Frais d'avocats POUR l'ACP avec des factures dans la compta ?

G.B. · #1 05-02-2026 10:29:32

J'aurais éventuellement pû poser la question ici :
https://forum.pim.be/topic-295322-frais … age-1.html
Mais pour "aller droit au but" comme dit Me Eric Riquier, je préfère ouvrir un nouveau sujet car sauf errreur je ne l'ai pas trouvé en faisant ma recherche sur le forum. Dans le cadre d'une bonne quizaine de procès judiciaires que je connais et que je suis de manière proche en étant même présent à certaines audiences au tribunal depuis vingt ans, je/nous constatons et déplorons qu'aucun copropriétaire plaignant, malgré des honoraires d'avocats facturés dans les décomptes d'ACP pour un montant total équivalent à celui du procès Richard Fourneaux ne réussisse à obtenir copie de ces factures. Le récente jurisprudence Decode du TPI en 2025 n'aide pas, et j'en viens à me demander s'il existe même des factures des avocats pour l'ACP ? Etant donné que l'ACP ne récupère pas la TVA, se peut-il que les avocats des ACPS n'émettent tout simplement pas de facture ce qui expliquerait pourquoi l'on constate que dans les affaires que nous connaissons, les syndics impliqués dans des ACPS en procès ne proposent pas l'accès aux justificatifs sur une plateforme. D'où ce questionnement, merci

grmff · #2 05-02-2026 10:37:35

Si vous avez une facture d'honoraire dans la comptabilité de la copropriété, vous avez le droit de la consulter, comme pour toute pièce de la copropriété.

Si il y a un paiement vers un avocat, vous avez le droit de demander le justificatif qui est adossé à ce paiement. Un paiement sans justificatif doit être refusé.

max11 · #3 05-02-2026 12:08:36

G.B. a écrit :

J'aurais éventuellement pû poser la question ici :
https://forum.pim.be/topic-295322-frais … age-1.html
Mais pour "aller droit au but" comme dit Me Eric Riquier, je préfère ouvrir un nouveau sujet car sauf errreur je ne l'ai pas trouvé en faisant ma recherche sur le forum. Dans le cadre d'une bonne quizaine de procès judiciaires que je connais et que je suis de manière proche en étant même présent à certaines audiences au tribunal depuis vingt ans, je/nous constatons et déplorons qu'aucun copropriétaire plaignant, malgré des honoraires d'avocats facturés dans les décomptes d'ACP pour un montant total équivalent à celui du procès Richard Fourneaux ne réussisse à obtenir copie de ces factures. Le récente jurisprudence Decode du TPI en 2025 n'aide pas, et j'en viens à me demander s'il existe même des factures des avocats pour l'ACP ? Etant donné que l'ACP ne récupère pas la TVA, se peut-il que les avocats des ACPS n'émettent tout simplement pas de facture ce qui expliquerait pourquoi l'on constate que dans les affaires que nous connaissons, les syndics impliqués dans des ACPS en procès ne proposent pas l'accès aux justificatifs sur une plateforme. D'où ce questionnement, merci

Encore un gros baratin avec des généralités annoncées à partir de, peut-être ???, l'une ou l'autre affaire dont vous n'êtes mêmes pas partie....
Et des accusations à peine sous-entendues sur les soi-disant fraudeurs que seraient les syndics et les avocats

Perso, j'ai toujours vu des factures d'avocats dans les comptes de copro et j'ai toujours pu y avoir accès.... Je dois en avoir vu des centaines au fil des années... Et, presque toujours, elles étaient bien détaillées avec time-sheet, détail des frais & débours, ...
Voilà mon expérience mais je n'en fais pas une généralité

GT

PIM · #4 05-02-2026 12:19:32

réponse de Perplexity (avec les réserves d'usage):

Vous soulevez en réalité deux questions distinctes : 1) le **droit** du copropriétaire d’accéder aux factures d’honoraires d’avocat de l’ACP, 2) la **pratique** (voire les dérives) qui font que vous ne voyez jamais ces factures, ce qui vous amène à douter de leur existence matérielle.

