Indexation avec et sans facteur de correction

Thx967

Pimonaute

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Indexation avec et sans facteur de correction

Bonjour,
Je rencontre un problème concernant l’indexation d’un loyer. Je m’explique :
J’ai loué un appartement à Bruxelles avec un bail signé le 4 mars 2014, prenant effet le 1er juillet 2014, pour un loyer de 750 € par mois. À cette époque, aucun certificat PEB n’était disponible.

Au cours des 12 années, j’ai indexé le loyer seulement à trois reprises :
•    sans certificat PEB, bail non enregistré, en février 2017 : le loyer est passé à 772,26 €/mois ;
        Lors de cette indexation, je lui ai dit que je ne l'indexerais plus durant 5 ans, cadeau. Prochaine indexation pour 08/2022
•    sans certificat PEB, bail non enregistré, en août 2022 : le loyer est passé à 900,89 €/mois ;
•    avec un certificat PEB de classe E, bail enregistré , en juillet 2025 : le loyer est passé à 981,25 €/mois.

J’ai entendu dire qu’un facteur de correction s’appliquerait à partir d’une certaine année.

Suis-je dans le bon concernant ces trois indexations, ou ma locataire pourrait-elle contester leur validité lorsqu’elle quittera définitivement le logement à la fin de ce mois, suite à un accord à l’amiable ?

Pourrait-elle me réclamer le remboursement des montants issus d’indexations qui auraient été appliquées à tort ?

Merci d’avance pour vos réponses avant la fin de ce mois.

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Indexation avec et sans facteur de correction

Selon Perplexity (avec les réserves  d'usage):

Vos indexations de 2017 et 2022 posent problème car le bail n'était pas enregistré et aucun certificat PEB n'était disponible, ce qui rend ces hausses potentiellement contestables selon les règles bruxelloises. L'indexation de 2025 semble valide avec le PEB E et l'enregistrement du bail, mais un facteur de correction pour PEB E aurait dû être appliqué. Votre locataire pourrait réclamer un remboursement partiel des surloyers indus lors de son départ.

## Règles générales à Bruxelles
À Bruxelles, l'indexation annuelle du loyer est possible une fois par an à la date anniversaire (ici 1er juillet), sur base de l'indice santé du mois précédent, via la formule : (loyer de base × nouvel indice santé) / indice santé de départ. Depuis le 14 octobre 2022, deux conditions obligatoires s'appliquent pour toute indexation : le bail doit être enregistré auprès de la Région et du Fédéral, et un certificat PEB valide doit être communiqué au locataire. Avant cette date, les indexations sans ces formalités étaient tolérées, sans effet rétroactif. [be](https://be.brussels/fr/logement/locatio … des-loyers)

## Indexation février 2017
Sans PEB ni enregistrement du bail, cette indexation (de 750 € à 772,26 €) n'était pas autorisée à l'époque, même si les règles étaient moins strictes avant 2018. L'accord verbal de "cadeau" pour 5 ans n'a pas de valeur légale et ne protège pas contre une contestation ; la locataire pourrait arguer d'un surloyer indu et réclamer le remboursement des 15,26 €/mois depuis février 2017 (jusqu'à fin avril 2026), potentiellement avec intérêts. [droitsquotidiens](https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … e-wallonie)

## Indexation août 2022
Même situation : sans PEB ni bail enregistré, et après l'entrée en vigueur du décret du 1er septembre 2018 exigeant l'enregistrement pour indexer, cette hausse à 900,89 € est invalide. Appliquée en août (pas à la date anniversaire de juillet), elle viole aussi la périodicité annuelle. La locataire peut contester et demander remboursement des montants excédentaires depuis août 2022 (environ 128,63 €/mois vs 772,26 €). [bcgfi](https://www.bcgfi.be/2024/06/contrat-de … prietaire/)

## Indexation juillet 2025
Avec PEB E (classe E) et bail enregistré, elle est en principe valide, mais pour un bail antérieur au 14 octobre 2022, un facteur de correction doit être appliqué à la formule standard en fonction de la date anniversaire (juillet) et du PEB E. Sans ce facteur (par ex. dépendant des indices 2021-2022 pour PEB E), le loyer de 981,25 € pourrait être surestimé ; vérifiez le calcul exact sur le site Bruxelles Logement. Risque de remboursement partiel si contesté. [be](https://be.brussels/fr/logement/locatio … correction)

## Risques et conseils
En cas de départ amiable fin avril 2026, la locataire peut contester via le Juge de paix dans les 5 ans suivant chaque paiement, réclamant remboursement des surloyers avec intérêts. L'absence d'indexations intermédiaires (2014-2017, 2017-2022) ne pose pas de problème pour vous, car l'indexation n'est pas automatique. Calculez rétroactivement les loyers corrects avec un outil comme celui de PIM ou Statbel pour anticiper ; proposez un accord transactionnel pour éviter un litige. Consultez un avocat spécialisé ou le service Logement bruxellois avant fin mois. [pim](https://www.pim.be/indexation-des-loyers/)

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Indexation avec et sans facteur de correction

Je pense que le locataire ne peut pas remonter plus de 5 années en arrière.
Si le bail n'est pas enregistré et qu'il n'y a pas de PEB, vous ne pouvez pas indexer. Le locataire pourrait demander le remboursement jusqu'à 5 ans en arrière pour la période où ce n'était pas enregistré et qu'il n'y avait pas de certificat PEB.

Pour indexer correctement en fonction du PEB, j'utilise le calculateur de Pim.be pour les baux établis depuis novembre 2022 ou PEB A-B-C (pas de correction suivant PEB...)
Si c'est avant et qu'il y a une correction PEB, j'utilise le site suivant:
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix- … r-de-loyer
Il y a plus à remplir, parce qu'il tient compte du PEB et de la Région