Merci pour vos réponses. Tout cela rejoint le bon sens, à savoir finalement qu'une estimation pour ce type de bien peut avoir une marge relativement importante quant à l'estimation, puisqu'interviennent beaucoup de facteurs subjectifs. D'où l'interrogation légitime à savoir s'il est opportun de pratiquer une expertise sur base comparative (forcément incomparable en tous points). C'est pour cette raison que je me demandais s'il ne valait pas mieux, à défaut d'une expertise objective sur base comparative, effectuer une expertise sur base d'une valeur de reconstruction. Ceci permettrait de faire connaître au candidat acheteur ce qu'il lui en coûterait de faire construire ce bien sur ce terrain (terrain dont le prix est plus facile à évaluer). Puis, bien sûr, il faudrait pratiquer une balance de corrections, à savoir une diminution du prix dû au fait que le bien ne peut pas correspondre à 100% aux besoins de l'acheteur (le vendeur doit admettre qu'il ne pourra trouver un acheteur qui cherche au poil près ce qu'il propose), également la vétusté, mais aussi une correction positive pour la prime que l'acheteur est prête à donner eu égard au temps épargné par rapport à la gestion de A à Z de la construction d'une maison (choix matériaux, déplacements,soucis, frais financiers perdus liés à la durée pendant la construction ) ou à la sécurité de connaître le bien dans l'état où il est, etc... Puis avec cette estimation corrigée à l'aide de cette balance, le vendeur accorde une réduction de prix, celle-ci correspondant finalement au gain que fera l'acheteur par rapport à l'entreprise que suppose une nouvelle construction.

Pour ma part, cette manière de faire permettrait de discuter sur une base plus objective (bien qu'il est difficile d'évaluer à combien on peut monnayer le temps perdu aux soucis que suppose de construire...)
Qu'en pensez-vous?

Oui, je connais cette bonne blague, et il est vrai qu'elle indique bien que de nombreux facteurs viennent en compte, donc de nombreux qui sont subjectifs. Ceci explique sans doute les différences notables indiquées par les experts. Sans doute, la vérité est-elle très difficile à déterminer pour ce type de bien. En effet, si la villa classique est facilement déterminable dans une fourchette fixée par un marché prévisible (parce qu'il y en a quelques dizaines qui ont ou ont fait l'objet d'une vente dans un environnement restreint, par contre une villa qui ne trouve que difficilement un point de comparaison, sera davantage vendue selon l'opportunité et les besoins d'un candidat d'un candidat particulièrement désireux pour une raison x ou y d'acquérir le bien à cet endroit. On peut donc dire : ce bien sera sans doute plus difficile à vendre eu égard au nombre restreint d'acheteurs potentiels, mais la fourchette de prix est plus difficile à établir, étant donné qu'à l'inverse le candidat acheteur ne rencontrera pas 10 autres biens de ce type dans un rayon réduit.  Enfin, c'est ce que je crois...

Mais actuellement, quel est le prix moyen de construction au M2 (sanitaire et cuisine compris) HTVA, mis à part, le terrain et son aménagement, mis à part les honoraires de l'architecte, et mis à part les raccordements voirie, électricité et eau ? Je vous remercie par avance.

JM