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Téléphoner à votre propriétaire n'est pas suffisant. Vous devez obtenir son accord écrit et dûment signé. L'Expert ne vous portera rien en compte que si vous pouvez produire ce document!
Oui mais ce propriétaire-ci on le connait. Et l'état d'entrée et de sortie se fait sans expert, à l'amiable.
Je n'aurai pas de tels problèmes en quittant.
Ecoutez ça devient n'importe quoi là...vous ne voulez pas payer les dégâts mais vous ètes prêt à payer un deuxième passage d'expert....
C'est juste une proposition. Mais je pense que le locataire peut y gagner en réparant quelques petits points, même en payant 100 % des honoraires du 2ème passage de l'expert.
vous voulez qu'on vous donne, après remise des clés, quelques jours pour réparer ce que logiquement vous auriez du faire avant la remise des clés..et en cas de dégât supplémentaire, ces quelques jours s'allongent...puis faut que l'expert revienne...mais pendant ce temps là, le proprio ne sait pas relouer, d'où chômage locatif à votre charge !!!
Ce que je propose est uniquement valable si le propriétaire n'a pas encore de nouveau locataire bien sûr, comme je l'ai déjà dit. Et si les dégâts s'agravent et bien c'est au risque du locataire. Il peut y gagner en réparant, il peut aussi y perdre en commettant d'autres dégâts. Il doit en être conscient. C'est à lui de voir, de prendre le risque ou non.
Sorry mais on en revient toujours au même point une personne logique et sérieuse répare ses dégâts et remet en état AVANT l'ELS....Je peux comprendre qu'on fasse des erreurs parce qu'on est jeune et inexpérimenté. Pas de problème je peux être indulgent sur ça
Oui mais le locataire inexpérimenté n'a parfois conscience de certains dégâts que le jour de l'ELS! Facturer tous les dégâts constatés et refuser que le locataire essaie de réparer, je n'appelle pas çà de l'indulgence.
Mais une fois qu'on a pris conseil et que tout le montre vous démontre que vous avez tort, il faut l'admettre.
Ok, mais je ne comprends vraiment pas ce qu'il en coûterait à un propriétaire assuré contre l'incendie et qui n'a pas encore de nouveau locataire de laisser 2 jours au locataire sortant pour tenter de réparer certains dégâts.
Je crois qu'il est temps de fermer Pim, avec des personnes de si mauvaise foi, bien difficile de discuter !!!
Je suis bien d'accord Pim! Il n'est pas possible de discuter avec des personnes vénales qui ne savent faire preuve d'empathie.
Citation :Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?
Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave
Belle mentalité!
Aucun propriétaire ne souhaite confier un bien de plusieures centaines de milliers d'euro (parfois toute une vie de privations et d'économie) à des locataires ayant une telle mentalité.
Brrr.... cela fait froid dans le dos
C'était de l'humour bien entendu, en référence à l'assurance habitation avec abandon de recours que le propriétaire a prise et que je paie sans mention dans mon bail.
Je m'en excuse si je l'ai mal exprimé et que cela vous a choqué.
Bien sur que je fais extrêmement attention au bien des autres! Il en va de même dans la nouvelle maison que je loue où j'ai téléphoné jusqu'à 3x au propriétaire pour savoir si cela ne lui posait vraiment aucun problème que je fasse des trous dans un mur pour mettre une étagère.
Encore désolé!
Pour une dernière fois revenir au fait de vous laisser réparer vous même après remise des clés
Je vous comprends, mais soyez aussi compréhensif.....et si vous réparez mal ? Il se passe quoi ?....... Et si vous faites, même involontairement un dégât supplémentaire ? Il se passe quoi ?.....
Une solution à l'amiable est de refaire un 2ème état de lieux de sortie dont les honoraires de l'expert sont payées intégralement par le locataire.
Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?
Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave Et puis il se passerait la même chose si le feu est commis par un voisin qui n'est pas assuré...
