cession de droits indivis entre concubins sans enfant

pw · #1 07-12-2006 16:55:05

Bonjour,

mon concubin et moi même nous séparons et il est d'accord pour que je garde la maison en lui payant sa part. Je suis propriétaire à 60 % et nous sommes tombés d'accord sur un montant de 280 000 en nous référant au prix de vente du maison du quartier. Est-ce une bonne solution vu que les prix ont doublés en 6 ans !!??

Un ami m'a donné un exemple de calcul pour définir la somme que je lui dois mais je n'arrive pas au même résultat et je me demande ou j'ai fait une erreur. Voici l'exemple avec mes montants en souligné :

Si le bien vaut 280000 et que le crédit restant est de 60000, le solde égal à la différence est de 220000.
Celui voulant acquérir devra verser 40 % de 220000 soit 88000 à charge par lui d'assumer seul le remboursement du reste de l'emprunt.
Par un autre raisonnement, le bien valant 280000 l'un devrait récupérer 168000, l'autre 112000, chacun devant rembourser sa quote part de l'emprunt restant dû : 60000. L'un devrait rembourser 60000 X 60 % = 36000, l'autre 60000 X 40 % = 24000.
Si "A" propriétaire des 60 % acquiert la part de l'autre (40 %) en prenant en charge seul le solde de l'emprunt, il ne sera redevable que de la différence entre 60000 - 24000 = 36000.
L'on retrouve le même montant dans les deux cas de figure.

Comme vous pouvez le constater, je n'arrive pas au même montant, ou ai-je donc bien pu faire une erreur ?

Autre question, quels seront les frais (notaire, enregistrement ...) que j'aurai à supporter ? Lorsque l'on devient propriétaire isolé, a-t-on droit à de quelconques réductions (taxes ...) et que doit-on faire pour cela ?

Dernière question enfin, puis-je reprendre le prêt seule aux mêmes conditions en changeant le montant et la durée afin de pouvoir rembourser aussi mon concubin ? Cela entraine-t-il des frais ?

Merci d'avance pour vos réponses éclairées, je suis un peu perdue et j'aimerais savoir si je vais être en mesure d'assumer seule financièrement avant de prendre une décision définitive.

grmff · #2 07-12-2006 17:53:50

Vos chiffres soulignés compliquent considérablement votre message. Soit vous prenez un exemple, soit vous prenez le cas réel. Les deux l'un a côté de l'autre, c'est illisible. Merci d'utiliser la fonction d'édition pour corriger.

Par ailleurs, le prêt est-il 60-40 ou 50-50?
Quelle est la raison de base pour avoir fait 60-40?

pw · #3 08-12-2006 08:29:50

Oui je me rends bien compte que ce n'est pas très clair mais c'était juste pour monter qu'avec mes chiffres, je n'arrive pas au même résultat qu'avec les chiffres que l'on m'a donnés pour illustrer l'exemple et c'est bien la tout mon problème.

La raison pour la part de 60/40 est que j'avais un apport important (j'ai payé le terrain cash) et nous avons donc fait faire un calcul par le notaire pour savoir dans quelles proportions nous serions propriétaires chacun en tenant compte de mon apport et d'un remboursement de prêt celui ci à part égale.

Bonne journée

Grmff a écrit :

Vos chiffres soulignés compliquent considérablement votre message. Soit vous prenez un exemple, soit vous prenez le cas réel. Les deux l'un a côté de l'autre, c'est illisible. Merci d'utiliser la fonction d'édition pour corriger.
Par ailleurs, le prêt est-il 60-40 ou 50-50?
Quelle est la raison de base pour avoir fait 60-40?

grmff · #4 08-12-2006 08:54:22

Si la maison est revendue aujourd'hui à 280.000 euros, le produit en est réparti 60-40.

168.000€ pour vous, et 112.000€ pour votre ex.

Si le solde restant dû du prêt hypothécaire est de 60.000, le notaire vous retiendra chacun 30.000€. En effet, le prêt est à part égale, mentionnez-vous. C'est d'ailleurs logique que le prêt soit à part égale. Le but est effectivement que pendant votre vie commune, les apports des conjoints soient considérés comme équivalents.

Vous en toucherez donc 138.000€
Votre ex en touchera donc 82.000€

grmff · #5 08-12-2006 08:59:41

J'oubliais: si vous voulez racheter la part de votre ex, c'est bien 112.000€-30.000€ qu'il devra toucher. La banque devra retoucher le SRD de 60.000€. Votre ex ne doit pas retoucher plus ni moins si c'est vous qui garder la maison. Et la banque itou.

Comme vous financez cette opération? Avec vos liquidités et un nouveau PH.

Votre avantage en cas de rachat de cette part indivise, ce sont des droits d'enregistrement réduit (1% au lieu de 12.5%)

pw · #6 08-12-2006 09:22:49

Oui je financerai une petite partie avec mes fonds propres et l'autre avec un nouveau PH ou le PH existant revisité si cela est possible.

