Litige concernant l'état de sortie

WinPhil · #1 30-07-2013 16:07:09

Bonjour,

J’ai été locataire d’un appartement à Louvain-la-Neuve pendant 3 ans et demi. A la sortie de celui-ci, j’ai logiquement effectué un état des lieux de sortie. Je m’attendais à une formalité mais au final, je me retrouve avec une note de plus de 1350€.

On me réclame notamment environ 500 € de frais de peinture car les murs et plafonds ont un peu noirci. Je juge que c’est une usure normale du bien. A mon arrivée, il n’y avait qu’une seule couche de peinture beige clair. Avec le temps, les murs se sont légèrement noircis de poussières à certains endroits. L’expert dit que j’aurais dû nettoyer les murs. Ce que j’ai fait, mais je trouve que les nettoyer étendaient ces zones noircies et donc les rendaient encore plus sales.

Le bail dit que le bien doit être rendu dans l’état où il est cédé, compte tenu d’une usure normale et de la vétusté. Des murs et plafonds noircis par le temps peuvent-il entrer dans cette catégorie ? Il s’agit réellement de poussières, pas de tâches.

Nous avions aussi laissés des miroirs dans le hall d’entrée pour faire plaisir car nous ne pensions plus les utiliser. Nous avons aussi laissé des tentures. Les miroirs nous ont aussi été facturés car comme ils sont collés par un double-face, si on les retire, il peut y avoir des dégâts de peinture.

D’autres petits postes ont aussi été facturés. J’ai vraiment l’impression que l’expert a eu pour mission de trouver des détails pour facturer un maximum.

Devant une telle sévérité le jour de l’état des lieux de sortie, j’ai demandé immédiatement à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de la location pour pouvoir réparer les dégâts constatés par l’expert, notamment les peintures. L’agence a refusé, il fallait que je leur rende les clés immédiatement, même en l’absence de nouveau locataire. Sept mois plus tard, il n’y a d’ailleurs toujours pas de nouveau locataire.

L’expert m’avait aussi dit que j’en aurais pour environ 500€. Lorsque j’ai eu le décompte de l’état de sortie, celui-ci se chiffrait à environ 1350€. J’ai écrit une lettre de mécontentement à l’agence immobilière. Pendant mes 3 ans et demi de location, ils ont commis plusieurs erreurs : ils ont voulu revoir le loyer (en dehors de l’indexation normale), ce qui est interdit ; ils ont aussi réclamé 3 mois d’indemnités à mon départ alors que j’étais dans la 4ème année d’un bail à 9 ans et qu’il n’y a plus d’indemnités au-delà de la 3ème année. Ils m’ont aussi demandé de payer l’intégralité des honoraires de l’expert alors que le bail dit que les frais doivent être partagés. Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !

Face à toutes ces erreurs, je leur ai demandé un geste commercial. Je leur ai aussi rappelé qu’ils avaient refusé de me laisser réparer le bien. Ils ont fait suivre à l’expert qui s’est chargé de l’état de sortie qui, à titre conciliatoire, propose de retirer juste le point avec les miroirs laissé dans le hall. Malgré cet avis de l’expert, je me heurte à un mur. L’agence immobilière continue à me réclamer la totalité et ne fait rien pour résoudre le problème à l’amiable.

J'ai aussi réécrit à l'expert en signalant qu'ils avaient annoncé 500€ et pas 1350 € mais ils ne réagissent plus.

Que puis-je faire ? Que me conseillez-vous ?

Autre point : j’ai vu que dans mes décomptes de charge, on me demande de payer en 2009 et 2010 l’emphytéose et pas en 2011 et 2012. L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail. Ai-je bien le droit de réclamer cette somme ?

Erico · #41 02-08-2013 12:21:18

Il m'est d'avis que les deux parties doivent être représentées pourtant...l'expert étant, logiquement, neutre ...

panchito · #42 02-08-2013 12:40:47

Les parties doivent être présentes ou représentées pour que l'ELS puisse être considéré comme contradictoire.

A moins que l'expert ait été en possession d'un mandat signé par votre bailleur / régisseur de biens?

Il faut voir aussi la clause exacte de votre bail à ce sujet.

Le bail PIM stipule par exemple:

Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.

