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Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

freddy
Pimonaute
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Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Le gros avantage réside dans le fait qu'aprés 2/3 de tes remboursements le taux redescend à 3,04% (2,27 % maintenant)

Autre avantage : tu peux rembourser en avance sans devoir payer de "frais de réemlpoi ".

Maintenant tout dépend de quel formule tu as choisi?

moi par ex. je viens juste de contracter mon emprunt chez eux et j'ai prix du fixe 10 ans avec variabilité -5+5 ;
dans cette formule ,  au plus vite je rembourse les 2/3 de mon prêt , au plus vite je passe à du 3,04%. Et de ce fait donc j'évite la variation du taux qui d'ici à 10 ans pourrais être plus élevée qu'aujourd'hui.

Ca à l'air compliqué mais c'est facile et trés intéressant.

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freddy
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

En fait on retombe à 2,27 % aprés que les 2/3 du montant soit remboursé:

exemple:

j'emprunte 100.000 eur , ma mensualité sera de 650 eur pendant 13 ans et tombera a 600 eur les 7derniéres années.

Ce qui est important de savoir , c'est que si les taux montent ta mensualité reste inchangée mais c'est la durée du prêt qui s'allonge.

tu as la possibilité de rembourser au plus vite les 2/3 de ton emprunt (par.ex donné 10.000 eur d'un coup ) pour éviter la fluctuations des taux et retomber à tes 2,27% cad 600 eur /mois.

Je ne sais pas si je suis assez clair(?!) mais  t'es tu déjà renseigné?? si non va chez un courtier qui lui sauras t'expliqué cela plus clairement.

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PIM
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

A priori, ce n'est pas l'objet de ce forum de discuter d'une formule de prêt offerte par l'une ou l'autre firme.

Mais, soit : c'est "bon pour une fois". Tant que cela ne fait pas "jurisprudence"...

En l'espèce, pourquoi G*** ne pose-t-il pas ses questions à celui qui lui a fait cette offre ?


Erik DECKERS
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giannigianni
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Parce que il n'y a pas eu d'offre et on etudie seulment le systeme étant donne que sur Internet il est expliqué en allemand...et on sait très bien que chacun propose ses produits

PIM a écrit :

A priori, ce n'est pas l'objet de ce forum de discuter d'une formule de prêt offerte par l'une ou l'autre firme.

Mais, soit : c'est "bon pour une fois". Tant que cela ne fait pas "jurisprudence"...

En l'espèce, pourquoi G***i ne pose-t-il pas ses questions à celui qui lui a fait cette offre ?

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freddy
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Au fait cher Meur PIM (??)

contracter un prêt via un courtier et lui dire que l'on préferre prendre son assurance vie ailleurs est-il courrant?

en fait mon courtier m'a en qque sorte imposé l'assurance vie chez l'organisme payeur , je vous rassure , d'une maniére subtile.....

bref je me rend compte que je vais payer 275 eur ; mais si je trouve ailleurs puis-je casser cette assurance et la prendre ailleurs?

merci

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giannigianni
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Les organismes financiers ne peuvent pas, selon la loi, imposer l'offre dite  "conjointe" d'assurances et pret, mais je n'ai pas encore trouvé un organisme qui te dit bon voila je te donne un bonne taux et tu est libre de souscrire l'assurance chez moi, ailleurs ou pas du tout...Avec l'assurance les organismes diminuent leur risques mais ils augmentent le cout total du pret...De plus il faudra analyser le possibilite de rachat de l'assurance dans le cas de remborsement du pret anticipé. Bref, il faut pas seulment comparer capital et interet à remborser mais aussi autres frais et assurances parce que le 0.x % est vite fait

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freddy
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

quoi qu'il en soit la prime la moins cher serait je pense de 200 eur donc en fait "donner" 75 eur par an pdt 14 ans ne fait que 1.050 eur , donc..........

au fait qqun pourrait-il me dire si l'assurance vie est déductible à 100 %??

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Paul70
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Le prêt BHW et son taux attrayant est une arnaque et n'est pas comparable aux taux des autres banques...

En effet, le taux de 2.27% fixe garanti obtenu après le remboursement de 60% du capital ne s'obtient qu'après un couteux financement au taux du marché.

Il est vrai que l'on peut rembourser à son rythme dans la première partie et que cette souplesse est peut-être le seul avantage de ce genre de prêt mais pour en tirer un avantage financier, il faut savoir calculer.

