problème de facturation vis à vis d'un syndic belge

comrade.skydiver · #1 29-11-2024 21:15:25

Bonjour,

Je suis nouveau ici donc je ne sais pas si je poste dans la bonne rubrique donc j'espère que vous pourrez m'orienter dans la bonne rubrique ou m'aider tout simplement avec ma question.
Nous avons récemment un problème avec notre nouveau syndic.
En effet, l'ancien syndic adressait les factures, à nous => un des copropriétaires qui n'habitont pas là, à la bonne adresse. Une adresse extérieure donc à la copropriété.
Depuis le changement de syndic, ce n'est plus le cas. Ce syndic s'obstine à nous envoyer les factures et à les adresser donc à notre lot dans la copropriété. Sachant que nous n'y habitons pas et que donc personne n'y est. Nous ne les recevons pas.
Nous avons bien entendu plusieurs fois adressé des courriers à ce syndic pour le changement de cela. Rien n'a été fait. Pire encore, le syndic prétend qu'après chaque AG les factures sont entérinées et les adresses ne peuvent plus être changées. J'ai eu beau consulté beaucoup d'article du code civil, je n'ai vu des impossibilités de contester les factures post-AG que sur base des montants, en rien concernant les adresses. Notre expert comptable semble estomaqué de la situation.
Quelqu'un a t il en mémoire l'article du code civil comme quoi un syndic ne peut pas changer les adresses de facturation d'un copropriétaire et ce même rétroactivement comme toute autre entreprise le fait?

Merci d'avance de vos illuminations.
Désolé si cela peut paraître une bête question.
Bien à vous

grmff · #2 30-11-2024 01:42:06

Votre syndic est un connard incompétent.

Tutinet

comrade.skydiver · #3 30-11-2024 02:01:13

grmff a écrit :

Votre syndic est un connard incompétent.

Bon quelque part ça me rasure, ca veut dire que je ne skis pas "completement fou"

Quelqu'un a t I'il la moindre idée air quel point du code civil ce syndic se reposerait concernant son affirmation?
Si quelqu'un connait ou fait partie d'un syndic et serait prêt à nous faire une attestation de témoignage concernant le fait qu'il n'y a aucune raison legale, quelque soit le code concerné qui peut légitimer cette prise de position de ce syndic, ca nous aiderait vraiment beaucoup pour aller contre ce syndic et peut-être forcer la main de façon à l'amiable face à ce syndic.

XTof.vl · #4 30-11-2024 10:44:40

Prenez le problème dans l'autre sens: Demandez lui de démontrer ce qu'il avance. Ce n'est pas à vous de justifier ou démonter son attitude, vous êtes le client.

grmff · #5 30-11-2024 11:29:44

Arrêtez de payer les factures et attendez les mises en demeure...
Pour les AG, il va aussi vous convoquer à une adresse où vous ne résidez pas?

C'est vraiment n'importe quoi: s'il vous convoque à la mauvaise adresse et que vous êtes absent à l'AG, vous pourrez faire annuler toutes les décisions de l'AG, parce qu'elle ne sera pas valable.

bada · #6 30-11-2024 12:04:53

Quand on est con, on est con et souvent c'est dans leurs gènes donc incurable. C'est pour la vie entière.

Je n'ai pas été parcourir le code civil mais c'est de la logique pure et simple que d'envoyer le courrier à l'adresse d'habitation des concernés, les CP

GT · #7 30-11-2024 12:22:36

Le code civil - Livre 3

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 3 (extrait) La convocation est effectuée par envoi recommandé, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières

Art. 3.93. Opposabilité
§ 2. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.

LES MEMBRES de l'AG
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation

§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Art. 3.92.Actions en justice
§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation

§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

Dernière modification par GT (30-11-2024 12:26:48)

comrade.skydiver · #8 30-11-2024 20:56:42

Merci pour toutes vos réponses et vos encouragements.
Donc pour répondre à la principale question concernant la convocation aux AG, le syndic dans ce cas-ci a la vie facile car il y a des années l'association des co-propriétaires a voté le fait que tous les co-propriétaires recevraient par email les convocations. A l'époque, ce n'était pas le même syndic et on n'avait pas spécifiquement de problèmes donc pas de raisons de nous opposer.
Depuis, évidemment à cause de ce problème de facturation on s'est opposé et on a demandé officiellement que pour nous au moins ce soit envoyé par courrier recommandé en RE-précisant la bonne adresse.