Merci à tous pour vos réponses! Ce sujet aura généré un fameux débat.
On sent que certains sont propriétaires et ont déjà connu des problèmes avec leurs locataires. Par contre il ne faudrait pas mettre tous les locataires qui se plaignent dans le même sac. Ce ne sont pas tous des emmerdeurs . Car certains sur ce forum, quel que soit l’argument que j’avance, le réfute. Heureusement, d’autres arrivent à avoir un œil plus neutre.
Je vais donc payer vu l’avis général. Je tenais quand même à apporter quelques réponses à vos remarques.
Preuve des réparations
OK, vous êtes unanimes.
Entretien de la chaudière
Le prix me semblait correct. Je me renseignais pour savoir si le bail prévalait toujours sur le décret de la Région Wallonne, qui est apparu après la signature de mon bail. Vous êtes aussi unanimes sur ce point =-> OK.
Vous ne pensez tout de même pas que le locataire suivant va accepter de prendre un bien dont l'installation de chauffage n'a plus été entretenue depuis plus d'un an!
Désolé, mais je trouve ça ridicule comme argument. Bien sûr que si, il va accepter, ce n’est pas une préoccupation première quand on cherche à louer. Je vois mal un locataire qui aime un bien dire que finalement il ne le prend pas car l’entretien de la chaudière remonte à plus d’un an. Et puis il s’en fout. Le locataire, il a l’obligation de faire entretenir la chaudière 1x/an. Si maintenant la chaudière devait être réparée dans l’année qui suit la signature de son bail, ou plus tard s’il est en ordre d’entretien, et pour autant que les dégâts ne peuvent lui être imputés, les frais de réparation seront pour le propriétaire.
Nettoyage portes et buse
Certains pensent que j’ai rendu l’appartement dans un été déplorable. Je peux vous assurer que ce n’était pas le cas. Nous avions passés un week-end à tout laver : appartement, vitres, portes, cave, garage,… Je ne me souviens pas que l’expert m’ait fait une remarque à ce sujet le jour de l’ELS (en dehors des murs et plafonds). Sinon j’aurais réagi immédiatement. Par contre c’est bien indiqué dans les constations que j’ai signées.
Le jour de l’ELS, je n’ai pas eu de copie des constations signées. Plutôt que de croire que l’expert ait pu rajouter ce point après ma signature, je vais plutôt mettre cet oubli de ma part sur le compte du choc de l’ELS.
Pour ce poste, je voulais juste mentionner que 3h, pour laver uniquement des portes et la buse, je trouvais cela excessif. Le prix par heure et frais de déplacement me semblent aussi correct.
Plafond et murs « noirs »
Là-aussi je crois que certains pensent que l’appartement devait être dans un état fort sale. Je rappelle qu’il s’agissait de poussières. Les murs étaient beiges pales, avec une seule couche de peinture. J'insiste sur la seule couche sans m'y connaitre mais c'est l'expert lui-même qui a avancé cette raison. De plus, habitant dans un nouveau quartier en pleine expansion (si vous connaissez un peu LLN, vous savez que les chantiers y sont très nombreux), cela explique certainement cela.
J’ai commis l’erreur de croire qu’il s’agissait d’une usure normale. Mais j’ai essayé de laver, mais çà empirait. L’expert qui me dit le jour de l’ELS « vous auriez dû laver avec tel produit », cela m’a bien fait rire car c’est ce qu’on avait fait. Seul un travail de pro aurait permis d’avoir un résultat irréprochable. Et encore, je ne crois pas au nettoyage, mais à la remise d’une couche de peinture.
Les miroirs
Parti d’un bon sentiment, cela s’est retourné contre nous. La majorité des propriétaires n’auraient rien dit. Malheureusement le propriétaire était absent le jour de l’ELS. Ces miroirs, acquis alors par le propriétaire, auraient été indiqués dans l’état d’entrée du nouveau locataire. Si ce locataire souhaitait ensuite les retirer, les dégâts éventuellement occasionnés lui auraient été facturés.
