Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Voici ce qu'expliquait le SNPC au sujet des litiges locatifs à Bruxelles
https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … -septembre

"   Il faut agir vite et ne pas laisser traîner les choses.
    Nous sommes d’ailleurs assez surpris dans certains dossiers soumis à notre service juridique de voir le laxisme de certains bailleurs qui réagissent tardivement à d’importants arriérés de loyers. Certes, quelques fois dans l’attente que leurs locataires respectent leurs engagements, les promesses faites etc.
    Cela n’est plus de mise.

    Dès le premier mois de retard, il faut envoyer le courrier recommandé avec accusé de réception exigé par la législation (voir encadré), pour le cas échéant un mois plus tard pouvoir introduire une requête en résiliation de bail et accessoires.
    Tant que ce courrier recommandé avec accusé de réception n’aura pas été envoyé, votre procédure ne sera pas recevable. De plus, la copie de ce courrier et la preuve de l’envoi devront être joints à votre requête.
    Le SNPC tient à la disposition de ses membres un modèle type de courrier en word (à compléter) avec les mentions prévues dans la législation.

    Votre procédure devant le Juge de Paix ne pourra être introduite qu’un mois après l’envoi de ce recommandé. Nos membres comprendront dès lors l’importance de l’envoyer rapidement.

    Dès le second mois d’arriérés et pour autant que le recommandé ait été envoyé, il faudra introduire votre requête en sachant que le dossier ne sera fixé que 40 jours après (aujourd’hui entre deux et trois semaines)

En suivant strictement nos conseils vous devriez pouvoir limiter la casse et voir le dossier fixé devant le Juge de Paix au moment où votre locataire aura trois mois d’arriérés, temps généralement retenu par les Juges de Paix pour résilier un bail.

Si entretemps votre locataire a régularisé sa situation, tant mieux, et s'il vous était fait reproche d’avoir introduit votre procédure trop rapidement, il faudra mettre en exergue les nouvelles règles de procédure."

Merci PIM et GT. En lisant jusqu'au bout l'article du SNPC dont vous faite référence, il est aussi écrit plus loin :

"Il faudra insister auprès du Juge sur le fait que le CPAS a eu 40 jours pour suites utiles sans compter le délai d’un mois qu’il a fallu attendre après l’envoi du recommandé de mise en demeure pour pouvoir introduire votre procédure."

Donc j'ai compris qu'une mise en demeure est aussi nécéssaire après le premier recommandé et qu'il y a bien un mois d'attente après la mise en demeure pour pouvoir introduire la procédure. Est-ce correcte ?

Si oui, j'envoi la mise en demeure demain et je réduit le délais d'échéance à 8 jours et je fixe une audience dans au moins un mois après l'échéance de la mise en demeure. Et si la situation se régularisait entre temps, j'annule la procédure...

C'est vrai que j'ai trop attendu pour envoyer le premier recommandé en raison des promesses du locataire qui a insisté sur son honnêteté (en contradiction avec ses refus de suivre mes propositions pour faire avancer les choses).

Reste ma QUESTION : Puis-je procéder sans avocat pour saisir le juge de paix et existe t'il des formulaires pour faciliter l'exposé des faits ?

Encore merci

L'excellent Grmfff a rédigé un petit ouvrage intitulé "Petit manuel du propriétaire débutant en Justice de Paix"
voir https://www.pim.be/conseils/livres-utiles/

Grand merci, je crois que je vais y passer la nuit à lire ça.

NB : le document n'a pas pu être téléchargé sur un mac ; j'ai dû passer sur ma tablette Samsung.

Je sais que vous avez eu la plupart de vos réponses. Sorry pour les redites.

Oui, absolumment. Et en première instance aussi (1ere instance fait office de cour d'appel pour la justice de paix...)

Les greffes donnent généralement des modèles à remplir. Ce n'est cependant pas obligatoire d'utiliser ces modèles. Vous pouvez parfaitement faire votre requête sur base d'un modèle que vous trouvez ailleurs, dans un livre par exemple, s'il est bien fait

Il y a plusieurs délais qui s'addtitionnent:
Délai avant d'envoyer une mise en demeure au locataire
Délai avant de déposer la requête au greffe
Délai avant d'être convoqué
Délai pour les échanges de conclusions via un 747 (sauf si vous arrivez à y échapper...)
Délai avant de recevoir le jugement
Délai avant de signifier
Délai avant de procéder à l'expulsion s'il faut aller jusque là.

Si le locataire a régularisé, vos droits sont saufs, et le juge ne vous donnera pas le droit d'expulser le locataire. Vous aurez juste droit de récupérer les frais de justice (24€ pour le dépot de la requête et 50€ de droit de mise au rôle)

A Bruxelles, oui.

Ce n'est pas vous qui fixez la date de l'audience, mais le greffe. Sauf si vous passez par huissier, mais les frais d'huissiers resteront à votre charge, même si le juge vous donne raison. A éviter donc.

Ce n'est pas correct. Vous envoyez un recommandé de mise en demeure, et vous attendez un mois à partir de l'envoi de ce recommandé pour déposer votre requête.

Merci pour le compliment et la pub!

Vous lisez lentemant!

Oui, vous pouvez. Certaines communes exigent un document du greffe pour délivrer ce certificat. A mon sens, c'est une demande illégale et purement vexatoire et parapluitesque anti RGPD. Certains greffes donnent de 5-6 formulaires vierges si on demande poliment...
Parfois, il faut insister en expliquant que c'est une exigence légale, et donc que si la commune refuse de délivrer le certificat, elle se met en défaut et que vous pourriez réclamer les loyers impayés par abus de pouvoir de la commune. A ce stade, généralement, l'employé fait appel à son chef, et cela se règle assez vite.