WinPhil · #43 02-08-2013 13:42:57

panchito a écrit :

Les parties doivent être présentes ou représentées pour que l'ELS puisse être considéré comme contradictoire.
A moins que l'expert ait été en possession d'un mandat signé par votre bailleur / régisseur de biens?
Il faut voir aussi la clause exacte de votre bail à ce sujet.
Le bail PIM stipule par exemple:
Citation :Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.

Voici la clause de mon bail :

"Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve, bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails.

A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté.

Les parties conviennent qu'il sera procédé, avant l'entrée du preneur, et à frais partagés, à l'établissement d'un état des lieux établi par un expert.

Elles désignent de commun accord x (pour ne pas le citer) en qualité d'expert pour cette mission.
Sauf convention contraire, le constat de l'état des lieux de sortie sera établi selon les mêmes modalités qu'à l'entrée, et par le même expert après que le preneur aura entièrement libéré les lieux, et au plus tard le dernier jour du bail. L'expert aura pour mission de constater et d'évaluer les dégâts dont le preneur est responsable.

Pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, le même expert que ci-dessus est choisi par les parties, auquel ces dernières devront avoir confirmé la mission au plus tard un mois avant la fin du bail, à moins qu'elle ne fasse choix d'un autre expert; à défaut, l'expert sera désigné par le Juge de Paix, sur requête de la partie la plus diligente.

Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties."

panchito · #44 02-08-2013 13:59:33

Je vois 2 précisions capitales:

1/

auquel ces dernières devront avoir confirmé la mission au plus tard un mois avant la fin du bail,

Avant l'ELS avez-vous signé un mandat à l'expert (d'habitude si c'est un vrai pro, il fait signer le mandat par les 2 parties juste avant de procéder aux constations lors de l'ELS)

2/

Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties."

Donc son rapport est définitif...si les parties lui ont bien confirmé sa mission!

panchito · #45 02-08-2013 14:03:02

Donc est-ce vous qui avez appelé l'expert pour fixer le RV pour l'ELS?

Comment tout cela a-t'il été organisé?

Encore une fois, je ne sais pas depuis quand l'ELS a eu lieu, mais c'est à nouveau fort tard, pour tenter maintenant de faire croire que vous auriez aimé avoir un autre expert... ou que celui qui a débarqué n'était pas mandaté par vous.

Francis · #46 02-08-2013 14:08:18

Le bail précise que le rapport de l'expert liera les parties. Tout est dit, sauf geste du bailleur (ou de son représentant) ou recours au Juge de Paix qui peut toujours contredire le rapport de l'expert. Ou erreur matérielle.

Je suis toutefois très surpris de la procédure générale suivie par l'agence et l'expert !

WinPhil · #47 02-08-2013 14:18:48

panchito a écrit :

Donc est-ce vous qui avez appelé l'expert pour fixer le RV pour l'ELS?
Comment tout cela a-t'il été organisé?
Encore une fois, je ne sais pas depuis quand l'ELS a eu lieu, mais c'est à nouveau fort tard, pour tenter maintenant de faire croire que vous auriez aimé avoir un autre expert... ou que celui qui a débarqué n'était pas mandaté par vous.

C'est l'agence qui a appelé l'expert pour fixer un rdv pour l'ELS. Ensuite l'agence ou l'expert je ne sais plus m'a contacté pour savoir si le rdv me convenait.
Je n'ai pas signé de mandat. Il est désigné dans le bail.

Je ne dis pas que je voulais un autre expert. J'ai signé le constat, donc je reconnais les dégâts, même si je les trouve parfois excessifs. C'est la différence entre la somme annoncée et la somme réclamée que je conteste ainsi que l'attitude de l'agence qui n'a rien fait pour résoudre le problème à l'amiable. Elle ne m'a pas permis de réduire la facture alors qu'elle en avait la possibilité.

panchito · #48 02-08-2013 14:34:28

J'ai signé le constat, donc je reconnais les dégâts

OK, mais donnez-nous l'intitulé des dégâts avec les montants qui vous ont été portés en compte. Il existe des tableaux standards mais il faut tenir compte de la vétusté. Mais si je me souviens bien vous avez dit que tout était neuf à votre entrée n'est-ce pas?

l'agence qui n'a rien fait pour résoudre le problème à l'amiable. Elle ne m'a pas permis de réduire la facture alors qu'elle en avait la possibilité.

Absolument pas. L'Expert est seul maître de ses décisions. L'agence est ici un régisseur de bien et à ce titre, constitue la partie adverse. Elle ne peut évidemment pas intervenir quant aux chiffrage des dégâts.

