Régularisation des charges lors d'une vente

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Régularisation des charges lors d'une vente

Bonjour,
Je voudrais vendre mon appartement mais je me pose une question concernant la dette que la copropriété a envers moi. Voici la situation:
J'habite cet appartement depuis un peu plus de 7 ans. Depuis cette date, et malgré l'installation de calorimètres et compteurs de passage, le syndic a toujours facturé le gaz et l'eau en fonction des quotités et non en fonction des consommations réelles. Nous somme tous d'accord (syndic et copropriétaires) que ces factures doivent être régularisée. Nous avons changé de syndic il y a 2 ans suite à l'inefficacité du précédent.
Le nouveau syndic est bien sur le coup, mais peine à établir ces régularisations qui pourraient du coup bien arriver après la vente de mon appartement.
Ma question est donc la suivante: dans le cas où cette régularisation arrive APRES la vente de mon appartement, qui profitera du remboursement du trop-payé? Moi, ou bien le nouveau propriétaire de l'appartement? (il s'agit de plusieurs milliers d'euros quand même)
En vous remerciant d'avance

GT

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Bonjour,
Je voudrais vendre mon appartement mais je me pose une question concernant la dette que la copropriété a envers moi. Voici la situation:
J'habite cet appartement depuis un peu plus de 7 ans. Depuis cette date, et malgré l'installation de calorimètres et compteurs de passage, le syndic a toujours facturé le gaz et l'eau en fonction des quotités et non en fonction des consommations réelles. Nous somme tous d'accord (syndic et copropriétaires) que ces factures doivent être régularisée. Nous avons changé de syndic il y a 2 ans suite à l'inefficacité du précédent.
Le nouveau syndic est bien sur le coup, mais peine à établir ces régularisations qui pourraient du coup bien arriver après la vente de mon appartement.
Ma question est donc la suivante: dans le cas où cette régularisation arrive APRES la vente de mon appartement, qui profitera du remboursement du trop-payé? Moi, ou bien le nouveau propriétaire de l'appartement? (il s'agit de plusieurs milliers d'euros quand même)
En vous remerciant d'avance

Les problèmes soulevés trouvent, à mon avis, leur place dans la salon consacré à la copropriété

grmff

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

C'est mis.
Pour moi, vous pouvez régler cela au niveau des conditions de la vente. Tout peut être précisé au compromis.

rexou

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Facturer les consommations sur bases des quotités alors que vous avez fait placer des compteurs et calorimètres est ridicule !

Ces compteurs et caloriomètres font l'objet d'un relevé annuel ?
- Si oui, il est d'une simplicité bête de répartir les charges selon ces relevés. La société (ISTA, TECHEM_CALORIBEL ou autre) se charge d'ailleurs de transmettre les chiffres individuels.
- Si non, jamais aucune régularisation ne sera possible tout simplement

C'est bien de reporter la faute sur le syndic, mais vous avez laissé faire pendant (au moins!) sept ans sans réagir ??? Et les biens qui ont été vendus entre-temps ? Et les locataires qui ont quitté les lieux ?

Le nouveau syndic est "sur le coup" depuis deux ans... Soit il est nul lui aussi, soit il existe des données dont nous n'avons pas connaissance. De toutes manières, une rectification des charges ne pourra se faire qu'avec un effet rétroactif de cinq ans. Si certains vont payer moins d'autres devront payer plus... Je crois que vous ne devez pas trop attendre d'un remboursement démentiel...

Dernière modification par rexou (24-08-2024 12:14:54)

rexou

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

C'est mis.
Pour moi, vous pouvez régler cela au niveau des conditions de la vente. Tout peut être précisé au compromis.

En effet, vous pouvez prévoir qu'un réajustement des charges pour les exercices écoulés avant la vente sera à charge ou au bénéfice du vendeur. C'est d'ailleurs cohérent.

Par contre, je ne crois pas trop à une régularisation sur le long terme. Faire placer des compteurs et calorimètres implique un relevé ET donc un décompte annuel sur lequel il suffit que le syndic se base. S'il ne l'a pas fait, c'est peut-être simplement parce qu'il n'y a eu ni relevés ni décomptes... et dès lors il ne pourra pas y avoir de régularisation à défaut de base de calcul pour les périodes sans relevé.

Mais les CP réunis en AG, qu'ont-ils fait durant toutes ces années ???

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Facturer les consommations sur bases des quotités alors que vous avez fait placer des compteurs et calorimètres est ridicule !