D’ailleurs, je suppose qu’il va en aller ainsi. Je paie pour les dégâts, le propriétaire n’enlève pas les miroirs et le locataire qui enlèvera les miroirs paiera une deuxième fois pour les mêmes dégâts. Car son état d’entrée signalera les miroirs (pour leur appartenance au propriétaire) mais bien sûr pas qu’il ne doit pas payer les dégâts s'il les enlève car ceux-ci ont déjà été payés...
Le propriétaire peut me dire merci. Il gagne des miroirs et une double réparation. Je devrais peut-être lui demander un cadeau
Les robinets d’arrêt
Oui, erreur de ma part de ne pas les avoir fait fonctionner. Je le sais pour le futur maintenant. Mais je pourrais être pointilleux en disant que l’état d’entrée n’indique pas qu’elles sont fonctionnelles…
La tva n'est pas comptée pour les moins-values ni pour le chômage locatif.
J’ai du mal à suivre votre discussion sur la TVA. Quelle est la différence entre une moins-value et un dégât locatif ? Dans mon cas, j’ai payé 6 % de TVA sur tous les postes sauf 21 % pour les 100 euros du poste nettoyage.
Et encore une fois, un proprio n'a pas à vous laisser entrer dans les lieux après pour réparer ( tout le monde vous l'a dit ) donc svp arrêtez de revenir sur ce point.
Ok il n’a aucune obligation mais un peu d’empathie n’aurait fait de tort à personne. Ah si, au portefeuille du propriétaire !
Les locataires demandent TOUJOURS l'un ou l'autre geste de la part du proprio, souvent sur base qu'ils ont été de bons locs ( ils ont payé leur loyer en temps et heure , bien entretenu le bien, etc, etc...)
Mais tout ça, c'est tout simplement respecter le contrat signé , rien de plus et respecter un contrat signé, c'est tout simplement normal !
Un proprio n'a pas à faire de cadeau pour ça.Il peut, mais n'y est absolument pas tenu.
J’ai demandé un geste de la part de l’agence non pas car j’ai été un bon locataire, mais car ils ne m’ont pas permis de réduire les dégâts après l’ELS (OK, Rico, j’arrête, c’était pour rire ) mais aussi et surtout car eux ils avaient commis plusieurs erreurs de gestion : révision illégale du loyer (un jour j’ai reçu une lettre avec une augmentation de 50 € de mon loyer, comme çà, sans raison), demande d’indemnité de préavis,… J’aurais payé 4000€ en plus si j’avais tout payé. Je serais curieux de savoir s’ils font ces grossières erreurs avec tout le monde ou si c’est juste pas de chance pour moi…
En plus il ne vous a même pas porté en compte le chômage locatif.
Cela aurait été le comble de payer un chômage locatif alors que depuis 7 mois cet appartement est vide (sauf de miroirs et de poussières ).
Mais oui suis-je bête! Il est vide car aucun locataire n’accepte de le relouer car le dernier entretien de la chaudière a été effectué il y a plus d’un an. CQFD
Désolé, peu de temps ces derniers jours…
Voici quelques postes de l’état des lieux que j’aimerais soumettre à votre avis :
1) Entretien chaudière gaz facturé à 105 € HTVA
J’ai effectué le dernier entretien de la chaudière à gaz 1 an et 3 mois avant l’ELS. J’ai gardé la facture. Mon bail indique que je dois effectuer l’entretien de la chaudière à gaz chaque année. Evidemment, l’expert ne m’a pas fait de cadeau…
La facturation me semble raisonnable mais mon bail date de mars 2009 et je pense qu’il y a eu ensuite un décret de la Région Wallonne qui indique un entretien de la chaudière tous les 3 ans. Le bail prévaut-il toujours ?
De plus, ai-je droit le demander la preuve que l’entretien de la chaudière a bien été effectué, car je parie que ce n’est pas le cas et qu’il ne sera jamais effectué avant l’entrée d’un nouveau locataire.
