Oui, mais il y a les intérêts en plus...  Si en phase I, il faut payer 100 000 Euros de capital pour passer en phase II, plus on le fait rapidement et moins on payera d'intérêts.

Mettons que vous ayez un taux fixe de 5%.  Si vous remboursez 100 000 Euros en 10 ans, vous aurez payé 5% * 100 000 Euros * 10 ans = 50 000 Euros d'intérêts en plus de vos 100000 Euros.  En 14 ans : 70 000 Euros d'intérêts...  Vous avez donc intérêt à limiter la phase I au maximum dans la mesure de vos possibilités.

C'est vrai qu'en prenant un taux révisable annuellement (historiquement bas), on peut peut-être être gagnant avec la BHW.  Mais de toute façon avec un prêt classique, ce sont dans la première moitié du prêt que les révisions de taux à la hausse coûte le plus cher et c'est à ce moment-là que le prêt BHW est variable...

D'autre part, le prêt BHW coûte plus cher dans les premières années du prêt alors que le poids du remboursement est plus important dans votre budget, inflation oblige.

Pour terminer, j'ai pris un petit exemple :

J'ai fait une petite simulation concernant un cas concret : prêt BHW de 100000 € au taux de 5.59%

Passage contractuel en phase II à 5.12% si 40% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 4.07% si 55% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 3.04% si 60% du capital reconstitué

Ce sont les paliers qui existait il y a deux ans.  Ils ont légèrement baissé actuellement mais on peut refaire les calculs avec les taux contractuels actuels, cela ne changerait pas grand chose car ce qui "coûte" à la BHW, c'est le fait que les intérêts courent sur l'entièreté du capital emprunté durant toute la phase I.  C'est aussi grâce à cela qu'ils peuvent se rénumérer.

Remboursement mensuel de 862 Euros

Je vous épargne les eurocents, voici le coût total du crédit selon le fait que vous choisissez de passer en phase II à 40%, 55% ou 60% du capital emprunté.

Si, après avoir remboursé 40% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 5.12% et le coût total de votre crédit est de 149 460 Euros.

Si, après avoir remboursé 55% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 4.07% et le coût total de votre crédit est de 154 612 Euros.

Si, après avoir remboursé 60% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 3.04% et le coût total de votre crédit est de 153 923 Euros.

Etonnant non ?

Pour comparaison, un crédit classique à 5.59% fixe coûte 142 383 Euros.

Avec la BHW, dans ce cas, on est entre 7000 et 12000 Euros plus cher, soit, rapporté au crédit classique, entre 5% et 8,6% plus cher.  C'est ce qu'il faut pour rénumérer un service...

Une indemnité de réemploi coûte en général 3 mois d'intérêts soit 3*862 = 2 586 Euros...bien inférieur à 7 000 Euros.  Même si on ajoute 1% pour frais d'actes, cela ne fait que 3 586 Euros.

Bref, la "souplesse" de la BHW est déjà bien rénumérée par le système qu'ils ont mis sur pied.

Dernière chose, quitter le "système" BHW en cours de contrat peut s'avérer intéressant dans les premières années.   Mais par la suite, autant essayer de passer en phase II le plus vite possible sinon vous payerez 2 fois.  Il faut faire un nouveau crédit hypothécaire ce qui entrainera d'office des frais...c'est à calculer au cas par cas.

Le prêt BHW et son taux attrayant est une arnaque et n'est pas comparable aux taux des autres banques...

En effet, le taux de 2.27% fixe garanti obtenu après le remboursement de 60% du capital ne s'obtient qu'après un couteux financement au taux du marché.

Il est vrai que l'on peut rembourser à son rythme dans la première partie et que cette souplesse est peut-être le seul avantage de ce genre de prêt mais pour en tirer un avantage financier, il faut savoir calculer.

