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Frais servitude passage

Zip
Pimonaute
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Frais servitude passage

Bonjour à tous,

Je viens d'acquérir 3 places de parkings desservies par une servitude, il existe en tout 8 places qui sont située derrière la barrière d'une copropriété et accessible via une allée enpiérée.
Les places ne font pas partie de la copropriété même si les 5 autres places sont de fait détenues par les propriétaires de la copropriété.

Cette servitude existe depuis une dizaine d'années et aucun frais n'y était lié, lors de la vente le précédent propriétaire m'a aimablement signalé que la copropriété venait de "découvrir" que les places n'était pas dans la copropriété et souhaitait donc discuter des frais d'entretien/réparation de celle-ci. La servitude est présente dans l'acte de base mais aucune répartition des frais n'y est prévue.

Hier en sortant de chez le notaire pour l'acquisition (SIC), j'ai reçu un coup de fil d'une des propriétaire me réclamant une participation au frais, ceux-ci proposent:
- une participation aux frais de désherbant de l'allée (ok sur le principe)
- une participation aux frais d'électricité de la barrière (un montant surestimé sans justification (100€), je leur ai signalé que selon un calcul pessimiste la consommation serait plutôt de 2€ l'année, j'attends leur réaction)
- et enfin une réfection totale des graviers de l'allée

Autant je peux comprendre les deux premiers points pour autant que les montants soient justes, autant il me semble que demander une réfection totale d'une allée en mauvais état depuis quelques années pile au changement de propriétaire relève d'une manœuvre mesquine de leur part  (deux des propriétaires voulaient les places mais n'ont pu les obtenir).

Je voulais donc savoir qu'elle était l'usage pour la répartition des frais, il faut savoir que le passage est également utilisé par la copropriété (entretien du jardin commun par le jardinier, accès au jardin partagé, camions de déménagements éventuels).

Il ne me semble de ce fait pas juste que le fond dominant (les places de parkings) prennent entièrement en charge les frais, la copropriété jouit également du passage et en absence de parking ferait entretenir l'allée et disposerait d'une barrière.

Dans l'état je leur ai répondu qu'une réfection totale ne me semblait pas nécessaire (il s'agit de quelques trous à boucher) et que la clef de répartition ne me semblait pas juste. Je me suis également étonné du fait que la copropriété se réveille après plus de dix ans...

Pouvez-vous m'éclairer sur ce cas particulier?  Quelle serait une clef de répartition juste en cas d'utilité partagée?

Cordialement

Dernière modification par Zip (09-03-2021 10:09:55)

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grmff
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Re : Frais servitude passage

Les places de parking sont-elles en "copropriété"? J'imagine qu'elle partagent le terrain et la servitude, et sont donc une copropriété en soi-même...

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Les places de parkings jouissent en effet toutes de la servitude, par contre chaque place est délimitée séparément au cadastre et est un lot distinct.

Le notaire ne m'a pas parlé de copropriété pour celles-ci est rien n'est prévu dans l'acte

Dernière modification par Zip (09-03-2021 11:02:49)

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PIM
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Re : Frais servitude passage

Avez-vous interrogé votre vendeur quant à ces subites revendications ?
L'historique vous sera peut-être utile dans vos discussions.
En avez-vous parlé à votre notaire ?


Erik DECKERS
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Zip
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Re : Frais servitude passage

Bonjour,
Le vendeur m'a clairement indiqué que les propriétaires étaient frustrés qu'il puisse vendre les emplacements hors de la copropriété, et m'a indiqué qu'un des copropriétaire n'ayant pas de parking du tout trouvait subitement anormal de payer pour tout le monde, les relations de la copropriété sont visiblement assez tendues.

Mon notaire jugeait qu'il n'était pas anormal qu'une telle demande soit formulée mais pour lui un tel changement de répartition des frais doit se faire avec l'accord de toutes les parties et avait peu de chances d'aboutir. Maintenant je ne suis évidemment pas fermé au dialogue avec les copropriétaires.

