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Litige concernant l'état de sortie

WinPhil
Pimonaute assidu
Inscription : 11-03-2010
Messages : 30

Litige concernant l'état de sortie

Bonjour,

J’ai été locataire d’un appartement à Louvain-la-Neuve pendant 3 ans et demi. A la sortie de celui-ci, j’ai logiquement effectué un état des lieux de sortie. Je m’attendais à une formalité mais au final, je me retrouve avec une note de plus de 1350€.

On me réclame notamment environ 500 € de frais de peinture car les murs et plafonds ont un peu noirci. Je juge que c’est une usure normale du bien. A mon arrivée, il n’y avait qu’une seule couche de peinture beige clair. Avec le temps, les murs se sont légèrement noircis de poussières à certains endroits. L’expert dit que j’aurais dû nettoyer les murs. Ce que j’ai fait, mais je trouve que les nettoyer étendaient ces zones noircies et donc les rendaient encore plus sales.

Le bail dit que le bien doit être rendu dans l’état où il est cédé, compte tenu d’une usure normale et de la vétusté. Des murs et plafonds noircis par le temps peuvent-il entrer dans cette catégorie ? Il s’agit réellement de poussières, pas de tâches.

Nous avions aussi laissés des miroirs dans le hall d’entrée pour faire plaisir car nous ne pensions plus les utiliser. Nous avons aussi laissé des tentures. Les miroirs nous ont aussi été facturés car comme ils sont collés par un double-face, si on les retire, il peut y avoir des dégâts de peinture.

D’autres petits postes ont aussi été facturés. J’ai vraiment l’impression que l’expert a eu pour mission de trouver des détails pour facturer un maximum.

Devant une telle sévérité le jour de l’état des lieux de sortie, j’ai demandé immédiatement à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de la location pour pouvoir réparer les dégâts constatés par l’expert, notamment les peintures. L’agence a refusé, il fallait que je leur rende les clés immédiatement, même en l’absence de nouveau locataire. Sept mois plus tard, il n’y a d’ailleurs toujours pas de nouveau locataire.

L’expert m’avait aussi dit que j’en aurais pour environ 500€. Lorsque j’ai eu le décompte de l’état de sortie, celui-ci se chiffrait à environ 1350€. J’ai écrit une lettre de mécontentement à l’agence immobilière. Pendant mes 3 ans et demi de location, ils ont commis plusieurs erreurs : ils ont voulu revoir le loyer (en dehors de l’indexation normale), ce qui est interdit ; ils ont aussi réclamé 3 mois d’indemnités à mon départ alors que j’étais dans la 4ème année d’un bail à 9 ans et qu’il n’y a plus d’indemnités au-delà de la 3ème année. Ils m’ont aussi demandé de payer l’intégralité des honoraires de l’expert alors que le bail dit que les frais doivent être partagés. Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !

Face à toutes ces erreurs, je leur ai demandé un geste commercial. Je leur ai aussi rappelé qu’ils avaient refusé de me laisser réparer le bien. Ils ont fait suivre à l’expert qui s’est chargé de l’état de sortie qui, à titre conciliatoire, propose de retirer juste le point avec les miroirs laissé dans le hall. Malgré cet avis de l’expert, je me heurte à un mur. L’agence immobilière continue à me réclamer la totalité et ne fait rien pour résoudre le problème à l’amiable.

J'ai aussi réécrit à l'expert en signalant qu'ils avaient annoncé 500€ et pas 1350 € mais ils ne réagissent plus.

Que puis-je faire ? Que me conseillez-vous ?


Autre point : j’ai vu que dans mes décomptes de charge, on me demande de payer en 2009 et 2010 l’emphytéose et pas en 2011 et 2012. L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail. Ai-je bien le droit de réclamer cette somme ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 449

Re : Litige concernant l'état de sortie

Des murs et plafonds noircis par le temps peuvent-il entrer dans cette catégorie ?

Par le temps? Après seulement 3 ans et demi? Jamais de la vie!

Les miroirs nous ont aussi été facturés car comme ils sont collés par un double-face, si on les retire, il peut y avoir des dégâts de peinture.

