Modification de comptes approuvés en AG

QRieuse · #1 03-04-2025 14:35:17

Il me revient une situation étonnante.

De façon très surprenante, un syndic rectifie son décompte après l’AG où les comptes ont été approuvés. Il envoie donc à tous les CP un nouveau décompte individuel qui annule le précédent.
Doit-on quand même considérer que les comptes sont approuvés ou devront-ils seulement l’être à la prochaine AGO ?

Qu’en est-il si un CP voulait contester les comptes en justice de paix dans le délai légal de 4 mois ?

bg1000 · #2 03-04-2025 15:40:19

C'est quoi l'erreur ?

Donc une erreur a été approuvée par l'AG, contester car on devrait payer en plus ou toucher un certain montant

QRieuse · #3 03-04-2025 16:37:19

Les comptes ont été envoyés par mail quelques heures avant l'AG, et encore seulement une partie des comptes.Les CP n'ont pas eu le temps de les regarder mais les ont approuvés !!
Une semaine plus tard le syndic a trouvé une erreur et envoyé un nouveau décompte.

rexou · #4 03-04-2025 16:45:13

QRieuse a écrit :

Les comptes ont été envoyés par mail quelques heures avant l'AG, et encore seulement une partie des comptes.Les CP n'ont pas eu le temps de les regarder mais les ont approuvés !!
Une semaine plus tard le syndic a trouvé une erreur et envoyé un nouveau décompte.

Normalement, les comptes s'envoient au plus tard avec la convocation à l'AG. Pas quelques heures avant l'AG !

En plus vous dites qu'ils n'étaient pas complets ! Et le CAC, quel est son rapport ?

Une erreur est toujours possible et le syndic fait bien de modifier les comptes s'il a détecté une erreur. Il est évident que l'approbation ne porte pas sur la modification... mais quelle est l'erreur commise ? Quelque chose de significatif et fort impactant, ou une bricole ?

GT · #5 03-04-2025 17:00:36

QRieuse a écrit :

Il me revient une situation étonnante.
De façon très surprenante, un syndic rectifie son décompte après l’AG où les comptes ont été approuvés. Il envoie donc à tous les CP un nouveau décompte individuel qui annule le précédent.
Doit-on quand même considérer que les comptes sont approuvés ou devront-ils seulement l’être à la prochaine AGO ?
Qu’en est-il si un CP voulait contester les comptes en justice de paix dans le délai légal de 4 mois ?

Je suppose que vous n'êtes pas directement et personnellement impactée par la situation.

QRieuse · #6 06-04-2025 18:33:26

GT a écrit :

Je suppose que vous n'êtes pas directement et personnellement impactée par la situation.

Malheureusement si.

Voilà 3 fois que le syndic envoie les décomptes individuels la veille ou le jour-même de l’AG. Il paraît que le comptable ne veut pas les envoyer tant qu’il n’a pas le rapport du CAC, rapport lui-même envoyé le jour de l’AG ou le lendemain car le CAC n’a pas reçu les réponses aux questions posées au syndic.

Pourtant ce CAC a bien expliqué l’an dernier que les comptes doivent être envoyés 15 jours voire 3 semaines avant l’AG sans attendre son rapport. Le syndic fait voter les comptes et leurs répartitions c’est-à-dire les comptes privatifs mais ne fournit pas ces derniers. Le décompte Caloribel est aussi procuré après l’AG.

Malgré tout cela, je suis la seule à contester et tous les autres CP approuvent les comptes sans les avoir regardés.

Plus grave, cette année j’ai trouvé des erreurs flagrantes dans les comptes quand j’ai pu les examiner : une même assurance prise deux fois, une facture d’un autre immeuble, une facture privative mise en frais communs (>1.000€),...
Tout cela en plus des comptes annuels modifiés après l’AG comme dit dans mon 1er message.
La correction concerne un montant crédité en frais communs qui ne devait pas apparaître là.

L’attitude du syndic et de l’assemblée est désespérante.

QRieuse · #7 06-04-2025 18:35:32

Je reprends les questions de mon message, quelqu'un aurait-il une réponse ?

Doit-on quand même considérer que les comptes sont approuvés ou devront-ils seulement l’être à la prochaine AGO ?