## 1. Droit d’accès aux factures d’honoraires d’avocat

Sur le principe, les factures d’avocat adressées à l’ACP sont des pièces comptables relatives à la gestion de la copropriété, et relèvent donc des « documents ou informations à caractère non privé » au sens de l’article 577‑8 (aujourd’hui 3.89) C. civ.. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)

- Le syndic a l’obligation légale de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents non privés relatifs à la copropriété (factures, pièces comptables, contrats, etc.), selon les modalités prévues par le ROI ou décidées par l’AG. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)
- Cette obligation d’accès aux documents est rappelée de manière constante par la doctrine et la pratique (SNPC, sites spécialisés, etc.), et vise notamment les factures justifiant les postes du décompte, y compris les honoraires d’avocats. [choisirunsyndic](https://www.choisirunsyndic.be/question … -factures/)

La seule limite sérieuse concerne le **secret professionnel / confidentialité** de la correspondance avocat–client dans le cadre d’un litige, surtout lorsque le copropriétaire demandeur est lui‑même partie adverse de l’ACP dans le procès. Dans ce cas, la jurisprudence et la doctrine reconnaissent généralement :
- qu’un copropriétaire ne peut pas exiger de consulter la **correspondance** stratégique avec l’avocat dans le dossier qui l’oppose à l’ACP,
- mais cela ne remet pas en cause le droit de l’ACP à disposer, en interne, des factures d’honoraires, ni le contrôle de ces factures par le conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)

Autrement dit, même si l’on refusait à un copropriétaire partie au litige l’accès au détail complet d’une facture au nom du secret professionnel, cela **n’autorise pas** l’absence totale de facture ou l’absence de toute justification comptable des montants imputés aux copropriétaires.

## 2. L’impact de la jurisprudence récente (ex. « Decode »)

Des décisions comme celle que vous mentionnez (TPI 2025, « Decode ») semblent, d’après ce que vous décrivez, renforcer une lecture restrictive du droit d’accès aux documents dans le contexte d’un litige, en protégeant davantage la confidentialité des échanges avec l’avocat de l’ACP.

Cette tendance se traduit souvent par :
- un refus de communiquer la **correspondance** avocat–ACP à un copropriétaire qui est partie adverse,
- un glissement par certains syndics vers un refus « en bloc » de communiquer **tout** ce qui touche aux honoraires d’avocat (factures incluses), alors que la loi ne les dispense pas de justifier comptablement les montants imputés à l’ACP.

Des modèles d’assignation judiciaire contre refus du syndic rappellent pourtant que le syndic doit permettre la consultation de l’ensemble des documents relatifs à la gestion (sauf ce qui est véritablement privé), et que le juge peut ordonner cette consultation. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9)

Votre constat de terrain (quinzaine de procès suivis, aucun plaignant n’obtient copie des factures) est cohérent avec une pratique défensive des syndics et de certains avocats, mais cette pratique reste discutable au regard du texte légal et des positions doctrinales sur la transparence en copropriété. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)

## 3. Les avocats de l’ACP peuvent‑ils ne pas émettre de facture ?

Sur le plan fiscal et TVA, les avocats sont des **assujettis** qui doivent en principe établir une facture pour leurs prestations, même si leur client (ici l’ACP) ne récupère pas la TVA. [avocats](https://avocats.be/sites/avocatsbe/file … CHAP23.pdf)

- L’ACP n’est en général pas assujettie à la TVA pour sa gestion courante, et ne récupère pas la TVA sur les factures (syndic, avocat, etc.), ce qui renchérit le coût pour les copropriétaires. [yaelspiegl](https://yaelspiegl.be/2015/01/10/lacp-l … et-la-tva/)
- Mais le fait que l’ACP ne récupère pas la TVA **n’autorise absolument pas** l’avocat à travailler sans facture : son obligation de facturation découle de son propre statut TVA et des règles professionnelles, pas du statut TVA du client. [avocats](https://avocats.be/sites/avocatsbe/file … CHAP23.pdf)

Par ailleurs, sur le plan comptable de l’ACP :
- toute dépense doit être justifiée par un document probant (facture, note d’honoraires, etc.) pour être correctement reprise en comptabilité et dans les décomptes individuels. [droitbelge](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=273)
- des sites spécialisés et la doctrine indiquent clairement que l’ACP doit être en mesure de produire les factures des fournisseurs, y compris celles d’avocats, ne fût‑ce que pour permettre aux copropriétaires assujettis de déduire éventuellement la TVA via leurs propres décomptes. [gillescarnoy](https://gillescarnoy.be/2024/01/01/copropriete-et-tva/)

Donc, l’hypothèse « il n’y a pas de factures » est, fiscalement et comptablement, très peu plausible sur le long terme :
- soit il y a des factures au nom de l’ACP (ou du syndic comme mandataire),
- soit il y a un problème sérieux de conformité comptable et fiscale chez le syndic ou l’avocat.