Aviez-vous obtenu l'accord écrit de votre bailleur pour coller des miroirs?
Dans la négative, il s'agit bien de dégâts locatifs puisque vous n'êtes plus en mesure de rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait à votre entrée.

Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !

Et vous avez attendu de rendre les clés pour vous plaindre? Quelle négligence!

L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail

Avez-vous envoyé chaque année les preuves que vous aviez payé votre assurance RC locative (c'est une obligation qui figure dans 99% des baux)

Etiez-vous présent ou représenté lors de l'ELS? Si oui, le rapport est contradictoire et vous ne pouvez plus revenir dessus.

Quelle idée aussi de ne pas rendre le bien dans un état au moins équivalent à celui décrit dans votre rapport d'ELE!!

Vous auriez éviter tous ces soucis!

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 447

Re : Litige concernant l'état de sortie

Quelle est la composition de l'appartement?  Nombre de chambre ?
Quel était l'état de l'appartement (e.a. des peintures) décrit dans l'ELE (état des lieux d'entrée) ?
Avez-vous mandaté ou payé l'expert ?

Le bail fait-il mention de l'emphytéose (j'aime pas écrire ce mot)?

idem pour l'assurance abandon de recours ?

Sans cela, difficile de donner une réponse cohérente !
L'agence immobilière est chargée de la gestion ?  ou simplement de la remise en location ?

Je suis d'accord avec une petite partie de la réponse de Panchito et c'est la raison d'une demande de renseignements complémentaires.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Francis a écrit :

Quelle est la composition de l'appartement?  Nombre de chambre ?

Il s'agit d'un appartement 2 chambres, salle de bain, salon, cuisine, hall de jour, hall de nuit et WC.

Francis a écrit :

Quel était l'état de l'appartement (e.a. des peintures) décrit dans l'ELE (état des lieux d'entrée) ?

Nous étions les premiers habitants de cet immeuble. Les peintures étaient donc neuves. Mais moi je pensais que c'était de l'usure normale. Je rappelle que les murs sont peints en beige clair, presque blanc. Si les murs étaient peints dans une couleur foncée, rien de tel ne serait visibles sur les murs.

Francis a écrit :

Avez-vous mandaté ou payé l'expert ?

L'expert a été choisi par l'autre partie. Je dois payer la moitié des honoraires mais je ne l'ai pas encore fait.

Francis a écrit :

Le bail fait-il mention de l'emphytéose (j'aime pas écrire ce mot)?

Non, absolument pas.

Francis a écrit :

idem pour l'assurance abandon de recours ?

Non plus. Voici ce qui est écrit dans mon bail concernant les assurances: "Pendant toute la durée du bail, le preneur s'engage formellement à assurer sa responsabilité civile - en ce compris l'incendie, les dégâts des eaux, bris de vitre - étant entendu que la police exclut la règle proportionnelle, auprès d'une compagnie ayant son siège en Belgique. Il devra en outre produire la police et ne pourra résilier cette assurance sans en informer le bailleur."

Francis a écrit :

L'agence immobilière est chargée de la gestion ?  ou simplement de la remise en location ?

L'agence se charge de la gestion totale. C'est à elle que je paie les loyers, qui m'envoie le décompte des charges, qui recherche un nouveau locataire,...

Je comprends que pour les peintures, miroirs, etc... je ne peux rien faire. Mais ai-je une possibilité de retoucher ce que j'ai payé pour l'emphytéose et l'abandon de recours?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 449

Re : Litige concernant l'état de sortie

L'expert a été choisi par l'autre partie. Je dois payer la moitié des honoraires mais je ne l'ai pas encore fait.

Mais le nom de cet expert figure-t'il noir ur blanc dans votre bail?
Où les parties en présence lui ont-elles signé un ordre de mission avant l'ELE et l'ELS?

Il devra en outre produire la police et ne pourra résilier cette assurance sans en informer le bailleur."

Et avez-vous envoyé chaque année la preuve comme quoi vous aviez payé la prime de cette assurance?

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Citation :Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !
Et vous avez attendu de rendre les clés pour vous plaindre? Quelle négligence!