Les droits sont-ils à payer sur toute la valeur de la maison ou seulement sur la part que je rachète ? Faut-il signaler également au notaire pour la partie que je vais financer avec mon argent propre ?

Grmff a écrit :

J'oubliais: si vous voulez racheter la part de votre ex, c'est bien 112.000€-30.000€ qu'il devra toucher. La banque devra retoucher le SRD de 60.000€. Votre ex ne doit pas retoucher plus ni moins si c'est vous qui garder la maison. Et la banque itou.
Comme vous financez cette opération? Avec vos liquidités et un nouveau PH.
Votre avantage en cas de rachat de cette part indivise, ce sont des droits d'enregistrement réduit (1% au lieu de 12.5%)

Cedboule · #7 08-12-2006 09:36:53

Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance. Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.

Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.

Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR

Soit au total: 5 087 EUR

Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque. Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.

Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

perseverant · #8 08-12-2006 09:51:24

Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.

Cedboule a écrit :

Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance. Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.
Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.
Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR
Soit au total: 5 087 EUR
Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque. Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.
Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

pw · #9 12-12-2006 08:42:14

Bonjour,

Est-il vraiment obligatoire de faire un nouveau crédit si je souhaite en modifier la duréé ou le montant ? Dans ce cas je devrai repayer les droits d'ouverture de crédit ? hmm

Merci et bonne journée

perseverant a écrit :

Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.
Cedboule a écrit : Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance. Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.
Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.
Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR
Soit au total: 5 087 EUR
Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque. Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.
Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

perseverant · #10 12-12-2006 08:49:27

Si vous dépassez le montant initialement emprunté, vous devrez de toute façon faire une nouvelle ouverture de crédit. Mais il est aussi possible de faire une reprise d'encours et, pour le surplus, un crédit en second rang hypothécaire (avec frais de notaire alors): à voir !

Si vous ne dépassez pas ce montant et modifiez la durée, suivant les banques, vous pourrez ou non garder le crédit, mais avec, ou non, risque de devoir payer une indemnité de remploi. Tout dépend des condiitons du contrat.

pw a écrit :

Bonjour,
Est-il vraiment obligatoire de faire un nouveau crédit si je souhaite en modifier la duréé ou le montant ? Dans ce cas je devrai repayer les droits d'ouverture de crédit ?
Merci et bonne journée
perseverant a écrit : Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.
Cedboule a écrit : Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance. Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.
Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.
Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR
Soit au total: 5 087 EUR
Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque. Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.
Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

pw · #11 12-12-2006 08:55:30

ok, merci beaucoup pour vos renseignements toujours très clairs, je ne dépasserai pas le montant initial donc il y a de l'espoir, je vais relire mes conditions et voir la solution la plus économique

perseverant a écrit :

Si vous dépassez le montant initialement emprunté, vous devrez de toute façon faire une nouvelle ouverture de crédit. Mais il est aussi possible de faire une reprise d'encours et, pour le surplus, un crédit en second rang hypothécaire (avec frais de notaire alors): à voir !
Si vous ne dépassez pas ce montant et modifiez la durée, suivant les banques, vous pourrez ou non garder le crédit, mais avec, ou non, risque de devoir payer une indemnité de remploi. Tout dépend des condiitons du contrat.
pw a écrit : Bonjour,
Est-il vraiment obligatoire de faire un nouveau crédit si je souhaite en modifier la duréé ou le montant ? Dans ce cas je devrai repayer les droits d'ouverture de crédit ?
Merci et bonne journée
perseverant a écrit : Voilà un résumé concis et complet. Bravo, Cedboule. On peut juste signaler que le 1 % de taxation n'est effectivement pas calculé sur la part indivise cédée mais sur le tout parce qu'il y a sortie d'indivision et que le droit fiscal le prévoit dès lors comme tel.
Cedboule a écrit : Si vous vous êtes basé sur la valeur des immeubles du même type vendus récemment dans votre quartier, il n'y aura pas de problème au niveau de l'insuffisance. Votre notaire pourra également vous rassurer à ce sujet.
Pour finaliser le dossier, vous devrez signer un acte de cession devant notaire.
Le coût de cet acte, sur base de la valeur vénale énoncée, sera de:
1) droits d'enregistrement (1 % valeur vénale): 2 800 EUR
2) honoraires (calculés sur base de la valeur des droits cédés): 1 662 EUR
3) frais de dossier: 625 EUR
Soit au total: 5 087 EUR
Une demande de désolidarisation des engagements de Monsieur vis-à-vis du crédit hypothécaire devra être envoyée à la banque. Elle peut refuser (si l'analyste estime que votre capacité financière est insuffisante), accepter moyennant condition (par ex: cautionnement) ou accepter purement et simplement.
Si vous désirer modifier la durée du crédit, vous n'aurez pas d'autre solution que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire dont le coût est déterminable au moyen du site www.pim.be

pw · #12 30-01-2007 10:31:24

bonjour,

nous nous sommes mis d'accord sur une valeur de 260 000 et sommes passés devant notaire mais les frais ne correspondent pas à ce qui était prévu. Je lui en ai fait part mais il s'est ennervé en me disant qu'une affaire n'était pas l'autre cependant cela me tracasse je n'ai pas envie de me faire avoir car vous comprenez que 100 euros sont 100 euros dans ma situation !

