max11 a écrit :

GT a écrit :

La seule question à examiner eu égard au contenu du bail porte sur la refacturation partielle au locataire d'une taxe d'égout et d'une taxe d'immondices enrôlées  dans le chef du propriétaire en application d'une fiscalité communale.

Le bail prévoit :
  "Les abonnements privatifs aux distributions d’eau, électricité, gaz, téléphone, radio, télévision,
combustibles ou autres, sont pris au nom du bailleur mais seront pris financièrement en charge par le
preneur. Le preneur s’engage à verser anticipativement chaque mois au bailleur, la somme de 150
EUROS à titre de provision pour les charges encourues. Chaque année, un décompte sera préparé
par le bailleur afin de régulariser les consommations estimées et les consommations effectives.
Tous les frais y relatifs tels que la location des compteurs, coût des consommations, taxes spéciales
(eau usée et poubelles), etc, sont à charge du preneur."

Sur base de ce texte et uniquement de ce texte, la refacturation est-elle possible ?

Imaginons un bail de 6 mois, débutant le 1/4/2018 et se terminant 30/9/2018. Dans cette hypothèse, aucune de ces taxes communales ne serait enrôlée ds le chef du locataire, ni chef de ménage, ni occupant aux 1/1/2018 et 1/1/2019.

L'examen de la fiscalité communale , utile pour déterminer le contexte, est étranger à la question de savoir si la refacturation répond aux conditions du bail.

Sauf que, à mon avis, pour mettre à charge du preneur, il faut que la dépense du bailleur soit légale, justifiée et établie dans les règles...
Ici, la taxe a été enrôlée sur une base irrégulière puisque l'enrôlement doit se faire par l'administration à charge de l'occupant du bien au 01.01 et pas au nom du bailleur.
Elle est donc irrégulière dans son établissement et une dépense  injustifiée pour le bailleur qui n'aurait pas dû avoir à la payer.
Ce n'est pas parce que le bailleur fait une fausse déclaration à l'administration que le preneur doit en subir les conséquences.

La taxe est établie en fonction des inscriptions dans les registres de la population.
Si le bailleur est inscrit au 1/1 ds les registres de la population , l'enrôlement a lieu dans son chef.
En principe, l'enrôlement a été établi dans les règles, à défaut pour l'administration d'avoir été informée que la situation reprise ds le registre de la population ne correspondait pas à la situation réelle.

Il s'agit d'un fait (avéré ?) et d'un argument que Goods pourrait mettre en évidence pour convaincre son bailleur d'abandonner sa prétention.

La taxe pour l'ex.imp. 2019 a été enrôlée ds le chef de Goods. Elle a été payée par Goods. Le bénéficiaire est la commune et non le bailleur.

Gloods a écrit :

le fait que le bail stipule que le locataire est redevable des taxes ajoute plus de complexité à la situation.

C'est comme cela dans tous les baux "standards" que je connais (voir  aussi bail PIM mis gracieusement à disposition sur ce site).

Article 7
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur, à l'exception du précompte immobilier.

Ce n'est quand même pas votre bailleur qui met ses sacs poubelles dans les vôtres, ni qui utilise vos décharges d'eaux usées pendant le bail?

Gloods a écrit :

Dans tous les cas, on s'était arrangé sur un montant qu'il pouvait conserver au cas où et ça ne change rien au problème de base.

Donc absolument rien de malhonnête comme vous l'indiquiez!

La garantie doit légalement être bloquée sur un compte ouvert à votre nom.

Donc votre argent est toujours sur votre compte!

Vous avez juste signé un déblocage partiel en faveur de votre bailleur.

gloods a écrit :

Bonjour,

J'ai loué un appartement entre début 2018 et début 2019.
J'ai reçu en 2019, une invitation à payer les taxes communales (égouts et immondices) pour l'ensemble de l'année 2019.

Lors de la régularisation des charges suite à mon départ, le propriétaire me demande de payer les taxes communales pour l'année 2018 au prorata de ma location. Il est précisé dans le bail que les taxes communales sont à charge du preneur.

Et, concrètement, quel  était le montant enrôlé dans le chef de l'occupant (officiellement le propriétaire au 1/1/2018)  pour les taxes communales immondices et égouts ?

Quel est le montant qu'il vous impute pour ces taxes dans la régularisation de charges 2018 suite à la fin de votre bail en 2019?

La garantie locative a-t-elle été débloquée ?

MAX11 a écrit :

Ma vision de ces taxes : ce sont des taxes sur les personnes, pas sur le bien immobilier ! On les paies dans la commune où on est domicilié au 01/01. C'est la commune qui se charge d'enrôlé l'occupant et il n'est jamais fait appel au propriétaire si l'occupant est défaillant.
Si personne n'est domicilié dans le bien, personne ne paie la taxe.
Je considère donc que la taxe n'entre pas dans la discussion entre un propriétaire et son locataire.

Cela dépend!

Il y a des communes qui ne veulent pas avoir à faire avec des locataires!

Toutes les taxes sont envoyées aux propriétaires (cela figure d'ailleurs dans le règlement communal) qui restent seuls redevables aux yeux de la commune.

A eux, de répercuter les taxes sur leurs éventuels locataires et de se débrouiller avec leur bail!

Gloods a écrit :

Ce que je conteste, c'est que si c'était un autre locataire domicilié le 1/1/2018, celui-ci aurait payé pour toute l'année.
Ici, le propriétaire était domicilié (alors qu'il n'y vivait pas) donc il considère que cela fait partie des charges à payer.

Votre bail prime évidemment sur le règlement communal!

Vous devez payer toutes les taxes au prorata de la période où vous étiez domicilié dans le bien.

gloods a écrit :

La solution avec le prorata n'est également pas parfaite car cela signifie que je paie des taxes communales en double les mois de 2018 où j'étais dans cet appartement.

Vous pouvez développer ?
Cela signifie que vous avez déjà payé en 2018 les taxes communales immondices- égouts pour un autre bien que vous occupiez dans la commune au 1/1/2018 ?

GT a écrit :

Dans les relations entre les parties, la question est plus délicate.

Effectivement!

Vérifiez votre bail, qui prime puisqu'il s'agit d'une convention établie entre les parties.

Si vous avez l'excellent bail PIM (disponible gratuitement sur ce site), il y est stipulé que toutes les taxes sont à charges du preneur SAUF évidemment le précompte immobilier (pour les baux de résidence principale).

Je suppose que pendant toute la durée de votre bail, votre propriétaire n'a pas utilisé les toilettes, les douches, baignoires, éviers etc...
et n'a pas mis de poubelles devant votre anciens domicile.

Donc pourquoi voulez-vous donc qu'il s'acquitte de ces taxes d'égouttage et d'immondices alors que vous étiez domiciliés dans les lieux.

Il est normal que le propriétaire vous répercute toutes les taxes qu'il reçoit (sauf le précompte immobilier) au prorata temporis.

Surtout si votre bail mentionne la clause que toutes les taxes sont à charges du preneur.