Le syndic, l’interdiction d’exercer et la communication de la sanction a

PIM · #1 22-04-2026 16:22:37

Extrait de l’ipimail de ce jour

Le syndic, l’interdiction d’exercer et la communication de la sanction aux copropriétés

La principale conséquence d’une sanction de suspension effective prononcée par la Chambre exécutive est l’interdiction pour l’agent immobilier de poser des actes pendant une période déterminée. La loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier ajoute cependant une obligation complémentaire à respecter pour les syndics.

En effet, l’article 21 de cette loi prévoit qu’un syndic suspendu plus d’un mois sans sursis (ou radié) doit avertir par recommandé, dans les 15 jours de la décision coulée en force de chose jugée, le président de la dernière assemblée générale de chaque association des copropriétaires gérée par lui. Ce courrier comprend la mesure prise à son encontre et la période pendant laquelle il ne peut exercer. L’objectif est de s’assurer que la copropriété puisse s’organiser en conséquence en vue d’une saine continuité. Une exception est cependant prévue si l’activité du syndic est exercée dans le cadre d’une personne morale au sein de laquelle d’autres personnes peuvent exercer la profession. Dans ce cas, la Chambre peut dispenser le syndic de cette obligation d’information, à la condition que des mesures d’accompagnement soient proposées par ces syndics pour veiller à la protection des associations de copropriétaires gérées par le syndic concerné et à leur indemnisation éventuelle en raison de faits litigieux.

Récemment, la Chambre exécutive a prononcé à l’encontre d’un syndic une sanction de suspension effective de 3 mois. Or, le service Dépistage de l’IPI, chargé de la vérification du respect de ladite sanction, a pu constater que le syndic a continué de poser des actes pendant cette période. De surcroit, ce dernier n’a pu apporter la preuve du respect des obligations visées à l’article 21, ce qui est considéré par le même article comme un port illégal du titre et un exercice illégal de la profession. Face à ce constat, la Chambre exécutive a prononcé la radiation du syndic concerné. L’affaire ne s’est malheureusement pas arrêtée là.

Suite au prononcé de cette dernière sanction, le service Dépistage de l’IPI a, de nouveau, pu constater que l’intéressé avait poursuivi ses activités sans avoir informé de sa radiation les copropriétés dont il avait la charge. L’IPI a donc dû introduire une action en cessation auprès du Tribunal de l’entreprise compétent, afin qu’il lui soit ordonné de cesser de poser tout acte d’agent immobilier. L’ordre de cesser cette pratique illicite a été prononcé et complété par une obligation faite à l’ancien syndic d’afficher pour une période de 6 mois dans chaque copropriété dont il avait la charge le jugement prononcé par le Tribunal. Ces mesures ont également été assorties d’une astreinte fixée à 1.000 € par violation et par jour de retard à se conformer au jugement.

GT

G.B. · #2 25-04-2026 13:47:41

Je retiens :

un syndic suspendu plus d’un mois sans sursis (ou radié) doit avertir par recommandé, dans les 15 jours de la décision coulée en force de chose jugée, le président de la dernière assemblée générale de chaque association des copropriétaires gérée par lui.

Je ne veux pas être "fatiguant" wink

Sérieusement parlant, je plaide qu'un syndic qui se retrouve dans ce genre de situation peut avoir des empêchements sérieux à l'exercice de son activité.

Un problème de santé par exemple.

Et ça peut arriver à tout le monde de perdre pied dans son boulot, on est humains.

Qu'Il est donc vain de lui ordonner de poser des actes alors qu'il est défaillant depuis qq temps déja.

Il est illusoire de croire que ledit syndic dans ce type de situation va réussir à se conformer à des exigences de la déontologie ou d'un arrêt du tribunal administratif de l'IPI.

Autrefois, le SNPC lancait des alertes aux membres afin de prévenir les copropriétés concernées.

Depuis l'AR du 1er avril 2017 ( voir GT pour la précision parfaite), les ACP inscrivent obligatoirement l'identité de leur syndic à la BCE.

Cette formalité administrative permet donc à l'IPI d'informer les copropriétés concernées.

