Les  conditions d'application de l'article 46bis du code des droits d'enregistrement (version wallonne) sont développées dans une circulaire administrative du 18/9/2018
Circulaire 2018/C/112 concernant le décret wallon du 13 décembre 2017 en matière de droits d’enregistrement

4.2. CONDITIONS D'APPLICATION
L'octroi et le maintien de l'abattement « résidence principale » sont subordonnés au respect des conditions de fond suivantes :
•    la condition relative à la personne de l'acheteur (personnes physiques) ;
•    la condition relative à l'objet de l'achat (totalité en PP d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation) ;
•    la condition relative à la nature de l'acte juridique (achat pur) ;
•    la condition relative à l'intention des acheteurs (établissement de la résidence principale) ;
•    la condition de maintien de la résidence principale dans le bien acheté ;
•    la condition/règle d'exclusion en cas de possession d'un immeuble destiné à l'habitation.
4.2.1. Personne de l'acheteur (personnes physiques)
Pour bénéficier de l'abattement, seules des personnes physiques peuvent acheter l'immeuble concerné. Le texte est clair : « la base imposable (…) est réduite (…) en cas d'acquisition à titre onéreux, par une ou plusieurs personnes physiques de la totalité » (art. 46bis, § 1er, al. 1er, du C. enreg. Rég. w.).
La totalité du bien doit être achetée par des personnes physiques. Un achat en commun par une personne physique et une personne morale, peu importe la répartition (achat en indivision ou l'une pour l'usufruit et l'autre pour la nue-propriété), fait toujours obstacle à l'application de l'abattement, même pour la personne physique.
Lorsque plusieurs personnes physiques acquièrent en indivision et que parmi celles-ci, certaines remplissent les conditions pour bénéficier de l'abattement et d'autres non, l'abattement est perdu pour tous. De même, si certains acquéreurs remplissent les conditions d'octroi et s'engagent pour les conditions de maintien tandis que les autres acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions d'octroi, ne demandent pas l'abattement et a fortiori ne s'engagent pas pour les conditions de maintien, l'abattement est perdu pour le tout. Autrement dit, l'abattement s'apprécie par rapport au bien, et pas subjectivement par rapport à chaque acquéreur en cas de pluralité d'acquéreurs.
4.2.2. Objet de l'achat (totalité en PP d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation)
L'immeuble doit évidemment être situé en Région wallonne. L'abattement « résidence principale » est exclu en cas d'acquisition d'un logement principal en Région de Bruxelles-Capitale ou en Région flamande.
L'achat doit porter sur la totalité de la pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation, à savoir :
•    un immeuble affecté ou destiné à l'habitation est un bâtiment qui sert ou servira au logement d'une famille ou d'une personne seule (maisons et appartements) ;
•    un lieu qui permet le logement, soit immédiatement, soit moyennant des travaux normaux de réparation ou d'entretien (déc. du 5 juin 2002, Rép. R.J., E 46bis fl./04-01, www.fisconetplus.be) ;
•    un bâtiment qui ne permet pas le logement même après l'exécution de travaux normaux de réparation ou d'entretien, non encore destiné à l'habitation au moment de l'achat, assimilé par l'administration fédérale à un immeuble affecté ou destiné à l'habitation, pour autant que l'acheteur le destine à être transformé en une habitation (déc. du 5 juin 2002 précitée ; taudis, atelier qui sera transformé en loft, d'un garage désaffecté qui sera transformé en un immeuble à appartements, etc.).
Il n'est pas requis que l'immeuble acheté soit exclusivement ou principalement affecté ou destiné à l'habitation. Une destination ou une affection partielle à l'habitation suffit. Dans ce cas, la base imposable ne doit pas être ventilée entre les parties (bureau et habitation) du bâtiment.
Si la maison achetée comprend, outre l'habitation dans laquelle le vendeur a établi sa résidence principale, plusieurs appartements donnés en location, et que l'acheteur conserve la même occupation, l'abattement doit être limité à la partie de la maison qui correspond à l'habitation qui sera affectée par l'acheteur à sa résidence principale (déc. du 20 mai 2003, Rép. R.J., E 46bis fl./07-01, www.fisconetplus.be). Si l'acheteur a l'intention de mettre fin aux baux et d'occuper la totalité de la maison, une ventilation n'est pas nécessaire. Si deux maisons ou deux appartements sont achetés dans un seul et même acte, l'acheteur peut invoquer l'abattement pour l'une de ces habitations et il doit indiquer dans quel bien il établira sa résidence principale et préciser la ventilation du prix. Si ces deux maisons ou appartements sont achetés en vue de les transformer en une seule maison ou un seul appartement, l'abattement jouera une seule fois pour les deux biens.
