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Litige concernant l'état de sortie

WinPhil
Pimonaute assidu
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Messages : 30

Litige concernant l'état de sortie

Bonjour,

J’ai été locataire d’un appartement à Louvain-la-Neuve pendant 3 ans et demi. A la sortie de celui-ci, j’ai logiquement effectué un état des lieux de sortie. Je m’attendais à une formalité mais au final, je me retrouve avec une note de plus de 1350€.

On me réclame notamment environ 500 € de frais de peinture car les murs et plafonds ont un peu noirci. Je juge que c’est une usure normale du bien. A mon arrivée, il n’y avait qu’une seule couche de peinture beige clair. Avec le temps, les murs se sont légèrement noircis de poussières à certains endroits. L’expert dit que j’aurais dû nettoyer les murs. Ce que j’ai fait, mais je trouve que les nettoyer étendaient ces zones noircies et donc les rendaient encore plus sales.

Le bail dit que le bien doit être rendu dans l’état où il est cédé, compte tenu d’une usure normale et de la vétusté. Des murs et plafonds noircis par le temps peuvent-il entrer dans cette catégorie ? Il s’agit réellement de poussières, pas de tâches.

Nous avions aussi laissés des miroirs dans le hall d’entrée pour faire plaisir car nous ne pensions plus les utiliser. Nous avons aussi laissé des tentures. Les miroirs nous ont aussi été facturés car comme ils sont collés par un double-face, si on les retire, il peut y avoir des dégâts de peinture.

D’autres petits postes ont aussi été facturés. J’ai vraiment l’impression que l’expert a eu pour mission de trouver des détails pour facturer un maximum.

Devant une telle sévérité le jour de l’état des lieux de sortie, j’ai demandé immédiatement à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de la location pour pouvoir réparer les dégâts constatés par l’expert, notamment les peintures. L’agence a refusé, il fallait que je leur rende les clés immédiatement, même en l’absence de nouveau locataire. Sept mois plus tard, il n’y a d’ailleurs toujours pas de nouveau locataire.

L’expert m’avait aussi dit que j’en aurais pour environ 500€. Lorsque j’ai eu le décompte de l’état de sortie, celui-ci se chiffrait à environ 1350€. J’ai écrit une lettre de mécontentement à l’agence immobilière. Pendant mes 3 ans et demi de location, ils ont commis plusieurs erreurs : ils ont voulu revoir le loyer (en dehors de l’indexation normale), ce qui est interdit ; ils ont aussi réclamé 3 mois d’indemnités à mon départ alors que j’étais dans la 4ème année d’un bail à 9 ans et qu’il n’y a plus d’indemnités au-delà de la 3ème année. Ils m’ont aussi demandé de payer l’intégralité des honoraires de l’expert alors que le bail dit que les frais doivent être partagés. Toutes erreurs cumulées, j’aurais payé plus de 4000€ en trop !

Face à toutes ces erreurs, je leur ai demandé un geste commercial. Je leur ai aussi rappelé qu’ils avaient refusé de me laisser réparer le bien. Ils ont fait suivre à l’expert qui s’est chargé de l’état de sortie qui, à titre conciliatoire, propose de retirer juste le point avec les miroirs laissé dans le hall. Malgré cet avis de l’expert, je me heurte à un mur. L’agence immobilière continue à me réclamer la totalité et ne fait rien pour résoudre le problème à l’amiable.

J'ai aussi réécrit à l'expert en signalant qu'ils avaient annoncé 500€ et pas 1350 € mais ils ne réagissent plus.

Que puis-je faire ? Que me conseillez-vous ?


Autre point : j’ai vu que dans mes décomptes de charge, on me demande de payer en 2009 et 2010 l’emphytéose et pas en 2011 et 2012. L’emphytéose n’est-elle pas à charge du propriétaire ? On me fait payer aussi l’abandon de recours de l’assurance habitation du propriétaire alors que rien n’est indiqué dans mon bail. Ai-je bien le droit de réclamer cette somme ?