Yves Van Ermen · #3 27-04-2026 10:36:18

G.B. a écrit :

Depuis l'AR du 1er avril 2017 ( voir GT pour la précision parfaite), les ACP inscrivent obligatoirement l'identité de leur syndic à la BCE.
Cette formalité administrative permet donc à l'IPI d'informer les copropriétés concernées.

Non. L'IPI peut connaitre les ACP mais comment être certain que l'information arrive bien à celle-ci ? La solution adoptée est la plus réaliste tout en permettant un contrôle du syndic.

grmff · #4 27-04-2026 11:02:44

Il faut reconnaître que la publicité de la sanction permettrait à tout un chacun de vérifier que le syndic a bien le droit d'être syndic.

J'ai le souvenir d'un syndic qui avait été suspendu pour une période de 3 mois, et qui avait convoqué une AG pendant sa période de suspension.
Il a été impossible d'obtenir de l'IPI l'information de sa suspension...

Bon, d'accord, cela date un peu. Mais cela m'est un peu resté en travers de la gorge d'entendre l'IPI me dire qu'ils avaient déjà mis des mois et des mois pour lui imposer cette sanction, et qu'ils n'allaient rien faire de plus. Bref, un escroc (parce que c'était un escroc qui a escroqué copropriétés et locataires pendant des années) sanctionné d'un suspension dont il n'a eu rien à foutre...

Bon, d'accord, cela date un peu. Je pense que l'IPI a d'autres moyens aujourd'hui.

copropriétaire engalère · #5 27-04-2026 12:34:23

PIM a écrit :

Extrait de l’ipimail de ce jour
Le syndic, l’interdiction d’exercer et la communication de la sanction aux copropriétés
La principale conséquence d’une sanction de suspension effective prononcée par la Chambre exécutive est l’interdiction pour l’agent immobilier de poser des actes pendant une période déterminée. La loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier ajoute cependant une obligation complémentaire à respecter pour les syndics.
En effet, l’article 21 de cette loi prévoit qu’un syndic suspendu plus d’un mois sans sursis (ou radié) doit avertir par recommandé, dans les 15 jours de la décision coulée en force de chose jugée, le président de la dernière assemblée générale de chaque association des copropriétaires gérée par lui. Ce courrier comprend la mesure prise à son encontre et la période pendant laquelle il ne peut exercer. L’objectif est de s’assurer que la copropriété puisse s’organiser en conséquence en vue d’une saine continuité. Une exception est cependant prévue si l’activité du syndic est exercée dans le cadre d’une personne morale au sein de laquelle d’autres personnes peuvent exercer la profession. Dans ce cas, la Chambre peut dispenser le syndic de cette obligation d’information, à la condition que des mesures d’accompagnement soient proposées par ces syndics pour veiller à la protection des associations de copropriétaires gérées par le syndic concerné et à leur indemnisation éventuelle en raison de faits litigieux.
Récemment, la Chambre exécutive a prononcé à l’encontre d’un syndic une sanction de suspension effective de 3 mois. Or, le service Dépistage de l’IPI, chargé de la vérification du respect de ladite sanction, a pu constater que le syndic a continué de poser des actes pendant cette période. De surcroit, ce dernier n’a pu apporter la preuve du respect des obligations visées à l’article 21, ce qui est considéré par le même article comme un port illégal du titre et un exercice illégal de la profession. Face à ce constat, la Chambre exécutive a prononcé la radiation du syndic concerné. L’affaire ne s’est malheureusement pas arrêtée là.
Suite au prononcé de cette dernière sanction, le service Dépistage de l’IPI a, de nouveau, pu constater que l’intéressé avait poursuivi ses activités sans avoir informé de sa radiation les copropriétés dont il avait la charge. L’IPI a donc dû introduire une action en cessation auprès du Tribunal de l’entreprise compétent, afin qu’il lui soit ordonné de cesser de poser tout acte d’agent immobilier. L’ordre de cesser cette pratique illicite a été prononcé et complété par une obligation faite à l’ancien syndic d’afficher pour une période de 6 mois dans chaque copropriété dont il avait la charge le jugement prononcé par le Tribunal. Ces mesures ont également été assorties d’une astreinte fixée à 1.000 € par violation et par jour de retard à se conformer au jugement.