2) Nettoyage portes et buse facturé 75€ HTVA/3h et 25€ HTVA pour les frais de déplacement du personnel nettoyage
Nous avions pourtant nettoyé parfaitement l’appartement et je ne me souviens pas en avoir discuté le jour de l’ELS mais bon soit !
3h pour nettoyer des portes et buses, n’est-ce pas beaucoup ?
De même, ai-je le droit de demander la preuve qu’une équipe de nettoyage est passée car là-aussi j’ai mes doutes ?
3) Peinture plafond séjour (voile noirâtre généralisé sur 35m2) facturé 180 € HTVA et peinture mur séjour (effet moiré + rebouches grossières sur 20m2) facturé à 240 € HTVA
Pour ce poste-ci, je reconnais que je n’ai pas rendu l’appartement dans l’état où j’y suis rentré. Mais je considérais que c’était une usure normale.
Pour les peintures plafonds et murs du séjour, l’expert avait bien dit qu’il facturerait un nettoyage, pas une remise en forme des peintures (à l’exception peut-être des quelques rebouches que l’expert juge grossières). Les chiffres correspondent-ils bien à un nettoyage ?
4) Les miroirs collés par un double-face sur le mur du hall d’entrée facturé à 108 € HTVA pour 8 m2
Déjà 8 m2, c’est énorme, mais soit. On me facture ce poste alors qu’il n’y a pas de dégât visible. Il est peut-être possible d’enlever ces miroirs proprement. Est-ce normal de me le facturer ?
5) 4 vannes d’arrêt sous éviers de la salle de bain grippées et facturées à 140 € HTVA pour leurs remplacements + 35 € HTVA pour les frais de déplacement du plombier
N’est-ce pas sévère aussi ? Qui utilise ces robinets sous les éviers de la salle de bain? Je n’y ai jamais touché pendant mes presque 4 ans dans cet appart. Mon beau-frère qui est dans la construction dit qu’il aurait certainement suffi de tourner ces robinets avec une pince pour les débloquer, pas besoin de les remplacer.
Voici quelques postes qui me sont facturés. Si l’agence m’avait laissé la possibilité de venir réparer après l’ELS (et je le rappelle, je n’aurais gêné personne puisque cet appartement n’est toujours pas reloué), j’aurais considérablement pu réduire les postes 2 à 5, voire les annuler complètement.
Qu’en pensez-vous ? Pouvez-vous me donner vos avis sur chacun de ces points ? Que me conseillez-vous pour la suite ?
Donc est-ce vous qui avez appelé l'expert pour fixer le RV pour l'ELS?
Comment tout cela a-t'il été organisé?
Encore une fois, je ne sais pas depuis quand l'ELS a eu lieu, mais c'est à nouveau fort tard, pour tenter maintenant de faire croire que vous auriez aimé avoir un autre expert... ou que celui qui a débarqué n'était pas mandaté par vous.
C'est l'agence qui a appelé l'expert pour fixer un rdv pour l'ELS. Ensuite l'agence ou l'expert je ne sais plus m'a contacté pour savoir si le rdv me convenait.
Je n'ai pas signé de mandat. Il est désigné dans le bail.
Je ne dis pas que je voulais un autre expert. J'ai signé le constat, donc je reconnais les dégâts, même si je les trouve parfois excessifs. C'est la différence entre la somme annoncée et la somme réclamée que je conteste ainsi que l'attitude de l'agence qui n'a rien fait pour résoudre le problème à l'amiable. Elle ne m'a pas permis de réduire la facture alors qu'elle en avait la possibilité.
Les parties doivent être présentes ou représentées pour que l'ELS puisse être considéré comme contradictoire.
A moins que l'expert ait été en possession d'un mandat signé par votre bailleur / régisseur de biens?
Il faut voir aussi la clause exacte de votre bail à ce sujet.
Le bail PIM stipule par exemple:
Citation :Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.