La BHW, dans la première phase du prêt (la plus longue), vous fait payer mensuellement les intérêts sur la TOTALITE du capital emprunté.  Le remboursement en capital vient s'ajouter à un compte épargne de chez eux offrant un maigre 2% (peut-être moins maintenant : les 2% dataient de l'époque où ils proposaient du 3.04% fixe, ça tourne peut-être autour du 1% maintenant). mad

Resultat, alors que, avec un prêt classique, vous remboursez une partie du capital et des intérêts, les intérêts diminuent de mois en mois car le capital à rembourser sur lequel ils sont calculés diminue également de mois en mois, ici, vous payer des intérêts au taux du marché, mettons 5% pour un semi-fixe et la BHW vous donne 1% sur les "remboursements en capital" que vous faites.  Dans l'histoire, elle rénumère son taux attractif de 2.27% grâce à ces 4% d'intérêts qu'elle vous ponctionne sur les remboursements en capital que vous faites.

Faites une petite simulation sur Excel et vous verez que, avec ce système BHW, le coût du crédit sera plus cher qu'il n'y parait...  J'ai fait une simulation avec un prêt de 60000€ à un taux fixe de 5% et un remboursement de 400€ par mois.  Pour arriver aux 60% de capital remboursé avec un prêt classique, il faut rembourser pendant 164 mois, avec le système BHW et une capitalisation à 2% des "amortissements en capital", il faut rembourser pendant 188 mois soit pratiquement 2 années de remboursement en plus.

Ok, après, on passe à 2.27% pour les 40% restant et autrement on reste à 5%.  Là aussi vous pouvez continuer la simulation sur Excel...

Le prêt classique à 5% est soldé après 238 mois.  Vous aurez remboursé au total 92918.65 €.

Malgré son taux plancher, la BHW n'arrive pas à rattraper son "retard" de 24 mois.  Prêt remboursé après 252 mois.  (on n'a récupéré que 10 mois à peine).  Coût total du crédit BHW : 100621.09 €.

CQFD.

Et si vous prenez un taux nominal plus élevé ?  6% par exemple... Là, c'est encore pire car le taux classique à 6% avec le même remboursement de 400€ est remboursé au bout de  270 mois au lieu de 238 mois et le taux BHW ne diminuera contractuellement à 2.27% qu'au bout du 266ème mois.  Il restera alors 40% du capital à rembourser en...63 mois.  Durée totale : 330 mois.

Eh oui, c'est ça les intérêts composés !!!

Alors, avant d'être séduit par un taux fixe de 2.27%, regardez bien ce qui se cache derrière.

Une solution ?

Demandez à diminuer votre mensualité au maximum (en ne perdant pas de vue que, pour eux, la phase I de reconstitution ne peut pas durer plus de 15 ans).  Mettez de côté le reste que vous pourriez payer sur un compte haut rendement (on en trouve encore dans les 3,5% aujourd'hui) pour vous constituer une épargne bien mieux rénumérée que leur misérable 2% et, dès que vous avez  suffisament épargné pour atteindre les 60% du capital, faite un remboursement brutal pour passer en phase II le reste du crédit...

Ce faisant, vous pouvez être gagnant par rapport à un prêt classique.  Au plus tôt vous passez en phase II, au mieux c'est !!!  L'idéal étant d'hériter ou de garder des fonds propres dès le départ.  Si vous les investissez dans l'achat, réfléchissez bien car cela pourra peut-être faire baisser les taux de la phase I grâce à une quotité plus faible mais si vous les épargner, vous pourrez peut-être passer beaucoup plus rapidement en phase II.

Les 60 % à rembourser son sur le montant à emprunter.  Si vous avez 20000€ et que vous empruntez 40000€ (24000€ à rembourser pour être en phase II mais vous n'avez alors plus ces 20000€), il vaut peut-être mieux emprunter 60000€ (36000€ à rembourser pour être en phase II) et injecter ces 20000€ quelques années plus tard quand ils auront fait des petits.

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PIM
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Paul70 a écrit :

Le prêt BHW et son taux attrayant est une arnaque et n'est pas comparable aux taux des autres banques...

En effet, le taux de 2.27% fixe garanti obtenu après le remboursement de 60% du capital ne s'obtient qu'après un couteux financement au taux du marché.

Il est vrai que l'on peut rembourser à son rythme dans la première partie et que cette souplesse est peut-être le seul avantage de ce genre de prêt mais pour en tirer un avantage financier, il faut savoir calculer.