- merci, mais ça je le sais...soucis: ce n'est pas moi qui fait le facturation, mais le syndic!

Ces compteurs et caloriomètres font l'objet d'un relevé annuel ?
- Si oui, il est d'une simplicité bête de répartir les charges selon ces relevés. La société (ISTA, TECHEM_CALORIBEL ou autre) se charge d'ailleurs de transmettre les chiffres individuels.

Bien sur! par la société ISTA

- Si non, jamais aucune régularisation ne sera possible tout simplement

C'est bien de reporter la faute sur le syndic, mais vous avez laissé faire pendant (au moins!) sept ans sans réagir ??? Et les biens qui ont été vendus entre-temps ? Et les locataires qui ont quitté les lieux ?

Heuuuu, non...nous ne sommes pas non plus complètement débiles C'est un problème soulevé à chaque AG depuis l'installation des calorimètres. J'ai également saisi la justice de paix il y a quelques années, le gérant du syndic n'est pas venu, faute au COVID.J'ai également contacté directement ISTA, qui refuse de "parler" à qqun d'autre que celui qui gère les comptes (le syndic quoi).Seulement, ce n'est pas les copropriétaires qui font les factures et décomptes, nous sommes donc dépendants du bon vouloir et/ou de l'efficacité du syndic.Il s'en est donc suivi (comme dit plus haut), un changement de syndic. Le nouveau est tombé de haut en voyant le tableau.L'ancien syndic prétendait n'avoir jamais reçu les relevés de la part d'ISTA (dans ce cas, pourquoi ne pas les avoir demandé? je vous pose la question également). ISTA, eux, ils prétendent qu'ils ont tout envoyé.

Le nouveau syndic est "sur le coup" depuis deux ans... Soit il est nul lui aussi, soit il existe des données dont nous n'avons pas connaissance. De toutes manières, une rectification des charges ne pourra se faire qu'avec un effet rétroactif de cinq ans. Si certains vont payer moins d'autres devront payer plus... Je crois que vous ne devez pas trop attendre d'un remboursement démentiel...

Alors, effectivement, je commence à me poser de sérieuses questions quant au nouveau syndic également...Lors de leur prise de fonction, il a fallut mettre tout en ordre (l'ancien syndic mettant une certaine mauvaise volonté à transmettre les papiers au nouveau)Selon ce nouveau syndic, quand ils ont voulu demander les relevés à ISTA, il y a eu un problème informatique qui fait que ISTA a perdu bcp de données (je n'invente rien hein). Mais toujours selon ce nouveau syndic, ils ont les données nécessaires depuis debut 2023....et depuis, toujours rien
Il y a bien eu des ébauches de régularisation, mais plusieurs copropriétaires ont trouvé des erreurs (un paquet), la personne derrière ces calculs s'avérant être assez dépassée.

alors, déjà, calmons nous  inutile d'être agressif 

j'ai répondu dans le corps du message, par soucis de clareté

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

C'est mis.
Pour moi, vous pouvez régler cela au niveau des conditions de la vente. Tout peut être précisé au compromis.

En effet, vous pouvez prévoir qu'un réajustement des charges pour les exercices écoulés avant la vente sera à charge ou au bénéfice du vendeur. C'est d'ailleurs cohérent.

Par contre, je ne crois pas trop à une régularisation sur le long terme. Faire placer des compteurs et calorimètres implique un relevé ET donc un décompte annuel sur lequel il suffit que le syndic se base. S'il ne l'a pas fait, c'est peut-être simplement parce qu'il n'y a eu ni relevés ni décomptes... et dès lors il ne pourra pas y avoir de régularisation à défaut de base de calcul pour les périodes sans relevé.

Mais les CP réunis en AG, qu'ont-ils fait durant toutes ces années ???

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

C'est mis.
Pour moi, vous pouvez régler cela au niveau des conditions de la vente. Tout peut être précisé au compromis.

effectivement, ce serait une solution, merci

PIM

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Si votre acquéreur en est informé en temps utile, cela peut effectivement être mentionné dès le compromis de vente.
Parlez-en à votre notaire.

rexou

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

SBL

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

rexou

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

7 appartements, un hangar, un autre bien appartenant à une société et une école... C'est un peu disparate, mais il existe des règles de base incontournables qui peuvent être suivies.

Par exemple, le proprio du hangar qui ne paie pas ses charges depuis 7 ans, il faut le faire condamner en justice de paix ! Les dettes se prescrivent après 5 ans. Sauf que si l'AG a décidé de modifier la répartition sur base de calorimètres, il est fondé à contester les comptes établis. Les comptes ont-ils été approuvés chaque année ? De toute manière il existe des charges incontestablement dues qui doivent êtte payées.

