Pas de syndic ? => pas d'AG ??

trappe

Pimonaute assidu

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Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Bonjour,

Une connaissance met en vente un garage dans une petite copropriété (2 appartements et 2 garages).

Etant intéressé par le garage je questionne ma connaissance quant à la copropriété.

Ma connaissance me dit :

- avec les autres cp's, après renseignements pris à l'époque (période non communiquée) nous (les cp's) avons décidé de ne pas avoir de
   syndic
- comme il n'y a pas de syndic il n'y a pas d'obligation de tenue d'AG

J'ai cherché la possibilité légale de ne pas avoir de syndic et le seul site sur lequel j'ai trouvé une info est ici :

Question 1

L'information du lien est-elle exacte ? (je ne sais pas où trouver le texte de loi)

info du lien  = "Un syndic de copropriété est-ce obligatoire ?Dès qu’un immeuble à appartements est scindé en deux ou plusieurs entités, l’assemblée générale doit obligatoirement désigner un syndic de copropriété.

L’ampleur de la résidence ne joue aucun rôle en la matière. La législation applicable au syndic et/ou à la copropriété est d’ordre « impératif », ce qui signifie qu’on ne peut pas y déroger sans autre forme de procès.

La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic de copropriété :

1.si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.

2. il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic."

Question 2

Pourriez-vous me confirmer que l'absence d'un syndic ne déroge pas à l'obligation de la tenue d'une Ag annuelle ?

Question 3

Pourriez-vous me confirmer que l'absence d'un syndic ne déroge pas à l'obligation de conserver (archiver) tout document relatif à la copropriété avec l'obligation de les mettre à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande ?

Je vous remercie d'avance

G.B.

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Si j'étais intéressé par l'achat de ce garage :
- je contacterais le bureau de la sécurité juridique et /ou le vendeur et je demanderais à consulter le titre de propriété notarié pour en savoir davantage sur le régime de copropriété indivise ou forcée de ce bien
- je consulterai aussi la BCE pour vérifier si le bien à cette adresse est  repris comme une copropriété forcée, ou pas
etc

Dernière modification par G.B. (28-11-2024 21:05:57)

grmff

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

La loi sur les indivisions et copropriétés se trouve ici

Ce que vous avez trouvé fait référence à l'article 3.84 du code civil:

Art. 3.84. Disposition générale
  Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

En ce cas, pas de syndic, pas d'AG, pas de formalisme liée aux copropriétés, etc.

Mais si un des propriétaires s'oppose à ce fonctionnement au petit bonheur la chance, le régime copropriété-syndic-AG redevient obligatoire.

GT

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

La loi sur les indivisions et copropriétés se trouve ici

Ce que vous avez trouvé fait référence à l'article 3.84 du code civil:

Art. 3.84. Disposition générale
  Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

En ce cas, pas de syndic, pas d'AG, pas de formalisme liée aux copropriétés, etc.

Mais si un des propriétaires s'oppose à ce fonctionnement au petit bonheur la chance, le régime copropriété-syndic-AG redevietn obligatoire.

En cas de dérogation au régime de la copropriété forcée visée aux articles 3.84 à 3.100 du code civil, il conviedra de prendre en compte le contenu de l'acte de base.

Yves Van Ermen

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Si vous êtes en copropriété, vous devez avoir un syndic et tenir des assemblées générales.

Et le loi prévoit, Art 3.87 §2 dernier alinéa,  qu' "A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

GT

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Si vous êtes en copropriété, vous devez avoir un syndic et tenir des assemblées générales.

Et le loi prévoit, Art 3.87 §2 dernier alinéa,  qu' "A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

Certes l'article 3.87 §2 dernier alinéa, du code civil prévoit : "A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."
Cette disposition est impérative ainsi que toutes les dispositions contenues aux articles 3.84 à 3.100, C. civil.
Cependant l'article 3.84 prévoit une possibilité de dérogation à l'impérativité de ces articles :
•    si la nature des parties communes le justifie
•    aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accident sur cette dérogation
•    et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

En ce qui concerne notamment l'assemblée générale et le syndic que prévoit l'acte de base sur lequel se sont accordés tous les copropriétaires ?

Disposition légale
Code civil, livre 3, Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre (=art.3.84 à 3.100, C. civil), sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

grmff

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Si vous êtes en copropriété, vous devez avoir un syndic et tenir des assemblées générales.

