Bonjour Aka,

Quelques précisions :

Indexation et certificat PEB
L’obligation de disposer d’un certificat PEB pour indexer le loyer concerne uniquement les baux d’habitation (logement).
Un bail commercial n’est pas soumis à cette condition : vous pouvez donc indexer le loyer selon la formule légale (art. 1728bis C. civ. et art. X.27 CDE), même sans certificat PEB.

Détecteurs de fumée
Les détecteurs sont obligatoires dans les logements (ordonnance du 8 juillet 2004 à Bruxelles), mais pas dans un entrepôt ou un local commercial pur.
En revanche, il est conseillé d’en prévoir si le bail porte sur un espace où le public ou le personnel travaille ; c’est souvent demandé par les compagnies d’assurance incendie ou dans le cadre du Code du Bien-Être au travail.
À vérifier donc avec l’assurance et, si besoin, avec le service prévention-incendie de la commune.

Droits d’enregistrement
Comme l’a rappelé GT, le droit est bien de 0,20 % sur le total des loyers et charges pour toute la durée du bail, avec un minimum légal de 50 €.
Il ne s’agit donc pas de 0,2 % d’un mois de loyer, mais de 0,2 % du cumul sur la durée entière (ex. : 9 ans × loyer mensuel × 12 + charges éventuelles).
Compte tenu du caractère « hybride » de l’ancien bail, il reste prudent de consulter un avocat spécialisé pour sécuriser le nouvel acte.

Vous pouvez également poser votre question directement à Me Tordoir, qui répond gratuitement aux questions des propriétaires et locataires sur : Immobrussels