Vous dites avoir été en justice de paix... avec quelles demandes et quelles sont les décisions du juge ? (vous auriez pu être plus explicite... c'est quand même un détail important pour contextualiser les faits)

Quelles sont les quotités respectives de tous ces biens et quel est le mode de répartition prévu dans l'acte de base ? Et quelle est la modification apportée en AG et à quelle date ? Applicable à partir de quel exercice ?

Le syndic (en tout cas le nouveau) n'est pas votre ennemi. Il fait probablement ce qu'il peut et il est sans doute confronté à des obstacles mais nous ignorons lesquels. Et les réajustements ne pourront être effectués qu'à partir d'une date précise, sans excéder 5 ans de rétroactivité.

GT

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Et les comptes (généraux et particuliers de chaque copropriétaire) ont-ils été approuvés an AG pendant toutes ces années ?
Et les syndics ont-ils obtenu pendant toutes ces années décharge pour leur gestion ?

Consultez les PV.

SBL

Pimonaute

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Par exemple, le proprio du hangar qui ne paie pas ses charges depuis 7 ans, il faut le faire condamner en justice de paix ! Les dettes se prescrivent après 5 ans. Sauf que si l'AG a décidé de modifier la répartition sur base de calorimètres, il est fondé à contester les comptes établis. Les comptes ont-ils été approuvés chaque année ? De toute manière il existe des charges incontestablement dues qui doivent êtte payées.

Vous dites avoir été en justice de paix... avec quelles demandes et quelles sont les décisions du juge ? (vous auriez pu être plus explicite... c'est quand même un détail important pour contextualiser les faits)

Quelles sont les quotités respectives de tous ces biens et quel est le mode de répartition prévu dans l'acte de base ? Et quelle est la modification apportée en AG et à quelle date ? Applicable à partir de quel exercice ?

Le syndic (en tout cas le nouveau) n'est pas votre ennemi. Il fait probablement ce qu'il peut et il est sans doute confronté à des obstacles mais nous ignorons lesquels. Et les réajustements ne pourront être effectués qu'à partir d'une date précise, sans excéder 5 ans de rétroactivité.

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

rexou

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Les relevés ISTA ne peuvent être utilisés que s'ils sont comparés aux consommations respectives de chaque année. Normalement, ISTA  établit les décomptes individuels sur base des informations reçues du syndic en fin d'exercice : consommation annuelle de l'eau et du gaz de l'immeuble notamment. Durant ces 7 années, cela a-t-il été fait ? Ca suppose alors le paiement des factures ISTA et que le syndic ait en effet transmis chaque année les données. Et s'il a fait cet effort, il reçoit simplement les décomptes individuels établis par ISTA qu'il répercute dans les comptes et transmet aux CP. Dès lors, aucune raison de ne pas avoir utilisé ces décomptes.

Si le syndic n'avait pas transmis les données, cela veut dire que le syndic actuel doit reprendre toutes les anciennes données (limitées à  mon avis à 5 ans de rétroactivité tout au plus!) pour établir la répartition en fonction des relevés annuels. C'est un boulot assez important d'une part, et qui normalement ne relève pas de la compétence du syndic. Le plus simple serait de transmettre les infos à ISTA pour les 4 derniers exercices et réceptionner le résultat de leurs calculs. Et bien sur, de payer ce service complémentaire. Quand vous évoquez plusieurs milliers d'euros en votre faveur, cela implique aussi cette même somme à payer par un autre... Cet autre va-t-il payer ?

A noter quand même que durant ces 5 dernières années, il y a eu des changements de propriétaires sans doute, mais aussi de locataires... le bailleur dont le locataire a quitté les lieux devra assumer seul la réactualisation des charges. Le propriétaire qui a vendu sera intouchable et hermétique à tout paiement complémentaire et le nouvel acheteur refusera d'assumer des frais dont il n'est pas responsable. Il restera donc une part de frais impayés qui devront être répartis entre tous les CP. Sauf à envisager des poursuites aussi vaines que couteuses à l'encontre des défaillants intouchables.

PS. Le proprio du hangar, vous lui faites supporter les ferais de l'avocat de l'ACP en cas de condamnation ? Et l'autre société possède quel type de bien ? Et l'école ? Quelles sont les proportions respectives des quotités de chacun ?