Qu’en est-il si un CP voulait contester les comptes en justice de paix dans le délai légal de 4 mois ?

rexou · #8 06-04-2025 21:25:01

QRieuse a écrit :

GT a écrit :
Je suppose que vous n'êtes pas directement et personnellement impactée par la situation.
Malheureusement si.
Voilà 3 fois que le syndic envoie les décomptes individuels la veille ou le jour-même de l’AG. Il paraît que le comptable ne veut pas les envoyer tant qu’il n’a pas le rapport du CAC, rapport lui-même envoyé le jour de l’AG ou le lendemain car le CAC n’a pas reçu les réponses aux questions posées au syndic.
Pourtant ce CAC a bien expliqué l’an dernier que les comptes doivent être envoyés 15 jours voire 3 semaines avant l’AG sans attendre son rapport. Le syndic fait voter les comptes et leurs répartitions c’est-à-dire les comptes privatifs mais ne fournit pas ces derniers. Le décompte Caloribel est aussi procuré après l’AG.
Malgré tout cela, je suis la seule à contester et tous les autres CP approuvent les comptes sans les avoir regardés.
Plus grave, cette année j’ai trouvé des erreurs flagrantes dans les comptes quand j’ai pu les examiner : une même assurance prise deux fois, une facture d’un autre immeuble, une facture privative mise en frais communs (>1.000€),...
Tout cela en plus des comptes annuels modifiés après l’AG comme dit dans mon 1er message.
La correction concerne un montant crédité en frais communs qui ne devait pas apparaître là.
L’attitude du syndic et de l’assemblée est désespérante.

Combien de lots dans votre ACP ? Un syndic professionnel ?

Sans décompte Caloribel, il n'est pas possible d'établir un décompte annuel. Les comptes doivent être envoyés AU PLUS TARD avec les convocations. Comment une AG peut-elle approuver des documents dont elle n'a pas connaissance ???

Vous citez trois erreurs (une même assurance prise deux fois, une facture d’un autre immeuble, une facture privative mise en frais communs (>1.000€),.) Ces erreurs ont-elles été corrigées dans la nouvelle version des comptes ?

Votre syndic est soit un idiot soit un voleur. Et le CAC ne vaut apparemment pas beaucoup mieux s'il n'a pas relevé ces trois erreurs flagrantes.

Mais finalement, si le public applaudit et entérine sans broncher les actions de ces deux clowns, il doit assumer sa part de responsabilités.

On a le syndic qu'on mérite en finale.

rexou · #9 07-04-2025 08:33:50

QRieuse a écrit :

Je reprends les questions de mon message, quelqu'un aurait-il une réponse ?
Doit-on quand même considérer que les comptes sont approuvés ou devront-ils seulement l’être à la prochaine AGO ?
Qu’en est-il si un CP voulait contester les comptes en justice de paix dans le délai légal de 4 mois ?

En tout cas, soit le syndic corrige très vite, ou une action en justice de paix dans les 4 mois doit être effectuée. Vous êtes fondée à le faire pour autant me semble-t-il que VOUS n'ayez pas voté l'approbation des comptes. Et encore, cette approbation serait caduque du fait d'une correction ultérieure apportée et de la communication tardive et partielle de ces comptes.

Ceci dit, c'est un avis et je ne suis pas juge...

QRieuse · #10 07-04-2025 23:11:02

Rexou a écrit :

Combien de lots dans votre ACP ? Un syndic professionnel ?
Sans décompte Caloribel, il n'est pas possible d'établir un décompte annuel. Les comptes doivent être envoyés AU PLUS TARD avec les convocations. Comment une AG peut-elle approuver des documents dont elle n'a pas connaissance ???
Vous citez trois erreurs (une même assurance prise deux fois, une facture d’un autre immeuble, une facture privative mise en frais communs (>1.000€),.) Ces erreurs ont-elles été corrigées dans la nouvelle version des comptes ?
Votre syndic est soit un idiot soit un voleur. Et le CAC ne vaut apparemment pas beaucoup mieux s'il n'a pas relevé ces trois erreurs flagrantes.
Mais finalement, si le public applaudit et entérine sans broncher les actions de ces deux clowns, il doit assumer sa part de responsabilités.

L’ACP est constituée de 19 lots et le syndic un professionnel.
Les 3 erreurs principales ne sont pas corrigées dans le nouveau décompte bien que j’en aie parlé à l’AG.
Pour moi, le syndic est un idiot ET un voleur car n’applique pas le RC en ce qui concerne les factures à prendre en compte pour les décomptes ni les bonnes quotités en fonction des rubriques de ces comptes.
Le CAC ne pense qu’à assurer sa réélection et affirme chaque année que les comptes sont bien tenus et peuvent être approuvés bien qu’il fasse remarquer des manquements.
Comme déjà dit, il est désespérant de voir que d’année en année les CP approuvent tout sans la moindre remarque.

Rexou a écrit :

En tout cas, soit le syndic corrige très vite, ou une action en justice de paix dans les 4 mois doit être effectuée. Vous êtes fondée à le faire pour autant me semble-t-il que VOUS n'ayez pas voté l'approbation des comptes. Et encore, cette approbation serait caduque du fait d'une correction ultérieure apportée et de la communication tardive et partielle de ces comptes.