Il m'a calculé 2588 euros au total (frais de dossier compris hors droits d'enregistrement de 1 %).

Pour rappel mon ex concubin était propriétaire à 40 %.

kaplan · #13 30-01-2007 12:01:05

Grmff a écrit :

Si la maison est revendue aujourd'hui à 280.000 euros, le produit en est réparti 60-40.
168.000€ pour vous, et 112.000€ pour votre ex.
Si le solde restant dû du prêt hypothécaire est de 60.000, le notaire vous retiendra chacun 30.000€. En effet, le prêt est à part égale, mentionnez-vous. C'est d'ailleurs logique que le prêt soit à part égale. Le but est effectivement que pendant votre vie commune, les apports des conjoints soient considérés comme équivalents.
Vous en toucherez donc 138.000€
Votre ex en touchera donc 82.000€

Moi j'aurais fait un calcul différent , mais j'peux me tromper !

1/on détermine la valeur du bien (280.000 euros )
2/on retire de cette valeur le capital restant dû du crédit hypothécaireet non LE SOLDE RESTANT DU comme dit monsieur grmmff
3/la personne qui reprend l'immeuble versera dans votre cas 40% du montant obtenu au point 2/ à l'autre personne.

Bien à vous.

kaplan · #14 30-01-2007 12:06:57

Donc je refais le calcul:

280.000 euros - 60.000 ( capital restant dû ) =220.000 euros.

La personne qui veut donc racheter la part de l'autre soit 40% dans votre cas devra débourser 88.000 euros.

pw · #15 30-01-2007 12:07:26

le notaire ne m'a pas fait cette remarque, il a calculé avec le solde restant du, d'autres avis ?

nous avons finalement extimé le bien à 260 000 et plus 280 000

et concernant les frais quelqu'un peut me renseigner ?

merci

PIM · #16 30-01-2007 12:10:31

Les honoraires et frais de notaire ne se font pas "à la tête du client". Ils sont barémisés.

Demandez le détail à votre notaire.

perseverant · #17 30-01-2007 12:36:26

Il me semble que vous prenez le problème à l'envers. Un notaire établitun décompte financier des opérations pour chaque acte de son ministère qu'il va recevoir. Dans ce décompte figure, tant pour l'acte de vente (cession de droits indivis) que pour l'acte de crédit et l'éventuel acte de mainlevée trois points :
- droits d'enregistrement
- honoraires notariaux
-frais de dossier (divers, recherches fiscales, cadasrales, TVA, hypothécaires, urbanistiques, etc..).

Demandez ce décompte à votre notaire et, s'il subsiste un doute, soumettez le à ce forum. Muni du barème officiel, il sera aisé d'alors déterminer ce qui en est etvous donner un avis objectif.

pw a écrit :

le notaire ne m'a pas fait cette remarque, il a calculé avec le solde restant du, d'autres avis ?
nous avons finalement extimé le bien à 260 000 et plus 280 000
et concernant les frais quelqu'un peut me renseigner ?
merci

pw · #18 30-01-2007 14:31:55

on me répond qu'on ne peut pas encore me dire exactement et que le detail accompagnera l'acte que nous irons signer ou l'art de noyer le poisson ... il y a tout de meme plusieurs centaines d'euros de différence et je ne lacherai pas l'affaire !

Cedboule · #19 30-01-2007 15:40:25

bien, reprenons:

Vous vous êtes mis d'accord sur la valeur vénale de l'immeuble: 260 000 EUR. Les droits d'enregistrement seront de 1 % sur cette valeur.

Madame détient 40 % de l'immeuble. Elle vous cède donc une valeur de 104 000 EUR. Cette valeur est la base de calcul des honoraires que vous pouvez vous-même déterminer en introduisant 104 000 EUR dans le module proposé par pim "frais d'acte d'achat"

Donc dans cet exemple, j'obtiens:
1 % de 260 000: 2 600 EUR
honoraires: 1 616,46 EUR
frais de dossier: 625 EUR

Soit un total de : 4 841,46 EUR

Maintenant, vous connaissez la méthode de calcul. Il vous est donc possible de la comparer avec celle de votre notaire. Demandez-lui de scinder honoraires, enregistrement et frais de dossier.

pw · #20 30-01-2007 15:54:33

oui j'ai demandé entre temps à recevoir un décompte détaillé avant signature de l'acte,

merci de vos conseils

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