C'est juste une proposition. Mais je pense que le locataire peut y gagner en réparant quelques petits points, même en payant 100 % des honoraires du 2ème passage de l'expert.

Ce que je propose est uniquement valable si le propriétaire n'a pas encore de nouveau locataire bien sûr, comme je l'ai déjà dit. Et si les dégâts s'agravent et bien c'est au risque du locataire. Il peut y gagner en réparant, il peut aussi y perdre en commettant d'autres dégâts. Il doit en être conscient. C'est à lui de voir, de prendre le risque ou non.

Oui mais le locataire inexpérimenté n'a parfois conscience de certains dégâts que le jour de l'ELS! Facturer tous les dégâts constatés et refuser que le locataire essaie de réparer, je n'appelle pas çà de l'indulgence.

Ok, mais je ne comprends vraiment pas ce qu'il en coûterait à un propriétaire assuré contre l'incendie et qui n'a pas encore de nouveau locataire de laisser 2 jours au locataire sortant pour tenter de réparer certains dégâts.

Je suis bien d'accord Pim! Il n'est pas possible de discuter avec des personnes vénales qui ne savent faire preuve d'empathie.

Une solution à l'amiable est de refaire un 2ème état de lieux de sortie dont les honoraires de l'expert sont payées intégralement par le locataire.

Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave    Et puis il se passerait la même chose si le feu est commis par un voisin qui n'est pas assuré... 

Désolé, peu de temps ces derniers jours…

Voici quelques postes de l’état des lieux que j’aimerais soumettre à votre avis :

1) Entretien chaudière gaz facturé à 105 € HTVA

J’ai effectué le dernier entretien de la chaudière à gaz 1 an et 3 mois avant l’ELS. J’ai gardé la facture. Mon bail indique que je dois effectuer l’entretien de la chaudière à gaz chaque année. Evidemment, l’expert ne m’a pas fait de cadeau…

La facturation me semble raisonnable mais mon bail date de mars 2009 et je pense qu’il y a eu ensuite un décret de la Région Wallonne qui indique un entretien de la chaudière tous les 3 ans. Le bail prévaut-il toujours ?

De plus, ai-je droit le demander la preuve que l’entretien de la chaudière a bien été effectué, car je parie que ce n’est pas le cas et qu’il ne sera jamais effectué avant l’entrée d’un nouveau locataire.

2) Nettoyage portes et buse facturé 75€ HTVA/3h et 25€ HTVA pour les frais de déplacement du personnel nettoyage

Nous avions pourtant nettoyé parfaitement l’appartement et je ne me souviens pas en avoir discuté le jour de l’ELS mais bon soit !

3h pour nettoyer des portes et buses, n’est-ce pas beaucoup ?

De même, ai-je le droit de demander la preuve qu’une équipe de nettoyage est passée car là-aussi j’ai mes doutes ?

3) Peinture plafond séjour (voile noirâtre généralisé sur 35m2) facturé 180 € HTVA et peinture mur séjour (effet moiré + rebouches grossières sur 20m2) facturé à 240 € HTVA

Pour ce poste-ci, je reconnais que je n’ai pas rendu l’appartement dans l’état où j’y suis rentré. Mais je considérais que c’était une usure normale.

Pour les peintures plafonds et murs du séjour, l’expert avait bien dit qu’il facturerait un nettoyage, pas une remise en forme des peintures (à l’exception peut-être des quelques rebouches que l’expert juge grossières). Les chiffres correspondent-ils bien à un nettoyage ?

4) Les miroirs collés par un double-face sur le mur du hall d’entrée facturé à 108 € HTVA pour 8 m2

Déjà 8 m2, c’est énorme, mais soit. On me facture ce poste alors qu’il n’y a pas de dégât visible. Il est peut-être possible d’enlever ces miroirs proprement. Est-ce normal de me le facturer ?