Voici la clause de mon bail :
"Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve, bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails.
A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté.
Les parties conviennent qu'il sera procédé, avant l'entrée du preneur, et à frais partagés, à l'établissement d'un état des lieux établi par un expert.
Elles désignent de commun accord x (pour ne pas le citer) en qualité d'expert pour cette mission.
Sauf convention contraire, le constat de l'état des lieux de sortie sera établi selon les mêmes modalités qu'à l'entrée, et par le même expert après que le preneur aura entièrement libéré les lieux, et au plus tard le dernier jour du bail. L'expert aura pour mission de constater et d'évaluer les dégâts dont le preneur est responsable.
Pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, le même expert que ci-dessus est choisi par les parties, auquel ces dernières devront avoir confirmé la mission au plus tard un mois avant la fin du bail, à moins qu'elle ne fasse choix d'un autre expert; à défaut, l'expert sera désigné par le Juge de Paix, sur requête de la partie la plus diligente.
Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties."
Et votre bailleur n'était pas présent ni représenté?
L'agence???
Non, ni propriétaire ni agence n'était présent. C'était déjà le cas lors de l'état des lieux d'entrée. Leur présence est-elle obligatoire? Je pense qu'ils font confiance à l'expert. Ils savent par expérience qu'il sera suffisamment critique.
Je n'ai donc pas pu discuter des dégâts avec l'agence. Et pourtant j'ai essayé. Le jour-même de l'état des lieux de sortie, je suis passé à l'agence en leur disant que j'avais été déçu de l'état des lieux de sortie. Que nous, nous avions laissés des miroirs, mais aussi tentures dans le salon et 2 luminaires pour faire plaisir au propriétaire ou locataire suivant. S'ils n'aimaient pas, ils pouvaient toujours l'enlever eux-mêmes. Et d'un autre côté, on se fait casser par l'expert pour des broutilles. J'ai demandé à l'agence qu'ils passent voir l'appartement pour voir réellement l'état dans lequel je le laissais, pour voir si l'expert n'avait pas exagéré. Ils ont dit qu'ils passeraient mais je suis certain qu'ils ne l'ont jamais fait.
L'expert lors de l'ELS, j'ai vraiment eu l'impression qu'il devait atteindre un certain montant de dégâts. Il est venu regarder 5 minutes, a trouvé quelques postes (ils sait les postes qui coûtent le plus), puis c'était bon.
De plus, est-ce normal de ne pas avoir reçu le jour de l'état des lieux de sortie une copie du document que j'avais signé? Car je n'ai reçu le rapport écrit que 3 mois plus tard et sur ce rapport il y a un point (frais de nettoyage des portes et buse) dont je ne me souviens vraiment pas en avoir discuté le jour J. Nous avions tout lavé (sauf plafond et murs lavés partiellement comme déjà discuté). Donc ce point-là, qui m'est facturé 100€, m'irrite aussi.
Vous aviez un témoin lors de l'ELS ?
Malheureusement non, il n'y avait que l'expert et moi.
Ce qui est curieux c'est que votre bail vous oblige à en prendre une de votre côté alors que cela fait double emploi et représente dès lors une dépense inultile. Peut-être en avez-vous profiter pour couvrir aussi vos meubles en prenant une RC locative + Contenu?
J'avais pris une assurance habitation complète : contenant + contenu + RC Vie privée. Je n'en ai donc pas profité.
Toujours est-il qu'il me semble désespéré de rouscailler maintenant, alors que vous avez accepté cette situation pendant 3 ans, que votre bail est terminé et que vous avez rendu les clés....
Il n'est jamais trop tard pour récupérer des sommes indument payées, si? Comme ce n'était pas mentionné dans mon contrat, il ne pouvait pas me réclamer de payer l'abandon de recours. Il y a un délai légal pour réclamer?
Non, je n'ai pas accepté cette situation, je ne l'ai plutôt pas vue. Le bail est terminé OK mais notre relation n'est pas encore finie puisque je n'ai pas encore payé l'ELS.