C'est pour cela que vous et eux avez désigné un expert "neutre".
Et n'avez pas fait ni l'ELE ni l'ELS à l'amiable (qui se fait directement entre les parties et SANS expert)

ExpertHabitat · #49 03-08-2013 07:39:36

Winphil, des nouvelles de votre détail ?

WinPhil · #50 06-08-2013 15:21:14

Désolé, peu de temps ces derniers jours…

Voici quelques postes de l’état des lieux que j’aimerais soumettre à votre avis :

1) Entretien chaudière gaz facturé à 105 € HTVA

J’ai effectué le dernier entretien de la chaudière à gaz 1 an et 3 mois avant l’ELS. J’ai gardé la facture. Mon bail indique que je dois effectuer l’entretien de la chaudière à gaz chaque année. Evidemment, l’expert ne m’a pas fait de cadeau…

La facturation me semble raisonnable mais mon bail date de mars 2009 et je pense qu’il y a eu ensuite un décret de la Région Wallonne qui indique un entretien de la chaudière tous les 3 ans. Le bail prévaut-il toujours ?

De plus, ai-je droit le demander la preuve que l’entretien de la chaudière a bien été effectué, car je parie que ce n’est pas le cas et qu’il ne sera jamais effectué avant l’entrée d’un nouveau locataire.

2) Nettoyage portes et buse facturé 75€ HTVA/3h et 25€ HTVA pour les frais de déplacement du personnel nettoyage

Nous avions pourtant nettoyé parfaitement l’appartement et je ne me souviens pas en avoir discuté le jour de l’ELS mais bon soit !

3h pour nettoyer des portes et buses, n’est-ce pas beaucoup ?

De même, ai-je le droit de demander la preuve qu’une équipe de nettoyage est passée car là-aussi j’ai mes doutes ?

3) Peinture plafond séjour (voile noirâtre généralisé sur 35m2) facturé 180 € HTVA et peinture mur séjour (effet moiré + rebouches grossières sur 20m2) facturé à 240 € HTVA

Pour ce poste-ci, je reconnais que je n’ai pas rendu l’appartement dans l’état où j’y suis rentré. Mais je considérais que c’était une usure normale.

Pour les peintures plafonds et murs du séjour, l’expert avait bien dit qu’il facturerait un nettoyage, pas une remise en forme des peintures (à l’exception peut-être des quelques rebouches que l’expert juge grossières). Les chiffres correspondent-ils bien à un nettoyage ?

4) Les miroirs collés par un double-face sur le mur du hall d’entrée facturé à 108 € HTVA pour 8 m2

Déjà 8 m2, c’est énorme, mais soit. On me facture ce poste alors qu’il n’y a pas de dégât visible. Il est peut-être possible d’enlever ces miroirs proprement. Est-ce normal de me le facturer ?

5) 4 vannes d’arrêt sous éviers de la salle de bain grippées et facturées à 140 € HTVA pour leurs remplacements + 35 € HTVA pour les frais de déplacement du plombier

N’est-ce pas sévère aussi ? Qui utilise ces robinets sous les éviers de la salle de bain? Je n’y ai jamais touché pendant mes presque 4 ans dans cet appart. Mon beau-frère qui est dans la construction dit qu’il aurait certainement suffi de tourner ces robinets avec une pince pour les débloquer, pas besoin de les remplacer.

Voici quelques postes qui me sont facturés. Si l’agence m’avait laissé la possibilité de venir réparer après l’ELS (et je le rappelle, je n’aurais gêné personne puisque cet appartement n’est toujours pas reloué), j’aurais considérablement pu réduire les postes 2 à 5, voire les annuler complètement.

Qu’en pensez-vous ? Pouvez-vous me donner vos avis sur chacun de ces points ? Que me conseillez-vous pour la suite ?

Erico · #51 06-08-2013 15:47:35

Un proprio n'a pas à vous montrer les factures

On convient de ce qui est à refaire, on décide d'un montant et le loc paye, c'est tout...que le proprio le fasse ou pas après, ne regarde pas le loc
Ca peut choquer mais c'est comme ça

C'est un peu le principe, si vous avez un accident de voiture en droit....quelques petits dégâts, ça vaut autant, vous prenez l'argent et ne faites pas réparer car ça ne vous dérange pas...tout à fait légal
Vous ètes indemnisé pour votre préjudice, c'est tout !