Bon, ceci étant dit, personne ne faisant partie d'un syndic ici ne se souviendrait de près ou de loin d'un paragraphe d'un des codes, que ce soit civil ou autre, concernant le fait que la facturation ne peut être changé après chaque AG? J'imagine qu'il doit faire référence au fait que les factures ne peuvent plus être contestées post-AG non? Mais en aucun cas j'ai vu qu'on y parlait de la dénomination ou adressage des factures mais plutôt des montants, non?

Et j'entends bien le fait de demander sur quoi ils reposent leurs arguments, j'ai donc envoyé un courrier en ce sens pour en savoir plus.

rexou · #9 30-11-2024 21:14:00

comrade.skydiver a écrit :

Merci pour toutes vos réponses et vos encouragements.
Donc pour répondre à la principale question concernant la convocation aux AG, le syndic dans ce cas-ci a la vie facile car il y a des années l'association des co-propriétaires a voté le fait que tous les co-propriétaires recevraient par email les convocations. A l'époque, ce n'était pas le même syndic et on n'avait pas spécifiquement de problèmes donc pas de raisons de nous opposer.
Depuis, évidemment à cause de ce problème de facturation on s'est opposé et on a demandé officiellement que pour nous au moins ce soit envoyé par courrier recommandé en RE-précisant la bonne adresse.
Bon, ceci étant dit, personne ne faisant partie d'un syndic ici ne se souviendrait de près ou de loin d'un paragraphe d'un des codes, que ce soit civil ou autre, concernant le fait que la facturation ne peut être changé après chaque AG? J'imagine qu'il doit faire référence au fait que les factures ne peuvent plus être contestées post-AG non? Mais en aucun cas j'ai vu qu'on y parlait de la dénomination ou adressage des factures mais plutôt des montants, non?
Et j'entends bien le fait de demander sur quoi ils reposent leurs arguments, j'ai donc envoyé un courrier en ce sens pour en savoir plus.

Une AG ne PEUT pas voter la décision d'envoyer toutes les convocations par mail. Chaque CP doit signer un document par lequel il précise accepter recevoir sa convocation via un autre moyen que le recommandé. A défaut d'avoir signé ce document la convocation doit lui parvenir par recommandé à l'adresse qu'il aura communiqué au syndic.

Le syndic précédent était déjà hors des clous... Ceci dit, si la décision est unanime avec tous les CP présents ou représentés, personne ne peut se plaindre. Sauf un acheteur ultérieur qui se verrait imposer ce mode de convocation sans l'avoir spécifiquement choisi.

comrade.skydiver · #10 30-11-2024 21:17:17

rexou a écrit :

comrade.skydiver a écrit :
Merci pour toutes vos réponses et vos encouragements.
Donc pour répondre à la principale question concernant la convocation aux AG, le syndic dans ce cas-ci a la vie facile car il y a des années l'association des co-propriétaires a voté le fait que tous les co-propriétaires recevraient par email les convocations. A l'époque, ce n'était pas le même syndic et on n'avait pas spécifiquement de problèmes donc pas de raisons de nous opposer.
Depuis, évidemment à cause de ce problème de facturation on s'est opposé et on a demandé officiellement que pour nous au moins ce soit envoyé par courrier recommandé en RE-précisant la bonne adresse.
Bon, ceci étant dit, personne ne faisant partie d'un syndic ici ne se souviendrait de près ou de loin d'un paragraphe d'un des codes, que ce soit civil ou autre, concernant le fait que la facturation ne peut être changé après chaque AG? J'imagine qu'il doit faire référence au fait que les factures ne peuvent plus être contestées post-AG non? Mais en aucun cas j'ai vu qu'on y parlait de la dénomination ou adressage des factures mais plutôt des montants, non?
Et j'entends bien le fait de demander sur quoi ils reposent leurs arguments, j'ai donc envoyé un courrier en ce sens pour en savoir plus.
Une AG ne PEUT pas voter la décision d'envoyer toutes les convocations par mail. Chaque CP doit signer un document par lequel il précise accepter recevoir sa convocation via un autre moyen que le recommandé. A défaut d'avoir signé ce document la convocation doit lui parvenir par recommandé à l'adresse qu'il aura communiqué au syndic.
Le syndic précédent était déjà hors des clous... Ceci dit, si la décision est unanime avec tous les CP présents ou représentés, personne ne peut se plaindre. Sauf un acheteur ultérieur qui se verrait imposer ce mode de convocation sans l'avoir spécifiquement choisi.

