Réparations et entretien

Pierre-poisse-9673 · #1 13-02-2003 12:55:23

Question pour un confrère…..
Dans un bail commercial qui concerne un immeuble entier loué à usage de restaurant, il est spécifié que « Le preneur s’engage à exécuter tous travaux d’entretien, même ceux qui incombent au bailleur, y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure. Ne seront à charge du bailleur que les seules réparations visées par l ‘article 606 du code civil, c’est à dire les réparations suivantes : celles des murs et des poutres et des couvertures entières ; celles des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Dans cet immeuble rénové entièrement il y a 10 ans, le locataire prétend mettre à charge du propriétaire des réparations de toitures (infiltrations – toiture remplacée par le bailleur il y a 10 ans), et le remplacement d’un pilier en bois soutenant un balcon qui présente des signes de pourrissement (Pilier aussi remplacé il y a 10 ans, que le locataire n’a pas entretenu au niveau des peintures et protections du bois).
Le locataire semble prêt à aller en justice… A t’il la moindre chance ?

Pierre Poisse

Proprietes-immobilieres-5232 · #2 13-02-2003 17:52:16

Même nos confrères immobiliers sont les bienvenus sur notre forum <img src="/images/smileys/smiley10ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">

Pour en venir à votre question, la logique en la matière, c'est que tout ce qui relève de l'entretien est à charge du locataire. Les grosses réparations sont à charge du bailleur.

Pour les dommages constatés, il y a donc lieu de voir s'ils résultent d'un défaut d'entretien... auquel cas ils devraient être à charge du locataire.

En outre, le propriétaire n'occupant pas les lieux, si le locataire ne l'a pas prévenu d'un problème qui serait finalement à charge du proprio, celui-ci pourra l'invoquer pour en retourner la responsabilité au locataire.

Mais, il convient d'agir avec prudence dans une matière délicate où la jurisprudence est parfois surprenante.

Nous vous conseillons de prendre contact (accessible aussi aux professionnels) avec la legal hotline : 0903 99003 .

A bientôt ?

Erik Deckers

Pierre-poisse-9673 · #3 14-02-2003 00:05:26

Merci pour votre réponse. Je pense que dans ce cas, toutes les réparations, à l'exception de ce que cite l'article 606 du CC (mais le libellé de cet article peut être interprèté..), doivent être considérées comme d'entretien, et donc à charge du locataire. Si quelqu'un a eu affaire à un cas similaire, celà pourrait m'aider !

Pierre Poisse

Legal-hotline-7338 · #4 14-02-2003 16:29:16

Bonjour,

Les réparations visées par l'article 606 sont celles mises limitativement à charge d'un nu-propriétaire.

Il est tout à fait permis de s'y référer contractuellement en matière de bail.

Ces réparations dues à défaut d'entretien du locataire sont néanmoins à la charge de ce dernier.

Bien à vous,

LEGAL HOTLINE

fran330 · #5 15-04-2008 16:56:29

[color=#FF0000]NOUVELLE QUESTION[/couleur]

Bonjour,
J'ai trouvé dans le forum et dans les FAQ des réponses partielles à mes questions, mais pas complètement.

Je suis propriétaire d'un appartement de 3 pièces + hall dans un immeuble datant des années 70. J'y ai une locataire depuis 5 ans et ça se passe bien : elle entretient bien les lieux et je prends en charge les réparations quand quelque chose qui m'imcombe est en panne (plomberie, volets...)
L'appartement fut remis à neuf par mes soins à son entrée (toutes les peintures et tapis plain du living (les autres sols étant du parquet ou du carrelage) ) et un état des lieux fut fait par un expert.

Aujourd'hui, elle me demande par email les 2 choses suivantes :

1) Elle dit que le tapis plain se fait vieux et elle me demande si j'accepterais de le remplacer. Elle ajoute que de l'humidité vient de la terrase depuis avant son arrivée et que ça a fait des auréoles sur le tapis près de la porte-fenêtre. Elle ajoute qu'à ce sujet, le syndic a fait un travail d'entretien récemment mais elle ne dit pas si c'est résolu ou non.
Le tapis plain fut placé juste avant son arrivée, était plutôt de bonne qualité (épais) et peu salissant (poils levé chinés) et il me semble que 5 ans est un peu tôt pour le remplacer. Il faut dire aussi qu'il y a 2 ans et bien que le bail stipulait "pas d'animaux domestiques", j'ai accepté qu'elle ait 2 chiens (pas des chiots, des chiens adultes et calmes veant de sa famille, m'a-t-elle dit). Je me dis qu'il est possible que les chiens aient contribué à l'usure, salissage des tapis...

