Litige concernant l'état de sortie

WinPhil · #1 30-07-2013 16:07:09

Bonjour,

J’ai été locataire d’un appartement à Louvain-la-Neuve pendant 3 ans et demi. A la sortie de celui-ci, j’ai logiquement effectué un état des lieux de sortie. Je m’attendais à une formalité mais au final, je me retrouve avec une note de plus de 1350€.

On me réclame notamment environ 500 € de frais de peinture car les murs et plafonds ont un peu noirci. Je juge que c’est une usure normale du bien. A mon arrivée, il n’y avait qu’une seule couche de peinture beige clair. Avec le temps, les murs se sont légèrement noircis de poussières à certains endroits. L’expert dit que j’aurais dû nettoyer les murs. Ce que j’ai fait, mais je trouve que les nettoyer étendaient ces zones noircies et donc les rendaient encore plus sales.

Le bail dit que le bien doit être rendu dans l’état où il est cédé, compte tenu d’une usure normale et de la vétusté. Des murs et plafonds noircis par le temps peuvent-il entrer dans cette catégorie ? Il s’agit réellement de poussières, pas de tâches.

Nous avions aussi laissés des miroirs dans le hall d’entrée pour faire plaisir car nous ne pensions plus les utiliser. Nous avons aussi laissé des tentures. Les miroirs nous ont aussi été facturés car comme ils sont collés par un double-face, si on les retire, il peut y avoir des dégâts de peinture.

D’autres petits postes ont aussi été facturés. J’ai vraiment l’impression que l’expert a eu pour mission de trouver des détails pour facturer un maximum.

Devant une telle sévérité le jour de l’état des lieux de sortie, j’ai demandé immédiatement à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de la location pour pouvoir réparer les dégâts constatés par l’expert, notamment les peintures. L’agence a refusé, il fallait que je leur rende les clés immédiatement, même en l’absence de nouveau locataire. Sept mois plus tard, il n’y a d’ailleurs toujours pas de nouveau locataire.

L’expert m’avait aussi dit que j’en aurais pour environ 500€. Lorsque j’ai eu le décompte de l’état de sortie, celui-ci se chiffrait à environ 1350€. J’ai écrit une lettre de mécontentement à l’agence immobilière. Pendant mes 3 ans et demi de location, ils ont commis plusieurs erreurs : ils ont voulu revoir le loyer (en dehors de l’indexation normale), ce qui est interdit ; ils ont aussi réclamé 3 mois d’indemnités à mon départ alors que j’étais dans la 4ème année d’un bail à 9 ans et qu’il n’y a plus d’indemnités au-delà de la 3ème année. Ils m’ont aussi demandé de payer l’intégralité des honoraires de l’expert alors que le bail dit que les frais doivent être partagés. Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !

Face à toutes ces erreurs, je leur ai demandé un geste commercial. Je leur ai aussi rappelé qu’ils avaient refusé de me laisser réparer le bien. Ils ont fait suivre à l’expert qui s’est chargé de l’état de sortie qui, à titre conciliatoire, propose de retirer juste le point avec les miroirs laissé dans le hall. Malgré cet avis de l’expert, je me heurte à un mur. L’agence immobilière continue à me réclamer la totalité et ne fait rien pour résoudre le problème à l’amiable.

J'ai aussi réécrit à l'expert en signalant qu'ils avaient annoncé 500€ et pas 1350 € mais ils ne réagissent plus.

Que puis-je faire ? Que me conseillez-vous ?

Autre point : j’ai vu que dans mes décomptes de charge, on me demande de payer en 2009 et 2010 l’emphytéose et pas en 2011 et 2012. L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail. Ai-je bien le droit de réclamer cette somme ?