Et encore une fois, un proprio n'a pas à vous laisser entrer dans les lieux après pour réparer ( tout le monde vous l'a dit ) donc svp arrêtez de revenir sur ce point.

Pour les montants, je laisse répondre les pros, mais ça ne me semble pas exagéré.

Pour les robinets, justement vous ètes en tort, si vous les aviez utilisé de temps en temps ils ne seraient sans doute pas grippés, le grippage vient de la non utilisation.

Maintenant soyons logique, on constate ça ou ça....on note et puis il y a remise des clés.
Oui peut être que on pourrait réparer sans remplacer, mais c'est pas sûr...alors comment on fait pour après convenir d'un montant.
Pour les miroirs vous écrivez : il est peut être possible de les enlever proprement , mais et si on n'y arrive pas ?

Enfin pour la chaudière à gaz , je crois que oui, c'est tous les 3 ans ( à mazout c'est tous les ans ), mais peut être que le contrat fait loi.

rexou · #52 06-08-2013 16:19:18

1. entretien chaudière :
- le bail prévoit entretien annuel, que vous avez manqué la dernière année. Normal donc que l'expert vous le facture.
- vous n'avez aucun droit à demander la preuve que cet entretien a effectivement été réalisé. Le proprio fait ce qu'il veut et n'a aucun compte à vous rendre.

2. Nettoyage : 25€/heure et 25 de déplacement, c'est le tarif normal. Francis pourra vous le confirmer. Trois heures, cela ne semble pas excessif non plus. Et là encore, aucune preuve de quoi que ce soit ne peut être demandée.

3. Peinture :
- voile sur plafond : voir l'état et l'âge des peintures en début de bail et votre durée d'occupation... mais ça ne semble pas excessif
- rebouches grossières sur 20 M2 ---> je suis surpris du faible montant demandé...

4. Miroirs collés : Il est peut-être possible d'enlever ces miroirs sans dégât. Peut-être. Ou peut-être pas. Peut-être aussi que ces miroirs cachent justement un dégât... Si vous les aviez enlevés vous auriez résolu le problème. Normal que l'expert facture une possible obligation de remise en état du mur. Et le prix n'est pas excessif. (8M2, c'est la surface du mur j'imagine ?)

5. Vannes d'arrêt : oui, il aurait suffi de... Personne ne vous demande de les utiliser, mais il vous appartient d'en prévenir le blocage en les manœuvrant régulièrement. C'est de l'entretien et cela vous incombe. Vous n'y avez pas touché en 4 ans. Normal qu'elles soient bloquées ! Vous pouviez faire le test de la pince avant le passage de l'expert. Vous auriez débloqué ou cassé la vanne... Normal qu'elles soient facturées. Le prix n'a rien d'exagéré ici non plus. C'est même bon marché plutôt.

Comme on vous l'a déjà expliqué, il est exclu de venir "réparer" après le passage de l'expert. Aucune agence et aucun bailleur un peu sérieux n'accepterait ce genre de deal.

Vous demandez un conseil : Payez !

Je laisse Francis détecter une éventuelle anomalie... wink

rexou · #53 06-08-2013 16:45:08

Rico a écrit :

Enfin pour la chaudière à gaz , je crois que oui, c'est tous les 3 ans ( à mazout c'est tous les ans ), mais peut être que le contrat fait loi.

L'obligation légale est un entretien tous les 3 ans. C'est le minimum légal.
L'obligation contractuelle est de faire un entretien annuel.
Vous avez signé le bail. Vous devez donc vous conformer à vos engagements.

max11 · #54 06-08-2013 17:18:51

Rico a écrit :

Un proprio n'a pas à vous montrer les factures

Juste pour le fun face aux avis des proprios : la TVA est une taxe due à l'Etat. S'il n'y a pas de facture, il n'y a pas de TVA à payer...

Un locataire est donc en droit de demander à voir les factures pour payer les TVA... C'est d’ailleurs ce que font les Cie d'assurances lors d'un sinistre...

wink

Erico · #55 06-08-2013 17:25:12

Ah ces mauvais proprios n'est ce pas Max 11 !!!

