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Frais servitude passage

Zip
Pimonaute
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Frais servitude passage

Bonjour à tous,

Je viens d'acquérir 3 places de parkings desservies par une servitude, il existe en tout 8 places qui sont située derrière la barrière d'une copropriété et accessible via une allée enpiérée.
Les places ne font pas partie de la copropriété même si les 5 autres places sont de fait détenues par les propriétaires de la copropriété.

Cette servitude existe depuis une dizaine d'années et aucun frais n'y était lié, lors de la vente le précédent propriétaire m'a aimablement signalé que la copropriété venait de "découvrir" que les places n'était pas dans la copropriété et souhaitait donc discuter des frais d'entretien/réparation de celle-ci. La servitude est présente dans l'acte de base mais aucune répartition des frais n'y est prévue.

Hier en sortant de chez le notaire pour l'acquisition (SIC), j'ai reçu un coup de fil d'une des propriétaire me réclamant une participation au frais, ceux-ci proposent:
- une participation aux frais de désherbant de l'allée (ok sur le principe)
- une participation aux frais d'électricité de la barrière (un montant surestimé sans justification (100€), je leur ai signalé que selon un calcul pessimiste la consommation serait plutôt de 2€ l'année, j'attends leur réaction)
- et enfin une réfection totale des graviers de l'allée

Autant je peux comprendre les deux premiers points pour autant que les montants soient justes, autant il me semble que demander une réfection totale d'une allée en mauvais état depuis quelques années pile au changement de propriétaire relève d'une manœuvre mesquine de leur part  (deux des propriétaires voulaient les places mais n'ont pu les obtenir).

Je voulais donc savoir qu'elle était l'usage pour la répartition des frais, il faut savoir que le passage est également utilisé par la copropriété (entretien du jardin commun par le jardinier, accès au jardin partagé, camions de déménagements éventuels).

Il ne me semble de ce fait pas juste que le fond dominant (les places de parkings) prennent entièrement en charge les frais, la copropriété jouit également du passage et en absence de parking ferait entretenir l'allée et disposerait d'une barrière.

Dans l'état je leur ai répondu qu'une réfection totale ne me semblait pas nécessaire (il s'agit de quelques trous à boucher) et que la clef de répartition ne me semblait pas juste. Je me suis également étonné du fait que la copropriété se réveille après plus de dix ans...

Pouvez-vous m'éclairer sur ce cas particulier?  Quelle serait une clef de répartition juste en cas d'utilité partagée?

Cordialement

Dernière modification par Zip (09-03-2021 10:09:55)

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panchito
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Re : Frais servitude passage

Le vendeur déclare que par mail du XXXX, dont copie en annexe, les copropriétaires de
l’immeuble précité attenant au bien onjet des présentes sis XXX ont déclaré vouloir convenir avec les propriétaires des parkings des modalités pour
une intervention dans les frais d’entretien et de réparation de la barrière et du parking.
L’acquéreur déclare en être parfaitement informé et en fera son affaire personnelle.

C'est on ne peut plus clair!

C'est pourquoi on vous a contacté dès que vous sortiez de chez le notaire: "pour convenir de votre intervention dans les frais d’entretien et de réparation"

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Il

panchito a écrit :

Le vendeur déclare que par mail du XXXX, dont copie en annexe, les copropriétaires de
l’immeuble précité attenant au bien onjet des présentes sis XXX ont déclaré vouloir convenir avec les propriétaires des parkings des modalités pour
une intervention dans les frais d’entretien et de réparation de la barrière et du parking.
L’acquéreur déclare en être parfaitement informé et en fera son affaire personnelle.

C'est on ne peut plus clair!

C'est pourquoi on vous a contacté dès que vous sortiez de chez le notaire: "pour convenir de votre intervention dans les frais d’entretien et de réparation"

Bonjour je m'attendais de fait a être contacté ( quoique pas a la minute près wink ).
La question est surtout de déterminer la juste répartition des frais, je ne trouve pas anormal que la copropriété fasse une demande, mais en l'état ils sont plutôt dans un esprit " on ne paye plus rien et pas de discussions". Je comprends la  clause de l'acte comme une demande pas comme une obligation.
La question est donc de savoir quel est l'usage pour de tels frais ( surtout quand la situation n'a dérangé personne pendant dix ans...)

