Bonjour à tous,

Le notaire du fond servant à répondu en indiquant :
"Pratiquement et juridiquement  dans la situation qui nous occupe il n’est pas correct de parler de fonds servant et de fonds dominant.   Il me paraît donc normal que l’ensemble des frais y compris pour la barrière soient partagés entre les 8 emplacements de parking. "

Même si je me doutais qu'elle ne serait pas d'accord avec moi (chacun défend son client), je suis par contre fort étonné de la réponse, un acte de servitude crée, de ma compréhension, deux fond, tels que décrits dans les articles 697,698 et 699 du code civil. (l'acte de servitude existe bel et bien et a été acté devant notaire).
Je vois assez mal comment on peut arguer le contraire, pire si on considère que nous ne sommes pas sous les articles 697->699 je vois mal sur quelle base le propriétaire de la barrière peut réclamer le remplacement de celle-ci au places de parkings...
J'ai poliment demandé à leur notaire de m'expliquer son raisonnement, je suis curieux de lire la réponse...

Si certains d'entre vous comprennent l'argument du notaire je serais très intéressé d'avoir leur avis

Bonne soirée à tous

Zip

C'est en effet assez complexe (d'ou les différences de vues...).
Pour le passage, il n'y a en fait qu'une servitude écrite dans les actes qui précise juste :
" Création d’une servitude de passage pour les emplacements de parking

Conformément au plan de mesurage dressé par le géomètre-expert immobilier XXX à XXX le trente juillet deux mil huit, qui restera ci-annexé, il est créé sur l’assiette du bien une servitude de passage telle que reprise sous teinte jaune audit plan visant à permettre l’accès aux différents emplacements de parkings situés à droite de l’immeuble.

Cette servitude de passage pourra s’exercer en voiture, à pieds, ou avec brouette, et ne pourra être ni obstruée ni encombrée."

Ce qui est je l'admet fort léger, d'autant plus que si on considère que le fond dominant est en indivision sur la servitude il faut évidemment que tous les propriétaires soient d'accord sur tout les travaux et/ou aménagements à effectuer (en tout cas si les frais doivent êtres partagés).

L'argumentaire du fond servant est qu'il n'utilise pas la barrière et donc ne l'use pas (et je peux comprendre leur point de vue).
L'argumentaire du fond dominant est que la barrière est un choix du fond servant dont il est propriétaire et que de ce fait il doit l'assumer.

Les deux arguments ont du sens c'est pourquoi le compromis me semblait utile, mais, a mon grand étonnement, certaines personnes sont totalement réfractaires à l'évocation du moindre compromis...

En conclusion l'électricité est plutôt un détail, mais vu les montants ça pourrait en effet être vite réglé, le fond de l'affaire est par contre plus compliqué et il est dommage que le notaire de l'époque n'ait pas simplement indiqué "les frais yyy seront à charge de xxx". Ca aurait évité des discussions sans fin...

(le mystère est aussi de comprendre pourquoi les parkings ne sont pas dans la copropriété ce qui aurait grandement simplifié)

Bonjour à tous,
Nous avons rencontré les copropriétaires pour avoir une discussion "non digitale" (ou tout le monde est resté poli, ouf).
Il en ressort les point suivants :
- leur notaire pense que tous les frais devraient êtres partagés 1/8 par le fond dominant
- Mon notaire et l'avocat a qui j'ai posé la question pensent que les graviers devraient être 1/8 pour le fond dominant et que par contre la barrière est une entrave à la servitude, propriété du fond servant (ce qui est indiqué dans l'acte de base) et que celle-ci devrait être prise en charge par le fond servant.

Évidemment les opinions divergentes des notaires n'ont pas aidé le débat... Le fond servant estimant que la barrière protège les parkings et de ce fait devrait être à la charge exclusive du fond dominant.

Pour sortir du blocage j'ai proposé de couper la poire en deux sur la barrière (moitié fond servant/moitié fond dominant), évidemment les copropriétaires n'étaient pas enchantés. Pourtant étant donné les divergences des notaires cela me semble être le seul compromis.
Nous devons nous revoir mais j'ai peur qu'ils campent sur leur positions... ce qui constituerait un blocage.

J'avoue ne pas trop voir comment s'en sortir si le fond servant est fermé au compromis... je n'ai pas envie d'en passer par la justice (ne serait-ce que pour garder des échanges constructifs dans le futur, je pense que si justice il y a, le perdant fera tout ce qu'il peut pour bloquer/ralentir/empoisonner les décisions futures...). Et d'un autre coté je n'ai pas non plus envie de payer entièrement  la barrière du fond servant, d'autant plus si ils campent sur leurs positions.

Si vous avez des avis éclairés n'hésitez pas

Bonne journée à tous.