Oui, malheureusement on a pas été présent à cette fameuse AG et c'était il y a super longtemps donc fatalement on ne peut plus s'en plaindre. Quoiqu'il en soit le problème essentiel reste le problème de la facturation .

grmff · #11 30-11-2024 22:26:28

comrade.skydiver a écrit :

rexou a écrit :
comrade.skydiver a écrit :
Merci pour toutes vos réponses et vos encouragements.
Donc pour répondre à la principale question concernant la convocation aux AG, le syndic dans ce cas-ci a la vie facile car il y a des années l'association des co-propriétaires a voté le fait que tous les co-propriétaires recevraient par email les convocations. A l'époque, ce n'était pas le même syndic et on n'avait pas spécifiquement de problèmes donc pas de raisons de nous opposer.
Depuis, évidemment à cause de ce problème de facturation on s'est opposé et on a demandé officiellement que pour nous au moins ce soit envoyé par courrier recommandé en RE-précisant la bonne adresse.
Bon, ceci étant dit, personne ne faisant partie d'un syndic ici ne se souviendrait de près ou de loin d'un paragraphe d'un des codes, que ce soit civil ou autre, concernant le fait que la facturation ne peut être changé après chaque AG? J'imagine qu'il doit faire référence au fait que les factures ne peuvent plus être contestées post-AG non? Mais en aucun cas j'ai vu qu'on y parlait de la dénomination ou adressage des factures mais plutôt des montants, non?
Et j'entends bien le fait de demander sur quoi ils reposent leurs arguments, j'ai donc envoyé un courrier en ce sens pour en savoir plus.
Une AG ne PEUT pas voter la décision d'envoyer toutes les convocations par mail. Chaque CP doit signer un document par lequel il précise accepter recevoir sa convocation via un autre moyen que le recommandé. A défaut d'avoir signé ce document la convocation doit lui parvenir par recommandé à l'adresse qu'il aura communiqué au syndic.
Le syndic précédent était déjà hors des clous... Ceci dit, si la décision est unanime avec tous les CP présents ou représentés, personne ne peut se plaindre. Sauf un acheteur ultérieur qui se verrait imposer ce mode de convocation sans l'avoir spécifiquement choisi.
Oui, malheureusement on a pas été présent à cette fameuse AG et c'était il y a super longtemps donc fatalement on ne peut plus s'en plaindre. Quoiqu'il en soit le problème essentiel reste le problème de la facturation .

La loi est impérative, et toutes les décisions qui ne sont pas conformes à la loi sont réputées inexistantes.
Et si la décision a été prise il y a super longtemps, il faut savoir que la loi a changé régulièrement ces 20 dernières années.

Néanmoins, je suis surpris de votre explication. Vous râlez parce que le syndic envoie tout par courrier à l'adresse du lot, mais vous recevez les convocations par mail. Pas très cohérent (soit de votre explication, soit de votre syndic...)

comrade.skydiver · #12 30-11-2024 22:43:49

grmff a écrit :