Je n’ai aucunement l’intention d‘entamer une action en justice, à mes frais, qui profiterait plus aux autres CP qu’à moi (j’aurais les frais de mon avocat à ma charge) alors qu’ils se fichent pas mal de ce qu’on leur facture et ne me soutiennent pas.
Un ami avocat n’a pas pu me dire si les comptes approuvés puis modifiés étaient quand même considérés comme approuvés. De même pour le complément des comptes fournis après l’AG. Je continue à chercher la réponse à cette question.

Vu les multiples fautes du syndic, je n’approuve jamais les comptes, ce qui me laisse la possibilité de contester si cela en vaut la peine. J’ai fait partie pendant des dizaines d’années du conseil de copropriété (une équipe active sous ma présidence), assisté le CAC qui à l’époque était un CP, pour savoir que le syndic actuel est un amateur incompétent.
Mais seule, je n’ai aucun pouvoir même en alertant mes copropriétaires manipulés par l’unique membre du conseil de copropriété tout aussi incompétent sinon ces problèmes n’existeraient pas.

G.B. · Inscription : 08-10-2023

Rexou a écrit :

si le public applaudit et entérine sans broncher les actions de ces deux clowns, il doit assumer sa part de responsabilités.

Oui mais, cette vision "politique" ne répond nullement à la question juridique et technique de Qrieuse pour défendre son patrimoine en copropriété forcée.

Si la société ne construit rien de valable pour un fonctionnement correct à l'échelle de nos copropriétés,

Alors que penser à l'échelle du monde sad
Bref.

Dernière modification par G.B. (Hier 09:23:43)

rexou · Inscription : 21-03-2010

G.B. a écrit :

Rexou a écrit :
si le public applaudit et entérine sans broncher les actions de ces deux clowns, il doit assumer sa part de responsabilités.
Oui mais, cette vision "politique" ne répond nullement à la question juridique et technique de Qrieuse pour défendre son patrimoine en copropriété forcée.
Si la société ne construit rien de valable pour un fonctionnement correct à l'échelle de nos copropriétés,
Alors que penser à l'échelle du monde
Bref.

"Vision politique ne répond nullement à la question... " Je formule un avis APRES avoir répondu à la question

rexou a écrit :

En tout cas, soit le syndic corrige très vite, ou une action en justice de paix dans les 4 mois doit être effectuée. Vous êtes fondée à le faire pour autant me semble-t-il que VOUS n'ayez pas voté l'approbation des comptes. Et encore, cette approbation serait caduque du fait d'une correction ultérieure apportée et de la communication tardive et partielle de ces comptes.
Ceci dit, c'est un avis et je ne suis pas juge...

"Si la société ne construit rien de valable pour un fonctionnement correct à l'échelle de nos copropriétés,
Alors que penser à l'échelle du monde sad
Bref"

Trop bref pour être compréhensible pour moi.
Quant à penser à l'échelle du monde, ça dépasse sans doute le cadre de ce forum et surtout du problème posé par QRieuse

rexou · Inscription : 21-03-2010

QRieuse a écrit :

Rexou a écrit :
Combien de lots dans votre ACP ? Un syndic professionnel ?
Sans décompte Caloribel, il n'est pas possible d'établir un décompte annuel. Les comptes doivent être envoyés AU PLUS TARD avec les convocations. Comment une AG peut-elle approuver des documents dont elle n'a pas connaissance ???
Vous citez trois erreurs (une même assurance prise deux fois, une facture d’un autre immeuble, une facture privative mise en frais communs (>1.000€),.) Ces erreurs ont-elles été corrigées dans la nouvelle version des comptes ?
Votre syndic est soit un idiot soit un voleur. Et le CAC ne vaut apparemment pas beaucoup mieux s'il n'a pas relevé ces trois erreurs flagrantes.
Mais finalement, si le public applaudit et entérine sans broncher les actions de ces deux clowns, il doit assumer sa part de responsabilités.
L’ACP est constituée de 19 lots et le syndic un professionnel.
Les 3 erreurs principales ne sont pas corrigées dans le nouveau décompte bien que j’en aie parlé à l’AG.
Pour moi, le syndic est un idiot ET un voleur car n’applique pas le RC en ce qui concerne les factures à prendre en compte pour les décomptes ni les bonnes quotités en fonction des rubriques de ces comptes.
Le CAC ne pense qu’à assurer sa réélection et affirme chaque année que les comptes sont bien tenus et peuvent être approuvés bien qu’il fasse remarquer des manquements.
Comme déjà dit, il est désespérant de voir que d’année en année les CP approuvent tout sans la moindre remarque.
Rexou a écrit :
En tout cas, soit le syndic corrige très vite, ou une action en justice de paix dans les 4 mois doit être effectuée. Vous êtes fondée à le faire pour autant me semble-t-il que VOUS n'ayez pas voté l'approbation des comptes. Et encore, cette approbation serait caduque du fait d'une correction ultérieure apportée et de la communication tardive et partielle de ces comptes.
Je n’ai aucunement l’intention d‘entamer une action en justice, à mes frais, qui profiterait plus aux autres CP qu’à moi (j’aurais les frais de mon avocat à ma charge) alors qu’ils se fichent pas mal de ce qu’on leur facture et ne me soutiennent pas.
Un ami avocat n’a pas pu me dire si les comptes approuvés puis modifiés étaient quand même considérés comme approuvés. De même pour le complément des comptes fournis après l’AG. Je continue à chercher la réponse à cette question.
Vu les multiples fautes du syndic, je n’approuve jamais les comptes, ce qui me laisse la possibilité de contester si cela en vaut la peine. J’ai fait partie pendant des dizaines d’années du conseil de copropriété (une équipe active sous ma présidence), assisté le CAC qui à l’époque était un CP, pour savoir que le syndic actuel est un amateur incompétent.
Mais seule, je n’ai aucun pouvoir même en alertant mes copropriétaires manipulés par l’unique membre du conseil de copropriété tout aussi incompétent sinon ces problèmes n’existeraient pas.

