Questions bail commercial

Aka · #1 06-10-2025 09:41:32

Bonjour,
Je suis un particulier et propriétaire, depuis peu d'année, d'un petit entrepôt (agglomération bruxelloise) d'environ 300m² et dont je dois renouveler le bail commercial.
Pourquoi bail commercial?; parce qu'il s'agit d'un endroit ou le locataire à installé son bureau pour en faire un comptoir de vente.
Pourriez-vous m'aider pour les questions suivantes:
1. Sur le site fédéral pour le calcul d'indexation des loyers, celui-ci ne peut pas être demandé s'il n'y a pas de certificat PEB établi. (C'est en tout cas le message qui apparait si aucun certificat PEB n'est choisi).
Est-ce exact?
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix- … r-de-loyer
2. Est-ce que des détecteurs de fumée doivent être installés?
3. Est-ce que les droits d'enregistrement du bail sont de 0,2% ou est-ce différent?

Merci pour vos réponses. smile

GT · #2 06-10-2025 15:52:20

Aka a écrit :

Bonjour,
Je suis un particulier et propriétaire, depuis peu d'année, d'un petit entrepôt (agglomération bruxelloise) d'environ 300m² et dont je dois renouveler le bail commercial.
Pourquoi bail commercial?; parce qu'il s'agit d'un endroit ou le locataire à installé son bureau pour en faire un comptoir de vente.
Pourriez-vous m'aider pour les questions suivantes:
1. Sur le site fédéral pour le calcul d'indexation des loyers, celui-ci ne peut pas être demandé s'il n'y a pas de certificat PEB établi. (C'est en tout cas le message qui apparait si aucun certificat PEB n'est choisi).
Est-ce exact?
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix- … r-de-loyer

Le calcul d'indexation d'une part ne concerne pas les agglomérations et d'autre part concerne les baux d'habitation.

PIM · #3 06-10-2025 17:50:24

Je ne comprends pas très bien : il s'agit d'un renouvellement de bail ou d'un nouveau bail ?

Aka · #4 06-10-2025 18:02:53

Bonjour,
L'endroit à été loué presque 9 ans depuis 2016.
Je rédige un nouveau bail commercial car l'ancien ne l'était pas, il était peu clair en portant certaines confusions (genre de bail "hybride").
C'est toujours pour le même locataire.

PIM · #5 07-10-2025 07:57:39

Aka a écrit :

Bonjour,
L'endroit à été loué presque 9 ans depuis 2016.
Je rédige un nouveau bail commercial car l'ancien ne l'était pas, il était peu clair en portant certaines confusions (genre de bail "hybride").
C'est toujours pour le même locataire.

Vous devriez consulter un avocat spécialisé, car la matière des baux commerciaux est très pointue.

GT

GT · #6 07-10-2025 15:54:39

Aka a écrit :

Bonjour,
Je suis un particulier et propriétaire, depuis peu d'année, d'un petit entrepôt (agglomération bruxelloise) d'environ 300m² et dont je dois renouveler le bail commercial.
Pourquoi bail commercial?; parce qu'il s'agit d'un endroit ou le locataire à installé son bureau pour en faire un comptoir de vente.
Pourriez-vous m'aider pour les questions suivantes:
1.
2.
3. Est-ce que les droits d'enregistrement du bail sont de 0,2% ou est-ce différent?
Merci pour vos réponses.

0,2% de quoi ?
Sur quoi s'appliqueront ces droits d'enregistrement ?

Renouveler un bail commercial alors qu'il succédera à un genre de bail hybride !

"L'endroit à été loué presque 9 ans depuis 2016.
Je rédige un nouveau bail commercial car l'ancien ne l'était pas, il était peu clair en portant certaines confusions (genre de bail "hybride")."

Dernière modification par GT (07-10-2025 16:01:41)

Aka · #7 08-10-2025 09:51:59

Bonjour,

@PIM; connaissez-vous quelqu'un qui pourrait rédiger un bail commercial pour mon cas?

@GT; Dans le modèle de bail commercial de PIM.be, il me semble qu'on parle de frais d'enregistrement de 0,2% d'un mois de loyer.
Je me demandais si c'était la règle ou un exemple?

PIM · #8 08-10-2025 10:40:09

Aka a écrit :

Bonjour,
@PIM; connaissez-vous quelqu'un qui pourrait rédiger un bail commercial pour mon cas?
@GT; Dans le modèle de bail commercial de PIM.be, il me semble qu'on parle de frais d'enregistrement de 0,2% d'un mois de loyer.
Je me demandais si c'était la règle ou un exemple?

C'est la règle: L'enregistrement d’un bail commercial engendre le paiement d’un droit de 0,2% sur le total des loyers et charges (pour toute la durée du bail), avec un minimum de 50 euros

Avocat: par exemple, cette sélection-ci: https://www.justifit.be/trouver/avocats … mmerciaux/

Aka · #9 08-10-2025 11:51:02

Bonjour PIM,

A nouveau merci pour ces réponses précises.
Avez-vous une idée si des détecteurs de fumées doivent être installés?