Citation :surtout l'abandon de recours
L'abandon de recours fait double usage avec l'assurance RC locative à laquelle vous aviez l'obligation contractuelle de souscrire.
Donc c'est soit l'un, soit l'autre.Au cours des 3 années, vous avez probablement reçu les décomptes de charges au moins une fois l'an?
Le poste concernant l'abandon de recours y figurait-il?
Sinon, comment expliquent-ils qu'ils vous le réclament seulement en fin de bail pour les 3 années?
Pourquoi ne leur avez-vous jameis signalé le double usage, puisque l'abandon de recours c'est en fait l'assurance du locataire...
Oui j'ai bien reçu ces décomptes de charges 1 x/an avec le détail. L'abandon de recours y figurait bien. Par contre, je ne me suis jamais posé la question en quoi cela consistait réellement. Je n'en avais jamais entendu parlé. Comme celà intervenait dans mes charges communes, je pensais que c'était une assurance obligatoire prise par le syndic, et répercutée sur les locataires. Ce n'est qu'il y a 3 mois, à la réception de l'ELS que j'ai aussi été creuser les décomptes de charge et que j'ai compris ce qu'était l'abandon de recours.
L'expert vous a surement envoyé le détail (sinon demander le), savez vous nous le montrer ( ou envoyer en privé) histoire que nous regardons s'il n'y a pas eu d'abus?
Je fais çà dès que je peux mais concernant l'emphyteose et surtout l'abandon de recours, pourrais-je vous demander à tous votre avis final? Puis-je réclamer le remboursement des sommes payées?
Pour rappel, voici ce qui est écrit dans mon bail concernant les charges et les assurances.
Provisions pour charges
Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.
Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.
Charges communes
Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).
Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.
Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).
A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.
Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.
Assurances
Pendant toute la durée du bail, le preneur s'engage formellement à assurer sa responsabilité civile - en ce compris l'incendie, les dégâts des eaux, bris de vitre - étant entendu que la police exclut la règle proportionnelle, auprès d'une compagnie ayant son siège en Belgique. Il devra en outre produire la police et ne pourra résilier cette assurance sans en informer le bailleur.
Généralement, les experts immobiliers, y compris les géomètres dont je fais partie, font une estimation de l'indemnité compensatoire sur place et établissent sur place un PVC d'ELS et le font signer par les parties. Sauf si les dégâts sont importants ou si les circonstances rendent la conclusion d'un accord impossible.
Les experts connaissent par cœur une partie des prix unitaires et se trimballent avec une partie de leur documentation.
C'est exactement ce qu'il s'est passé. Le géomètre expert a fait une estimation, mais orale, en disant qu'il essaierait de limiter à 500€ les frais. J'ai signé le papier de constatation des dégâts et je n'ai reçu que 3 mois plus tard le rapport chiffré, mais avec plus du double du montant estimé.
L'agence est très connue aLLN pour ses lots étudiants (eck.... En co) ?
Gagné, il s'agit bien de cette agence! Mais je n'étais plus étudiant, déjà au début de la location.
L'état des lieux de sortie ne vous êtes opposable que si vous avez mandaté l'expert d'une façon ou d'une autre. Ordre de mission, désignation non équivoque au bail, etc. De plus, ce n'est pas parce que l'expert est mandaté comme expert qu'automatiquement vous êtes lié par son rapport'. Pour cela, il faut que la désignation d'expert le prévoie explicitement.
L'expert fait-il partie de l'agence immobilière ?
Est-il géomètre expert, expert abex , architecte ou agent immobilier ?
L'expert est donc désigné dans le bail. Vu que j'ai signé le bail, je suis donc d'accord avec le choix de l'expert...
L'expert est un géomètre-expert.
Citation :Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.
C'est un malentendu très répandu apparemment chez les locataires.
Vous avez en effet les 3 mois de préavis por remettre le bien en état.