En ce qui concerne l'humidité venant de la terrase, ça concernait tout l'étage (autres appartement aussi) et un gros chantier de modification des terrasses fut entrepris par le syndic peu après son arrivée. Je n'ai jamais été mise au courant d'une persistance du problème après ces travaux. Je sais que tout problème lié à cette humidité m'imcombe mais il me semble que j'aurais du être mise au courant d'une persistance du problème avant aujourd'hui...

2) Elle me demande aussi ceci:
"-Dans la salle de bain il faudrait faire un entretien des canalisations car l'écoulement ne se fait plus correctement. (entretien personnel ne résous pas le problème)"

Est-ce que le débouchage éventuel des canalisations m'incombe ? N'est-ce pas du à son usage à elle et n'est pas à elle de faire cet entretien ?

Voici ce que dit le bail au chapitre "Entretiens et réparation" :
"Le preneur occupera l'appartement loué en bon père de famille.
il entretiendra correctement l'appartement et effectuera, en plus, les réparations d'ordre intérieur, quelles que soient leur nature et origine (vice, vêtusté, cas fortuit...) et notamment, à titre d'exemple : les volets, les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduites de décharges, les installations de sonnerie, téléphone, etc..."

Je pense que cette close est trop en faveur du propriétaire (surtout pour la vétusté) et jusqu'ici, j'ai pris en charge plus de réparations que cette close n'indique et je continuerai (par exemple elle me dit aussi que les vannes de ses rédiateurs ne marchent plus ; je vais m'occuper de cela). Mais pour les demandes 1) et 2) ci-dessus, je voudrais votre éclairage.

Merci d'avance,
Fran330

Erico · #6 15-04-2008 17:22:21

logiquement un mauvais écoulement dans les canalisations c'est au locataire à s'en occuper surtout si tout fonctionnait bien à son entrée

et surtout si maintenant( sorry je ne peux pas m'en empécher lol ) , elle lave ses grands chiens pleins de poils dans la baignoire !!!

lol

et plus sérieusement je pense qu' un proprio équipant son bien de tapis plein ( ce qui n'est pas l'idéal quand on a des animaux à poils) devrait se montrer intraitable sur le fait de ne pas laisser son locataires avoir des chiens...

quant aux vannes thermostatiques, attention un non usage prolongé de ces vannes peut faire qu'elles ne fonctionnent plus et c'est alors très simple de les débloquer, mais dans ce cas là, pour moi c'est à charge du locataire....

evelynev34 · #7 15-04-2008 17:28:04

Je pense que c'est au locataire de retapisser après 5 ans, je dis pas après 9 ou 10 ans mais après 5 ans, faut pas exagérer smile .

Pour les canalisations, idem, je dirais que c'est la locataire qui doit déboucher, sauf si canalisations cassées ou mal faites (mais bon ça vient pas après 5 ans).

Maintenant j'y connais rien donc je déduis avec mon ptit cerveau smile

@Erick: un chien logiquement ça se lave au tuyau d'arrosage en été lol, c'est comme ça que je fais avec les miens big_smile . Dehors bien sûr, pas dans le salon ou la salle de bain lol .

Erico · #8 15-04-2008 19:42:00

evelynev34 a écrit :

Je pense que c'est au locataire de retapisser après 5 ans, je dis pas après 9 ou 10 ans mais après 5 ans, faut pas exagérer .
Pour les canalisations, idem, je dirais que c'est la locataire qui doit déboucher, sauf si canalisations cassées ou mal faites (mais bon ça vient pas après 5 ans).
Maintenant j'y connais rien donc je déduis avec mon ptit cerveau
@Erick: un chien logiquement ça se lave au tuyau d'arrosage en été lol, c'est comme ça que je fais avec les miens . Dehors bien sûr, pas dans le salon ou la salle de bain .

Evelyne, comme tu dis logiquement

Mais il y en a qui lavent leurs chiens dans la baignoire, je connais des cas

Tu sais logiquement aussi, un chien n'a rien à faire dans un magasin où on vend des denrées alimentaires ou dans un resto et pourtant c'est chose courante de nos jours.....