WinPhil · #21 31-07-2013 14:58:35

panchito a écrit :

Citation : L'agence immobilière a aussi reconnu immédiatement ces erreurs et donc elles n'ont jamais prises effet. Pourquoi envoyer encore des recommandés, mises en demeure alors que nous étions d'accord?
Donc ce problème-là est réglé.
Donc le seul désaccord qui demeuere concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'Expert, c'est bien cela?
Pour répondre à votre question, nous devons savoir:
- si l'expert figure nommément dans votre contrat de bail, auquel cas il est réputé avoir été choisi par les parties.
- ce que couvre la provision mensuelle pour charges locatives que vous avez payé en sus de votre loyer
- si votre bail précisait qu'au moins une fois par an vous deviez recevoir les justificatifs et qu'à cette occasion la provision pouvait être revue à la hausse comme à la baisse en fonction des coûts réels.

Oui le problème concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'expert le jour de l'ELS.

- le premier problème est la différence entre le chiffre annoncé par l'expert le jour de l'ELS et celui reçu avec l'avis écrit. J'ai écrit à la société qui se charge de l'ELS mais elle n'a pas réagi.

- Oui l'expert est fixé dans le bail.

- Oui je reçois les justificatifs des charges 1x par an. C'est ainsi que j'ai vu pour l'emphytéose et l'abandon de reours.

- Voici le texte complet de mon bail concernant les charges. Pour les assurances, voir un autre de mes messages ci-dessous.

Provisions pour charges

Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.

Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.

Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.

Charges communes

Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).

Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.

Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).

A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.

Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.

WinPhil · #22 31-07-2013 15:08:50

panchito a écrit :

Citation :Ils auraient pu me laisser les clés un jour pour que je puisse réparer les petits dégâts constatés, notamment les peintures et enlever les miroirs. On aurait pu facilement résoudre le problème à l'amiable.
C'est un malentendu très répandu apparemment chez les locataires.
Vous avez en effet les 3 mois de préavis por remettre le bien en état.
Lors de l'ELS ou, pire, après avoir remis les clés, cela n'est plus possible puisque vous n'avez plus à ce moment ni droit ni titre pour pénétrer dans votre ex-domicile.

Non ce n'était pas un malentendu de ma part. Je sais que je n'avais plus de droit mais j'espérais juste un peu de compréhension et de sympathie.

panchito a écrit :

Mais quand vous avez choisi ce bien-là, vous saviez qu'il était placé en gestion locative auprès d'une agence, je suppose.

Oui bien sur mais je ne m'attendais pas à çà. C'est vraiment une pompe à fric, on ne m'y prendra plus!

WinPhil · #23 31-07-2013 15:18:08

Francis a écrit :

L'état des lieux de sortie ne vous êtes opposable que si vous avez mandaté l'expert d'une façon ou d'une autre. Ordre de mission, désignation non équivoque au bail, etc. De plus, ce n'est pas parce que l'expert est mandaté comme expert qu'automatiquement vous êtes lié par son rapport'. Pour cela, il faut que la désignation d'expert le prévoie explicitement.
L'expert fait-il partie de l'agence immobilière ?
Est-il géomètre expert, expert abex , architecte ou agent immobilier ?

L'expert est donc désigné dans le bail. Vu que j'ai signé le bail, je suis donc d'accord avec le choix de l'expert...
L'expert est un géomètre-expert.

Francis · #24 31-07-2013 15:22:01

D'expérience, en tant qu'expert et propriétaire, c'est souvent une erreur de laisser un locataire réparer ses dégâts locatifs après l' ELS.

Que dit exactement votre bail pour la désignation de l'expert ?

Voir aussi mes 2 précédentes interventions.

J'ai jamais vu, en résidentiel faire payer l'emphyteose par le locataire.

L'agence est très connue aLLN pour ses lots étudiants (eck.... En co) ?

panchito · #25 31-07-2013 15:29:53

Donc vous l'avez choisi dès le depart...

Maintenant dès qu'il y a des dégâts, les expert-géomètres que je connais ne chiffrent pas lors de l'ELS qui sont dans ce cas-là assez tendus.

Il font donc signer la liste de leur constatations et envoyent leur rapport chiffré plus tard.

Cela leur donne aussi la possibilité de consulter leurs tableaux standards (type de dégâts, durée de vie standard des différents éléments, chômage locatif généralement admis en fonction des réparations à effectuer etc...)