La BHW, dans la première phase du prêt (la plus longue), vous fait payer mensuellement les intérêts sur la TOTALITE du capital emprunté.  Le remboursement en capital vient s'ajouter à un compte épargne de chez eux offrant un maigre 2% (peut-être moins maintenant : les 2% dataient de l'époque où ils proposaient du 3.04% fixe, ça tourne peut-être autour du 1% maintenant). 

Resultat, alors que, avec un prêt classique, vous remboursez une partie du capital et des intérêts, les intérêts diminuent de mois en mois car le capital à rembourser sur lequel ils sont calculés diminue également de mois en mois, ici, vous payer des intérêts au taux du marché, mettons 5% pour un semi-fixe et la BHW vous donne 1% sur les "remboursements en capital" que vous faites.  Dans l'histoire, elle rénumère son taux attractif de 2.27% grâce à ces 4% d'intérêts qu'elle vous ponctionne sur les remboursements en capital que vous faites.

Faites une petite simulation sur Excel et vous verez que, avec ce système BHW, le coût du crédit sera plus cher qu'il n'y parait...  J'ai fait une simulation avec un prêt de 60000€ à un taux fixe de 5% et un remboursement de 400€ par mois.  Pour arriver aux 60% de capital remboursé avec un prêt classique, il faut rembourser pendant 164 mois, avec le système BHW et une capitalisation à 2% des "amortissements en capital", il faut rembourser pendant 188 mois soit pratiquement 2 années de remboursement en plus.

Ok, après, on passe à 2.27% pour les 40% restant et autrement on reste à 5%.  Là aussi vous pouvez continuer la simulation sur Excel...

Le prêt classique à 5% est soldé après 238 mois.  Vous aurez remboursé au total 92918.65 €.

Malgré son taux plancher, la BHW n'arrive pas à rattraper son "retard" de 24 mois.  Prêt remboursé après 252 mois.  (on n'a récupéré que 10 mois à peine).  Coût total du crédit BHW : 100621.09 €.

CQFD.

Et si vous prenez un taux nominal plus élevé ?  6% par exemple... Là, c'est encore pire car le taux classique à 6% avec le même remboursement de 400€ est remboursé au bout de  270 mois au lieu de 238 mois et le taux BHW ne diminuera contractuellement à 2.27% qu'au bout du 266ème mois.  Il restera alors 40% du capital à rembourser en...63 mois.  Durée totale : 330 mois.

Eh oui, c'est ça les intérêts composés !!!

Alors, avant d'être séduit par un taux fixe de 2.27%, regardez bien ce qui se cache derrière.

Une solution ?

Demandez à diminuer votre mensualité au maximum (en ne perdant pas de vue que, pour eux, la phase I de reconstitution ne peut pas durer plus de 15 ans).  Mettez de côté le reste que vous pourriez payer sur un compte haut rendement (on en trouve encore dans les 3,5% aujourd'hui) pour vous constituer une épargne bien mieux rénumérée que leur misérable 2% et, dès que vous avez  suffisament épargné pour atteindre les 60% du capital, faite un remboursement brutal pour passer en phase II le reste du crédit...

Ce faisant, vous pouvez être gagnant par rapport à un prêt classique.  Au plus tôt vous passez en phase II, au mieux c'est !!!  L'idéal étant d'hériter ou de garder des fonds propres dès le départ.  Si vous les investissez dans l'achat, réfléchissez bien car cela pourra peut-être faire baisser les taux de la phase I grâce à une quotité plus faible mais si vous les épargner, vous pourrez peut-être passer beaucoup plus rapidement en phase II.

Les 60 % à rembourser son sur le montant à emprunter.  Si vous avez 20000€ et que vous empruntez 40000€ (24000€ à rembourser pour être en phase II mais vous n'avez alors plus ces 20000€), il vaut peut-être mieux emprunter 60000€ (36000€ à rembourser pour être en phase II) et injecter ces 20000€ quelques années plus tard quand ils auront fait des petits.


Waw ! Belle démonstration ! chapeau.gif
Qui pourrait se résumer à ce que je dis depuis toujours sur PIM: pour comparer valablement, ne pas se fier aux taux annoncés : uniquement comparer les montants totaux à rembourser.