J'ai réagi dans le courant de ma location bien sur, en leur disant qu'ils se trompaient. Je n'ai jamais payé ce qu'ils me demandaient erronément de payer. Qu'aurais-je pu faire de plus pendant la location? Me plaindre n'aurait rien apporter. Mais j'ai gardé les preuves de leurs erreurs. En quittant l'appartement, je leur ai rappelé leurs erreurs passées en demandant un geste commercial pour l'état des lieux mais ils ne réagissent même pas...

panchito a écrit :

Citation : L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail

Avez-vous envoyé chaque année les preuves que vous aviez payé votre assurance RC locative (c'est une obligation qui figure dans 99% des baux)
!

Je n'ai pas montré mes paiements non. Mais je ne vois pas le lien entre montrer ses paiements et payer l'abandon de recours. Même si j'avais montré mes paiements, le propriétaire aurait toujours pris une assurance habitation avec abandon de recours. Mais il répercute ce prix non pas dans le loyer, mais dans les charges communes (que je partage avec les autres habitants de l'immeuble) et là je ne trouve pas çà normal.

panchito a écrit :

Etiez-vous présent ou représenté lors de l'ELS? Si oui, le rapport est contradictoire et vous ne pouvez plus revenir dessus. !

J'étais bien présent et j'ai signé l'état des lieux. Par contre, je rappelle que l'expert m'avait annoncé que j'en aurais pour 500 €, pas 1350€. Si on me demandait de payer ce qu'il m'avait été annoncé, j'aurais payé sans contester.

panchito a écrit :

Quelle idée aussi de ne pas rendre le bien dans un état au moins équivalent à celui décrit dans votre rapport d'ELE!!

Je n'ai jamais eu de soucis lors de précédentes locations, ni ma compagne. Jamais nous n'avons eu à repayer le moindre euro. L'appartement en question a vraiment été entretenu en bon père de famille. Pour les miroirs laissés dans le hall d'entrée, cela partait vraiment d'une bonne intention de notre part car on considérait que c'était une plus-value et non une mois-value.

panchito a écrit :

Vous auriez éviter tous ces soucis!

Nous sommes en train de construire et heureusement d'ici peu, nous n'aurons plus ces soucis effectivement.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Me plaindre n'aurait rien apporter. Mais j'ai gardé les preuves de leurs erreurs.

Oui mais qui ne dit mot consent...

Pour prouver votre bonne foi, vous auriez dû envoyer un courrier, suivi d'un recommandé au cas où ils ne vous auraient pas répondu endéans la quinzaine sur les erreurs que vous aviez constatées.

Si toujours pas de réaction suite au recommandé, vous auriez alors pu envoyer une mise en demeure de rectification des erreurs.

Et puis ester en justice si toujours pas réaction.

En ne vous manifestant pas, vous avez tacitement accepté et faites juste figure de mauvais payeur et de locataire récalcitrant.

Pas étonnant que l'expert ait été hyper tatillon...

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Litige concernant l'état de sortie

Je vous lis et je constate que comme un autre locataire qui partait et qui est intervenu sur ce forum, il y a une chose que les locs ne veulent pas comprendre
Le jour de l'ELS est en général le jour de remise des clés et une fois les clés remises, le loc n'a plus à entrer dans les lieux ( même si ils sont vides ) pour aucune raison donc il est tout à fait normal qu'un proprio ne laisse pas après l'ELS et la remise des clés, un locataire revenir pour réparer ce qu'il a abîmé !
Et ça ça découle de la plus élémentaire logique non ?


Je pense aussi que dans les dernières semaines de la location il est intéressant de faire officieusement entre les parties un ELS, écrit ou verbal,  histoire de voir le point de vue des deux parties quand à l'état des lieux, ainsi le loc se rend compte de ce que le proprio lui reproche éventuellement et donc a le temps de réparer avant l'ELS.


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Je pense aussi que dans les dernières semaines de la location il est intéressant de faire officieusement entre les parties un ELS, écrit ou verbal

Excellente idée!

Je propose aussi à mes locataires de m'inviter environ un mois avant la fin du bail pour que je puisse constater l'état du bien en détail.

Si tout me semble nickel, et afin d'éviter des frais aux 2 parties, je propose même de se passer d'expert.