Erico · #26 31-07-2013 18:04:33

Cela dit je n'en disconviens pas ,il y a des proprios dégeu qui se font vraiment un max de fric à chaque départ, chicanant sur le moindre détail, j'en connais un qui vraiment exagère par ex. et cela même si le loc a été hyper réglo.

Perso ce n'est pas mon cas et je sais faire preuve de beaucoup de souplesse si le loc a été réglo pendant le bail.

Pour mon dernier loc commercial qui vient de partir, j'aurais facile pu me faire 5.000 euros de plus si je n'avais pas fait de geste pour le préavis à respecter et si j'avais été hyper tatillon sur la remise en état ( j'ai laissé tomber 5 mois à 700 euros et ai fermé l'oeil sur plusieurs petits dégâts qui auraient pu vite chiffrer )
Son départ anticipé ne m'a rien coûté vu que j'ai reloué de suite, j'ai quand même gagné 3 mois d'indemnité, c'est plus que suffisant je trouve, je ne voulais pas abuser le sachant dans une situation difficile ( mais bon quand je lui ai "fait une fleur" je n'étais pas 100 % sûr de relouer de suite ). Et je n'allais pas lui demander une indemnité pour le vinyl un peu abîmé et troué sachant que le nouveau loc voulait de toutes façons mettre un parquet.

Francis · #27 31-07-2013 18:17:32

Généralement, les experts immobiliers, y compris les géomètres dont je fais partie, font une estimation de l'indemnité compensatoire sur place et établissent sur place un PVC d'ELS et le font signer par les parties. Sauf si les dégâts sont importants ou si les circonstances rendent la conclusion d'un accord impossible.

Les experts connaissent par cœur une partie des prix unitaires et se trimballent avec une partie de leur documentation.

WinPhil · #28 31-07-2013 20:45:38

Francis a écrit :

L'agence est très connue aLLN pour ses lots étudiants (eck.... En co) ?

Gagné, il s'agit bien de cette agence! Mais je n'étais plus étudiant, déjà au début de la location.

ExpertHabitat · #29 31-07-2013 20:51:30

oula voila un sujet qui aura fait couler pas mal de pixel.. ( pour remplacer l'encre^^)

Personnellement je rempli tout sur place, cela permet d'éviter les problemes.... ( bien que, certain signent sur le moment puis envoye le lendemain un recommandé disant qu'ils ne sont plus ok)

L'expert vous a surement envoyé le détail (sinon demander le), savez vous nous le montrer ( ou envoyer en privé) histoire que nous regardons s'il n'y a pas eu d'abus?

Concernant l'agence, ils prennent normalement un% sur le loyer annuel ainsi que parfois des suppléments par intervention, mais ne prendrons normalement pas un % sur l'indemnité ou sur les dégats locatifs, donc leur raison est juste de garder le client, pas d'eux gagner de l'argent directement.

je rentre demain de l'étranger, environ 20h de trajet ( pourtant 90% en avion xD) donc pas sur de savoir vous répondre rapidement une fois que vous aurez envoyer le détail mais je ferai au plus vite ;-) ( et de toute facon les autres pimautes sauront vous dire si cela semble des choses inimaginagles).

Par exemple, vous a-t-il fait payer 100% de la peinture ? les m² sont-ils plausibles ?

WinPhil · #30 01-08-2013 08:51:36

Francis a écrit :

Généralement, les experts immobiliers, y compris les géomètres dont je fais partie, font une estimation de l'indemnité compensatoire sur place et établissent sur place un PVC d'ELS et le font signer par les parties. Sauf si les dégâts sont importants ou si les circonstances rendent la conclusion d'un accord impossible.
Les experts connaissent par cœur une partie des prix unitaires et se trimballent avec une partie de leur documentation.

C'est exactement ce qu'il s'est passé. Le géomètre expert a fait une estimation, mais orale, en disant qu'il essaierait de limiter à 500€ les frais. J'ai signé le papier de constatation des dégâts et je n'ai reçu que 3 mois plus tard le rapport chiffré, mais avec plus du double du montant estimé.

WinPhil · #31 01-08-2013 11:01:33

ExpertHabitat a écrit :

L'expert vous a surement envoyé le détail (sinon demander le), savez vous nous le montrer ( ou envoyer en privé) histoire que nous regardons s'il n'y a pas eu d'abus?