GT · #10 08-10-2025 11:52:09

Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe

article 83

Le droit est fixé à :

1° 0,20 p.c. pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles ;

article 84

La base imposable est déterminée, savoir :

Si le bail est à durée limitée, par le montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour toute la durée du bail ou, s’il s’agit d’une cession, pour la période restant à courir ;

S’il est à vie ou à durée illimitée, par une somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimum prévue dans l’acte de bail.

(..).

Dernière modification par GT (08-10-2025 11:52:58)

DP · #11 08-10-2025 15:00:08

Bonjour Aka,

Quelques précisions :

Indexation et certificat PEB
L’obligation de disposer d’un certificat PEB pour indexer le loyer concerne uniquement les baux d’habitation (logement).
Un bail commercial n’est pas soumis à cette condition : vous pouvez donc indexer le loyer selon la formule légale (art. 1728bis C. civ. et art. X.27 CDE), même sans certificat PEB.

Détecteurs de fumée
Les détecteurs sont obligatoires dans les logements (ordonnance du 8 juillet 2004 à Bruxelles), mais pas dans un entrepôt ou un local commercial pur.
En revanche, il est conseillé d’en prévoir si le bail porte sur un espace où le public ou le personnel travaille ; c’est souvent demandé par les compagnies d’assurance incendie ou dans le cadre du Code du Bien-Être au travail.
À vérifier donc avec l’assurance et, si besoin, avec le service prévention-incendie de la commune.

Droits d’enregistrement
Comme l’a rappelé GT, le droit est bien de 0,20 % sur le total des loyers et charges pour toute la durée du bail, avec un minimum légal de 50 €.
Il ne s’agit donc pas de 0,2 % d’un mois de loyer, mais de 0,2 % du cumul sur la durée entière (ex. : 9 ans × loyer mensuel × 12 + charges éventuelles).
Compte tenu du caractère « hybride » de l’ancien bail, il reste prudent de consulter un avocat spécialisé pour sécuriser le nouvel acte.

Vous pouvez également poser votre question directement à Me Tordoir, qui répond gratuitement aux questions des propriétaires et locataires sur : Immobrussels

GT · #12 08-10-2025 16:05:50

Aka a écrit :

Bonjour,
Je suis un particulier et propriétaire, depuis peu d'année, d'un petit entrepôt (agglomération bruxelloise) d'environ 300m² et dont je dois renouveler le bail commercial.

J'ignore ce que vous entendez par agglomération bruxelloise.
S'agit-il de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant 19 communes?

Dernière modification par GT (08-10-2025 16:08:59)

GT · #13 08-10-2025 21:07:49

GT a écrit :

Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe
article 83
Le droit est fixé à :
1° 0,20 p.c. pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles ;

article 84
La base imposable est déterminée, savoir :
Si le bail est à durée limitée, par le montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour toute la durée du bail ou, s’il s’agit d’une cession, pour la période restant à courir ;
S’il est à vie ou à durée illimitée, par une somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimum prévue dans l’acte de bail.
(..).

La base pour le calcul des droits d'enregistrement
"Lorsque le locataire d’un bien immeuble doit payer la contribution foncière, y compris les centimes additionnels provinciaux et communaux, la charge qui doit être ajoutée au loyer pour la perception du droit d’enregistrement sur le contrat de bail est d’office évaluée à 10 % à moins que les parties aient évalué elles-mêmes cette charge ou aient mentionné le montant réel de la contribution visée."

(publié sur fisconetplus, le 23/10/2019).

GT · #14 12-10-2025 08:55:48

DP a écrit :

Bonjour Aka,

Droits d’enregistrement
Comme l’a rappelé GT, le droit est bien de 0,20 % sur le total des loyers et charges pour toute la durée du bail, avec un minimum légal de 50 €.
Il ne s’agit donc pas de 0,2 % d’un mois de loyer, mais de 0,2 % du cumul sur la durée entière (ex. : 9 ans × loyer mensuel × 12 + charges éventuelles).

Je n'ai pas fait mention dans mon intervention d'un montant minimum légal de 50 €.
Quelle est la disposition légale prévoyant ce montant minimum repris dans différentes publications ?

https://www.pim.be/faq-items/combien-co … -dun-bail/

GT · #15 12-10-2025 09:05:08

GT a écrit :

Aka a écrit :
Bonjour,
Je suis un particulier et propriétaire, depuis peu d'année, d'un petit entrepôt (agglomération bruxelloise) d'environ 300m² et dont je dois renouveler le bail commercial.
J'ignore ce que vous entendez par agglomération bruxelloise.
S'agit-il de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant 19 communes?

Bonjour AKA,
Le bail commercial type PIM contient des dispositions spécifiques REGIONALES .
https://www.pim.be/layout/uploads/2025/ … l-2025.pdf

Aka · #16 21-10-2025 09:31:54

Bonjour,
Désolé pour le retour tardif mais je ne reçois plus d'email me notifiant une réponse dans le fil de cette discussion!

Je tiens malgré tout à vous remercier pour toutes vos réponses concernant ce bail commercial à Evere.

Cordialement.

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