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#1 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

je laisse tomber, il ne veut pas me donner le detail et je m'ennerve pour rien il aura de toute façon raison et nous perdons du temps

merci de tous vos conseils

#2 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

nous allons signer l'acte cette semaine, la seule question qui reste en suspend c'est de savoir si les honoraires se calculent sur la valeur totale du bien ou sur la part rachetée, il n'y a aucun frais d'expertise ou autres

#3 Prêts hypothécaires/assurances » desolidarisation » 06-02-2007 18:08:06

pw
Réponses : 1

bonjour,

je me sépare et souhaite reprendre l'emprunt seule et emprunter encore une autre somme. La somme restant a payer + la somme que je souhaite réempruntée ne depasse pas la somme empruntée initialement.

La procédure est deja bien en cours mais je vais de surprise en surprise, au depart mon banquier m'a dit que c t possible sans probleme de rallonger la durée et le montant du crédit tant qu'on ne depassait pas le montant emprunté initialement, ensuite ce n'était plus possible pour je ne sais quelle raison.

Il voulait alors me proposer de reprendre le credit en cours tel qu'il etait (encore 7 ans a payer) avec un montant supplémentaire celui ci sur 15 ans comme je l'avais demandé. Cela n'était pas possible car je ne peux pas rembourser la mensualité actuelle + une autre mensualité pour la somme complémentaire.

Mon but a toujours été de rembourser +- ce que je rembourse actuellement sur une période plus longue.

Voici alors ce qu'il a fait, sous des noms comme refinancement, désolidarisation, convention d'avance utilisés un peu n'importe comment, il nous a fait resigner des papiers a moi et mon ex pour racheter notre pret en cours et ensuite le mettre a mon nom sur 15 ans avec un taux actuel. Il nous reclame des frais de remploi alors qu'il nous avait assuré qu'il n'y en aurait pas et de plus le montant de ces frais est douteux.

Alors que d'apres mes informations ces frais doivent etre eégaux a 3 mois d'intéret de la derniere mensualité payée, ils sont bcp plus importants et il me dit que c normal, qu'il ne peut pas tenir compte des ristournes faites a l'époque (alors que le dossier n'a pas été ouvert dans cet agence et qu'en aucun cas il n'est mentionné de ristourne sur notre contrat de l'époque) et que de plus il doit calculer un ratio suivant les années qui restent a payer ...

Je ne comprend pas grand chose et je me retrouve désemparée face a ses pseudo arguments. Pouvez vous me dire comment calculer ces frais en sachant que nous avons emprunté 100 000 euros au taux de 4,004 % je crois en juin 99 et qu'il reste 59 157 euros a payer en janvier 2007 (pendant un an nous n'avons remboursé que les interets)  Le montant des intérets que nous payons actuellement se situe dans les 210/220 euros et il nous a decompté 1000 euros de frais de remploi !

Concernant la deuxieme somme que je veux remprunter, il va me faire un autre crédit et une autre mensualité et bien sur une autre assurance solde restant du ...

est ce que tout cela est bien normal ? ca me parait bien compliqué toutes ces transactions, ils m'ont d'abord versé la somme sur mon compte comme prélèvement crédit habitation puis l'ont virée sur notre compte commun comme refinancement crédit habitation puis l'on retirée avec les frais de remploi comme remboursement anticipé.

pouvez vous m'aider a comprendre tout cela, j'ai des doutes quant a la regularité de ces demarches

merci

#4 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

apres renseignement aupres d'un autre notaire, il aurait visiblement calculé sur la valeur totale du bien et non sur la part rachetée, est-ce bien légal ?

y a-t-il des règles bien définies à ce sujet, le notaire que j'ai contacté se défile et me dit que lui fait comme ca mais qu'il ne peut pas m'en dire plus ...

#5 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

il n'en demord pas, il me dit qu'on m'a mal renseigné qu'il a calculé différement car il y a encore un pret en cours (je ne vois pas le rapport étant donné que le sujet du prêt est réglé, il est à mon seul nom maintenant) et sur base d'un partage (l'acte s'appelle pourtant bien cession de droits indivis !)

en gros il me compte 2588 euros de frais + les droits d'enregistrement

en retirant les 625 de frais de dossier ca fait donc 1963 euros d'honoraires ...

#6 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

oui j'ai demandé entre temps à recevoir un décompte détaillé avant signature de l'acte,

merci de vos conseils

#7 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

on me répond qu'on ne peut pas encore me dire exactement et que le detail accompagnera l'acte que nous irons signer ou l'art de noyer le poisson ... il y a tout de meme plusieurs centaines d'euros de différence et je ne lacherai pas l'affaire !

#8 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

le notaire ne m'a pas fait cette remarque, il a calculé avec le solde restant du, d'autres avis ?

nous avons finalement extimé le bien à 260 000 et plus 280 000

et concernant les frais quelqu'un peut me renseigner ?

merci

#9 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

bonjour,

nous nous sommes mis d'accord sur une valeur de 260 000 et sommes passés devant notaire mais les frais ne correspondent pas à ce qui était prévu. Je lui en ai fait part mais il s'est ennervé en me disant qu'une affaire n'était pas l'autre cependant cela me tracasse je n'ai pas envie de me faire avoir car vous comprenez que 100 euros sont 100 euros dans ma situation !

Il m'a calculé 2588 euros au total (frais de dossier compris hors droits d'enregistrement de 1 %).

Pour rappel mon ex concubin était propriétaire à 40 %.