Si le montant de l'abattement wallon est assez limité, son champ d'application ratione materiae est extrêmement large. Ainsi, l'article 46bis, § 1er, alinéa 1er du C. enreg. Rég. w. étend expressément le bénéfice de l'abattement à l'acquisition d'un terrain à bâtir, ou d'une habitation en construction ou sur plan, ce qui inclut tant les maisons que les appartements.
Pour l'application de cette disposition, est également considéré comme terrain à bâtir, le terrain sur lequel est érigée une construction que l'acquéreur prévoit de démolir pour y reconstruire sa résidence principale (art. 46bis, § 1er, alinéa 3, C. enreg. Rég. w.. Cette conception très large du terrain à bâtir ne se retrouve pas en Région de Bruxelles-Capitale.
L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation ou d'un terrain à bâtir au sens large du terme.
L'article 46bis, § 1er, alinéa 1er du C. enreg. Rég. w. vise la totalité de la pleine propriété. L'acquisition de la seule nue-propriété (même en cas de perception des droits d'enregistrement sur la valeur vénale totale de l'immeuble, conformément à l'article 48, alinéa 1er du C. enreg. Rég. w.), de l'usufruit, d'un droit d'habitation ou d'une quotité indivise du bien ne suffit pas au bénéfice de l'abattement. Par contre, en cas d'acquisition par deux personnes physiques, l'une pour l'usufruit et l'autre pour la nue-propriété, le bénéfice de l'abattement est possible. Les deux devront toutefois établir leur résidence principale à l'endroit du bien acquis. Cet établissement ne doit pas nécessairement avoir lieu sur base du titre d'acquisition.
Lorsqu'une personne est entrée dans une indivision après la naissance de celle-ci (art. 113, C. enreg.), elle ne peut bénéficier de l'abattement si elle rachète par la suite les quotités restantes de l'immeuble. En effet, elle achète une quotité indivise, et non la totalité de la pleine propriété. En outre, cet achat ne peut être considéré comme un achat pur.
4.2.3. Condition relative à la nature de l'acte juridique (achat pur)
Comme en Région flamande, l'acquisition doit être faite par le biais d'un achat pur, c'est-à-dire un achat (une vente). L'abattement se limite à la vente « classique » d'un bien immobilier, sous-entendu la vente « classique » (Projet de décret du 1er décembre 2017 portant diverses modifications fiscales, exposé des motifs, Doc., Parl. w., 2017-2018, n° 972/1, p. 4). Il doit donc s'agir d'un achat (d'une vente) au sens strict, à l'exclusion :
•    des échanges ;
•    des dations en paiement ;
•    des cessions de quotités indivises visées à l'article 113 du C. enreg. ;
•    des liquidations de sociétés et autres conventions visées aux articles 129 ou 130 du C. enreg. (sauf les acquisitions de l'immeuble de la société par l'associé).
Il faut aussi que la totalité de l'immeuble soit acquise par un achat pur. Une acquisition pour partie par un achat pur et pour partie par donation ne suffit pas.
4.2.4. Intention des acheteurs (établissement de la résidence principale dans le bien acquis)
Tous les acheteurs doivent avoir l'intention d'établir leur résidence principale dans l'immeuble acquis.
L'article 46bis, § 1er, alinéa 2, du C. enreg. Rég. w. dispose que : « Pour l'application du présent article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou du (lire : 'ou dans le') registre des étrangers » et ajoute que : « La date d'inscription dans ce registre (lire : 'ces registres') vaut comme date d'établissement de la résidence principale ».
Il s'agit d'une présomption réfragable. Elle peut être renversée par tous moyens de droit commun, témoins et présomptions compris, à l'exception du serment.
Pour l'établissement de la résidence principale en Région wallonne ou en Région de Bruxelles-Capitale, l'on se base toujours a priori sur une donnée administrative, à savoir l'inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers, et non sur un élément de fait (résidence principale effective, comme en Région flamande).