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panchito
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Re : Frais servitude passage

Je viens d'acquérir 3 places de parkings desservies par une servitude, il existe en tout 8 places qui sont située derrière la barrière d'une copropriété et accessible via une allée enpiérée.
Les places ne font pas partie de la copropriété même si les 5 autres places sont de fait détenues par les propriétaires de la copropriété.

Demander l'Acte de Base de la copropriété car en principe, et surtout si toutes les places sont situées derrière une barrière de la copropriété, elles en font bel et bien partie.

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grmff
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Re : Frais servitude passage

Zip a écrit :

Les places de parkings jouissent en effet toutes de la servitude, par contre chaque place est délimitée séparément au cadastre et est un lot distinct.

Le notaire ne m'a pas parlé de copropriété pour celles-ci est rien n'est prévu dans l'acte

Ce n'est donc pas une copropriété. Mais vous partagez la servitude. Vous êtes donc en indivision sur la servitude...

Il est clair que les parking doivent participer à l'entretien du passage. Si le passage ne sert qu'aux parking, 100% de la dépense leur sera imputée. Mais ce sont les parking qui doivent décider. Et payer. Et pas la copropriété.

Si la copropriété trouve que les parking n'entretiennent pas bien la servitude, elle peut intenter une action contre les parking. Contre chaque parking, évidemment...

Quelle serait la justesse de la répartition des frais de cette servitude? Difficile à dire sans voir sur place.

Quelques questions à se poser pour établir une justesse de répartition, ou un mode juste de répartition:
Est-ce que cette allée dessert aussi des parking liés à la copropriété?
Est-ce que cette accès est considéré comme "accès pompier" pour l'arrière du batiment?
Vous parlez d'une barrière. Qui a posé cette barrière? Qui la gère? Qui paie l'électricité?
Est-ce que cette barrière est prévue dans l'acte de servitude?
Qui paie l'électricité de cette barrière? Est-ce un compteur indépendant? Y a-t-il un compteur de passage?
Qui a une carte/télécommande d'ouverture de cette barrière?
Est-ce que cette barrière empêche le passage de piéton (genre grille coulissante) ou pas (simple barre levante empêchant le passage des voiture comme dans les parking)?
Est-ce que le but de la barrière est la sécurité de la copropriété, ou le contrôle d'accès des voitures? (Sous entendu, si c'est la sécurité de la copropriété, c'est au bénéfice de la copropriété...)

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grmff
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Re : Frais servitude passage

panchito a écrit :

Je viens d'acquérir 3 places de parkings desservies par une servitude, il existe en tout 8 places qui sont située derrière la barrière d'une copropriété et accessible via une allée enpiérée.
Les places ne font pas partie de la copropriété même si les 5 autres places sont de fait détenues par les propriétaires de la copropriété.

Demander l'Acte de Base de la copropriété car en principe, et surtout si toutes les places sont situées derrière une barrière de la copropriété, elles en font bel et bien partie.

Padutout. Le monsieur peut avoir un terrain qui sert de parking avec une servitude de passage. Et selon ses explications assez claires, il semble que ce soit la situation juridique qui est la sienne. C'est apparemment aussi celle de la copropriété...

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Zip
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Re : Frais servitude passage

panchito a écrit :

Je viens d'acquérir 3 places de parkings desservies par une servitude, il existe en tout 8 places qui sont située derrière la barrière d'une copropriété et accessible via une allée enpiérée.
Les places ne font pas partie de la copropriété même si les 5 autres places sont de fait détenues par les propriétaires de la copropriété.

Demander l'Acte de Base de la copropriété car en principe, et surtout si toutes les places sont situées derrière une barrière de la copropriété, elles en font bel et bien partie.

Merci pour votre réponse, j'ai demandé l'acte de base et les places sont bel et bien hors copropriété avec une servitude dédiée prévue, visiblement le constructeur avait fait cela pour éviter de devoir s'impliquer dans la copropriété (avant son décès il était propriétaire des 3 places).

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Zip
Pimonaute
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Re : Frais servitude passage

grmff a écrit :
Zip a écrit :

Les places de parkings jouissent en effet toutes de la servitude, par contre chaque place est délimitée séparément au cadastre et est un lot distinct.