Merci pour les réactions smile

PS: c'est fou comme certains copropriétaire sont directement dans l'agressivité, je plains les médiateurs spécialisés ...

Dernière modification par Zip (09-03-2021 19:04:07)

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PIM
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Re : Frais servitude passage

Zip a écrit :

PS: c'est fou comme certains copropriétaire sont directement dans l'agressivité, je plains les médiateurs spécialisés ...

kiss

Donnez leur l'adresse de notre forum (salon copropriétés): ils vont pouvoir s'entraîner...


Erik DECKERS
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Zip
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Re : Frais servitude passage

Mon notaire a réagit et selon lui pour les frais de réparation/remplacement il serait normal d'avoir la situation suivante:

- les graviers étant déplacés par les véhicules il lui semble normal que les frais soient supportés par le fond dominant sauf preuve que le fond servant a abimé celui-ci lors du passage des véhicules d'entretien du jardin (ce qui semble dur à prouver)
- le remplacement/réparation de la barrière par contre devrait être à charge du fond servant (celle-ci n'est pas nécessaire pour l'usage de la servitude et était prévue dans l'acte de base).

J'attends que les copropriétaires réagisse a mon mail précédent et je leur communiquerais ces éléments pour tenter de trouver un arrangement.

Cordialement

Dernière modification par Zip (09-03-2021 20:36:13)

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Bon, les copropriétaires sont revenus en voulant augmenter de 6 à 8.50 les frais annuels d'électricité (une incompréhension sur le prix du kwh apparemment), je leur ai aimablement signalé leur erreur et proposé d'arrêter de passer des journées sur une consommation estimée pour quelques euros par an et de se mettre d'accord sur le forfait de 6€... j'attends leur réaction.

Je leur ai aussi exposé (par téléphone) le point de vue de mon notaire, et ils sont bien entendu contents qu'il soit d'avis que le gravier est à charge du fond dominant, ils sont par contre moins ravis sur son avis que le fond servant devrait prendre en charge le remplacement de barrière (ou en tous cas participer).
Visiblement ils n'adhérent pas à l’argument que la barrière n'est pas nécessaire pour exercer la servitude et à été installée par la copropriété pour sécuriser l'accès (tel que marqué dans l'acte de base).

Sentant bien qu'on arriverait pas à s'entendre sur le sujet dans l'immédiat je leur ai proposé de se mettre déjà d'accord sur les sujets d'actualités (graviers/électricité/désherbant) et  de remettre sur la table le sujet ultérieurement.

La je n'ai plus de réaction depuis un moment, donc soit ils ont des débats houleux entre eux, soit ils ont contacté un notaire pour avoir un avis éclairé....

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grmff
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Re : Frais servitude passage

En cas de désaccord, vous pouvez suggérer de mettre un compteur de passage sur la ligne desservant la barrière. Les frais de ce compteur de passage seront à votre charge (à diviser par le nombre de parking) et vous récupérerez cette dépense en 125 ans... big_smile

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Je leur ai signalé qu'on pourrait installer un compteur, mais vu le prix ils étaient bien d'accord que c'était ridicule big_smile.
En fait ce n'est même pas pour les 2.5€, c'est surtout qu'ils proposent un forfait, j'accepte (on ne va pas y passer 2semaines) et puis ils reviennent en voulant rajouter 2.5€, j'ai trouvé ça un peu petit joueur wink

Au moins le copropriétaire que j'ai eu au téléphone était poli et constructif, il avait l'air de comprendre que ce n'est pas parce que nos avis divergent qu'on doit s'engueuler et que le but est de trouver un accord.

Dernière modification par Zip (11-03-2021 16:58:27)

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XTof.vl
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Re : Frais servitude passage

Pensez à mettre une formule d'indexation...

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Bonjour à tous,
Nous avons rencontré les copropriétaires pour avoir une discussion "non digitale" (ou tout le monde est resté poli, ouf).
Il en ressort les point suivants :
- leur notaire pense que tous les frais devraient êtres partagés 1/8 par le fond dominant
- Mon notaire et l'avocat a qui j'ai posé la question pensent que les graviers devraient être 1/8 pour le fond dominant et que par contre la barrière est une entrave à la servitude, propriété du fond servant (ce qui est indiqué dans l'acte de base) et que celle-ci devrait être prise en charge par le fond servant.