Reste alors une solution : Cherchez un expert-comptable qui soit compétent et consciencieux et proposez sa candidature à la prochaine AG. Et impliquez-vous dans le suivi des comptes...

Bien que vous n'ayez pas approuvé les comptes, ils seront approuvés après 4 mois sans aucune action en justice entamée entretemps.

QRieuse · Inscription : 18-02-2009

Rexou a écrit :

Bien que vous n'ayez pas approuvé les comptes, ils seront approuvés après 4 mois sans aucune action en justice entamée entretemps.

C’est bien là ma et LA question, pour des comptes approuvés puis modifiés, doit-on quand même les considérer comme approuvés ou devront-ils être approuvés lors de la prochaine AG ? Dans ce cas, faut-il respecter le délai de 4 mois pour les contester ?

J’attends encore de recevoir la totalité des comptes dont nous n’avons reçu qu’une partie quelques heures avant l’AG. Dès que je les aurai, je demanderai au syndic des explications sur les erreurs que je peux déjà remarquer avec la partie des comptes reçue.
Je demanderai aussi s’ils sont approuvés ou non vu la correction faite ultérieurement.
Je suspecte le syndic d’attendre de passer le délai de 4 mois pour répondre ! mais j’interviendrai avant si nécessaire.

Je n’ai jamais vu une telle négligence de syndic or je me suis occupée de mon immeuble pendant des dizaines d’années (CDC, assistance du CAC alors un copropriétaire). Aujourd’hui nous avons un CAC externe qui ne voit qu’une partie des négligences dans les comptes et un CDC, réduit à une personne, qui ne cherche qu’à plaire au syndic et ne surveille rien. Personne ne veut travailler avec lui.

rexou · Inscription : 21-03-2010

QRieuse a écrit :

Rexou a écrit :
Bien que vous n'ayez pas approuvé les comptes, ils seront approuvés après 4 mois sans aucune action en justice entamée entretemps.
C’est bien là ma et LA question, pour des comptes approuvés puis modifiés, doit-on quand même les considérer comme approuvés ou devront-ils être approuvés lors de la prochaine AG ? Dans ce cas, faut-il respecter le délai de 4 mois pour les contester ?
J’attends encore de recevoir la totalité des comptes dont nous n’avons reçu qu’une partie quelques heures avant l’AG. Dès que je les aurai, je demanderai au syndic des explications sur les erreurs que je peux déjà remarquer avec la partie des comptes reçue.
Je demanderai aussi s’ils sont approuvés ou non vu la correction faite ultérieurement.
Je suspecte le syndic d’attendre de passer le délai de 4 mois pour répondre ! mais j’interviendrai avant si nécessaire.
Je n’ai jamais vu une telle négligence de syndic or je me suis occupée de mon immeuble pendant des dizaines d’années (CDC, assistance du CAC alors un copropriétaire). Aujourd’hui nous avons un CAC externe qui ne voit qu’une partie des négligences dans les comptes et un CDC, réduit à une personne, qui ne cherche qu’à plaire au syndic et ne surveille rien. Personne ne veut travailler avec lui.

Il me semble qu'il ne serait pas cohérent de considérer la nouvelle mouture des comptes comme étant approuvée. Comment pouvez-vous approuver quelque chose dont vous n'aviez pas connaissance ? Vous avez approuvé une version des comptes qui a ensuite été modifiée. Il est évident que les modifications sont à approuver ultérieurement.

Mais il sera difficile de revenir sur ce qui a déjà été approuvé et n'a pas été modifié.

Modification de comptes approuvés en AG

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