Voulez-vous dire que l'exception que je soulevais (unanimite pour éviter le régime de copropriété) n'est pas une option?

bg1000

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Tout cela pour une maison avec deux appartements.....     
Les frais de syndic seront sans doute plus élevé que les dépenses courantes, y en a t'il ?     

Comme si les deux voisins ne se parlent pas, ne se voient et communiquent uniquement via exploit d'huissier de justice.     

G.B.

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Etant intéressé par le garage vous questionnez  votre connaissance quant à la copropriété. Votre connaissance vous dit estimer qu'il n'y a pas de syndic il n'y a pas d'obligation de tenue d'AG. Vous avez cherché la possibilité légale de ne pas avoir de syndic.

Moi si j'étais intéressé par l'achat ou la location du garage, je chercherais notamment si l'adresse de ce bien est reprise à la Banque Carrefour des Entreprises comme une Association de copropriétaires ou pas ?

rexou

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Etant intéressé par le garage vous questionnez  votre connaissance quant à la copropriété. Votre connaissance vous dit estimer qu'il n'y a pas de syndic il n'y a pas d'obligation de tenue d'AG. Vous avez cherché la possibilité légale de ne pas avoir de syndic.

Moi si j'étais intéressé par l'achat ou la location du garage, je chercherais notamment si l'adresse de ce bien est reprise à la Banque Carrefour des Entreprises comme une Association de copropriétaires ou pas ?

Chacun ses priorités...

Perso, je chercherais à savoir quelles sont les charges, quel est le prix final qui sera à payer et le rapport qualité/prix en tenant compte des frais élevés pour l'achat d'un simple garage à mettre en rapport avec l'intérêt que je porte à ce bien précis.

Et si la mini-copro fonctionne sans syndic, je m'adapterais à la situation et à la décision des CP existants. Et surtout, je ne chercherais pas à perturber en quoi que ce soit le fonctionnement actuel des choses. Et je ne chercherais pas à savoir si une AG est légale/obligatoire/conseillée ou pas. Et encore moins à l'imposer !!!

Deux appartements et deux garages. Il est possible, comme disait Grmff de déroger à la loi sur copros. L'important est l'entente entre les intéressés. Et l'absence d'un élément perturbateur qui viendrait bloquer un système qui convient aux autres.

Les questions posées sont déjà pour moi de nature inquiétante à ce sujet. Soit ce bien vous convient et vous vous adaptez à la situation existante, soit vous n'acceptez pas la situation telle qu'elle est et vous n'achetez pas. L'acheteur se doit de s'adapter (surtout en acquérant un simple garage) sans perturber les CP actuels.

G.B.

Pimonaute bavard

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

si la mini-copro fonctionne sans syndic, je m'adapterais à la situation et à la décision des CP existants. Et surtout, je ne chercherais pas à perturber en quoi que ce soit le fonctionnement actuel des choses. Et je ne chercherais pas à savoir si une AG est légale/obligatoire/conseillée ou pas. Et encore moins à l'imposer !!!

J'ai pas dit le contraire.

Il me semble que la question N°1 est de savoir de quel  "type de copropriété"  il s'agirait !!!

Les questions posées sont donc pour moi de nature rassurante :

- Avant d'acheter on a tout de même intérêt à bien se renseigner afin de savoir où l'on va placer son pognon, non ?

Dernière modification par G.B. (03-12-2024 18:07:49)

Yves Van Ermen

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Re : Pas de syndic ? => pas d'AG ??

Si vous êtes en copropriété, vous devez avoir un syndic et tenir des assemblées générales.

Voulez-vous dire que l'exception que je soulevais (unanimite pour éviter le régime de copropriété) n'est pas une option?

Si c'est une option. Mais la dérogation au régime de la copropriété est, pour moi, illussoire dans une copropriété "verticale".

Le toit, les décharges, l'alimentation électrique d'une cage d'escalier,.... sont des éléments que nous retrouvons dans toutes les copropriétés et qui sont communs. Et il est vrai que dans un fonctionnement normal, les frais liés à ses éléments sont minime.
Mais reste l'assurance de l'immeuble. Si vous voulez assurer aussi les parties communes, il n'y a pas d'autre possibilité que passer par une assurance pour l'ACP.

Et dès qu'il y a un soucis, il faut alors sortir de la dérogation.... Cela fait partie de mon quotidien en tant que syndic judiciaire....

Dons je pense qu'il est préférable que dans les petites copropriétés, les copropriétaires se parlent, fassent une AG autour d'un bon verre et qu'un d'entre eux soit le syndic.

Dernière modification par Yves Van Ermen (03-12-2024 14:52:50)