Erik DECKERS
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giannigianni
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

<table border="0" align="center" width="95%" cellpadding="3" cellspacing="1"><tr><td class="cadre">pim a écrit :</td></tr><tr><td class="quote">Waw ! Belle démonstration !
Qui pourrait se résumer à ce que je dis depuis toujours sur PIM: pour comparer valablement, ne pas se fier aux taux annoncés : uniquement comparer les montants totaux à rembourser.td></tr></table>


Faux! Dans le monde de la finance il faut evaluer correctement le prix des options offerts, de la flexibilite et du risque et comparer pommes avec pommes (e.g. taux par rapport au quotité). Par example comme on le vois l'example, très theorique (ne sont pas les taux publiés), ne considere pas ce que peut arriver dans le cas de hausse de taux quel que soit la variabilité choisi dans un pret à taux variable. De plus si il y a comme il est vrai une difference de 7-8000 ceci est, seulment à elle, vite recuperée avec les conditions et prix des banque qui t'offrent un bon taux sauf t'imposer leurs conditions, police incendie et solde restant du, indemnité reploi, etc..
J'ai toujours de copains qui se basent seulment sur le taux, sans meme considerer la durée, quotite et risque pour lesquel ce taux est offert. Il n'est pas seulment un question de taux et ammortissement du pret...

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freddy
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Penser que le taux de 2,27 % est une arnaque est légitime.

En fait la façon dont on "vend" ce produit peut en effet laisser transparaître une "arnaque".

Mais la personne qui est un tant soi peu informé , voit tout de suite ou peut résider son avantage.

Personnelement je l'ai choisit parceque ce sont les euls qui m'acceptait le prêt sans trop de difficulté, ce sont aussi les seuls qui me permettent de ne rembourser que les intérêt en cas de pépins (pdt maximum 3ans).

Maintenant dans mon cas, la différence de conditions entre BHW et une autres institutions financiéres , n'était pas énorme (+- 7.500 eur sur le total à rembourser).

Cette différence (selon moi!!) est largement compenser par la flexibilité octroyé (au plus vite je rembourse au moins je paye).

Voilà ce que je pense de ce prêt tout en précisant que mon but n'est pas de convaincre mais de démontrer que chacun peut éventuellement y trouver un avantage , sans pour autant penser que ce prêt est "magique" ou est une arnaque..

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freddy
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Pour être complet, j'ai contracter cet emprunt parceque c'est le seul qui ne me l'accordait si "facilement", mais c'est vrai qu'au total au jour d'aujourd'hui je perd 10% par rapport à un autre prêt
j'ai une mensualité de 575 pendant 270 mois.

C'est vrai que l'on peut remboursé plus vite mais au total la somme remboursé est toujours la même. (Et comme on le disait plus bas le seul moyen d'être gagnant est de rembourser les 60 %  du prêt le + vite possible.)
Alors qu'ailleur j'aurais eu une mensualité de 570 pdt 240 mois  (30 mois X 570 eur= 17.000 eur en moins)

C'est pour cette raison que dans 1 an ou 2  si les taux ne montent pas je ferait racheter mon prêt ailleurs....

j'aurais perdu 3 mois d'intérêt et les frais d'acte (total +- 4.000 eur)

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Paul70
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

freddy a écrit :

Penser que le taux de 2,27 % est une arnaque est légitime.

En fait la façon dont on "vend" ce produit peut en effet laisser transparaître une "arnaque".

Mais la personne qui est un tant soi peu informé , voit tout de suite ou peut résider son avantage.

Personnelement je l'ai choisit parceque ce sont les euls qui m'acceptait le prêt sans trop de difficulté, ce sont aussi les seuls qui me permettent de ne rembourser que les intérêt en cas de pépins (pdt maximum 3ans).

Maintenant dans mon cas, la différence de conditions entre BHW et une autres institutions financiéres , n'était pas énorme (+- 7.500 eur sur le total à rembourser).

Cette différence (selon moi!!) est largement compenser par la flexibilité octroyé (au plus vite je rembourse au moins je paye).

Voilà ce que je pense de ce prêt tout en précisant que mon but n'est pas de convaincre mais de démontrer que chacun peut éventuellement y trouver un avantage , sans pour autant penser que ce prêt est "magique" ou est une arnaque..

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit  wink   Le prêt BHW n'est pas une arnaque car il a des avantages mais ceux-ci ne sont pas financiers (ou alors dans de très rares cas : écourter un maximum la phase I et prolonger un maximum la phase II).

J'ai démontré que le système BHW était un système plus cher qu'un taux classique du marché.  Je l'ai démontré pour 5% et a fortiori pour 6% (et donc partiquement tous les taux intermédiaires).  Si vous avez un taux inférieur à 5%, cela devient un peu plus intéressant mais néanmoins plus cher ==&gt; en fait, ce n'est que si vous avez un taux de 2% que ce genre de prêt hypothécaire devient intéressant : logique, c'est le taux auquel est rénuméré la phase I (ou reconstitution) du prêt BHW.

