Vous avez raison. J'aurais dû écrire "Abus de majorité" ou "Abus de pouvoir" ou "Abus de droit".

L'abus de majorité se produit lorsque les copropriétaires majoritaires utilisent leur position pour prendre des décisions qui sont manifestement injustes ou préjudiciables aux copropriétaires minoritaires. Le syndic, qui est chargé de la gestion quotidienne de la copropriété, peut aussi abuser de ses pouvoirs en prenant des décisions arbitraires ou en ne respectant pas les décisions de l'assemblée générale.

A titre entièrement gratuit et pour aider une amie que j'apprécie beaucoup, que je vois souffrir de la situation et qui m'a déjà rendu d'innombrables services. Je connais les autres copropriétaires depuis des années puisque j'assiste aux AG (je m'en passerais bien, mais on me le demande à chaque fois). Comme j'ai pu convaincre aux AG précédentes de changer certaines choses et de renouer le dialogue entre les deux "groupes", ils m'ont demandé d'agit en leur nom dans ce cas-ci. Je ne soumet mes textes que si tout le monde est d'accord et je prends en compte les demandes de tout le monde. Je vais donc plus loin que ce que prévoit le mandat, puisque le détenteur d'un mandat ne devrait consulter personne pour effectuer ses démarches ou prendre ses décisions.

En dehors de cela, je suis curieux de beaucoup de choses et le sujet m'intéresse, vous l'avez compris.

Même réponse qu'à votre autre commentaire : on ne parle pas de procurations valables uniquement pour une AG, mais de mandats légaux comprenant une liste de pouvoirs qui sont conférés au mandataire.
Il n'y a pas de limite au nombre de mandats que peut détenir une personne.
Si vous êtes convaincu que ce n'est pas juste, merci d'avancez vos sources.

C'est inexact. Vous confondez avec les procurations (qui sont une forme de mandat)  ! En droit belge, tout individu est libre de mandater n'importe qui pour le représenter, effectuer des démarches administratives et/ou établir des actes en son nom et pour son compte. Le mandataire ne doit pas être un professionnel. Le mandat doit cependant respecter une certaine forme et notamment préciser quels sont les pouvoirs conférés au mandataire. Ne pas faire suite aux demandes d'un mandataire valablement désigné est condamnable en justice. Tout cela me semble tout à fait logique.

Je suis d'accord, mais d'un autre côté il serait assez particulier de la part du syndic de refuser les échanges électroniques, alors qu'il essaye de les généraliser dans la copropriété.

Ni l'acte de base, ni le ROI ne précise la période à laquelle doit se tenir l'AG anuelle. Je suis donc parti sur l'hypothèse que c'était un an après la dernière...

Et bien je produirais les mandats qui m'ont été donnés et je rappellerais au syndic que le mandat est un acte juridique et qu'il a obligation de répondre à mon courrier. Si pas de réponse dans les 3 jours, j'enverrais un rappel en lui précisant que si je n'obtiens pas de réponse dans les 3 jours, les copropriétaires écriront à l'IPI et si nécessaire saisirons les juridictions compétentes.

Aucun souci à ce niveau. A partir du moment où les copropriétaires ont mandaté quelqu'un pour les représenter, le syndic est obligé de donner suite. Ne pas le faire serait une faute professionnelle.

VICTOIRE ! Le syndic a annulé l'AG !

Pour ceux qui suivent le sujet, vous trouverez ci-dessous l'argumentation qui l'a fait plié.
J'ai pu rédiger ce texte grâce à mes recherches et surtout grâce à votre participation. Un grand merci à tous. Je clos le sujet.

Chère Madame xxx,

Je suis consulté par huit copropriétaires de l'ACP XXX dont certains m'ont donné mandat pour les représenter à la prochaine assemblée.

Un syndic se doit de rester neutre et de fournir des informations pertinentes aux copropriétaires.

Vous précisez dans votre mail envoyé le 15 juillet 2024 à 16h25 que "La loi impose que l’assemblée générale de carence se tienne à la même heure que l’assemblée générale n’ayant pas obtenu le quorum.". C'est incorrect, ni la nouvelle loi sur la copropriété, ni le code civil n'impose cela ! Vu qu'aucune décision n'a pu être prise lors de l'assemblée générale du 3 juillet, tout est envisageable. A la discrétion du syndic (neutre et compréhensif) !

Vous écrivez ensuite que "La première assemblée générale a été convoquée à 14h suite à la demande de certains copropriétaires ayant plus de la moitié des quotités." Il n'existe aucune décision actée des copropriétaires quant à l'heure à laquelle les assemblées générales doivent se tenir. Le fait que les copropriétaires qui vous ont fait cette demande auraient (conditionnel) plus de la moitié des quotités est sans importance. Un syndic faisant preuve de neutralité devrait tenir compte des demandes de TOUS les copropriétaires et notamment de ceux qui ont plus ou moins de facilité à se libérer en journée. Bien que le Code Civil belge ne le mentionne pas explicitement, il est généralement admis que le syndic doit choisir une date et une heure qui permettent à un maximum de copropriétaires de participer à l’AG. Cela favorise la transparence et l’inclusion, ce qui est essentiel pour une bonne gestion de la copropriété.