La preuve contraire reste toujours possible : d'une part, l'administration fiscale peut démontrer que nonobstant l'inscription, il n'est pas question d'une résidence principale effective et, d'autre part, le redevable peut démontrer que nonobstant l'absence d'inscription, sa résidence principale est quand même située à l'endroit du bien.
L'acheteur doit évidemment aller résider à l'endroit du bien acquis, effectivement et principalement, pendant un temps suffisant pour qu'il puisse être question d'un établissement effectif de la résidence principale à cet endroit. Si ce n'est pas le cas, l'administration peut établir que l'inscription ne correspond pas à l'établissement de la résidence principale.
En cas d'achat scindé en usufruit et nue-propriété par deux personnes physiques, l'acheteur de la nue-propriété doit aussi souscrire l'engagement d'établir la résidence principale.
Le fait qu'outre l'acheteur, d'autres personnes ont aussi leur résidence principale à l'endroit du bien acquis, ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement. L'on pense au cas de l'enfant qui achète à ses parents leur habitation en leur permettant de rester y habiter en vertu d'un bail à vie. Il en irait autrement si le fils venait à acheter l'habitation grevée d'un droit d'habitation car, dans ce cas, eu égard à l'existence du droit réel d'habitation, le fils n'achèterait pas la pleine propriété.
Chacun des acquéreurs doit s'engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis, dans un délai qui varie selon l'objet de l'achat :
a)      dans les trois ans de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel sur l'achat (généralement, l'acte authentique, mais éventuellement le compromis) ou, en cas d'enregistrement tardif, dans les trois ans du dernier jour du délai pour l'enregistrement, s'il s'agit d'un immeuble d'habitation ou d'un immeuble à transformer qui, au moment de la convention d'acquisition, n'est pas encore un immeuble affecté à l'habitation ;
b)      dans les cinq ans de la date prévue au a), s'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction ou sur plan (art. 46bis, § 2, 3°, C. enreg. Rég. w.).
Le législateur wallon prévoit que le bien immobilier acquis devienne la résidence principale des acquéreurs dans les trois ans de l'acquisition. Le délai ordinaire de trois ans vaut pour les habitations existantes et pour les bâtiments où des travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation doivent encore être effectués. Il vaut, par exemple, pour les bâtiments qui ne sont pas habitables ou pas encore destinés à l'habitation au moment de l'achat mais que l'acheteur destine à être transformés en habitations. Le délai allongé de cinq ans vaut pour les achats de terrains à bâtir, de maisons ou d'appartements en construction ou sur plan. Il s'applique également aux ruines ou aux bâtiments que le propriétaire compte détruire afin de construire à l'état neuf. Pour l'achat de tels logements en devenir, c'est le long délai de cinq ans qui s'applique.
Pour rappel, la date d'inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers vaut comme date d'établissement de la résidence principale. En cas d'achat sous condition suspensive, le délai court à compter du moment où une déclaration est présentée à l'enregistrement conformément à l'article 31, alinéa 1er, 2°, du C. enreg., et au plus tard quatre mois après la réalisation de la (dernière) condition suspensive. En cas de réalisation de la condition suspensive, c'est cette déclaration qui donne lieu à la perception du droit proportionnel sur l'achat.
4.2.5. Maintien de la résidence principale dans l'immeuble acquis (sauf force maj eure ou raison impérieuse)
A l'instar du régime bruxellois, le régime wallon renferme une condition de maintien de la résidence principale. Il n'existe pas de condition semblable en matière d'abattement en Région flamande.
Le bénéfice de l'abattement ne reste acquis que si le ou les acquéreur(s) maintiennent, sauf cas de force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale, leur résidence principale dans l'immeuble acquis pendant une durée minimale ininterrompue de trois ans, à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale (à savoir, en principe, la date d'inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers) dans l'immeuble pour lequel la réduction avait été obtenue.
Les notions de « force majeure » et de « raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale » ne sont pas définies dans le décret. En vertu des règles d'interprétation, ces notions non définies dans le Code fiscal peuvent être interprétées telles qu'elles le sont en droit commun (Code civil). Elles sont liées à l'abandon de la résidence principale, qui survient après avoir établi la résidence principale dans l'immeuble acquis. Si la notion de force majeure a une portée générale, celle de raison impérieuse a une portée limitée et spécifique.