Je fais çà dès que je peux mais concernant l'emphyteose et surtout l'abandon de recours, pourrais-je vous demander à tous votre avis final? Puis-je réclamer le remboursement des sommes payées?

Pour rappel, voici ce qui est écrit dans mon bail concernant les charges et les assurances.

Provisions pour charges
Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.
Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.
Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.
Charges communes
Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).
Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.
Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).
A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.
Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.
Assurances
Pendant toute la durée du bail, le preneur s'engage formellement à assurer sa responsabilité civile - en ce compris l'incendie, les dégâts des eaux, bris de vitre - étant entendu que la police exclut la règle proportionnelle, auprès d'une compagnie ayant son siège en Belgique. Il devra en outre produire la police et ne pourra résilier cette assurance sans en informer le bailleur.

panchito · #32 01-08-2013 11:12:42

surtout l'abandon de recours

L'abandon de recours fait double usage avec l'assurance RC locative à laquelle vous aviez l'obligation contractuelle de souscrire.
Donc c'est soit l'un, soit l'autre.

Au cours des 3 années, vous avez probablement reçu les décomptes de charges au moins une fois l'an?
Le poste concernant l'abandon de recours y figurait-il?
Sinon, comment expliquent-ils qu'ils vous le réclament seulement en fin de bail pour les 3 années?
Pourquoi ne leur avez-vous jameis signalé le double usage, puisque l'abandon de recours c'est en fait l'assurance du locataire...

WinPhil · #33 01-08-2013 11:44:39

panchito a écrit :

Citation :surtout l'abandon de recours
L'abandon de recours fait double usage avec l'assurance RC locative à laquelle vous aviez l'obligation contractuelle de souscrire.
Donc c'est soit l'un, soit l'autre.

Au cours des 3 années, vous avez probablement reçu les décomptes de charges au moins une fois l'an?
Le poste concernant l'abandon de recours y figurait-il?
Sinon, comment expliquent-ils qu'ils vous le réclament seulement en fin de bail pour les 3 années?
Pourquoi ne leur avez-vous jameis signalé le double usage, puisque l'abandon de recours c'est en fait l'assurance du locataire...

Oui j'ai bien reçu ces décomptes de charges 1 x/an avec le détail. L'abandon de recours y figurait bien. Par contre, je ne me suis jamais posé la question en quoi cela consistait réellement. Je n'en avais jamais entendu parlé. Comme celà intervenait dans mes charges communes, je pensais que c'était une assurance obligatoire prise par le syndic, et répercutée sur les locataires. Ce n'est qu'il y a 3 mois, à la réception de l'ELS que j'ai aussi été creuser les décomptes de charge et que j'ai compris ce qu'était l'abandon de recours.

panchito · #34 01-08-2013 11:54:05

je pensais que c'était une assurance obligatoire prise par le syndic, et répercutée sur les locataires

Non, en fait le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG par les copropriétaires.

Donc si les copropriétaires ont décidé de souscrire un abandon de recours, c'est probablement parce que la majorité d'entre eux mettent leur bien en location et qu'ils souhaitent ainsi éviter en cas de sinistre d'avoir à faire avec diverses sociétés d'assurance (et donc des experts donnant parfois des avis totalement divergents).

A partir du moment où cette décision a été prise en AG, le Syndic doit l'exécuter et répercuter les frais dans les charges locatives puisque l'abandon de recours couvre en fait la RC locative des locataires.

Ce qui est curieux c'est que votre bail vous oblige à en prendre une de votre côté alors que cela fait double emploi et représente dès lors une dépense inultile. Peut-être en avez-vous profiter pour couvrir aussi vos meubles en prenant une RC locative + Contenu?

Toujours est-il qu'il me semble désespéré de rouscailler maintenant, alors que vous avez accepté cette situation pendant 3 ans, que votre bail est terminé et que vous avez rendu les clés....