5) 4 vannes d’arrêt sous éviers de la salle de bain grippées et facturées à 140 € HTVA pour leurs remplacements + 35 € HTVA pour les frais de déplacement du plombier

N’est-ce pas sévère aussi ? Qui utilise ces robinets sous les éviers de la salle de bain? Je n’y ai jamais touché pendant mes presque 4 ans dans cet appart. Mon beau-frère qui est dans la construction dit qu’il aurait certainement suffi de tourner ces robinets avec une pince pour les débloquer, pas besoin de les remplacer.

Voici quelques postes qui me sont facturés. Si l’agence m’avait laissé la possibilité de venir réparer après l’ELS (et je le rappelle, je n’aurais gêné personne puisque cet appartement n’est toujours pas reloué), j’aurais considérablement pu réduire les postes 2 à 5, voire les annuler complètement.

Qu’en pensez-vous ? Pouvez-vous me donner vos avis sur chacun de ces points ? Que me conseillez-vous pour la suite ?

Voici la clause de mon bail :

"Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve, bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails.

A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté.

Les parties conviennent qu'il sera procédé, avant l'entrée du preneur, et à frais partagés, à l'établissement d'un état des lieux établi par un expert.

Elles désignent de commun accord x (pour ne pas le citer) en qualité d'expert pour cette mission.
Sauf convention contraire, le constat de l'état des lieux de sortie sera établi selon les mêmes modalités qu'à l'entrée, et par le même expert après que le preneur aura entièrement libéré les lieux, et au plus tard le dernier jour du bail. L'expert aura pour mission de constater et d'évaluer les dégâts dont le preneur est responsable.

Pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, le même expert que ci-dessus est choisi par les parties, auquel ces dernières devront avoir confirmé la mission au plus tard un mois avant la fin du bail, à moins qu'elle ne fasse choix d'un autre expert; à défaut, l'expert sera désigné par le Juge de Paix, sur requête de la partie la plus diligente.

Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties."

Malheureusement non, il n'y avait que l'expert et moi.

Oui j'ai bien reçu ces décomptes de charges 1 x/an avec le détail. L'abandon de recours y figurait bien. Par contre, je ne me suis jamais posé la question en quoi cela consistait réellement. Je n'en avais jamais entendu parlé. Comme celà intervenait dans mes charges communes, je pensais que c'était une assurance obligatoire prise par le syndic, et répercutée sur les locataires. Ce n'est qu'il y a 3 mois, à la réception de l'ELS que j'ai aussi été creuser les décomptes de charge et que j'ai compris ce qu'était l'abandon de recours.

C'est exactement ce qu'il s'est passé. Le géomètre expert a fait une estimation, mais orale, en disant qu'il essaierait de limiter à 500€ les frais. J'ai signé le papier de constatation des dégâts et je n'ai reçu que 3 mois plus tard le rapport chiffré, mais avec plus du double du montant estimé.

L'expert est donc désigné dans le bail. Vu que j'ai signé le bail, je suis donc d'accord avec le choix de l'expert...
L'expert est un géomètre-expert.

Oui le problème concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'expert le jour de l'ELS.

- le premier problème est la différence entre le chiffre annoncé par l'expert le jour de l'ELS et celui reçu avec l'avis écrit. J'ai écrit à la société qui se charge de l'ELS mais elle n'a pas réagi.

- Oui l'expert est fixé dans le bail.

- Oui je reçois les justificatifs des charges 1x par an. C'est ainsi que j'ai vu pour l'emphytéose et l'abandon de reours.

- Voici le texte complet de mon bail concernant les charges. Pour les assurances, voir un autre de mes messages ci-dessous.

Provisions pour charges

Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.

Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.

Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.

Charges communes

Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).

Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.

Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).

A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.

Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.

Oui c'est logique mais j'espérais un peu d'humanité de l'agence immobilière. Je pense avoir été un bon locataire pendant presque 4 ans, jamais de problème pour payer mon loyer. Eux, ils ont commis des erreurs de gestion.
Il n'y avait pas de locataire après moi, donc je ne gênais personne. Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.
Mais je pense que le but de cette agence immobilière est de faire un maximum d'argent, donc cela n'était pas intéressant pour eux de me laisser la possibilité de réparer les dégâts.