Le notaire ne m'a pas parlé de copropriété pour celles-ci est rien n'est prévu dans l'acte

Ce n'est donc pas une copropriété. Mais vous partagez la servitude. Vous êtes donc en indivision sur la servitude...

Il est clair que les parking doivent participer à l'entretien du passage. Si le passage ne sert qu'aux parking, 100% de la dépense leur sera imputée. Mais ce sont les parking qui doivent décider. Et payer. Et pas la copropriété.

Si la copropriété trouve que les parking n'entretiennent pas bien la servitude, elle peut intenter une action contre les parking. Contre chaque parking, évidemment...

Quelle serait la justesse de la répartition des frais de cette servitude? Difficile à dire sans voir sur place.

Quelques questions à se poser pour établir une justesse de répartition, ou un mode juste de répartition:

Merci pour votre réponse voici des éléments supplémentaires :
Est-ce que cette allée dessert aussi des parking liés à la copropriété? -> non tous les parkings sont séparés
Est-ce que cette accès est considéré comme "accès pompier" pour l'arrière du batiment? -> je dois me renseigner
Vous parlez d'une barrière. Qui a posé cette barrière? Qui la gère? Qui paie l'électricité? -> la copropriété a poser la barrière, actuellement elle paie l'électricité mais voudrait une intervention de la servitude
Est-ce que cette barrière est prévue dans l'acte de servitude? -> oui il est prévu qu'ils ne peuvent s'opposer au passage de l'alimentation électrique de la barrière
Qui paie l'électricité de cette barrière? Est-ce un compteur indépendant? Y a-t-il un compteur de passage? -> pas de compteur dédié, les copropriétaires proposent après recalcul,  un forfait de 6.5 € par place par an, cela me semble trop élevé mais vu le montant je pense ne pas argumenter
Qui a une carte/télécommande d'ouverture de cette barrière? -> je pense que personne ne le sait vraiment, théoriquement les occupants du parkings
Est-ce que cette barrière empêche le passage de piéton (genre grille coulissante) ou pas (simple barre levante empêchant le passage des voiture comme dans les parking)?-> c'est une simple barre levant
Est-ce que le but de la barrière est la sécurité de la copropriété, ou le contrôle d'accès des voitures? (Sous entendu, si c'est la sécurité de la copropriété, c'est au bénéfice de la copropriété...) -> la barrière n’empêche pas le passage des piétons

Cordialement

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GT
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Re : Frais servitude passage

Zip a écrit :

Hier en sortant de chez le notaire pour l'acquisition (SIC), j'ai reçu un coup de fil d'une des propriétaire me réclamant une participation au frais, ceux-ci proposent:
(...)

C'est quoi une acquisition SIC dans le droit belge ?

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Zip
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Re : Frais servitude passage

GT a écrit :
Zip a écrit :

Hier en sortant de chez le notaire pour l'acquisition (SIC), j'ai reçu un coup de fil d'une des propriétaire me réclamant une participation au frais, ceux-ci proposent:
(...)

C'est quoi une acquisition SIC dans le droit belge ?

le (sic) était juste la comme adverbe pour signaler que les copropriétaires avait réellement sonné quand je suis sorti du bureau du notaire sans perdre une minute  wink

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GT

grmff
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Re : Frais servitude passage

A 6.5€/an, acceptez leur proposition. N'allez pas ajouter de la tension à la tension...
Il est bizarre que ce soit la copropriété qui ait posé (et payé) la barrière. En cas de remplacement, de réparation ou d'entretien, vous serez mis à contribution aussi, évidemment.

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Avec le désherbage en arrive a 36€ pour les 3 places par an, je vais effectivement accepter ce montant par bonne volonté.

Je suis par contre plus dubitatif concernant leur demande de prise en charge totale des nouveaux graviers par le fond dominant, j'ai vraiment le sentiment qu'ils ont attendu de pouvoir partager les frais avant de faire cette réfection et donc de me prendre pour la bonne poire.
Il me semble que la copropriété devrait intervenir mais je suppose qu'en cas de blocage des deux cotés cela finira au juge de paix sad ( ce que je ne souhaite pas)

Dernière modification par Zip (09-03-2021 13:19:04)

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XTof.vl
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Re : Frais servitude passage

De nombreuses prises en charge de servitudes se font en faveur du fond dominant, mais ce n'est pas systématique. L'entretien, l'électricité, la maintenance de la barrière et les pierres peuvent très bien être à charge du fond dominé. Mais vous n'en avez pas la connaissance.