Vos écrits sont contradictoires puisque dans votre mail envoyé à certains copropriétaires le 5 juin 2024, vous précisez que "Votre AG de lancement se tiendra le 03-07-2024 à 16h30 dans (nos) bureaux ".

Le terme d'"AG de lancement" n'existe pas en droit. Il n'existe que des AGO et des AGE. Rien ne vous empêche cependant de proposer (mais pas d'imposer), à vos frais, une réunion (qui n'est pas une AG) pour vous présenter et pour discuter de certains points.

Je comprends que la demande de deux copropriétaires (dont une sous influence) de voir l'AG se dérouler à 14h00 est guidée par un souhait de rendre la vie difficile aux autres copropriétaires (encore actifs professionnellement) et de voir le moins de monde possible aux assemblées. Quand bien même cette demande serait prochainement votée en assemblée générale (ce qui n'est pas prévu à l'ordre du jour), elle ne tiendrait pas en justice. Encore une fois, le syndic doit faire preuve de neutralité et essayer de concilier tous les points de vue et demandes.

Vous écrivez que "les assemblées générales de pourrons se tenir après 16h30.". Je vous informe qu'il avait été précisément demandé à votre responsable, lors de sa présentation commerciale, si les assemblées pourraient se tenir en fin de journée et que sa réponse fut positive. Il convient de respecter ce qui a été annoncé.

Le problème de fonds : l'assemblée générale que vous souhaitez organiser est illégale.

En effet :

1) Certains copropriétaires n'ont à ce jour pas reçu de convocation, tandis que d'autres ont reçu une copie de la convocation à l'assemblée du 3 juillet. Les conditions de publicité prescrites par la loi ne sont pas respectées. L'assemblée ne peut dès lors simplement pas avoir lieu.

2) L'assemblée générale ordinaire (AGO) est annuelle. La dernière a eu lieu le 15 janvier 2024. La suivante ne pourra dès lors avoir lieu qu'aux alentours du 15 janvier 2025 et il ne s’agit certainement pas d’une « première assemblée générale » (sauf pour vous). La loi ne vous offre la possibilité d'organiser une AGO additionnelle que si une décision urgente devait être prise dans l'intérêt de la copropriété. Ce n'est pas le cas ici puisque la quasi-intégralité des points repris à l'ordre du jour ont déjà été votés et que les autres ne revêtent pas un caractère urgent (dans le sens qu'il mettent en péril la copropriété). Il n'est pas question d'organiser des assemblées tous les 3 ou 6 mois.

3) Vous pourriez considérer que l'AG du 3 juillet (et du 30) est une AGE. Premièrement, ce n'est pas précisé dans les convocations envoyées qui mentionnent : "assemblée générale statutaire". Ensuite, dans une AGE il n'est pas permis (sauf dans de rares cas, comme l'indisponibilité d'un ou de plusieurs membres) de remettre à l'ordre du jour la nomination des membres du conseil de copropriété, ni celle des commissaires aux comptes. Il peut être mis à l'ordre du jour des points déjà votés précédemment, mais uniquement si un élément nouveau et important est survenu entre-temps ou s'il y a une urgence quelconque. Ce n'est pas le cas ici.

Sans allez plus loin dans l'argumentation (il y a encore d'autres points litigieux) et pour toutes ces raisons, il est évident que l'assemblée générale (ordinaire) que vous souhaitez organiser le 30 juillet prochain ne pourra pas avoir lieu, car elle ne respecte ni les conditions requises par la loi sur la copropriété, ni le code civil, ni la jurisprudence. Je vous prierais dès lors de bien vouloir l'annuler et d'en avertir les copropriétaires sans délais.

A défaut, une requête (plus large) sera déposée auprès du Greffe du Tribunal de Première Instance de Bruxelles et une plainte introduite auprès de l'IPI.

Veuillez noter que cette requête n'est pas dirigée vers vous personnellement. Le souhait des copropriétaires (dont la somme des quotités atteint plus de 40%) à la base de cette démarche est simplement de se faire respecter et d'avoir leur mot à dire dans la gestion de la copropriété. Ils seront heureux de vous assister quant aux actions que vous devrez entreprendre au sujet des points déjà votés lors des assemblées précédentes.

Nous attendons une réponse de votre part pour mardi matin au plus tard.

PS : merci de bien vouloir nous faire parvenir sans délais copie électronique du contrat signé avec vous.

Je l'avais convaincu de l'intérêt d'en avoir plusieurs au sein de la copropriété. Et puis sa femme lui a probablement bourré la tête... et il est revenu à la charge en demandant l'organisation d'une AG. Sauf que l'AGO c'est pas maintenant et que dans une AGE, comme vous l'avez souligné, on ne fait pas de nominations (sauf cas particuliers : démission, décès,...)

Les copropriétaires ne s'opposent pas à sa nomination et ont même voté pour lui.

Le syndic vient d'admettre suite à mon courrier que les AG pouvaient bien s'organiser en soirée...
C'était donc du bluf...