D'habitute, en étant présent lors des visites qui se déroulent dans les 3 derniers mois (préavis), on peut aussi facilement constater s'il y a des dégats ou pas.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 449

Re : Litige concernant l'état de sortie

payer l'abandon de recours. Même si j'avais montré mes paiements, le propriétaire aurait toujours pris une assurance habitation avec abandon de recours. Mais il répercute ce prix non pas dans le loyer, mais dans les charges communes (que je partage avec les autres habitants de l'immeuble) et là je ne trouve pas çà normal.

Mais vous êtes apparemment dans une copropriété? Gérée par un Syndic professionel?

Si c'est le cas, l'assurance en question est prise par le Syndic au nom de la coproprité ainsi que le volet "abandon de recours".

Votre bail stipule certainement quels type de charges sont répercutées sur le locataire.

Mais personnellement je trouve qu'il est fort tard, alors que vous avez déjà rendu les clés (depuis quand?) pour vous poser ce genre de questions.

Avant de signer le bail, vous avez discuté de tout cela? Et demander à voir les listings de charges et les décomptes?

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

En ne vous manifestant pas, vous avez tacitement accepté et faites juste figure de mauvais payeur et de locataire récalcitrant.

D'accord, il faut toujours réclamer par écrit quand on constate une erreur - peut être involontaire d'ailleurs- de l'autre partie, ne pas le faire rapidement fait qu'ensuite ça complique bien les choses.


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Je propose aussi à mes locataires de m'inviter environ un mois avant la fin du bail pour que je puisse constater l'état du bien en détail.

Si tout me semble nickel, et afin d'éviter des frais aux 2 parties, je propose même de se passer d'expert.

D'habitute, en étant présent lors des visites qui se déroulent dans les 3 derniers mois (préavis), on peut aussi facilement constater s'il y a des dégats ou pas.

Oui et non, car même si un mois avant le départ c'est nickel, on peut très bien faire des dégats dans le dernier mois, notamment lors du déménagement
Enfin c'est toujours du cas par cas et ça dépend aussi des liens et relations entre les parties.


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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 447

Re : Litige concernant l'état de sortie

Pas facile de donner des réponses correctes en quelques lignes et surtout avec le micro clavier du mini ipad!

Si rien n'est prévu au bail pour l'emphyteose et il abandon de recours, vous n'êtes selon moi pas responsable de ces charges .  Vérifiez bien votre bail.

L'état des lieux de sortie ne vous êtes opposable que si vous avez mandaté l'expert d'une façon ou d'une autre.  Ordre de mission, désignation non équivoque au bail, etc.  De plus, ce n'est pas parce que l'expert est mandaté comme expert qu'automatiquement vous êtes lié par son rapport'. Pour cela, il faut que la désignation d'expert le prévoie explicitement.
L'expert fait-il partie de l'agence immobilière ?
Est-il géomètre expert, expert abex , architecte ou agent immobilier ?

Les peintures neuves s'amortissent en 6 ans en général.
Pas de discussion possible pour les miroirs.

Voilà qq points qui me viennent en tête.
Je tenterai une réponse plus complète plus tard ou demain.


Francis

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Francis
Pimonaute incurable
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Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 447

Re : Litige concernant l'état de sortie

C'est quoi cet expert qui fait un geste commercial en réduisant l'indemnité compensatoire ?


Francis

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Messages : 30

Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Citation : Me plaindre n'aurait rien apporter. Mais j'ai gardé les preuves de leurs erreurs.

Oui mais qui ne dit mot consent...

Pour prouver votre bonne foi, vous auriez dû envoyer un courrier, suivi d'un recommandé au cas où ils ne vous auraient pas répondu endéans la quinzaine sur les erreurs que vous aviez constatées.

Si toujours pas de réaction suite au recommandé, vous auriez alors pu envoyer une mise en demeure de rectification des erreurs.

Et puis ester en justice si toujours pas réaction.

En ne vous manifestant pas, vous avez tacitement accepté et faites juste figure de mauvais payeur et de locataire récalcitrant.

Pas étonnant que l'expert ait été hyper tatillon...