La BHW, dans la première phase du prêt (la plus longue), vous fait payer mensuellement les intérêts sur la TOTALITE du capital emprunté.  Le remboursement en capital vient s'ajouter à un compte épargne de chez eux offrant un maigre 2% (peut-être moins maintenant : les 2% dataient de l'époque où ils proposaient du 3.04% fixe, ça tourne peut-être autour du 1% maintenant).

Resultat, alors que, avec un prêt classique, vous remboursez une partie du capital et des intérêts, les intérêts diminuent de mois en mois car le capital à rembourser sur lequel ils sont calculés diminue également de mois en mois, ici, vous payer des intérêts au taux du marché, mettons 5% pour un semi-fixe et la BHW vous donne 1% sur les "remboursements en capital" que vous faites.  Dans l'histoire, elle rénumère son taux attractif de 2.27% grâce à ces 4% d'intérêts qu'elle vous ponctionne sur les remboursements en capital que vous faites.

Faites une petite simulation sur Excel et vous verez que, avec ce système BHW, le coût du crédit sera plus cher qu'il n'y parait...  J'ai fait une simulation avec un prêt de 60000€ à un taux fixe de 5% et un remboursement de 400€ par mois.  Pour arriver aux 60% de capital remboursé avec un prêt classique, il faut rembourser pendant 164 mois, avec le système BHW et une capitalisation à 2% des "amortissements en capital", il faut rembourser pendant 188 mois soit pratiquement 2 années de remboursement en plus.

Ok, après, on passe à 2.27% pour les 40% restant et autrement on reste à 5%.  Là aussi vous pouvez continuer la simulation sur Excel...

Le prêt classique à 5% est soldé après 238 mois.  Vous aurez remboursé au total 92918.65 €.

Malgré son taux plancher, la BHW n'arrive pas à rattraper son "retard" de 24 mois.  Prêt remboursé après 252 mois.  (on n'a récupéré que 10 mois à peine).  Coût total du crédit BHW : 100621.09 €.

CQFD.

Et si vous prenez un taux nominal plus élevé ?  6% par exemple... Là, c'est encore pire car le taux classique à 6% avec le même remboursement de 400€ est remboursé au bout de  270 mois au lieu de 238 mois et le taux BHW ne diminuera contractuellement à 2.27% qu'au bout du 266ème mois.  Il restera alors 40% du capital à rembourser en...63 mois.  Durée totale : 330 mois.

Eh oui, c'est ça les intérêts composés !!!

Alors, avant d'être séduit par un taux fixe de 2.27%, regardez bien ce qui se cache derrière.

Une solution ?

Demandez à diminuer votre mensualité au maximum (en ne perdant pas de vue que, pour eux, la phase I de reconstitution ne peut pas durer plus de 15 ans).  Mettez de côté le reste que vous pourriez payer sur un compte haut rendement (on en trouve encore dans les 3,5% aujourd'hui) pour vous constituer une épargne bien mieux rénumérée que leur misérable 2% et, dès que vous avez  suffisament épargné pour atteindre les 60% du capital, faite un remboursement brutal pour passer en phase II le reste du crédit...

Ce faisant, vous pouvez être gagnant par rapport à un prêt classique.  Au plus tôt vous passez en phase II, au mieux c'est !!!  L'idéal étant d'hériter ou de garder des fonds propres dès le départ.  Si vous les investissez dans l'achat, réfléchissez bien car cela pourra peut-être faire baisser les taux de la phase I grâce à une quotité plus faible mais si vous les épargner, vous pourrez peut-être passer beaucoup plus rapidement en phase II.

Les 60 % à rembourser son sur le montant à emprunter.  Si vous avez 20000€ et que vous empruntez 40000€ (24000€ à rembourser pour être en phase II mais vous n'avez alors plus ces 20000€), il vaut peut-être mieux emprunter 60000€ (36000€ à rembourser pour être en phase II) et injecter ces 20000€ quelques années plus tard quand ils auront fait des petits.