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Il est vrai qu'un loc qui entre, ne demande jamais au propriétaire quand a été fait le dernier entretien de la chaudière.
Ou si il le demande, il se contentera d'une réponse verbale et ne demandera pas l'attestation, histoire je suppose de ne pas se montrer trop pointilleux vis à vis du proprio qui pourtant, et c'est logique, est lui pointilleux sur tout.
Et je suis proprio.
Mais perso, si un loc me demandait cette attestation je lui fournirais sans aucun problème.

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Pour une dernière fois revenir au fait de vous laisser réparer vous même après remise des clés
Je vous comprends, mais soyez aussi compréhensif.....et si vous réparez mal ? Il se passe quoi ?....... Et si vous faites, même involontairement un dégât supplémentaire ? Il se passe quoi ?..... Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?
Ben oui, il faut penser à tout ça !
Bref peut être un jour vous serez proprio et là vous comprendrez mieux les points de vue des proprios
wink


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Francis
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Pour les robinets d'arrêt , j'avais également noté qu'ils n'étaient pas cités à l'ELE mais ici, l'appartement était neuf à l'entrée, ce qui change la donne !

Pour les réparations par le locataire après l'ELS, je suis généralement opposé et souvent, si un accord est donné au locataire d'intervenir , cela finit mal.
Un exemple:
Lors d'une sortie d'un appartement , je retiens une absence de nettoyage des vitres des impostes de fenêtre .  Le propriétaire autorise le locataire à laver ces vitres notamment parceque je restait encore 1 heure sur place pour l'ELE du locataire entrant.  Le sortant nettoie ses 2 premières vitres, en appui sur la tablette extérieure et rentre dans l'appartement en mettant le pied sur le radiateur qui évidemment s'effondre.
Conclusion; il a payé pour les vitres qu'il n'a pas continué à laver et en plus pour la repose du radiateur .  Encore une chance qu'il n'a pas finit aux urgences.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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Erico
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Ben voilà Françis...tout est dit !

Et pour le même prix il s'éclatait à terre, et il y avait du sang sur les murs et aux plafonds et il fallait tout repeindre !   lol

Et peut être même du sang sur votre beau costume... hmm


Euh c'est quoi un ou une imposte de fenêtre ?


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Francis
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Et comme je ne porte que de l'Armani !  ça aurait couté bonbon au locataire lol !  je suis généralement en jeans !


Francis

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panchito
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Mais je pourrais être pointilleux en disant que l’état d’entrée n’indique pas qu’elles sont fonctionnelles…

Mais vous ne l'avez pas été!

Vous disposiez de 30 jours après avoir reçu votre rapport d'ELS pour signaler toute anomalie et/ou dégâts que l'Expert n'aurait pas vu.

Une fois les 30 jours passé, sans remarque de votre part, le rapport d'ELS est approuvé!

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panchito
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Il est vrai qu'un loc qui entre, ne demande jamais au propriétaire quand a été fait le dernier entretien de la chaudière.

Je ne fournis que des biens en parfait état d'entretien.

Donc je fournis le PEB AVEC l'attestation d'entretien de la chaudière.

Pour des biens haut de gamme (villas), le locataire trouve qu'il est très important de s'assurer que l'entretien ne date pas de plus de 6 mois.

Une chaudière parfaitement entretenue permet de consommer beaucoup moins!

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Rico a écrit :

Euh c'est quoi un ou une imposte de fenêtre ?

La partie supérieure (la vitre qui se trouve au dessus de la fenêtre ouvrante).  wink

L'exemple cité est en effet édifiant !

Pour Francis : les jeans Armani ne sont pas donnés !  wink


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Mais vous ne l'avez pas été!

Vous disposiez de 30 jours après avoir reçu votre rapport d'ELS pour signaler toute anomalie et/ou dégâts que l'Expert n'aurait pas vu.

Une fois les 30 jours passé, sans remarque de votre part, le rapport d'ELS est approuvé!