comrade.skydiver a écrit :
rexou a écrit :
comrade.skydiver a écrit :
Merci pour toutes vos réponses et vos encouragements.
Donc pour répondre à la principale question concernant la convocation aux AG, le syndic dans ce cas-ci a la vie facile car il y a des années l'association des co-propriétaires a voté le fait que tous les co-propriétaires recevraient par email les convocations. A l'époque, ce n'était pas le même syndic et on n'avait pas spécifiquement de problèmes donc pas de raisons de nous opposer.
Depuis, évidemment à cause de ce problème de facturation on s'est opposé et on a demandé officiellement que pour nous au moins ce soit envoyé par courrier recommandé en RE-précisant la bonne adresse.
Bon, ceci étant dit, personne ne faisant partie d'un syndic ici ne se souviendrait de près ou de loin d'un paragraphe d'un des codes, que ce soit civil ou autre, concernant le fait que la facturation ne peut être changé après chaque AG? J'imagine qu'il doit faire référence au fait que les factures ne peuvent plus être contestées post-AG non? Mais en aucun cas j'ai vu qu'on y parlait de la dénomination ou adressage des factures mais plutôt des montants, non?
Et j'entends bien le fait de demander sur quoi ils reposent leurs arguments, j'ai donc envoyé un courrier en ce sens pour en savoir plus.
Une AG ne PEUT pas voter la décision d'envoyer toutes les convocations par mail. Chaque CP doit signer un document par lequel il précise accepter recevoir sa convocation via un autre moyen que le recommandé. A défaut d'avoir signé ce document la convocation doit lui parvenir par recommandé à l'adresse qu'il aura communiqué au syndic.
Le syndic précédent était déjà hors des clous... Ceci dit, si la décision est unanime avec tous les CP présents ou représentés, personne ne peut se plaindre. Sauf un acheteur ultérieur qui se verrait imposer ce mode de convocation sans l'avoir spécifiquement choisi.
Oui, malheureusement on a pas été présent à cette fameuse AG et c'était il y a super longtemps donc fatalement on ne peut plus s'en plaindre. Quoiqu'il en soit le problème essentiel reste le problème de la facturation .
La loi est impérative, et toutes les décisions qui ne sont pas conformes à la loi sont réputées inexistantes.
Et si la décision a été prise il y a super longtemps, il faut savoir que la loi a changé régulièrement ces 20 dernières années.
Néanmoins, je suis surpris de votre explication. Vous râlez parce que le syndic envoie tout par courrier à l'adresse du lot, mais vous recevez les convocations par mail. Pas très cohérent (soit de votre explication, soit de votre syndic...)

Eh bien c'est assez simple. Précédemment le syndic était assuré aussi par le conseil de l'association des coproprio. LE fait que les convocations aux AG soient envoyés par mail n'étaient en soi pas un problème puisque ça ne rentre en rien dans un problématique de comptabilité par exemple. De plus on n'habitait et n'habite toujours pas là. Sachant que nous étions souvent à l'étranger, le mail était donc quelque part une bonne solution. Qui plus est pour rappel, dans n'importe quelle affaire judiciaire un message électronique vaut équivalent à un recommandé. Que ce soit au civil, correctionnel ou pénal. D'où le fait que les mails aient la valeur de recommandé, par exemple dans des réclamations auprès de commerçants pour des histoires de garanties.
Mais à nouveau le problème n'était pas là puisque les convocation sont en rien lié à de la comptabilité et donc ne sont pas spécifiquement pénalisant.

Ce qui est plus embêtant c'est le fait que les factures ne soient pas envoyées à la bonne adresse. Et pour le coup, ne sont pas envoyées par mail non plus. Et ce depuis le changement de syndic qui est devenu un syndic externe. Et ça ne pas avoir la bonne adresse sur une facture et qu'en plus l'organisme émettant la facture ne veuille pas changer cela, ça c'est beaucoup plus handicapant car ça pour le coup ça rentre dans de la comptabilité et donc de la déduction d'impôts etc. Mais si c'est mal libéllé.... Vous voyez rapidement où je veux en venir.
Et comme je l'ai dit ça c'est dû au syndic qui est devenu un syndic externe et qui n'est donc plus assuré par le conseil. Le conseil qui lui envoyait les factures au bon endroit avec le bon libellé.

On m'a expliqué ceci dit que ce serait donc plus facile de défendre cela en justice si nous avions une attestation de la part d'un autre syndic, comme quoi il n'y a aucune preuve juridique dans le code civil où autre comme quoi l'adresse notifiée sur les factures ne peut être changée.

C'est plus compréhensible comme cela?