#10 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

ok, merci beaucoup pour vos renseignements toujours très clairs, je ne dépasserai pas le montant initial donc il y a de l'espoir, je vais relire mes conditions et voir la solution la plus économique

perseverant a écrit :

Si vous dépassez le montant initialement emprunté, vous devrez de toute façon faire une nouvelle ouverture de crédit. Mais il est aussi possible de faire une reprise d'encours et, pour le surplus, un crédit en second rang hypothécaire (avec frais de notaire alors): à voir !

Si vous ne dépassez pas ce montant et modifiez la durée, suivant les banques, vous pourrez ou non garder le crédit, mais avec, ou non, risque de devoir payer une indemnité de remploi. Tout dépend des condiitons du contrat.

pw a écrit : Bonjour,

Est-il vraiment obligatoire de faire un nouveau crédit si je souhaite en modifier la duréé ou le montant ? Dans ce cas je devrai repayer les droits d'ouverture de crédit ?  hmm

Merci et bonne journée

perseverant a écrit : Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.

Cedboule a écrit : Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance.  Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.

Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.

Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR

Soit au total: 5 087 EUR

Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque.  Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.

Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

#11 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

Bonjour,

Est-il vraiment obligatoire de faire un nouveau crédit si je souhaite en modifier la duréé ou le montant ? Dans ce cas je devrai repayer les droits d'ouverture de crédit ?  hmm

Merci et bonne journée

perseverant a écrit :

Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.

Cedboule a écrit : Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance.  Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.

Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.

Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR

Soit au total: 5 087 EUR

Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque.  Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.

Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

#12 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

Oui je financerai une petite partie avec mes fonds propres et l'autre avec un nouveau PH ou le PH existant revisité si cela est possible.

Les droits sont-ils à payer sur toute la valeur de la maison ou seulement sur la part que je rachète ? Faut-il signaler également au notaire pour la partie que je vais financer avec mon argent propre ?

Grmff a écrit :

J'oubliais: si vous voulez racheter la part de votre ex, c'est bien 112.000€-30.000€ qu'il devra toucher. La banque devra retoucher le SRD de 60.000€. Votre ex ne doit pas retoucher plus ni moins si c'est vous qui garder la maison. Et la banque itou.

Comme vous financez cette opération? Avec vos liquidités et un nouveau PH.

Votre avantage en cas de rachat de cette part indivise, ce sont des droits d'enregistrement réduit (1% au lieu de 12.5%)

#13 Re : Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw

Oui je me rends bien compte que ce n'est pas très clair mais c'était juste pour monter qu'avec mes chiffres, je n'arrive pas au même résultat qu'avec les chiffres que l'on m'a donnés pour illustrer l'exemple et c'est bien la tout mon problème.

La raison pour la part de 60/40 est que j'avais un apport important (j'ai payé le terrain cash) et nous avons donc fait faire un calcul par le notaire pour savoir dans quelles proportions nous serions propriétaires chacun en tenant compte de mon apport et d'un remboursement de prêt celui ci à part égale.

Bonne journée

Grmff a écrit :

Vos chiffres soulignés compliquent considérablement votre message. Soit vous prenez un exemple, soit vous prenez le cas réel. Les deux l'un a côté de l'autre, c'est illisible. Merci d'utiliser la fonction d'édition pour corriger.

Par ailleurs, le prêt est-il 60-40 ou 50-50?
Quelle est la raison de base pour avoir fait 60-40?

#14 Ventes et achats » cession de droits indivis entre concubins sans enfant » 21-02-2007 14:01:58

pw
Réponses : 31

Bonjour,

mon concubin et moi même nous séparons et il est d'accord pour que je garde la maison en lui payant sa part. Je suis propriétaire à 60 % et nous sommes tombés d'accord sur un montant de 280 000 en nous référant au prix de vente du maison du quartier. Est-ce une bonne solution vu que les prix ont doublés en 6 ans !!??

Un ami m'a donné un exemple de calcul pour définir la somme que je lui dois mais je n'arrive pas au même résultat et je me demande ou j'ai fait une erreur. Voici l'exemple avec mes montants en souligné :

Si le bien vaut 280000 et que le crédit restant est de 60000, le solde égal à la différence est de 220000.
Celui voulant acquérir devra verser 40 % de 220000 soit 88000 à charge par lui d'assumer seul le remboursement du reste de l'emprunt.
Par un autre raisonnement, le bien valant 280000 l'un devrait récupérer 168000, l'autre 112000, chacun devant rembourser sa quote part de l'emprunt restant dû : 60000. L'un devrait rembourser 60000 X 60 % = 36000, l'autre 60000 X 40 % = 24000.
Si "A" propriétaire des 60 % acquiert la part de l'autre (40 %) en prenant en charge seul le solde de l'emprunt, il ne sera redevable que de la différence entre 60000 - 24000 = 36000.
L'on retrouve le même montant dans les deux cas de figure.

Comme vous pouvez le constater, je n'arrive pas au même montant, ou ai-je donc bien pu faire une erreur ?

Autre question, quels seront les frais (notaire, enregistrement ...) que j'aurai à supporter ? Lorsque l'on devient propriétaire isolé, a-t-on droit à de quelconques réductions (taxes ...) et que doit-on faire pour cela ?

Dernière question enfin, puis-je reprendre le prêt seule aux mêmes conditions en changeant le montant et la durée afin de pouvoir rembourser aussi mon concubin ? Cela entraine-t-il des frais ?

Merci d'avance pour vos réponses éclairées, je suis un peu perdue et j'aimerais savoir si je vais être en mesure d'assumer seule financièrement avant de prendre une décision définitive.

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