Mais si vous avez un taux de 2% fixe en prêt hypothécaire, signez tout de suite avec cet organisme de crédit car c'est plus intéressant que celui la BHW car la BHW vous mettra à 2.27% en phase II  lol

D'un autre côte, il n'y a pas les indemnités de réemploi en cas de remboursement et une partie plus importante des intérêts peut être récupéré fiscalement si ce prêt entre dans le cadre d'une déduction complémentaire des intérêts.  Donc la facture ne sera peut-être pas aussi élevée qu'annoncé mais elle sera plus élevée, c'est un fait certain.

Si vous choisissez la BHW comme un prêt hypothécaire classique où vous payez pendant 20 ans la même somme, oubliez le système car il est plus cher.  A titre d'exemple, je vous conseille un calcul du genre : quel serait le taux du marché auquel un taux fixe de 6% chez la BHW pendant la première phase et un taux de 2.27% pendant la seconde correspond...

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Reponse : 6,95 %


Donc, dans un cas classique de remboursement où vous ne faites rien, vous avez presque 1% de marge de manoeuvre pour négocier dans une autre banque ou un autre organisme de crédit avant que le crédit BHW ne devienne économiquement intéressant pour vous.

Maintenant, si vous pensez à une formule plus souple de crédit, le crédit BHW peut devenir intéressant.  Attention toutefois aux remboursements anticipés...vous avez tout intérêt à le faire d'un seul coup auprès de la BHW et de faire une épargne par a coup sur un compte épargne vous donnant beaucoup plus d'intérêts que les malheureux 2% de la BHW.

En effet, si la BHW vous rénumère à 2% pour l'épargne que vous faites en phase I, n'oubliez pas que les intérêts de votre prêt le sont sur la totalité du prêt tant que vous ne passez pas en phase II.

Quant au fait qu'ils vous permettent de ne rembourser que les intérêts pendant 3 ans, c'est tout à fait logique car, avec leur système, vous payez un maximum pour cet "avantage".  Si vous ne payez que les intérêts pendant 3 ans, cela revient à ralonger le prêt de 3 ans et le coût supplémentaire est facile à calculer : il correspond aux intérêts que vous payerez pendant cette période (desquels vous pouvez soustraire les 2% de l'épargne mais ce n'est vraiment pas grand chose).

Pour résumer, je dirais OUI au prêt BHW si
° c'est le seul moyen pour vous pour acheter votre propre bien immobilier
° vous êtes prêts à payer plus cher qu'avec un prêt classique
° vous comptez sur une grosse rentrée d'argent dans les 5 ans pour passer plus rapidement en phase II.  Ensuite, ralongez cette phase II : vous êtes à ce moment à un taux du niveau de l'inflation et c'est pratiquement comme si ce prêt de vous coûte plus rien...mieux, vous pouvez même gagner de l'argent grâce uniquement à ce prêt si vous arrivez à épargner à un taux supérieur (ce qui ne devrait pas être difficile).

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freddy
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

En fait maintenant vous m'avez mis un énorme doute dans ma (pauvre ) tête.

Je vous explique mon cas:

j'ai emprunter 88.000 eur à un taux de 5,06 en 10ans fixe révisable  +5/-5%; au total mon financement se compose de 171 mensualié de 593 eur et 110 de 550

total 271 mois pour 155.973 eur.

résultat je perd 11.000 eur

Donc en fait même sans une diminution des taux je suis dans la position de trouver des conditions meilleur!

me suis-je fais avoir?? Je ne pense pas car c'était le seul organisme qui m'accordait le prêt sans probléme (je n'ai pas de contrat fixe)

Es-ce que vous pensez que de racheter mon prêt quand le taux fixe sera à 5,4% est intelligent pour atténuer la "perte" que j'aurais en continuant le prêt que j'ai actuellment (qui n'a pas encore commencé!)

En allant aujourd'hui sur n'importe quel site bancaire, j'ai du 5,6 pour un fixe 20 ans cad 240 X 603.41 eur= 144.000

Je me rend compte que j'ai déjà un "handicap" de 11.000 eur au départ....

Pensez-vous que ce que je dis est logique?