Un chien logiquement n'aboie pas du matin ou soir et la nuit, ben viens écouter le tintamarre dans mon quartier alors.....je t'assure c'est du 24 h / 24

Donc tu vois la logique hein....

evelynev34 · #9 15-04-2008 19:43:41

T'as pas tord. C'est ça qui fait la différence entre un maître consciencieux qui fait attention aux autres et éduque son (ses) chiens, et puis les autres...

Mais bon pour les canalisations, je trouverais ça gros que ça soit le propriétaire qui doive les nettoyer et les déboucher.

Francis · #10 15-04-2008 20:32:37

Sauf cas particulier, le débouchage des tuyaux est tjs à charges des locataires.

Pour les peintures et le tapissage, de même que pour les tapis, il est normal, après une certaine durée d'occupation, que les décors soient renouvellés ou rafraichis et cela aux frais du propriétaire. Cela a déja été abordé dans un autre salon.
Mais un cas n'est pas l'autre et de nombreux critères sont à prendre en compte.

Pour le bain des chiens dans la baignoire, bof, tant de choses se font dans les baignoires ou les éviers. Je connais des chiens plus propres que certains humains et qui se tiennent mieux au restaurant.

Erico · #11 15-04-2008 21:03:36

evelynev34 a écrit :

T'as pas tord. C'est ça qui fait la différence entre un maître consciencieux qui fait attention aux autres et éduque son (ses) chiens, et puis les autres...
Mais bon pour les canalisations, je trouverais ça gros que ça soit le propriétaire qui doive les nettoyer et les déboucher.

on se comprend mieux, j'aime bien les chiens, c'est aux maîtres qui en font des animaux sacrés ( on prend le toutou au resto, dans le caddie du supermarché, à la pharmacie bref partout quoi...) ou qui ne les éduquent pas ( qui les laissent aboyer du matin au soir ou faire leurs besoins partout ) que j'en veux, pas aux chiens !

PIM · #12 15-04-2008 21:08:56

Je viens de prendre une photo d'un candidat-locataire qui s'est présenté chez "Erick"....

evelynev34 · #13 15-04-2008 21:20:13

PIM a écrit :

Je viens de prendre une photo d'un candidat-locataire qui s'est présenté chez "Erick"....

tongue

Erick a écrit :

evelynev34 a écrit : T'as pas tord. C'est ça qui fait la différence entre un maître consciencieux qui fait attention aux autres et éduque son (ses) chiens, et puis les autres...
Mais bon pour les canalisations, je trouverais ça gros que ça soit le propriétaire qui doive les nettoyer et les déboucher.

on se comprend mieux, j'aime bien les chiens, c'est aux maîtres qui en font des animaux sacrés ( on prend le toutou au resto, dans le caddie du supermarché, à la pharmacie bref partout quoi...) ou qui ne les éduquent pas ( qui les laissent aboyer du matin au soir ou faire leurs besoins partout ) que j'en veux, pas aux chiens !

Je comprends bien, surtout qu'ils sont rares ceux qui prennent des animaux et les éduquent convenablement. Et puis ça prend du temps, c'est comme les enfants, on les fait pas (dans le cas des chiens on les adopte pas) et les laisser se débrouiller tout seul, peu importe ce qu'ils font. Quand je dis que même dans mon jardin je ramasse, on me prend pour une folle. Et pourtant ça me dérangerait d'avoir les odeurs des chiens des autres. Ne fais pas aux autres ce que tu ne voudrais pas qu'on te fasse, ça s'est un dicton vrai que tout le monde devrait appliquer. Enfin c'est pas vraiment le sujet du post lol, on s'égare smile .

Erico · #14 15-04-2008 21:45:18

PIM a écrit :

Je viens de prendre une photo d'un candidat-locataire qui s'est présenté chez "Erick"....

pas question de louer à un locataires aux cheveux verts, je suis allergique au vert !

et puis étant artiste amateur, le vert n'est pas une couleur appréciée des artistes

donc...

lol

Erico · #15 15-04-2008 21:46:39

Evelyne en toutes circonstances j'essaye toujours d'appliquer le dicton que tu cites

Et si tout le monde faisait comme ça , ça irait beaucoup mieux

fran330 · #16 16-04-2008 12:22:37

Merci beaucoup pour le réponses, ça m'aide bien smile (surtout la discussion sur les chiens lol )

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