Frais pratiqués habituellement par les syndics pour les ventes d'appartements

Pêcheur · #1 02-10-2024 09:37:32

Bonjour,

Je mets en vente un appartement et je suis surprise, en l'examinant de plus près, que le contrat de gestion de notre syndic prévoit à charge du vendeur un forfait de 250 € pour constitution d'un "dossier vente" en vue du compromis ou de l'acte.

Ainsi qu'un autre forfait identique pour la vente/mutation/changement de propriétaire.

Comprends-je bien que j'en aurais donc pour 3 x 250 € pour la vente: 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio !?!?

Ce syndic travaille également à 80 €/h pour toute prestation non reprise dans les prestations habituelles relevant des honoraires de base,
ainsi qu'à 100 €/h pour les AG en dehors des heures de bureau ...

Merci pour vos avis sur les montants vu que je suis béotienne en la matière

PS: l'agent immobilier me dit que sa commission comprend tout sauf les frais d'acte du notaire ; ces frais de dossier syndic sont-ils donc habituellement compris dans la commission de l'agent immobilier, ou viennent-ils en sus?

GT · #2 02-10-2024 10:31:04

Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Pêcheur · #3 02-10-2024 11:07:39

GT a écrit :

Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Je vous remercie et je prends bonne note de ces articles.

Cependant ma question portait sur les frais pratiqués par le syndic. Sont-ils habituels ou excessifs?

Et plus précisément: aurais-je donc à payer 3 x 250 € au syndic en rubrique "dossier-vente": 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio? Il me sembke que les infos reprises dans ces dossiers sont redondantes ...

Merci d'avance pour les avis

PIM · #4 02-10-2024 11:13:14

Pêcheur a écrit :

GT a écrit :
Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Je vous remercie et je prends bonne note de ces articles.
Cependant ma question portait sur les frais pratiqués par le syndic. Sont-ils habituels ou excessifs?
Et plus précisément: aurais-je donc à payer 3 x 250 € au syndic en rubrique "dossier-vente": 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio? Il me sembke que les infos reprises dans ces dossiers sont redondantes ...
Merci d'avance pour les avis

Vous pourriez effectivement être amené à payer ces trois montants, mais il serait judicieux de vérifier auprès du syndic si toutes ces charges sont justifiées ou si certaines peuvent être évitées en raison de la redondance des informations.
Elles ne sont pas inclues dans la commission de l'agent immobilier ayant réalisé la vente, ce qui ne l'empêchera pas de devoir solliciter en temps utile ces quasi mêmes informations auprès du syndic...(cette demande d'info étant, quant à elle, a priori, inclue).

Pêcheur · #5 02-10-2024 11:18:53

PIM a écrit :

Pêcheur a écrit :
GT a écrit :
Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Je vous remercie et je prends bonne note de ces articles.
Cependant ma question portait sur les frais pratiqués par le syndic. Sont-ils habituels ou excessifs?
Et plus précisément: aurais-je donc à payer 3 x 250 € au syndic en rubrique "dossier-vente": 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio? Il me sembke que les infos reprises dans ces dossiers sont redondantes ...
Merci d'avance pour les avis
Vous pourriez effectivement être amené à payer ces trois montants, mais il serait judicieux de vérifier auprès du syndic si toutes ces charges sont justifiées ou si certaines peuvent être évitées en raison de la redondance des informations.
Elles ne sont pas inclues dans la commission de l'agent immobilier ayant réalisé la vente, ce qui ne l'empêchera pas de devoir solliciter en temps utile ces quasi mêmes informations auprès du syndic...(cette demande d'info étant, quant à elle, a priori, inclue).

Merci pour votre réaction rapide.
Si je comprends bien, en plus des demandes du notaire instrumentant (qui sont à charge du vendeur), il y aurait aussi une demande de la part de l'agent immobilier (avec probablement les mêmes infos) mais cette fois comprise dans sa commission?

