[Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ?

NightBowl

Pimonaute

Inscription : 08-10-2019

Messages : 4

[Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ?

Bonjour,

Je cherche à comprendre comment estimer un prix de vente d'un bien (du point de vue du vendeur donc) ?

Je me renseigne pour une vente d'immeuble de rapport.
Je pourrais contacter un agent immobilier mais avant de faire cela, je voudrais avoir une idée d'un prix de vente "réaliste" à la grosse louche, car si ce prix est trop bas, alors autant ne pas faire perdre son temps à un agent immobilier.

Il s'agit d'un bien situé à Charleroi, au Nord, près de l'hôpital Marie Curie dans une rue calme.
Il y a 3 appartements.
Revenu locatif 1810€
Revenu cadastral 761€
La toiture est neuve. Tout a été rénové en 2023, super propre.
Locataires en place, tout se passe bien.

Il faut compter 1000€ d'assurance PNO, 700€ d'imposition calculé sur base de revenu cadastral (à la très grosse louche)

J'utilise le merveilleux outil de calcul de rendement PIM et je commence avec un prix de vente de 320000€.
Et je tombe sur 5.5% de rendement net.

Est-ce une estimation selon vous pertinente ? Si pas, comment procéderiez-vous?

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 847

Re : [Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ?

Le prix d'un bien immobilier ne sera jamais que la somme que sera prêt à mettre un acquéreur...

Selon l'état, selon l'âge du bâtiment, selon le type de construction, selon les travaux à prévoir inévitablement.... et selon le marché local. Et évidemment, selon la localisation. A deux rue près, cela peut faire une très grosse différence. Dans le même immeuble, la même copropriété, selon l'entrée, un appartement peut devenir invendable alors que son voisin se vendra rapidement. Parfois simplement une question d'étage...

Les autres facteurs qui influencent: électricité conforme, planchers béton, pas de logement sous toiture, caves bien sèches, pas d'ascenseur, aspect de l'entrée - taille du hall de l'immeuble, immeuble divisé ou construit pour en faire 3 apparts, jardin, éclairage naturel à l'arrière pour le rez,...

J'ai acheté des biens avec un rendement "loyer annuel potentiel" sur "prix d'achat" de 25%. Avec travaux importants, évidemment.
D'autres à 10%. Sans travaux.
Et d'autres biens, à vendre avec un taux de 8% de rendement très brut, me sont restés sur les bras. Notamment, mais pas que, parce que le prix que je proposais était de 50% de plus qu'un autre appartement similaire dans le même bloc.

Bref, il est impossible de vous répondre comme cela. Même le calcul proposé par Immoweb ne vous donnera pas une fourchette nécessairement réaliste.

cedricl

Pimonaute assidu

Inscription : 11-01-2020

Messages : 61

Re : [Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ?

Il y évidemment autant de calcul de profitabilité que de jours dans l'année... un bien n'est évidemment pas l'autre et la plus-value à la revente doit être considérée mais d'un point de vue purement locatif :

(1810 € de loyer * 10 mois) 1 mois de frais assurance, PRI ... et 1 mois vacances, entretien, faux frais,...
/ (320.000 + frais d'acquisition),
cela fait +/- 4.8% de rendement.

D'un point de vue cash flow, cela commence à être difficile d'être à l'équilibre ou en surplus sur du financement bancaire (320.000 - 20% sur fonds propres) : 256.000 EUR à financer sur 15 ans: +/- 1.800 EUR / mois de mensualité.

Donc à la louche il faut financer sur fonds propres 20% de l'acquisition (64.000 EUR) + les frais d'acquisition (+/- 16% 51.000 EUR) + tous les frais annexe récurrents...

D'un point de vue purement rendement, personnellement je passe mon chemin !
Cela serait différent si gros coup de coeur pour l'immeuble, si possibilité de l'utiliser personnellement, si vous être déjà propriétaire du bâtiment voisin ou plein de bonnes raisons de s'éloigner de la logique rendement pur.

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 847

Re : [Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ?

Pour mon dernier "investissement", j'ai acheté une maison divisée à 150.000€, avec un loyer potentiel de 500+400+500.
Mal situé, pas complètement loué, et les locataires restant illégaux avec des contrats qui ne ressemblaient à rien, planchers en bois, couverture du passage donnant accès à l'immeuble prenant l'eau, rue moyennement bien famée pour être gentil, appartement à rénover complètement, humidité dans les murs, vélux à changer (taille) pour récupérer l'autorisation d'occuper le dernier étage (arrêté communal d'interdiction d'occuper...), appartement duplex 2e-3e pour lequel il faut passer par les communs, un seul compteur électrique, idem pour l'eau, chaudière au mazout défectueuse et à changer, sale de douche dans la cuisine au rez, wc du rez dans les communs, etc.

Pour ma part, cet immeuble extrêmement mal géré et source de nuisance pour le voisinage m'intéressait parce que le voisinage, c'est moi, avec le Volga.

Un de mes pires investissements immobiliers au niveau finances, un des meilleurs au niveau tranquillité.

Si vous lisez bien, c'était un immeuble de merde avec une grosse remise à niveau, 20-30.000€ de frais à la grosse louche, un rendement brut de (1400x12)/(150.000+30.000)=9.3%

En même temps, les derniers appartements que j'ai vendu, c'était de l'ordre de 70-80.000 pour un loyer de 630, locataires stables, soit un rendement de +/- 10%

Vous constaterez que je suis un mauvais vendeur et un mauvais acheteur. Mais globalement, les rendements que vous annoncez n'ont rien de cohérent avec mon expérience du marché de Charleroi.

Avantages que je vois dans votre description: toiture neuve, RC très bas donc une fiscalité intéressante, locataires en place.
Inconvénient: Un RC très bas qui indique une maison divisée et donc potentiellement des planchers en bois - cela induit une moins value au niveau de la solidité de l'immeuble et de son âge, mais aussi du risque de voir passer les pompiers qui demanderaient des plafonds coupe-feu RF-1H (coût, impossibilité de faire les travaux avec les locataires en place, etc.)

Flou dans votre présentation: permis de location nécessaires? Nombre de chambre par appart ou studio? Disposition des lieux (passage par les communs pour aller d'une partie à l'autre de l'appart, avec un entresol, par exemple), type de chauffage, indépendance des compteurs électriques, etc. Loué depuis longtemps avec une moins value sur les loyers (qui permettrait une revalorisation du loyer au changement de locataire)