Évidemment les opinions divergentes des notaires n'ont pas aidé le débat... Le fond servant estimant que la barrière protège les parkings et de ce fait devrait être à la charge exclusive du fond dominant.

Pour sortir du blocage j'ai proposé de couper la poire en deux sur la barrière (moitié fond servant/moitié fond dominant), évidemment les copropriétaires n'étaient pas enchantés. Pourtant étant donné les divergences des notaires cela me semble être le seul compromis.
Nous devons nous revoir mais j'ai peur qu'ils campent sur leur positions... ce qui constituerait un blocage.

J'avoue ne pas trop voir comment s'en sortir si le fond servant est fermé au compromis... je n'ai pas envie d'en passer par la justice (ne serait-ce que pour garder des échanges constructifs dans le futur, je pense que si justice il y a, le perdant fera tout ce qu'il peut pour bloquer/ralentir/empoisonner les décisions futures...). Et d'un autre coté je n'ai pas non plus envie de payer entièrement  la barrière du fond servant, d'autant plus si ils campent sur leurs positions.

Si vous avez des avis éclairés n'hésitez pas smile

Bonne journée à tous.

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jacq
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Re : Frais servitude passage

La barrière protège tous les utilisateurs, je présume qu'il y a une télécommande pour l'ouvrir, le plus simple serait de partager les frais par le nombre d'utilisateurs qui possède une télécommande. smile


jacq

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grmff
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Re : Frais servitude passage

Si la barrière est supprimée, qui est embêté?

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Si la barrière est supprimée cela permettra l'accès aux places de parking et a l'allée/jardin en véhicule.
Personnellement je n'ai que faire de cette barrière, ils peuvent la supprimer, les seules personnes qui y sont réellement attachées sont les propriétaires de parkings étant à la fois dans le fond dominant et le fond servant.

Et c'est bien la le problème, ils ont fait le choix d'installer cette barrière en 2008 et du coup estiment qu'elle apporte une utilité à toute les places de parking, avis que je ne partage pas.

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grmff
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Re : Frais servitude passage

La barrière appartient à la copropriété. C'est donc la copropriété qui peut la poser, l'enlever, la réparer.

Cependant, cela fait partie de l'accès à la servitude. C'est un peu spécial. La servitude étant commune à tous les parkings, qui ont vraisemblablement des servitudes réciproques de passages les unes sur les autres, vous n'êtes pas dans un système de copropriété, avec possibilité de vote majoritaire ou non. Vous êtes en quelque sorte en indivision sur une servitude.

Il faut dès lors se tourner vers les règles de l'indivision, ou copropriété "ordinaire". A moins que la copropriété ne puisse s'entendre que sur une chose, et non sur un droit...

Bref, sans voir les pièces et les textes des servitudes (au pluriel, puisqu'il doit y a voir une servitude de passage sur la copropriété pour chaque parking, mais aussi de chaque parking sur les parking voisins. Voyez CadGis pour les différents fonds)

A moins que les parking ne fassent une copropriété distincte...

Bref, cela a l'air bien tordu votre truc.

Si j'étais propriétaire d'appartement sans parking, est-ce que je voterais la suppression de la barrière? Est-ce que cette barrière m'est utile? Quelle a été l'idée du constructeur de mettre cette barrière à charge de l'immeuble, alors qu'elle ne bénéficie qu'à ces parking extérieurs qui ne font pas partie de la copropriété?

Parce que payer pour l'électricité, cela peut se régler facilement. Avec les sommes en jeu... Mais si une des parties (un propriétaire de parking ou la copropriété) décide que finalement ce sera autrement, quels sont les droits et devoirs de chacun? Très difficile à dire. Ne comptez pas sur les notaires pour être d'accord, évidemment. Ce sont des juristes, pas des magiciens.

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Zip
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Re : Frais servitude passage

C'est en effet assez complexe (d'ou les différences de vues...).
Pour le passage, il n'y a en fait qu'une servitude écrite dans les actes qui précise juste :
" Création d’une servitude de passage pour les emplacements de parking

Conformément au plan de mesurage dressé par le géomètre-expert immobilier XXX à XXX le trente juillet deux mil huit, qui restera ci-annexé, il est créé sur l’assiette du bien une servitude de passage telle que reprise sous teinte jaune audit plan visant à permettre l’accès aux différents emplacements de parkings situés à droite de l’immeuble.