PIM · #6 02-10-2024 11:24:13

Pêcheur a écrit :

PIM a écrit :
Pêcheur a écrit :
GT a écrit :
Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Je vous remercie et je prends bonne note de ces articles.
Cependant ma question portait sur les frais pratiqués par le syndic. Sont-ils habituels ou excessifs?
Et plus précisément: aurais-je donc à payer 3 x 250 € au syndic en rubrique "dossier-vente": 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio? Il me sembke que les infos reprises dans ces dossiers sont redondantes ...
Merci d'avance pour les avis
Vous pourriez effectivement être amené à payer ces trois montants, mais il serait judicieux de vérifier auprès du syndic si toutes ces charges sont justifiées ou si certaines peuvent être évitées en raison de la redondance des informations.
Elles ne sont pas inclues dans la commission de l'agent immobilier ayant réalisé la vente, ce qui ne l'empêchera pas de devoir solliciter en temps utile ces quasi mêmes informations auprès du syndic...(cette demande d'info étant, quant à elle, a priori, inclue).

Merci pour votre réaction rapide.
Si je comprends bien, en plus des demandes du notaire instrumentant (qui sont à charge du vendeur), il y aurait aussi une demande de la part de l'agent immobilier (avec probablement les mêmes infos) mais cette fois comprise dans sa commission?

Oui, sauf que le notaire n'est pas tenu de cette demande au moment de la mise en vente (c'est à l'agent immobilier de le faire)

Pêcheur

max11 · #7 03-10-2024 08:31:29

Pêcheur a écrit :

GT a écrit :
Je vous suggère de prendre connaissance de l'article 3.89, § 1 ainsi que des articles 3.94 et 3.95 du livre 3 du code civil.

Je vous remercie et je prends bonne note de ces articles.
Cependant ma question portait sur les frais pratiqués par le syndic. Sont-ils habituels ou excessifs?
Et plus précisément: aurais-je donc à payer 3 x 250 € au syndic en rubrique "dossier-vente": 250 compromis, 250 acte, 250 changement de proprio? Il me sembke que les infos reprises dans ces dossiers sont redondantes ...
Merci d'avance pour les avis

Généralement, ce que je vois c'est :
- 1x pour le vendeur au moment du compromis (dossier de réponses à fournir au notaire) : il y a une série de questions et de demandes de documents. Cela peut prendre un peu de temps et, je suppose, une responsabilité du syndic en cas d'erreur, d'oubli ou omission
- Rien au moment de l'acte puisque tout a déjà été fait au moment du compromis. Je n'ai jamais vu un syndic compter des frais à ce stade.
- La mutation dans les fichiers de l'ACP : logiquement, c'est réparti entre l'ancien et le nouveau propriétaire

Quand au montant, c'est très variable. J'en ai vu à 100 € pour chaque intervention mais aussi à 500 €.... 250 € me semble un bon prix mais dans la moyenne haute.... Mais si ça a été accepté par l'ACP dans le contrat, c'est le juste prix !

Pêcheur · #8 03-10-2024 10:09:12

max11 a écrit :

Généralement, ce que je vois c'est :
- 1x pour le vendeur au moment du compromis (dossier de réponses à fournir au notaire) : il y a une série de questions et de demandes de documents. Cela peut prendre un peu de temps et, je suppose, une responsabilité du syndic en cas d'erreur, d'oubli ou omission
- Rien au moment de l'acte puisque tout a déjà été fait au moment du compromis. Je n'ai jamais vu un syndic compter des frais à ce stade.
- La mutation dans les fichiers de l'ACP : logiquement, c'est réparti entre l'ancien et le nouveau propriétaire
Quand au montant, c'est très variable. J'en ai vu à 100 € pour chaque intervention mais aussi à 500 €.... 250 € me semble un bon prix mais dans la moyenne haute.... Mais si ça a été accepté par l'ACP dans le contrat, c'est le juste prix !

Merci pour votre explication.
J'en aurais donc pour 2 x 250€ si je comprends bien: 250 compromis + 250 mutation dans les fichiers Syndic/ACP
Le montant pour la mutation, simple opération informatique, me parait quand même excessif, çà ne représente pas la même charge de travail qu'un dossier vente à destination du notaire.
Mais comme vous dites, si çà a été accepté par l'AG....