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giannigianni
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Je ne peux pas partager l'idée que options, flexibilité, risque, etc. "ne sont pas des avantages" financiers. De plus l'example fait n'est pas pertinent et ne reflet pas la realité des taux offert pour des condition et obligations comparable. Dire que le pret classique est moins chere n'est pas correcte, qui est different oui. De plus il ne faut pas oublier que on parle du cout total (et meme pas total parce que vous considerez seulment le plan d'ammortissement) estimé ex-ante et pas ex-post. Bien evidement si vous allez pas profiter des differents options peut etre que vous allez payer plus cher à la fin.  Toutefois si vous prenez le cas de taux variable dans la periode de prefinancement vous pouvez dans le cas de hausse de taux vous covrir et essayer de passer à la deuxime phase en fixant le taux alor que dans un pret classique vous continuez à subir la hausse et sur 30 ans ca peut changer les choses... 

Paul70 a écrit :

freddy a écrit :Penser que le taux de 2,27 % est une arnaque est légitime.

En fait la façon dont on "vend" ce produit peut en effet laisser transparaître une "arnaque".

Mais la personne qui est un tant soi peu informé , voit tout de suite ou peut résider son avantage.

Personnelement je l'ai choisit parceque ce sont les euls qui m'acceptait le prêt sans trop de difficulté, ce sont aussi les seuls qui me permettent de ne rembourser que les intérêt en cas de pépins (pdt maximum 3ans).

Maintenant dans mon cas, la différence de conditions entre BHW et une autres institutions financiéres , n'était pas énorme (+- 7.500 eur sur le total à rembourser).

Cette différence (selon moi!!) est largement compenser par la flexibilité octroyé (au plus vite je rembourse au moins je paye).

Voilà ce que je pense de ce prêt tout en précisant que mon but n'est pas de convaincre mais de démontrer que chacun peut éventuellement y trouver un avantage , sans pour autant penser que ce prêt est "magique" ou est une arnaque..

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit     Le prêt BHW n'est pas une arnaque car il a des avantages mais ceux-ci ne sont pas financiers (ou alors dans de très rares cas : écourter un maximum la phase I et prolonger un maximum la phase II).

J'ai démontré que le système BHW était un système plus cher qu'un taux classique du marché.  Je l'ai démontré pour 5% et a fortiori pour 6% (et donc partiquement tous les taux intermédiaires).  Si vous avez un taux inférieur à 5%, cela devient un peu plus intéressant mais néanmoins plus cher ==&gt; en fait, ce n'est que si vous avez un taux de 2% que ce genre de prêt hypothécaire devient intéressant : logique, c'est le taux auquel est rénuméré la phase I (ou reconstitution) du prêt BHW.

Mais si vous avez un taux de 2% fixe en prêt hypothécaire, signez tout de suite avec cet organisme de crédit car c'est plus intéressant que celui la BHW car la BHW vous mettra à 2.27% en phase II   

D'un autre côte, il n'y a pas les indemnités de réemploi en cas de remboursement et une partie plus importante des intérêts peut être récupéré fiscalement si ce prêt entre dans le cadre d'une déduction complémentaire des intérêts.  Donc la facture ne sera peut-être pas aussi élevée qu'annoncé mais elle sera plus élevée, c'est un fait certain.

Si vous choisissez la BHW comme un prêt hypothécaire classique où vous payez pendant 20 ans la même somme, oubliez le système car il est plus cher.  A titre d'exemple, je vous conseille un calcul du genre : quel serait le taux du marché auquel un taux fixe de 6% chez la BHW pendant la première phase et un taux de 2.27% pendant la seconde correspond...

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PIM
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Je ne suis pas certain que nos visiteurs vont encore comprendre quelque chose à cette discussion assez technique  sad


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Paul70
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

giannigianni a écrit :

Je ne peux pas partager l'idée que options, flexibilité, risque, etc. "ne sont pas des avantages" financiers. De plus l'example fait n'est pas pertinent et ne reflet pas la realité des taux offert pour des condition et obligations comparable. Dire que le pret classique est moins chere n'est pas correcte, qui est different oui. De plus il ne faut pas oublier que on parle du cout total (et meme pas total parce que vous considerez seulment le plan d'ammortissement) estimé ex-ante et pas ex-post. Bien evidement si vous allez pas profiter des differents options peut etre que vous allez payer plus cher à la fin.  Toutefois si vous prenez le cas de taux variable dans la periode de prefinancement vous pouvez dans le cas de hausse de taux vous covrir et essayer de passer à la deuxime phase en fixant le taux alor que dans un pret classique vous continuez à subir la hausse et sur 30 ans ca peut changer les choses...