Par « force majeure », on entend tout événement postérieur à la naissance de l'obligation, indépendant de la volonté de la personne qui l'invoque, insurmontable et rendant l'exécution de l'obligation impossible tant physiquement que juridiquement (ex. incendie, explosion, inondation ou gros travaux de transformation ou de rénovation qui rendent l'immeuble de résidence principale inhabitable et entraînent un changement provisoire de domicile)
La notion de « raison impérieuse » peut être illustrée comme suit :
•    « de nature familiale » : un membre de la famille doit déménager pour prendre une résidence adaptée à son handicap, l'acquéreur ou certains acquéreurs déménagent en conséquence ;
•    « de nature médicale » : l'aggravation de l'état de santé (opération, maladie grave, voire soins palliatifs) d'un des acquéreurs, qui a nécessité une hospitalisation ou une admission dans une maison de soins, une résidence-services ou un établissement similaire ;
•    « de nature professionnelle » : le transfert du siège d'exploitation décidé par l'employeur d'un des acquéreurs, qui a entraîné un changement de domicile de cet acquéreur peu après l'établissement dans l'immeuble acheté ;
•    « de nature sociale » : l'environnement social – c'est-à-dire extérieur à la famille – de l'acquéreur est changé radicalement.
Il ne suffit donc pas d'obtenir l'inscription à l'adresse du bien acquis, il faut aussi rester domicilié à l'adresse du bien acheté. Si, après avoir déjà précédemment acheté une habitation en Région wallonne en bénéficiant de l'abattement et l'avoir revendue, une personne en achète une nouvelle en bénéficiant également de l'abattement wallon, une nouvelle durée ininterrompue d'au moins trois ans devra être respectée.
Le redevable qui souhaite conserver le bénéfice de l'abattement wallon doit à partir de la date d'établissement de la résidence principale dans l'immeuble acquis, y conserver sa résidence principale pendant trois années ininterrompues, sauf cas de force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale.
Le redevable qui ne respecte pas cette condition de maintien de la résidence principale dans l'immeuble acquis et qui ne peut invoquer ni la force majeure ni une raison impérieuse, doit seulement payer les droits complémentaires. Aucune amende n'a été instaurée (voy. aussi point 4.4.3, ci-après).
4.2.6. Interdiction de posséder une autre habitation (règle d'exclusion)
L'abattement ne peut s'appliquer en cas de possession d'une autre habitation, en vertu de la règle d'exclusion (art. 46bis, § 2, C. enreg. Rég. w.).
En cas d'achat par une seule personne physique, celle-ci ne peut, à la date de la convention d'acquisition, être pleine propriétaire de la totalité d'un autre immeuble destiné, en tout ou en partie, à l'habitation. En cas d'achat par deux ou plusieurs personnes physiques, celles-ci ne peuvent, chacune séparément, à la date du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel (convention d'acquisition ou acte authentique), être pleines propriétaires de la totalité d'un autre immeuble destiné, en tout ou en partie, à l'habitation, ni être ensemble non plus, à la même date, pleines propriétaires de la totalité d'un autre immeuble destiné, en tout ou en partie, à l'habitation.
Comme l'article 46bis, § 2 du C. enreg. Rég. w. vise la pleine propriété, la possession, séparément ou ensemble, d'une quotité indivise, de l'usufruit, d'un droit d'habitation, d'un droit d'usage ou de la nue-propriété d'une habitation, n'empêche pas l'application de l'abattement. L'achat d'une habitation par deux acheteurs qui, au moment de l'achat, sont l'un usufruitier et l'autre nu-propriétaire d'une autre habitation, ne peut pas bénéficier de l'abattement. En effet, ils sont ensemble pleins propriétaires de cette autre habitation.
En outre, la possession, ensemble par l'acheteur et une personne autre que celle avec laquelle l'acheteur acquiert présentement, de la totalité en pleine propriété d'une habitation, n'empêche pas non plus l'application de l'abattement.