Bon, les copropriétaires sont revenus en voulant augmenter de 6 à 8.50 les frais annuels d'électricité (une incompréhension sur le prix du kwh apparemment), je leur ai aimablement signalé leur erreur et proposé d'arrêter de passer des journées sur une consommation estimée pour quelques euros par an et de se mettre d'accord sur le forfait de 6€... j'attends leur réaction.

Je leur ai aussi exposé (par téléphone) le point de vue de mon notaire, et ils sont bien entendu contents qu'il soit d'avis que le gravier est à charge du fond dominant, ils sont par contre moins ravis sur son avis que le fond servant devrait prendre en charge le remplacement de barrière (ou en tous cas participer).
Visiblement ils n'adhérent pas à l’argument que la barrière n'est pas nécessaire pour exercer la servitude et à été installée par la copropriété pour sécuriser l'accès (tel que marqué dans l'acte de base).

Sentant bien qu'on arriverait pas à s'entendre sur le sujet dans l'immédiat je leur ai proposé de se mettre déjà d'accord sur les sujets d'actualités (graviers/électricité/désherbant) et  de remettre sur la table le sujet ultérieurement.

La je n'ai plus de réaction depuis un moment, donc soit ils ont des débats houleux entre eux, soit ils ont contacté un notaire pour avoir un avis éclairé....

Il

Bonjour je m'attendais de fait a être contacté ( quoique pas a la minute près ).
La question est surtout de déterminer la juste répartition des frais, je ne trouve pas anormal que la copropriété fasse une demande, mais en l'état ils sont plutôt dans un esprit " on ne paye plus rien et pas de discussions". Je comprends la  clause de l'acte comme une demande pas comme une obligation.
La question est donc de savoir quel est l'usage pour de tels frais ( surtout quand la situation n'a dérangé personne pendant dix ans...)

Merci pour les réactions

PS: c'est fou comme certains copropriétaire sont directement dans l'agressivité, je plains les médiateurs spécialisés ...

En fait actuellement le précédent était que la copropriété payait tout, et après 10 ans la copropriété ne veut plus rien payer, je comprends évidemment leur point de vue financier, mais cela me laisse dubitatif (cela et le ton agressif de certains copropriétaires)...

Avec le désherbage en arrive a 36€ pour les 3 places par an, je vais effectivement accepter ce montant par bonne volonté.

Je suis par contre plus dubitatif concernant leur demande de prise en charge totale des nouveaux graviers par le fond dominant, j'ai vraiment le sentiment qu'ils ont attendu de pouvoir partager les frais avant de faire cette réfection et donc de me prendre pour la bonne poire.
Il me semble que la copropriété devrait intervenir mais je suppose qu'en cas de blocage des deux cotés cela finira au juge de paix ( ce que je ne souhaite pas)

Merci pour votre réponse voici des éléments supplémentaires :
Est-ce que cette allée dessert aussi des parking liés à la copropriété? -> non tous les parkings sont séparés
Est-ce que cette accès est considéré comme "accès pompier" pour l'arrière du batiment? -> je dois me renseigner
Vous parlez d'une barrière. Qui a posé cette barrière? Qui la gère? Qui paie l'électricité? -> la copropriété a poser la barrière, actuellement elle paie l'électricité mais voudrait une intervention de la servitude
Est-ce que cette barrière est prévue dans l'acte de servitude? -> oui il est prévu qu'ils ne peuvent s'opposer au passage de l'alimentation électrique de la barrière
Qui paie l'électricité de cette barrière? Est-ce un compteur indépendant? Y a-t-il un compteur de passage? -> pas de compteur dédié, les copropriétaires proposent après recalcul,  un forfait de 6.5 € par place par an, cela me semble trop élevé mais vu le montant je pense ne pas argumenter
Qui a une carte/télécommande d'ouverture de cette barrière? -> je pense que personne ne le sait vraiment, théoriquement les occupants du parkings
Est-ce que cette barrière empêche le passage de piéton (genre grille coulissante) ou pas (simple barre levante empêchant le passage des voiture comme dans les parking)?-> c'est une simple barre levant
Est-ce que le but de la barrière est la sécurité de la copropriété, ou le contrôle d'accès des voitures? (Sous entendu, si c'est la sécurité de la copropriété, c'est au bénéfice de la copropriété...) -> la barrière n’empêche pas le passage des piétons

Cordialement

Bonjour,
Le vendeur m'a clairement indiqué que les propriétaires étaient frustrés qu'il puisse vendre les emplacements hors de la copropriété, et m'a indiqué qu'un des copropriétaire n'ayant pas de parking du tout trouvait subitement anormal de payer pour tout le monde, les relations de la copropriété sont visiblement assez tendues.

Mon notaire jugeait qu'il n'était pas anormal qu'une telle demande soit formulée mais pour lui un tel changement de répartition des frais doit se faire avec l'accord de toutes les parties et avait peu de chances d'aboutir. Maintenant je ne suis évidemment pas fermé au dialogue avec les copropriétaires.