C'est vrai qu'en prenant un taux révisable annuellement (historiquement bas), on peut peut-être être gagnant avec la BHW.  Mais de toute façon avec un prêt classique, ce sont dans la première moitié du prêt que les révisions de taux à la hausse coûte le plus cher et c'est à ce moment-là que le prêt BHW est variable...

D'autre part, le prêt BHW coûte plus cher dans les premières années du prêt alors que le poids du remboursement est plus important dans votre budget, inflation oblige.

Pour terminer, j'ai pris un petit exemple :

J'ai fait une petite simulation concernant un cas concret : prêt BHW de 100000 € au taux de 5.59%

Passage contractuel en phase II à 5.12% si 40% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 4.07% si 55% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 3.04% si 60% du capital reconstitué

Ce sont les paliers qui existait il y a deux ans.  Ils ont légèrement baissé actuellement mais on peut refaire les calculs avec les taux contractuels actuels, cela ne changerait pas grand chose car ce qui "coûte" à la BHW, c'est le fait que les intérêts courent sur l'entièreté du capital emprunté durant toute la phase I.  C'est aussi grâce à cela qu'ils peuvent se rénumérer.

Remboursement mensuel de 862 Euros

Je vous épargne les eurocents, voici le coût total du crédit selon le fait que vous choisissez de passer en phase II à 40%, 55% ou 60% du capital emprunté.

Si, après avoir remboursé 40% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 5.12% et le coût total de votre crédit est de 149 460 Euros.

Si, après avoir remboursé 55% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 4.07% et le coût total de votre crédit est de 154 612 Euros.

Si, après avoir remboursé 60% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 3.04% et le coût total de votre crédit est de 153 923 Euros.

Etonnant non ?

Pour comparaison, un crédit classique à 5.59% fixe coûte 142 383 Euros.

Avec la BHW, dans ce cas, on est entre 7000 et 12000 Euros plus cher, soit, rapporté au crédit classique, entre 5% et 8,6% plus cher.  C'est ce qu'il faut pour rénumérer un service...

Une indemnité de réemploi coûte en général 3 mois d'intérêts soit 3*862 = 2 586 Euros...bien inférieur à 7 000 Euros.  Même si on ajoute 1% pour frais d'actes, cela ne fait que 3 586 Euros.

Bref, la "souplesse" de la BHW est déjà bien rénumérée par le système qu'ils ont mis sur pied.
lol


Dernière chose, quitter le "système" BHW en cours de contrat peut s'avérer intéressant dans les premières années.   Mais par la suite, autant essayer de passer en phase II le plus vite possible sinon vous payerez 2 fois.  Il faut faire un nouveau crédit hypothécaire ce qui entrainera d'office des frais...c'est à calculer au cas par cas.

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giannigianni
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Pourquoi vous continuez à prendre des examples theoriques sans evaluer les options et la variabilité du taux et don indiquer une fourchette cout minimale/maximal selond de scenario que dans tout etat de cause son propre à chaque emprenteur?
Dans la pratique il se passe qu vou devez comparer les taux offerts aux meme conditions (quotite, durée, risque, etc.) Ca sert à rien de dire est moin cher si le taux que vous avez pris comme example n'existe pas pour la meme durée et quotité ailleurs (par example il y a peut d'organismes qui font du 30 ans°

Paul70 a écrit :

giannigianni a écrit :Je ne peux pas partager l'idée que options, flexibilité, risque, etc. "ne sont pas des avantages" financiers. De plus l'example fait n'est pas pertinent et ne reflet pas la realité des taux offert pour des condition et obligations comparable. Dire que le pret classique est moins chere n'est pas correcte, qui est different oui. De plus il ne faut pas oublier que on parle du cout total (et meme pas total parce que vous considerez seulment le plan d'ammortissement) estimé ex-ante et pas ex-post. Bien evidement si vous allez pas profiter des differents options peut etre que vous allez payer plus cher à la fin.  Toutefois si vous prenez le cas de taux variable dans la periode de prefinancement vous pouvez dans le cas de hausse de taux vous covrir et essayer de passer à la deuxime phase en fixant le taux alor que dans un pret classique vous continuez à subir la hausse et sur 30 ans ca peut changer les choses... 




C'est vrai qu'en prenant un taux révisable annuellement (historiquement bas), on peut peut-être être gagnant avec la BHW.  Mais de toute façon avec un prêt classique, ce sont dans la première moitié du prêt que les révisions de taux à la hausse coûte le plus cher et c'est à ce moment-là que le prêt BHW est variable...