N'essayez pas de trouver une solution en peu de temps tant que vous n'avez pas tous les éléments (actes) en main. Rien ne vous empêche de préciser que la date de mise en place soit par exemple la date d'achat. Vous risquez de créer un précédent.

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Zip
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Re : Frais servitude passage

XTof.vl a écrit :

De nombreuses prises en charge de servitudes se font en faveur du fond dominant, mais ce n'est pas systématique. L'entretien, l'électricité, la maintenance de la barrière et les pierres peuvent très bien être à charge du fond dominé. Mais vous n'en avez pas la connaissance.

N'essayez pas de trouver une solution en peu de temps tant que vous n'avez pas tous les éléments (actes) en main. Rien ne vous empêche de préciser que la date de mise en place soit par exemple la date d'achat. Vous risquez de créer un précédent.

Merci pour la réponse, je possède les actes, l'acte de base précise juste
1) la barrière de sécurité  est un élément commun de la copropriété
2) « Création d’une servitude de passage pour les emplacements de parking
Conformément au plan de mesurage dressé par le géomètre-expert immobilier XXXXX qui restera ci-annexé, il est créé sur
l’assiette du bien une servitude de passage telle que reprise sous teinte jaune audit plan visant à
permettre l’accès aux différents emplacements de parkings situés à droite de l’immeuble.
Cette servitude de passage pourra s’exercer en voiture, à pieds, ou avec brouette, et ne poura
être ni obstruée ni encombrée.
Alimentation électrique de la barrière
Il est fait observer que le câble électrique alimentant la barrière de sécurité passera par les
caves. Les propriétaires de la cave concernée ne pourront s’y opposer. »

Dans mon acte d'achat le notaire vendeur a juste inséré :
Le vendeur déclare que par mail du XXXX, dont copie en annexe, les copropriétaires de
l’immeuble précité attenant au bien onjet des présentes sis XXX ont déclaré vouloir convenir avec les propriétaires des parkings des modalités pour
une intervention dans les frais d’entretien et de réparation de la barrière et du parking.
L’acquéreur déclare en être parfaitement informé et ne fera son affaire personnelle.

J'avoue ne pas trop savoir comment avancer sur le sujet sad

Dernière modification par Zip (09-03-2021 15:26:52)

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Zip
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Re : Frais servitude passage

En fait actuellement le précédent était que la copropriété payait tout, et après 10 ans la copropriété ne veut plus rien payer, je comprends évidemment leur point de vue financier, mais cela me laisse dubitatif (cela et le ton agressif de certains copropriétaires)...

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PIM
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Re : Frais servitude passage

Zip a écrit :

En fait actuellement le précédent était que la copropriété payait tout, et après 10 ans la copropriété ne veut plus rien payer, je comprends évidemment leur point de vue financier, mais cela me laisse dubitatif (cela et le ton agressif de certains copropriétaires)...

Ce n'est pas parce qu'il y a changement de propriétaire que les règles doivent changer.
Elle existe depuis quand cette servitude ?


Erik DECKERS
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XTof.vl
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Re : Frais servitude passage

En fait, vu le texte et le temps, vous ne devez rien mais ils peuvent enlever la barrière (et encore car elle est implicite vu la mention de l'électricité). L'entretien est pour eux. Le notaire a cadré la demande. Et ce n'est qu'une demande...

A noter que pour un terrain enclavé, et c'est le cas, la servitude de passage est une obligation légale.

A noter qu'ils ne peuvent réduire cette servitude, en aucun cas.

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Zip
Pimonaute
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Re : Frais servitude passage

Bonjour,
le plan de mesurage du géomètre indique le 30/07/2008, l'acte de base date aussi de 2008, la servitude a donc plus de dix ans.

Dernière modification par Zip (09-03-2021 17:17:10)

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