Plus besoinde passer par une étape séparée pour la conciliation. Les modèles de requête prévoient généralement que la demande consiste en "tenter de concilier les parties, et à défaut...."

Si le cas est simple, la requête fait office de conclusion. Certains juges aiment avoir une requête très complète, avec le contrat de bail, l'état des lieux, etc. Si c'est simplement une question de paiement, la requête est très simple. Allez à l'audience avec le bail, l'état des lieux, la preuve de l'enregistrement, etc

C'est effectivement illégal. mais tout le monde s'en fout. Cela ne pose aucun problème. Vous pouvez évidemment demander au juge de pouvoir garder la garantie en compensation des sommes dues. Indiquez le dans la requête. Le juge devra normalement accorder des intérêts au taux bancaire usuel... ce qui représente des cacahuettes.

Pas de bol, faut tout recommancer.

Certains cantons prévoient des audiences pendant les vacances judiciaires. J'ignore dans quelles mesures et pour quels cas.
Je ne supprimerais pas la demande d'expulsion, étant donné que vous vous retrouveriez avec des délais qui vous conduiraient à ne pouvoir expulser pendant la période hivernale...

Cela ne mange pas de pain de le mettre... Cela n'empêche pas de continuer la procédure. En permettant de garder le contact, on rend la situaiton moins conflictuelle. En arrivant devant le juge, il n'est pas rare que je sois d'accord avec le locataire, et qu'on aie une conciliation (même si le jugement ne la qualifie pas comme telle)

Non, ce n'est pas indispensable d'aller au delà du prescrit légal.

Vous demande au juge de renvoyer au rpole pour le surplus, et vous demanderez un 803/806/747 pour faire revenir l'affaire quand vous aurez les données.En attendant, l'affaire sera lancée et l'expulsion possible. De toute façon, si une expulsion est ordonnée, il y aura un renvoi au role pour les dégats locatifs.

Si vous savez à quelle date vous aurez toutes les données, vous pouvez aussi faire reporter le surplus à cette date, même si c'est en 2025. Je ne sais pas comment le juge fera pour cela.

C'est le nom sur la bail qui compte. Je suis indivisaire avec Grmffette, je suis néanmoins seul bailleur. Le juge a tiqué un peu quand il l'a appris, mais il a accepté le mode de fonctionnement. Pour plus de sécurité, vous pouvez éventuellement demander à votre fille une procuration pour la représenter. Je doute que ce soit utile, mais c'est pas cher.

Merci pour votre commande!

Grand merci Grmfff pour toutes ces informations.

J'avais posé la question au sujet de ma situation d'usufruitier car dans le modèle de lettre de mise en demeure du Logement Bruxellois, le requérant doit préciser son statut et je ne savais pas quelle option choisir. Je poserai la question à mon Notaire pour savoir si un usufruitier peut ester en justice en cas de problèmes locatifs.

Rien ne vaut l'expérience.
Le "Petit manuel du propriétaire débutant en Justice de Paix" (https://www.pim.be/conseils/livres-utiles/) est un must.

J'ai tellement fait pression sur ma locataire qu'elle a fini par envoyer deux messages à sa banque pour avoir des nouvelles de sa nouvelle carte bancaire. Même si la situation n'est pas entièrement transparente, je n'ai pas mis le recommandé dans l'enveloppe que j'avais déjà préparé.
Il y a peu de chance que mon affaire puisse aboutir devant un juge de paix car la responsabilité de sa banque semble clairement engagée et je préfère privilégier de bonnes relations avec ma locataire que ce deuxième recommandé pourrait compromettre. J'espère ne pas me tromper.

Ce que je retiens de cette affaire est :
- qu'il est super important, au moins à Bruxelles, de ne pas tarder à envoyer un recommandé en bonne et due forme pour espérer avoir une chance de n'avoir que trois mois d'impayés lors d'une première audience devant le juge.
- Attendre un mois après le recommandé avant de pouvoir déposer une requête en justice de paix + 40 jours avant une première audience après le dépôt de la requête + les autres délais ..... Ces dispositions ne favorises pas les bonnes relations car elles obligent le propriétaire à devenir rapidement agressif au moindre retard du locataire et ont pour résultat que les propriétaires favoriseront une "élite" de locataires au détriment des autres, sauf si vous avez la vocation pour prendre des risques.
- Il est nécessaire de bien expliquer le contexte législatif au locataire avant de signer le bail; cela permet d'éviter tout équivoque le jour venu.

Dernière modification par Agathe (09-05-2024 08:45:39)

D'après ce que j'ai compris, c'est le compte qui a été bloqué par le service de sécurité de KBC pour suspicion de fraude mais que l'envoi d'une nouvelle carte bancaire permettrait de réactiver le compte et que la banque elle-même n'est pas en mesure de faire un transfert à partir de son compte; ce qu'elle aurait demandé aussi. J'avoue que je ne peux pas le comprendre. Comment expliquer que la banque soit bloquée elle-même par ses propres dispositions ?

El la locataire ne pourrait pas prendre rendez-vous dans son agence pour effectuer le paiement des loyers !
Bizarre.
Compte bloqué. Suspicion de fraude. Dans le chef d'un tiers ou du titulaire du compte ?

Dernière modification par GT (08-05-2024 21:53:27)

Vous avez le choix d'initier ou non une procédure (mise en demeure) qui si elle n'aboutit pas vous permettra d'introduire une action devant le juge de paix.

Vous avez aussi le choix d'attendre. Mais jusqu'à quand?