur à cette date.
Le bail contient la date d'entrée en vigueur de celui-ci.
Les 2 dates peuvent être identiques. Mais pas toujours.

Si le bail est entré en vigueur le 1/12/2018 le 2ème triennat prend fin le 31/11/2024.
Vous pouviez mettre fin à un bail de résidence principale de 9 ans en vue de rénover le bien faisant l'objet de la location en donnant un congé de 6 mois.

Ce qui ne serait pas le cas en l'espèce si le renom a été présenté au locataire le 28/6/2024.

Paul_6 · #20 22-07-2024 17:25:00

bruno2 a écrit :

Faites donc preuve d'un peu d'humour
Personnellement je me sens effectivement un peu opprimé en continu par la Wallonie... A vouloir construire quelque chose, on est puni en permanence. Mais c'est mon avis personnel, je ne force personne à le partager.

C'est clair, vous n'êtes pas sympa envers les Albanais. Déplorable... big_smile

Dernière modification par Paul_6 (22-07-2024 17:25:15)

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