Il est bien ce jugement surtout l'astreinte dissuasive. bravo!

SabineX · #6 29-04-2026 10:18:43

Yves van Ermen a écrit :

L'IPI peut connaitre les ACP mais comment être certain que l'information arrive bien à celle-ci ? La solution adoptée est la plus réaliste tout en permettant un contrôle du syndic.

Bien sûr que l'IPI connaît les ACPS , justement à partir de la BCE

GT · #7 29-04-2026 11:58:50

SabineX a écrit :

Yves van Ermen a écrit :
L'IPI peut connaitre les ACP mais comment être certain que l'information arrive bien à celle-ci ? La solution adoptée est la plus réaliste tout en permettant un contrôle du syndic.
Bien sûr que l'IPI connaît les ACPS , justement à partir de la BCE

Comment l’application en ligne

https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

permet-elle à partir de l’identité d’un syndic de relever toutes les ACP figurant dans son porte feuille ?

Quelle est la procédure ?

PIM

Yves Van Ermen · #8 29-04-2026 12:32:33

GT a écrit :

SabineX a écrit :
Yves van Ermen a écrit :
L'IPI peut connaitre les ACP mais comment être certain que l'information arrive bien à celle-ci ? La solution adoptée est la plus réaliste tout en permettant un contrôle du syndic.
Bien sûr que l'IPI connaît les ACPS , justement à partir de la BCE
Comment l’application en ligne
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr
permet-elle à partir de l’identité d’un syndic de relever toutes les ACP figurant dans son porte feuille ?
Quelle est la procédure ?

Pour répondre à SabineX et GT, l'IPI peut réaliser une demande à la BCE pour recevoir la liste des ACP d'un syndic dans le cadre d'un dossier disciplinaire. Mais écrire au siège de l'ACP, qui est le hall d'entrée, n'est pas une garantie que l'information arrive aux copropriétaires.

L'envoi de l'information aux présidents des dernières AG par le syndic permet à l'IPI de vérifier que cela est bien réalisé par le syndic sanctionné. Preuve en est le jugement qui vient de tomber....

GT · #9 29-04-2026 13:18:04

Yves Van Ermen a écrit :

GT a écrit :
SabineX a écrit :
Yves van Ermen a écrit :
L'IPI peut connaitre les ACP mais comment être certain que l'information arrive bien à celle-ci ? La solution adoptée est la plus réaliste tout en permettant un contrôle du syndic.
Bien sûr que l'IPI connaît les ACPS , justement à partir de la BCE
Comment l’application en ligne
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr
permet-elle à partir de l’identité d’un syndic de relever toutes les ACP figurant dans son porte feuille ?
Quelle est la procédure ?
Pour répondre à SabineX et GT, l'IPI peut réaliser une demande à la BCE pour recevoir la liste des ACP d'un syndic dans le cadre d'un dossier disciplinaire. Mais écrire au siège de l'ACP, qui est le hall d'entrée, n'est pas une garantie que l'information arrive aux copropriétaires.
L'envoi de l'information aux présidents des dernières AG par le syndic permets à l'IPI de vérifier que cela est bien réalisé par le syndic sanctionné. Preuve en est le jugement qui vient de tomber....

Je retiens que l'IPI peut, dans le cadre d'un dossier disciplinaire concernant un syndic, s'adresser à la BCE pour recevoir la liste des ACP gérées par ce syndic.
Il s'agit d'une démarche de l'IPI dans une situation particulière.
En d'autres mots, hors cette situation, l'IPI ne dispose pas d'une liste des ACP gérées par les syndics.

Par ailleurs, il m'est déjà arrivé de constater dans un passé lointain que pour une copropriété gérée par un syndic IPI l'identité de celui-ci n'était pas reprise à la BCE au regard des données de cette ACP

Dernière modification par GT (29-04-2026 13:18:52)

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