Mais de toute façon, pour défendre le point de vue de "non c'est illégal d'envoyer par mail des convocations", ils nous faudrait probablement aussi une attestation d'un autre syndic. Sinon c'est à la libre appréciation du magistrat.

grmff · #13 30-11-2024 23:26:13

Il n'est pas illégal de recevoir sa convocation par mail si on l'a autorisé. Si c'est une décision très ancienne, et que c'est la pratique généralisée depuis des lustres, on peut conclure que vous l'avez autorisé. Et donc que c'est légal. Vous pouvez néanmoins changer d'avis et demander votre convocation par recommandé. (Mais ce serait idiot si cela marche bien)

Pour les factures adressées par courrier, demandez les par mail. Ou bien exigez que vos coordonnées soient correctement mentionnées sur la "facture, expliquant que pour des raisons fiscales évidentes, cela vous pose un préjudice évident que la facture ne soit pas adressée correctement, et dès lors que vous considérerez que les factures incorrectes ne vous concernent pas, d'autant plus que vous risquez de ne pas les recevoir. Et donc, comme les factures sont incorrectes (alors qu'elles étaient correctes avec l'ancien syndic), vous ne les payerez pas, même si par extraordinaire vous les recevez.

Quelqu'un qui veut que je paie une "facture" doit m'adresser une facture correcte, et il faut que je la reçoive.

Il y a en Belgique des milliers de copropriétaires investisseurs, qui reçoivent des appels de provision et des décomptes divers et variés, à leur adresse personnelle, et pas à l'adresse de leur lot. Ce serait un beau bordel si les syndic envoyaient les "factures" de tous ces propriétaires investisseurs et donc non résidents à une adresse où ils n'habitent pas.

C'est une syndic IPI, votre nouveau syndic?

comrade.skydiver · #14 30-11-2024 23:32:51

grmff a écrit :

Il n'est pas illégal de recevoir sa convocation par mail si on l'a autorisé. Si c'est une décision très ancienne, et que c'est la pratique généralisée depuis des lustres, on peut conclure que vous l'avez autorisé. Et donc que c'est légal. Vous pouvez néanmoins changer d'avis et demander votre convocation par recommandé. (Mais ce serait idiot si cela marche bien)
Pour les factures adressées par courrier, demandez les par mail. Ou bien exigez que vos coordonnées soient correctement mentionnées sur la "facture, expliquant que pour des raisons fiscales évidentes, cela vous pose un préjudice évident que la facture ne soit pas adressée correctement, et dès lors que vous considérerez que les factures incorrectes ne vous concernent pas, d'autant plus que vous risquez de ne pas les recevoir. Et donc, comme les factures sont incorrectes (alors qu'elles étaient correctes avec l'ancien syndic), vous ne les payerez pas, même si par extraordinaire vous les recevez.
Quelqu'un qui veut que je paie une "facture" doit m'adresser une facture correcte, et il faut que je la reçoive.
Il y a en Belgique des milliers de copropriétaires investisseurs, qui reçoivent des appels de provision et des décomptes divers et variés, à leur adresse personnelle, et pas à l'adresse de leur lot. Ce serait un beau bordel si les syndic envoyaient les "factures" de tous ces propriétaires investisseurs et donc non résidents à une adresse où ils n'habitent pas.
C'est une syndic IPI, votre nouveau syndic?

Oui c'est un syndic qui a une autorisation de l'IPI, c'est ça qui est le plus triste dans l'histoire, c'est que malgré nos demandes ils refusent de faire ce que l'on demande et continue d'affirmer que les factures ne peuvent être changées après les AG. Alors qu'on ne conteste pas les montants des factures.
Mais vous savez sûrement comme moi que le sens commun ne vaut rien par rapport à un texte de loi. D'où ma question originale évidemment.

grmff · #15 30-11-2024 23:42:06

comrade.skydiver a écrit :

Mais vous savez sûrement comme moi que le sens commun ne vaut rien par rapport à un texte de loi. D'où ma question originale évidemment.

Il n'existe pas de loi imposant que la facture soit émise à l'adresse du lot. Comme certains vous l'ont déjà dit, demandez au syndic de démontrer son affirmation, qui est absurde.

problème de facturation vis à vis d'un syndic belge

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