Bonjour à tous,

Récemment diplômé, je me suis depuis peu lancé dans la vie active. Bénéficiant d’un emploi stable au moins à moyen terme, et de revenus tout à fait honorables, je souhaite assez rapidement quitter la maison familiale. Se pose alors la question de la location ou de l’achat… Après avoir longtemps épluché la littérature disponible sur internet (dont pim.be à 90% ), visité une dizaine de maisons, réalisé une étude de faisabilité d’un tel projet, j’ai (je pense) réussi à trouver un bien intéressant.

Voici un bref aperçu de ma situation. Je souhaiterais acheter avec ma compagne, une maison unifamiliale (ou petit immeuble de rapport subdivisé en 2 ou 3) en assez mauvais état, et la restaurer par nous même (en très majeure partie, puisque nous réserverions inévitablement certains postes à du personnel qualifié). Il s’agirait d’un bien situé dans le centre, que nous habiterions 3 ou 4 ans avant de le mettre en location. Nous recherchons de préférence un bien consistant en plusieurs entités nous permettrait en plus d’y habiter, de louer en parallèle les entités libres (nous ne souhaitons pas participer à une colocation). Enfin, nous nous sommes fixés un rendement brut minimal de 7 %, ainsi qu’un cashflow positif (dans l’hypothèse ou nous louons toutes les entités). Le bien que nous avons déniché correspond à tous ces critères, mais quelques problèmes modèrent notre enthousiasme.

1. Revenus et Taux: Ma copine étant toujours aux études jusqu’à l’année prochaine, les banquent nous accordent un crédit avec un taux de 2 %. Si nous attendions l’année prochaine (donc avec deux revenus), nous pourrions avoir 1,4 %. J’entends déjà plus anciens d’entre vous me dire qu’ils ont connu une époque où ils ont signé à deux mains pour un taux de 8 %. Faut-il considérer cette différence comme négligeable ? (à terme, ça fait 8500€ de différence, soit tout de même 5 % de l’investissement total…) 

2. Statut Fiscal : Sans m’étendre dans les détails, je perçois un salaire défiscalisé (non c’est pas du noir!), et il en sera de même pour ma compagne l’année prochaine (très probablement, du moins) et ce pour quelques années. Même si la perspective de cotiser pour l’état m’enchante peu, la possibilité de déduire fiscalement les intérêts est à oublier. Et donc, en lien avec le précédent point, considéreriez vous cette différence est toujours négligeable ?

3. Superficie : Le bien en question est subdivisé en deux entités. Un studio de 2 chambres (que nous souhaiterions emménager) et un studio de 30m² (avec 3m² de sdb, soit 27m² habitable). Le fait que celui-ci soit sous les 28m² m’impose de demander un permis de location, qui requiert inspections pour le gaz, l’électricité et incendie, à renouveler tous les 5 ans (soit autant de frais qui pénalisent le rendement et cashflow et qui pourraient être évités avec 2m² de plus). Que pensez vous d’un si petit logement ?

4. Primes : Étant donné que nous bénéficierions du multiplicateur maximal (x6) du montant des primes de base, les primes octroyée à la rénovation énergétique d’une habitation propre seraient pour nous fort intéressantes en tant que jeunes travailleurs, si on se donnait la peine d’y habiter pendant 5 ans. A ma place, choisiriez-vous un bâtiment uniquement parce qu’il nécessite une importante rénovation énergétique (et donc parce qu’il permet de profiter de grandes primes), en évitant ainsi les bâtiments en bon état (qui de facto seraient susceptibles de ramener moins de primes).

5. R.C. : Le RC actuel est plutôt bas (et nous permettrait de profiter des frais d’enregistrement réduit). Est-il courant de le voir réévalué avant ou après l’acquisition ? Comment estimez-vous sa valeur après travaux ? J'ai posé la question à l'urbanisme, mais je n'ai pas eu droit même à un accusé de réception...

Certes, une décision rationnelle pourrait être prise sur base du rendement et du cashflow en tenant compte des 4 points précités : entre 4,7 % et 5,8 % selon l’optimisme des hypothèses de calcul. Néanmoins, lorsque l’on comptabilise les manques à gagner de par notre situation, une question légitime vient à l’esprit: est-ce que le moment de l’investissement est bien choisi? Envisageriez-vous plutôt la location, avant d’acheter  votre habitation, et avant de procéder à un premier investissement immobilier ? Qu’en pensez-vous? Vos retours d’expérience sont les bienvenus.

Un grand merci d’avance, bonne semaine !