WinPhil · #35 01-08-2013 12:10:18

panchito a écrit :

Ce qui est curieux c'est que votre bail vous oblige à en prendre une de votre côté alors que cela fait double emploi et représente dès lors une dépense inultile. Peut-être en avez-vous profiter pour couvrir aussi vos meubles en prenant une RC locative + Contenu?

J'avais pris une assurance habitation complète : contenant + contenu + RC Vie privée. Je n'en ai donc pas profité.

panchito a écrit :

Toujours est-il qu'il me semble désespéré de rouscailler maintenant, alors que vous avez accepté cette situation pendant 3 ans, que votre bail est terminé et que vous avez rendu les clés....

Il n'est jamais trop tard pour récupérer des sommes indument payées, si? Comme ce n'était pas mentionné dans mon contrat, il ne pouvait pas me réclamer de payer l'abandon de recours. Il y a un délai légal pour réclamer?

Non, je n'ai pas accepté cette situation, je ne l'ai plutôt pas vue. Le bail est terminé OK mais notre relation n'est pas encore finie puisque je n'ai pas encore payé l'ELS.

Francis · #36 01-08-2013 14:24:23

Selon moi et vu les clauses du bail, vous ne devez pas supporter l'emphyteose et l'abandon de recours . Vous êtes donc en droit d'en réclamer le remboursement mais il faut toutefois vérifier la période écoulée pendant laquelle vous pouvez exiger ces montants.
La décision de l'abandon de recours est bien décidée par les copropriétaires mais vis-à-vis du locataire, il faut que sa participation soit prévue au bail.

Que contient exactement le document de l'expert que vous avez signé ?

C'est quoi cet expert ( @ expert habitat, ok, c'est un géomètre pour une fois
hmm )qui se trompe de 100% !
Vous aviez un témoin lors de l'ELS ?

ExpertHabitat · #37 02-08-2013 08:46:01

Je n ai rien dit Francis :-p

WinPhil · #38 02-08-2013 11:14:42

Francis a écrit :

Vous aviez un témoin lors de l'ELS ?

Malheureusement non, il n'y avait que l'expert et moi.

panchito · #39 02-08-2013 11:16:49

Et votre bailleur n'était pas présent ni représenté?
L'agence???

WinPhil · #40 02-08-2013 12:20:44

panchito a écrit :

Et votre bailleur n'était pas présent ni représenté?
L'agence???

Non, ni propriétaire ni agence n'était présent. C'était déjà le cas lors de l'état des lieux d'entrée. Leur présence est-elle obligatoire? Je pense qu'ils font confiance à l'expert. Ils savent par expérience qu'il sera suffisamment critique.

Je n'ai donc pas pu discuter des dégâts avec l'agence. Et pourtant j'ai essayé. Le jour-même de l'état des lieux de sortie, je suis passé à l'agence en leur disant que j'avais été déçu de l'état des lieux de sortie. Que nous, nous avions laissés des miroirs, mais aussi tentures dans le salon et 2 luminaires pour faire plaisir au propriétaire ou locataire suivant. S'ils n'aimaient pas, ils pouvaient toujours l'enlever eux-mêmes. Et d'un autre côté, on se fait casser par l'expert pour des broutilles. J'ai demandé à l'agence qu'ils passent voir l'appartement pour voir réellement l'état dans lequel je le laissais, pour voir si l'expert n'avait pas exagéré. Ils ont dit qu'ils passeraient mais je suis certain qu'ils ne l'ont jamais fait.

L'expert lors de l'ELS, j'ai vraiment eu l'impression qu'il devait atteindre un certain montant de dégâts. Il est venu regarder 5 minutes, a trouvé quelques postes (ils sait les postes qui coûtent le plus), puis c'était bon.

De plus, est-ce normal de ne pas avoir reçu le jour de l'état des lieux de sortie une copie du document que j'avais signé? Car je n'ai reçu le rapport écrit que 3 mois plus tard et sur ce rapport il y a un point (frais de nettoyage des portes et buse) dont je ne me souviens vraiment pas en avoir discuté le jour J. Nous avions tout lavé (sauf plafond et murs lavés partiellement comme déjà discuté). Donc ce point-là, qui m'est facturé 100€, m'irrite aussi.

Litige concernant l'état de sortie

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