Suffit de ne pas demander la TVA ! ;-)

Erico · #56 06-08-2013 17:26:13

rexou a écrit :

Rico a écrit :
Enfin pour la chaudière à gaz , je crois que oui, c'est tous les 3 ans ( à mazout c'est tous les ans ), mais peut être que le contrat fait loi.
L'obligation légale est un entretien tous les 3 ans. C'est le minimum légal.
L'obligation contractuelle est de faire un entretien annuel.
Vous avez signé le bail. Vous devez donc vous conformer à vos engagements.

Le contrat ne fait pas toujours loi Rexou

remember la clause pour les animaux ! ;-)

max11 · #57 06-08-2013 17:34:42

Rico a écrit :

Ah ces mauvais proprios n'est ce pas Max 11 !!!
Suffit de ne pas demander la TVA ! ;-)

Rien à voir ;-) Je suis proprio et je connais très bien les nombreux problèmes auxquels doivent faire face les "mauvais" proprios face aux "pauvres" locataires brimés (et leurs puissants "défenseurs").

C'était juste une précision sur la TVA, aucun autre jugement sur le post ou les intervenants. Je suis bien incapable de valoriser des dégâts locatifs....

ChristopheDelagrange · #58 06-08-2013 18:20:55

max11 a écrit :

S'il n'y a pas de facture, il n'y a pas de TVA à payer...

Vous croyez donc qu'un boulanger ou un boucher n'est pas assujetti à la TVA ?

max11 a écrit :

Un locataire est donc en droit de demander à voir les factures pour payer les TVA... C'est d’ailleurs ce que font les Cie d'assurances lors d'un sinistre...

Pas du tout ; l'assurance indemnise pour le préjudice, pas pour les réparations. Libre au sinistré de toucher le montant et de ne pas réparer. Il décide alors de conserver un bien qui a perdu un peu de sa valeur. Par contre elle ne paiera pas la TVA en principe, si vous êtes un particulier. (*)

De même, un locataire n'a pas à recevoir des factures de réparation pour les dégâts qu'il a faits. Le bailleur est libre de réparer ou pas (il garde alors un bien qui a perdu de sa valeur), et s'il le fait, il a le choix de prendre une entreprise ou de le faire lui-même.
Le locataire doit couvrir le préjudice qu'il fait porter au bailleur. L'expert fixe ce montant, que le locataire paie, et le bailleur répare comme il l'entend, ou même ne fait rien.

(*) j'ai d'ailleurs eu le cas : murs humides suite à une infiltration de chez le voisin. L'assurance m'a payé 900 euros sans demander de facture, j'ai fait la réparation moi-même, coût quasi nul.

ExpertHabitat · #59 06-08-2013 18:59:57

bonjour,

Alors avec les détails on voit un peu plus clair.
Une question importante, les peintures avaient quels âges à l entrée ?

Pour le nettoyage il a peut être rajouter le nettoyage à gauche et à droite non ? Sinon 2h m aurait sembler suffisant...

La TVA je la compte selon les cas, si le locataire accepte facilement je ne la compte pas, et ils ne veulent pas je leur explique le risque qu ils endurent.... Le propriétaire n a aucune obligation de vous donner ma facture.

Pour les robinets c est beaucoup, si j avais été l expert du locataire, je suis sur qu on aurait trouver une solution, mais la cela fait un peu tard...

La seule solution c est selon de quand date la peinture...

panchito · #60 06-08-2013 19:15:18

1. entretien chaudière :
- le bail prévoit entretien annuel, que vous avez manqué la dernière année. Normal donc que l'expert vous le facture.
- vous n'avez aucun droit à demander la preuve que cet entretien a effectivement été réalisé. Le proprio fait ce qu'il veut et n'a aucun compte à vous rendre.

Parfaitement. En signant le bail, vous vous étiez engagé contractuellement à faire l'entretien une fois par an. Les experts, sur base du bail, exigent donc lors de l'ELS que vous leur fournissiez la preuve que l'entretien a été fait dans les 6 derniers mois (pour couper la "poire" = période en 2 par rapport au nouveau locataire). Ce que vous devez produire n'est pas tant la facture avec TVA mais bien l'attestation que l'entretien a été fait par un chauffagiste agréé, au cours des 6 derniers mois de votre bail.

Vous ne pensez tout de même pas que le locataire suivant va accepter de prendre un bien dont l'installation de chauffage n'a plus été entretenue depuis plus d'un an!

Litige concernant l'état de sortie

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