GT · #9 03-10-2024 13:24:29

L'échange d'informations dans le cadre de la transmission d'un lot privatif

1.au stade précontractuel (avant la signature de la convention, de l'offre ou de la promesse d'achat (C.civil art.3.94, § 1er)
contenu : C. civil, article 3.94, § 1er, alinéa 1er
le débiteur de l'obligation d'information : le notaire, l'intermédiaire professionnel ou la copropriétaire sortant.
le fournisseur de l'information : le syndic (sur simple demande)
frais de l'information : les frais que le syndic est en droit de réclamer sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)

2. pour la signature de l'acte notarié (à la signature de l'acte authentique - C. civil art.3.94, § 2)
contenu : C. civil, article 3.94, § 2, alinéa 1er.
débiteur de l'obligation d'information : le notaire est chargé de transmettre au copropriétaire entrant les informations recueillies
le fournisseur de l'information : le syndic (demande adressée au syndic sous la forme d'un courrier recommandé)
frais de l'information : les frais que le syndic est en droit de réclamer sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)

3.post-acte (après la signature de l'acte de vente - C. civil, art.3.94 § 3)
contenu : C. civil , art.3.94 § 3 (obligation de communiquer au syndic l'information relative au changement de propriété ainsi que les coordonnées des nouveaux propriétaires)
fournisseur et débiteur de l'obligation d'information : le notaire
frais de l'information : les frais éventuellement réclamés par le notaire pour la communication des informations sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)

Remarque : art.3.95.Arriérés en cas de transmission
"Lors de la passation de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l'article 3.94, §§ 1er à 3"

GT · #10 03-10-2024 13:34:35

Pêcheur a écrit :

Le montant pour la mutation, simple opération informatique, me parait quand même excessif, çà ne représente pas la même charge de travail qu'un dossier vente à destination du notaire.

Simple opération informatique. Je suis loin d'être convaincu. La répartition des charges entre copropriétaires sortant et entrant visée à l'art. 3.94 aliénas 5 et 6 C. civil n'est pas une simple opération informatique.

max11 · #11 03-10-2024 13:39:35

Pêcheur a écrit :

max11 a écrit :
Généralement, ce que je vois c'est :
- 1x pour le vendeur au moment du compromis (dossier de réponses à fournir au notaire) : il y a une série de questions et de demandes de documents. Cela peut prendre un peu de temps et, je suppose, une responsabilité du syndic en cas d'erreur, d'oubli ou omission
- Rien au moment de l'acte puisque tout a déjà été fait au moment du compromis. Je n'ai jamais vu un syndic compter des frais à ce stade.
- La mutation dans les fichiers de l'ACP : logiquement, c'est réparti entre l'ancien et le nouveau propriétaire
Quand au montant, c'est très variable. J'en ai vu à 100 € pour chaque intervention mais aussi à 500 €.... 250 € me semble un bon prix mais dans la moyenne haute.... Mais si ça a été accepté par l'ACP dans le contrat, c'est le juste prix !
Merci pour votre explication.
J'en aurais donc pour 2 x 250€ si je comprends bien: 250 compromis + 250 mutation dans les fichiers Syndic/ACP
Le montant pour la mutation, simple opération informatique, me parait quand même excessif, çà ne représente pas la même charge de travail qu'un dossier vente à destination du notaire.
Mais comme vous dites, si çà a été accepté par l'AG....

Normalement, les hono sur la mutation sont réparti entre l'ancien et le nouveau. Vous devriez donc en avoir pour 250 + 125.
Ce n'est pas une simple opération informatique : il y a l'identification des parties (indivisis, représentant, nu prop & usufruit, ...) mais surtout la répartition des charges entre l'ancien et le nouveau propriétaire. Beaucoup se contentent du simple prorata temporis (tout bénéf pour le syndic) mais les parties sont en droit d'attendre une vrai répartition des charges en fonction des décisions, des dates de prestations, des paiements, des périodes couvertes, des compteurs, ...