D'autre part, le prêt BHW coûte plus cher dans les premières années du prêt alors que le poids du remboursement est plus important dans votre budget, inflation oblige.

Pour terminer, j'ai pris un petit exemple :

J'ai fait une petite simulation concernant un cas concret : prêt BHW de 100000 € au taux de 5.59%

Passage contractuel en phase II à 5.12% si 40% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 4.07% si 55% du capital reconstitué
Passage contractuel en phase II à 3.04% si 60% du capital reconstitué

Ce sont les paliers qui existait il y a deux ans.  Ils ont légèrement baissé actuellement mais on peut refaire les calculs avec les taux contractuels actuels, cela ne changerait pas grand chose car ce qui "coûte" à la BHW, c'est le fait que les intérêts courent sur l'entièreté du capital emprunté durant toute la phase I.  C'est aussi grâce à cela qu'ils peuvent se rénumérer.

Remboursement mensuel de 862 Euros

Je vous épargne les eurocents, voici le coût total du crédit selon le fait que vous choisissez de passer en phase II à 40%, 55% ou 60% du capital emprunté.

Si, après avoir remboursé 40% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 5.12% et le coût total de votre crédit est de 149 460 Euros.

Si, après avoir remboursé 55% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 4.07% et le coût total de votre crédit est de 154 612 Euros.

Si, après avoir remboursé 60% du capital, vous décidez de passer en phase II, votre taux contractuel fixe est de 3.04% et le coût total de votre crédit est de 153 923 Euros.

Etonnant non ?

Pour comparaison, un crédit classique à 5.59% fixe coûte 142 383 Euros.

Avec la BHW, dans ce cas, on est entre 7000 et 12000 Euros plus cher, soit, rapporté au crédit classique, entre 5% et 8,6% plus cher.  C'est ce qu'il faut pour rénumérer un service...

Une indemnité de réemploi coûte en général 3 mois d'intérêts soit 3*862 = 2 586 Euros...bien inférieur à 7 000 Euros.  Même si on ajoute 1% pour frais d'actes, cela ne fait que 3 586 Euros.

Bref, la "souplesse" de la BHW est déjà bien rénumérée par le système qu'ils ont mis sur pied.
 


Dernière chose, quitter le "système" BHW en cours de contrat peut s'avérer intéressant dans les premières années.   Mais par la suite, autant essayer de passer en phase II le plus vite possible sinon vous payerez 2 fois.  Il faut faire un nouveau crédit hypothécaire ce qui entrainera d'office des frais...c'est à calculer au cas par cas.

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freddy
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

Mais une chose m'échappe peut-être, le fait de rembourser le plus rapidemment possible la phase I ne change quand même rein au fait que le montant défini doit être payé, non?

donc si en phase I je dois payer 100.000 , que je le paye en 10 ans ou en 14 ans , ces 100.000 euros seront de toute façon à payer.

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Paul70
Pimonaute
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Re : Pret hypotecaire BHW: taux et avantages?

giannigianni a écrit :

Pourquoi vous continuez à prendre des examples theoriques sans evaluer les options et la variabilité du taux et don indiquer une fourchette cout minimale/maximal selond de scenario que dans tout etat de cause son propre à chaque emprenteur?
Dans la pratique il se passe qu vou devez comparer les taux offerts aux meme conditions (quotite, durée, risque, etc.) Ca sert à rien de dire est moin cher si le taux que vous avez pris comme example n'existe pas pour la meme durée et quotité ailleurs (par example il y a peut d'organismes qui font du 30 ans°

J'ai pris un cas pratique d'un taux fixe de 5.59% (qui correspond +/- au cas du marché pour les taux fixes 20 ans).  Le but de l'exercice est de comparer un taux fixe avec le système classique où vous remboursez capital et intérêts à chaque mensualité et le prêt BHW où les intérêts sont à payer sur l'entièreté du capital emprunté durant la phase I.

Jouer avec un taux variable, on peut le faire aussi mais c'est beaucoup plus compliqué et on rentre dans un débat taux variable &lt;&gt; taux fixe, ce qui n'est pas, je le répète, le but de l'exercice.

J'en conclu que le prêt BHW peut être une bonne alternative lorsqu'il n'y a pas d'autres alternatives et qu'on a vu toutes les portes se fermer.  Si on a le choix entre d'autres organismes financiers, ils ne font pas du tout le poids économiquement (sauf si vous jouez à augmenter un maximum la phase II en diminuant le montant de vos remboursements et à diminuer un maximum la phase I en faisant un remboursement dès que possible de 60% de capital emprunté).

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