Les avoirs des époux ne sont pas cumulés pour l'application de l'article 46bis du C. enreg. Rég. w. Dès lors, une acquisition d'un bien immobilier par deux époux doit être considérée comme une acquisition par deux personnes. Pour bénéficier de l'abattement, aucun des deux époux ne peut posséder une habitation propre et les époux ensemble ne peuvent pas posséder une habitation commune ou indivise.
Concernant l'achat pendant une procédure en divorce, il est renvoyé à la décision du 28 juillet 2006 concernant la législation de la Région de Bruxelles-Capitale (Rép. R.J., E 46bis brux./04-01 et 04-02, www.fisconetplus.be).
L'achat simultané de deux maisons ou appartements, dans un seul et même acte, n'implique pas d'exclusion ipso facto. En effet, au moment de l'achat, l'on n'est pas encore propriétaire.
Pour l'application de l'article 46bis du C. enreg. Rég. w., le décret vise – sans le dire expressément – tant les immeubles situés en Belgique que ceux situés à l'étranger (Projet de décret du 1er décembre 2017 portant diverses modifications fiscales, exposé des motifs, Doc., Parl. w., 2017-2018, n° 972/1, p. 4).
Alors qu'en Région de Bruxelles-Capitale, la possession d'une habitation s'apprécie à la date du contrat d'achat (au moment de la signature de l'acte d'achat, de la levée de l'option, de l'acte authentique, ou encore à la date de réalisation de la condition suspensive), ladite possession s'apprécie en Région wallonne « à la date du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ». Il s'agit le plus souvent de l'acte authentique d'achat, mais il peut également s'agir du compromis ou d'une déclaration conforme à l'article 31, alinéa 1er, 2°, du C. enreg.
En cas de vente sous condition suspensive, les éléments de fait qui influencent la perception (comme la possession d'immeubles) doivent s'apprécier à la date de réalisation de la condition suspensive pour vérifier si la condition se réalise (art. 16, C. enreg.). En outre, une déclaration doit être souscrite et présentée à l'enregistrement lorsque la condition se réalise effectivement (art. 31, al. 1er, 2°, C. enreg.).
Si, à la date du document donnant lieu à la perception du droit de vente de la nouvelle habitation, la précédente n'a pas encore fait l'objet d'un contrat de vente, le bénéfice de l'abattement est exclu. C'est le cas lorsque, à la date du contrat d'achat de la nouvelle habitation ou à la date de réalisation de la condition suspensive, l'habitation précédente a déjà été vendue, dans un contrat sous seing privé, avec transfert différé de la propriété jusqu'au moment de la signature de l'acte authentique, mais que celui-ci n'a pas encore été signé (voir aussi déc. du 20 octobre 2003, Rép. R.J., E 46bis brux./02-01 et E 212bis brux./01-01, www.fisconetplus.be). C'est aussi le cas si un contrat sous seing privé de vente de l'ancienne habitation contient une condition suspensive pas encore réalisée au moment du nouvel achat (date de la convention sous seing privé d'achat de la nouvelle habitation ou date de réalisation de la condition suspensive affectant cette convention).
4.3. CONDITIONS DE FORME
Pour pouvoir bénéficier de l'abattement wallon (immédiat), le document qui donne lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement, doit contenir quatre mentions :
1.    les acquéreurs, dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, doivent demander expressément l'application de l'article 46bis du C. enreg. Rég. w. ; ils doivent également déclarer qu'ils remplissent les conditions visées au § 2 de l'article 46bis précité ;
2.    le document ou l'écrit joint à ce document doit mentionner que la règle d'exclusion ne s'applique à aucun des acquéreurs ;
3.    le document ou l'écrit y joint doit contenir l'engagement de chacun des acquéreurs d'établir sa résidence principale (c'est-à-dire de se faire inscrire dans le registre de la population ou le registre des étrangers) dans l'immeuble acquis, dans les trois ans s'il s'agit d'une habitation existante, ou dans les cinq ans s'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'une maison en construction ou sur plan, à compter de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, ou, en cas d'enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l'enregistrement ;
4.    le document ou l'écrit signé joint à ce document doit contenir l'engagement de chacun des acquéreurs de maintenir sa résidence principale dans l'immeuble acquis pendant une durée minimale ininterrompue de trois ans à compter de la date d'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel l'abattement a été obtenu.
https://eservices.minfin.fgov.be/myminf … 458c/46bis