Lors de l'ELS ou, pire, après avoir remis les clés, cela n'est plus possible puisque vous n'avez plus à ce moment ni droit ni titre pour pénétrer dans votre ex-domicile.
Non ce n'était pas un malentendu de ma part. Je sais que je n'avais plus de droit mais j'espérais juste un peu de compréhension et de sympathie.
Mais quand vous avez choisi ce bien-là, vous saviez qu'il était placé en gestion locative auprès d'une agence, je suppose.
Oui bien sur mais je ne m'attendais pas à çà. C'est vraiment une pompe à fric, on ne m'y prendra plus!
Citation : L'agence immobilière a aussi reconnu immédiatement ces erreurs et donc elles n'ont jamais prises effet. Pourquoi envoyer encore des recommandés, mises en demeure alors que nous étions d'accord?
Donc ce problème-là est réglé.
Donc le seul désaccord qui demeuere concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'Expert, c'est bien cela?
Pour répondre à votre question, nous devons savoir:
- si l'expert figure nommément dans votre contrat de bail, auquel cas il est réputé avoir été choisi par les parties.- ce que couvre la provision mensuelle pour charges locatives que vous avez payé en sus de votre loyer
- si votre bail précisait qu'au moins une fois par an vous deviez recevoir les justificatifs et qu'à cette occasion la provision pouvait être revue à la hausse comme à la baisse en fonction des coûts réels.
Oui le problème concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'expert le jour de l'ELS.
- le premier problème est la différence entre le chiffre annoncé par l'expert le jour de l'ELS et celui reçu avec l'avis écrit. J'ai écrit à la société qui se charge de l'ELS mais elle n'a pas réagi.
- Oui l'expert est fixé dans le bail.
- Oui je reçois les justificatifs des charges 1x par an. C'est ainsi que j'ai vu pour l'emphytéose et l'abandon de reours.
- Voici le texte complet de mon bail concernant les charges. Pour les assurances, voir un autre de mes messages ci-dessous.
Provisions pour charges
Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.
Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.
Charges communes
Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).
Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.
Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).
A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.
Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.
C'est quoi cet expert qui fait un geste commercial en réduisant l'indemnité compensatoire ?
Oui, à titre conciliatoire, il propose de retirer le poste facturé avec les miroirs. C'est juste 100€, mais c'est toujours çà.
Par contre l'agence immobilière ne suit pas la proposition de l'expert et me demande toujours de payer la somme initialement demandée.
Comme je vous dis, l'agence immobilière ne fait strictement rien pour résoudre le problème à l'amiable et fait tout pour facturer un maximum.
Je vous lis et je constate que comme un autre locataire qui partait et qui est intervenu sur ce forum, il y a une chose que les locs ne veulent pas comprendre
Le jour de l'ELS est en général le jour de remise des clés et une fois les clés remises, le loc n'a plus à entrer dans les lieux ( même si ils sont vides ) pour aucune raison donc il est tout à fait normal qu'un proprio ne laisse pas après l'ELS et la remise des clés, un locataire revenir pour réparer ce qu'il a abîmé !
Et ça ça découle de la plus élémentaire logique non ?Je pense aussi que dans les dernières semaines de la location il est intéressant de faire officieusement entre les parties un ELS, écrit ou verbal, histoire de voir le point de vue des deux parties quand à l'état des lieux, ainsi le loc se rend compte de ce que le proprio lui reproche éventuellement et donc a le temps de réparer avant l'ELS.
Oui c'est logique mais j'espérais un peu d'humanité de l'agence immobilière. Je pense avoir été un bon locataire pendant presque 4 ans, jamais de problème pour payer mon loyer. Eux, ils ont commis des erreurs de gestion.
Il n'y avait pas de locataire après moi, donc je ne gênais personne. Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.
Mais je pense que le but de cette agence immobilière est de faire un maximum d'argent, donc cela n'était pas intéressant pour eux de me laisser la possibilité de réparer les dégâts.