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Les relevés ISTA ne peuvent être utilisés que s'ils sont comparés aux consommations respectives de chaque année. Normalement, ISTA  établit les décomptes individuels sur base des informations reçues du syndic en fin d'exercice : consommation annuelle de l'eau et du gaz de l'immeuble notamment. Durant ces 7 années, cela a-t-il été fait ? Ca suppose alors le paiement des factures ISTA et que le syndic ait en effet transmis chaque année les données. Et s'il a fait cet effort, il reçoit simplement les décomptes individuels établis par ISTA qu'il répercute dans les comptes et transmet aux CP. Dès lors, aucune raison de ne pas avoir utilisé ces décomptes.

Si le syndic n'avait pas transmis les données, cela veut dire que le syndic actuel doit reprendre toutes les anciennes données (limitées à  mon avis à 5 ans de rétroactivité tout au plus!) pour établir la répartition en fonction des relevés annuels. C'est un boulot assez important d'une part, et qui normalement ne relève pas de la compétence du syndic. Le plus simple serait de transmettre les infos à ISTA pour les 4 derniers exercices et réceptionner le résultat de leurs calculs. Et bien sur, de payer ce service complémentaire. Quand vous évoquez plusieurs milliers d'euros en votre faveur, cela implique aussi cette même somme à payer par un autre... Cet autre va-t-il payer ?

A noter quand même que durant ces 5 dernières années, il y a eu des changements de propriétaires sans doute, mais aussi de locataires... le bailleur dont le locataire a quitté les lieux devra assumer seul la réactualisation des charges. Le propriétaire qui a vendu sera intouchable et hermétique à tout paiement complémentaire et le nouvel acheteur refusera d'assumer des frais dont il n'est pas responsable. Il restera donc une part de frais impayés qui devront être répartis entre tous les CP. Sauf à envisager des poursuites aussi vaines que couteuses à l'encontre des défaillants intouchables.

PS. Le proprio du hangar, vous lui faites supporter les ferais de l'avocat de l'ACP en cas de condamnation ? Et l'autre société possède quel type de bien ? Et l'école ? Quelles sont les proportions respectives des quotités de chacun ?

Le syndic actuel a bien repris le travail depuis le début (reprise des données anciennes, contact avec ista, ...) puisque le précédent syndic n'avait rien fait
Si la régularisation est faire, oui, quelqu'un devra payer plus et d'autres moins...j'espère qu'il le fera, mais je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas le cas puisqu' à ce moment, les factures seraient difficilement contestables vu que basées sur les calorimètres.
D'autant qu'il est probable que le plus gros consommateur soit l'école, qui est le copropriétaire "parfait" (paye toujours tout et se soucie des habitants de l'immeuble)

depuis 2017, il n'y a pas eu de vente/achat au sein de l'immeuble, donc les propriétaires restent les mêmes

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

Vous laissez entendre que la régularisation des charges est simple à régler mais que le syndic actuel peine à la réaliser

Il vous est possible de demander au syndic en place la convocation d'une AGE en application de l'article 3.87 § 2 C. Civil (requête d'un ou de plusieurs qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes) avec comme point mis à l'ordre du jour votre désignation en qualité de syndic adjoint au syndic en place afin de corriger les comptes de l'association des copropriétaires en ce qui concerne des consommations  depuis 20...et leur ventilation dans les décomptes individuels des copropriétaires.
Article 3.89, C. civil, article 3.89, § 7
"L'assemblée générale (...). Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. (...).

PIM

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

depuis 2017, il n'y a pas eu de vente/achat au sein de l'immeuble, donc les propriétaires restent les mêmes

et

Je voudrais vendre mon appartement

La suggestion de GT (vous nommer comme syndic-adjoint) est d'autant plus pertinente...

GT

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Lisez votre acte d'achat
Lisez l'acte de base de la copropriété
Lisez les modifications à l'acte de la base
Lisez les PV des décisions de l'AG
Lisez les jugements.

Vous avez accès à ces documents. Nous pas. 

Rassemblez ces documents et faites-vous membre du SNPC.
Consultez le service juridique du SNPC.

Et lisez également les dispositions anciennes et présentes du Code civil relatives à la copropriété forcée. Actuellement art.3.84 à 3.100 C. civil.

Dernière modification par GT (26-08-2024 15:17:12)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Régularisation des charges lors d'une vente

- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"

Ce texte ne signifie pas que le syndic est tenu de régulariser des consommations gaz/eau.

Le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'AG, nous apprend l'article 3.89, § 5, .
Il faut qu'il existe une décision.