Je pense que nous ne nous comprenons pas concernant ce point. J'ai réagi immédiatement quand j'ai reçu une révision illégale du loyer, j'ai réagi immédiatement quand ils m'ont demandé de payer 3 mois d'indemnités suite à mon préavis. L'agence immobilière a aussi reconnu immédiatement ces erreurs et donc elles n'ont jamais prises effet. Pourquoi envoyer encore des recommandés, mises en demeure alors que nous étions d'accord?
L'agence immobilière n'a quand même pas demandé à l'expert d'être tatillon avec moi car j'ai refusé à raison de payer leurs erreurs, de corser l'ELS car ils ont un manque à gagner (illégal) avec moi?

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WinPhil
Pimonaute assidu
Inscription : 11-03-2010
Messages : 30

Re : Litige concernant l'état de sortie

Rico a écrit :

Je vous lis et je constate que comme un autre locataire qui partait et qui est intervenu sur ce forum, il y a une chose que les locs ne veulent pas comprendre
Le jour de l'ELS est en général le jour de remise des clés et une fois les clés remises, le loc n'a plus à entrer dans les lieux ( même si ils sont vides ) pour aucune raison donc il est tout à fait normal qu'un proprio ne laisse pas après l'ELS et la remise des clés, un locataire revenir pour réparer ce qu'il a abîmé !
Et ça ça découle de la plus élémentaire logique non ?


Je pense aussi que dans les dernières semaines de la location il est intéressant de faire officieusement entre les parties un ELS, écrit ou verbal,  histoire de voir le point de vue des deux parties quand à l'état des lieux, ainsi le loc se rend compte de ce que le proprio lui reproche éventuellement et donc a le temps de réparer avant l'ELS.

Oui c'est logique mais j'espérais un peu d'humanité de l'agence immobilière. Je pense avoir été un bon locataire pendant presque 4 ans, jamais de problème pour payer mon loyer. Eux, ils ont commis des erreurs de gestion.
Il n'y avait pas de locataire après moi, donc je ne gênais personne. Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.
Mais je pense que le but de cette agence immobilière est de faire un maximum d'argent, donc cela n'était pas intéressant pour eux de me laisser la possibilité de réparer les dégâts.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 449

Re : Litige concernant l'état de sortie

L'agence immobilière a aussi reconnu immédiatement ces erreurs et donc elles n'ont jamais prises effet. Pourquoi envoyer encore des recommandés, mises en demeure alors que nous étions d'accord?

Donc ce problème-là est réglé.

Donc le seul désaccord qui demeuere concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'Expert, c'est bien cela?

Pour répondre à votre question, nous devons savoir:
- si l'expert figure nommément dans votre contrat de bail, auquel cas il est réputé avoir été choisi par les parties.

- ce que couvre la provision mensuelle pour charges locatives que vous avez payé en sus de votre loyer

- si votre bail précisait qu'au moins une fois par an vous deviez recevoir les justificatifs et qu'à cette occasion la provision pouvait être revue à la hausse comme à la baisse en fonction des coûts réels.

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Francis a écrit :

C'est quoi cet expert qui fait un geste commercial en réduisant l'indemnité compensatoire ?

Oui, à titre conciliatoire, il propose de retirer le poste facturé avec les miroirs. C'est juste 100€, mais c'est toujours çà.
Par contre l'agence immobilière ne suit pas la proposition de l'expert et me demande toujours de payer la somme initialement demandée.
Comme je vous dis, l'agence immobilière ne fait strictement rien pour résoudre le problème à l'amiable et fait tout pour facturer un maximum.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 449

Re : Litige concernant l'état de sortie

Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.

C'est un malentendu très répandu apparemment chez les locataires.

Vous avez en effet les 3 mois de préavis por remettre le bien en état.
Lors de l'ELS ou, pire, après avoir remis les clés, cela n'est plus possible puisque vous n'avez plus à ce moment ni droit ni titre pour pénétrer dans votre ex-domicile.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Comme je vous dis, l'agence immobilière ne fait strictement rien pour résoudre le problème à l'amiable et fait tout pour facturer un maximum

Evidemment, vous n'êtes en rien le client de l'agence immobilière (un autre malentendu très répandu chez les locataires).

Son client c'est le propriétaire-bailleur. Et c'est à ce titre qu'elle empoche une commission sur tous les montants encaissés AVANT de transmettre le solde au propriétaire.

Mais quand vous avez choisi ce bien-là, vous saviez qu'il était placé en gestion locative auprès d'une agence, je suppose.

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