## 4. Pourquoi ne voit‑on jamais les factures en pratique ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer votre constat :

- **Opacité volontaire du syndic** : de nombreux syndics ne donnent l’accès aux pièces comptables qu’à la demande expresse, parfois en compliquant la procédure (rendez‑vous, consultation sur place, refus de copie, etc.), alors que la consultation devrait être organisée clairement et gratuitement. [choisirunsyndic](https://www.choisirunsyndic.be/question … -factures/)
- **Plateformes incomplètes** : certaines plateformes ne donnent accès qu’aux décomptes et à quelques documents (PV, contrats principaux), sans les factures scannées, alors que techniquement rien n’empêche d’y déposer toutes les factures, y compris celles des avocats. [votresyndic](https://www.votresyndic.be/syndic.html)
- **Confusion entre « facture » et « contenu stratégique »** : les syndics mélangent parfois la question du secret des échanges avocat–client (dossier de plaidoirie, consultations écrites, stratégie) avec la question purement comptable de la facture, alors que seule la première est vraiment couverte par le secret professionnel dans le cadre d’un litige contre un copropriétaire. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)
- **Contrôle interne insuffisant** : le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes, qui ont pourtant un pouvoir de contrôle plus poussé, n’exercent pas toujours pleinement leur mission de vérification des factures d’avocat pour l’ACP. [choisirunsyndic](https://www.choisirunsyndic.be/question … -factures/)

En filigrane, il y a parfois une tentation de « lisser » les honoraires d’avocat dans les décomptes globaux (rubriques génériques de frais de gestion ou de contentieux) sans exposer le détail, ce qui réduit la contestabilité par les copropriétaires mais fragilise la transparence.

## 5. Comment formuler le problème et quelles pistes ?

Votre questionnement est donc fondé :
- juridiquement, il doit exister des factures d’honoraires d’avocats adressées à l’ACP, et ces montants ne peuvent pas être imputés « à l’aveugle » dans les décomptes sans justificatifs comptables. [droitbelge](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=273)
- le syndic doit organiser l’accès aux documents non privés, et les factures, en principe, en font partie; seule la part strictement couverte par le secret professionnel (contenu stratégique des échanges) peut être soustraite au copropriétaire partie au litige. [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … -du-syndic)
- la jurisprudence « restrictive » relative au secret des échanges ne devrait pas être interprétée comme une autorisation générale de refuser toute trace des honoraires, ni comme une dispense d’émettre des factures.

Concrètement, pour les dossiers que vous suivez :
- il est souvent plus efficace de passer par le **conseil de copropriété** ou le **commissaire aux comptes** pour exiger la vérification des factures d’avocats; leurs pouvoirs de contrôle sont plus étendus que ceux d’un seul copropriétaire. [choisirunsyndic](https://www.choisirunsyndic.be/question … -factures/)
- en cas de refus persistant du syndic, une demande formelle de consultation des pièces comptables, suivie si nécessaire d’une action ciblée (type modèle d’assignation pour accès aux documents), reste la voie la plus cohérente, même si la jurisprudence récente complique la partie « dossier d’avocat ». [copropriete-belgique](https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9)

En résumé, l’idée que les avocats d’ACP ne factureraient pas du tout pour contourner la question de la TVA ou de la transparence n’est pas compatible avec leurs obligations fiscales et comptables; le vrai problème est plutôt la **rétention d’accès** aux factures et la confusion entretenue entre secret professionnel et documents comptables.

GT · #5 05-02-2026 13:17:03

G.B. a écrit :

J'aurais éventuellement pû poser la question ici :
https://forum.pim.be/topic-295322-frais … age-1.html
Mais pour "aller droit au but" comme dit Me Eric Riquier, je préfère ouvrir un nouveau sujet car sauf errreur je ne l'ai pas trouvé en faisant ma recherche sur le forum. Dans le cadre d'une bonne quizaine de procès judiciaires que je connais et que je suis de manière proche en étant même présent à certaines audiences au tribunal depuis vingt ans, je/nous constatons et déplorons qu'aucun copropriétaire plaignant, malgré des honoraires d'avocats facturés dans les décomptes d'ACP pour un montant total équivalent à celui du procès Richard Fourneaux ne réussisse à obtenir copie de ces factures. Le récente jurisprudence Decode du TPI en 2025 n'aide pas, et j'en viens à me demander s'il existe même des factures des avocats pour l'ACP ? Etant donné que l'ACP ne récupère pas la TVA, se peut-il que les avocats des ACPS n'émettent tout simplement pas de facture ce qui expliquerait pourquoi l'on constate que dans les affaires que nous connaissons, les syndics impliqués dans des ACPS en procès ne proposent pas l'accès aux justificatifs sur une plateforme. D'où ce questionnement, merci

DECODE est un cabinet d’avocats . Parmi les matières traitées la copropriété (entre autres)
https://www.decode.be/avocats/
Que faut-il entendre par récente jurisprudence decode du TPI (lequel?) en 2025 (date précise? )? Je l'ignore.

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