Cette servitude de passage pourra s’exercer en voiture, à pieds, ou avec brouette, et ne pourra être ni obstruée ni encombrée."

Ce qui est je l'admet fort léger, d'autant plus que si on considère que le fond dominant est en indivision sur la servitude il faut évidemment que tous les propriétaires soient d'accord sur tout les travaux et/ou aménagements à effectuer (en tout cas si les frais doivent êtres partagés).

L'argumentaire du fond servant est qu'il n'utilise pas la barrière et donc ne l'use pas (et je peux comprendre leur point de vue).
L'argumentaire du fond dominant est que la barrière est un choix du fond servant dont il est propriétaire et que de ce fait il doit l'assumer.

Les deux arguments ont du sens c'est pourquoi le compromis me semblait utile, mais, a mon grand étonnement, certaines personnes sont totalement réfractaires à l'évocation du moindre compromis...

En conclusion l'électricité est plutôt un détail, mais vu les montants ça pourrait en effet être vite réglé, le fond de l'affaire est par contre plus compliqué et il est dommage que le notaire de l'époque n'ait pas simplement indiqué "les frais yyy seront à charge de xxx". Ca aurait évité des discussions sans fin...

(le mystère est aussi de comprendre pourquoi les parkings ne sont pas dans la copropriété ce qui aurait grandement simplifié)

Dernière modification par Zip (22-04-2021 13:51:38)

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PIM
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Re : Frais servitude passage

Zip a écrit :

(le mystère est aussi de comprendre pourquoi les parkings ne sont pas dans la copropriété ce qui aurait grandement simplifié)

Effectivement !
Une raison "historique" a tenter de retrouver auprès de l'initiateur d'époque ?


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grmff
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Re : Frais servitude passage

PIM a écrit :
Zip a écrit :

(le mystère est aussi de comprendre pourquoi les parkings ne sont pas dans la copropriété ce qui aurait grandement simplifié)

Effectivement !
Une raison "historique" a tenter de retrouver auprès de l'initiateur d'époque ?

Zip dit qu'il est mort... Donc, peu d'espoir de ce côté à court ou moyen terme. Généralement, quand on est mort, c'est pour longtemps.

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grmff
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Re : Frais servitude passage

L'électricité sera effectivement un détail. Ce qui ne sera pas un détail, c'est le remplacement ou la réparation de la barrière.

J'imagine alors que le compromis sera de supprimer la barrière, en autorisant les propriétaires de parking à en remettre une s'ils le désirent.

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Zip
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Re : Frais servitude passage

En effet l'initiateur du projet est décédé sad

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Zip
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Re : Frais servitude passage

Bonjour à tous,

Le notaire du fond servant à répondu en indiquant :
"Pratiquement et juridiquement  dans la situation qui nous occupe il n’est pas correct de parler de fonds servant et de fonds dominant.   Il me paraît donc normal que l’ensemble des frais y compris pour la barrière soient partagés entre les 8 emplacements de parking. "

Même si je me doutais qu'elle ne serait pas d'accord avec moi (chacun défend son client), je suis par contre fort étonné de la réponse, un acte de servitude crée, de ma compréhension, deux fond, tels que décrits dans les articles 697,698 et 699 du code civil. (l'acte de servitude existe bel et bien et a été acté devant notaire).
Je vois assez mal comment on peut arguer le contraire, pire si on considère que nous ne sommes pas sous les articles 697->699 je vois mal sur quelle base le propriétaire de la barrière peut réclamer le remplacement de celle-ci au places de parkings...
J'ai poliment demandé à leur notaire de m'expliquer son raisonnement, je suis curieux de lire la réponse...

Si certains d'entre vous comprennent l'argument du notaire je serais très intéressé d'avoir leur avis

Bonne soirée à tous

Zip

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grmff
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Re : Frais servitude passage

Si la barrière n'a d'utilité que pour les parking, je suis assez d'accord avec la conclusion du notaire.
Néanmoins, cette barrière devrait appartenir aux copropriétaires des parking, et tout ce qui la concerne devrait alors être soumis à la décision des propriétaires de la barrière.

Actuellement, la barrière appartient à l'ACP. Elle décide tout ce qui concerne la barrière. Et soudain, tout ce qu'elle décide devrait être payé par des personnes qui n'ont aucun pouvoir de décision sur cette barrière? Aucun sens.

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