Pêcheur · #12 03-10-2024 13:58:23

GT a écrit :

L'échange d'informations dans le cadre de la transmission d'un lot privatif
1.au stade précontractuel (avant la signature de la convention, de l'offre ou de la promesse d'achat (C.civil art.3.94, § 1er)
contenu : C. civil, article 3.94, § 1er, alinéa 1er
le débiteur de l'obligation d'information : le notaire, l'intermédiaire professionnel ou la copropriétaire sortant.
le fournisseur de l'information : le syndic (sur simple demande)
frais de l'information : les frais que le syndic est en droit de réclamer sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)
2. pour la signature de l'acte notarié (à la signature de l'acte authentique - C. civil art.3.94, § 2)
contenu : C. civil, article 3.94, § 2, alinéa 1er.
débiteur de l'obligation d'information : le notaire est chargé de transmettre au copropriétaire entrant les informations recueillies
le fournisseur de l'information : le syndic (demande adressée au syndic sous la forme d'un courrier recommandé)
frais de l'information : les frais que le syndic est en droit de réclamer sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)
3.post-acte (après la signature de l'acte de vente - C. civil, art.3.94 § 3)
contenu : C. civil , art.3.94 § 3 (obligation de communiquer au syndic l'information relative au changement de propriété ainsi que les coordonnées des nouveaux propriétaires)
fournisseur et débiteur de l'obligation d'information : le notaire
frais de l'information : les frais éventuellement réclamés par le notaire pour la communication des informations sont à charge du copropriétaire sortant (art.3.94, § 4)

Remarque : art.3.95.Arriérés en cas de transmission
"Lors de la passation de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l'article 3.94, §§ 1er à 3"

Merci pour ces précisions très instructives

Pêcheur · #13 03-10-2024 13:59:42

max11 a écrit :

Pêcheur a écrit :
max11 a écrit :
Généralement, ce que je vois c'est :
- 1x pour le vendeur au moment du compromis (dossier de réponses à fournir au notaire) : il y a une série de questions et de demandes de documents. Cela peut prendre un peu de temps et, je suppose, une responsabilité du syndic en cas d'erreur, d'oubli ou omission
- Rien au moment de l'acte puisque tout a déjà été fait au moment du compromis. Je n'ai jamais vu un syndic compter des frais à ce stade.
- La mutation dans les fichiers de l'ACP : logiquement, c'est réparti entre l'ancien et le nouveau propriétaire
Quand au montant, c'est très variable. J'en ai vu à 100 € pour chaque intervention mais aussi à 500 €.... 250 € me semble un bon prix mais dans la moyenne haute.... Mais si ça a été accepté par l'ACP dans le contrat, c'est le juste prix !
Merci pour votre explication.
J'en aurais donc pour 2 x 250€ si je comprends bien: 250 compromis + 250 mutation dans les fichiers Syndic/ACP
Le montant pour la mutation, simple opération informatique, me parait quand même excessif, çà ne représente pas la même charge de travail qu'un dossier vente à destination du notaire.
Mais comme vous dites, si çà a été accepté par l'AG....
Normalement, les hono sur la mutation sont réparti entre l'ancien et le nouveau. Vous devriez donc en avoir pour 250 + 125.
Ce n'est pas une simple opération informatique : il y a l'identification des parties (indivisis, représentant, nu prop & usufruit, ...) mais surtout la répartition des charges entre l'ancien et le nouveau propriétaire. Beaucoup se contentent du simple prorata temporis (tout bénéf pour le syndic) mais les parties sont en droit d'attendre une vrai répartition des charges en fonction des décisions, des dates de prestations, des paiements, des périodes couvertes, des compteurs, ...

Merci pour ces précisions très instructives

GT · #14 04-10-2024 10:29:22

Je m'écarte des préoccupations relatives au montant des frais mis à charge par le syndic dans le cadre de la transmission d'un lot.

L'article 3.94 , § 1er , C. civil prévoit que dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature du contrat ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours.

Quant à l'article 3.94, § 2, C. civil il prévoit que en cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de décès d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er.
En application cadre de l'article 3.94 , §2, C. civil , le notaire intervient non seulement en cas d'actes entre vifs mais également en cas du transfert d'un lot pour cause de décès.
Conformément à l'article 3.94 §2, le syndic est ainsi mis à contribution pour répondre au notaire :
- en cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot
- mais aussi en cas de transfert pour cause de décès d'un lot

L'article 3.94 § 1er C. civil vise exclusivement la perspective d'un acte juridique entre vifs

grmff · Inscription : 25-05-2004

250 me semble dans la fourchette haute. Et une fois 250€ me semble amplement suffisant. Je n'ai jamais vu qu'un agent immobilier facturait deux fois les frais de mutation. Et généralement, les frais de mutation sont mis à charge du vendeur.

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