Ici, le bien était neuf, ce qui résout la question. Si le bien avait été déjà occupé, il faut reconnaitre que le locataire n'est pas tenu de faire remarquer que les vannes d'arrêt sont en état de fonctionnement. Si l'expert ne le mentionne pas (c'est une faute de l'expert) la vanne est présumée ne pas avoir été vérifiée, et donc, pas forcément en état.

Le locataire n'est pas supposé se substituer à l'expert. Il doit seulement signaler un défaut apparent et non mentionné. Et vu que le bon fonctionnement n'est pas mentionné, le rapport est correct...  wink


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Je vois souvent dans des rapports d'ELE que l'expert mentionne en introduction que sauf remarque, tout ce qui n'est pas vérifié est supposé fonctionner correctement.

Et en effet, comment peut-il vérifier le fonctionnement de vannes thermostatiques en été, quand le chauffage est coupé?

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 591

Re : Litige concernant l'état de sortie

Je viens de faire un ELE ce mardi par 25°.
La première chose que j'ai faite en arrivant c'est d'ouvrir toutes les vannes au maximum et de régler le thermostat sur 29°.
Avant la fin de l'ELE, le locataire a pu constater que tous les radiateurs chauffaient (sauf un dont je sais maintenant que la vanne est grippée - facile à corriger).


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Dans de nombreuses copropriétés le chauffage est coupé de juin à septembre...

L'Expert ne peut donc PAS vérifier!

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Francis
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Messages : 3 420

Re : Litige concernant l'état de sortie

Dans mes ELE, je ne mentionne pas les robinets d'arrêt qui ne fonctionnent pas.

Dans un bien loués, tous les équipements tels que radiateurs, vannes, prises et interrupteur, frigo, taque de cuisson, etc. doivent être en état de fonctionner du premier au dernier jour du bail et c'est la responsabilité du bailleur sauf faute du locataire.
Un expert peut toujours tester si un lave vaisselle est correctement raccordé et s'enclenche mais il emporte rarement sa vaisselle sale (en tout cas pour moi  wink   ) avec lui pour tester le parfait fonctionnement.
En cas de problème découvert par le locataire en cours de location, le mieux est de faire passer un technicien qui définira l'origine du disfonctionnement.  Ce qui permettra d'établir la responsabilité.

Le fait d'indiquer le type de phrase en début d'ELE (Tout ce qui n'est pas vérifié dans cet ELE est supposé fonctionner correctement) est peu fiable et souvent rejeté par les experts et les juges.


Francis

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

De toutes façon le locataire a 30 jours après réception du rapport pour faire ses remarques.

Et entre autres tester le lave-vaisselle avec de la vaisselle sale...

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Citation :Il est vrai qu'un loc qui entre, ne demande jamais au propriétaire quand a été fait le dernier entretien de la chaudière.

Je ne fournis que des biens en parfait état d'entretien.

Donc je fournis le PEB AVEC l'attestation d'entretien de la chaudière.

Pour des biens haut de gamme (villas), le locataire trouve qu'il est très important de s'assurer que l'entretien ne date pas de plus de 6 mois.

Une chaudière parfaitement entretenue permet de consommer beaucoup moins!

Je ne dis pas que vous ne fournissez pas des biens en parfait état d'entretien !
Je fais comme vous, tout est nickel quand les gens entrent.

Mais un loc ne demande jamais l'attestation d'entretien de la chaudière.
Quand j'ai été loc je ne l'ai pas fait, mes fils ont été locs aussi, on n'a rien demandé au proprio non plus.
C'est une erreur même, je l'admets. Disons qu'on peut toujours rattraper le coup en la demandant si jamais arrive un problème à la chaudière que le proprio ne veut pas prendre en charge.

Par ailleurs j'avoue demander à mes locs preuve de la souscription d'une assurance, mais ne jamais demander la preuve du paiement des primes.


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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Francis a écrit :

Dans mes ELE, je ne mentionne pas les robinets d'arrêt qui ne fonctionnent pas.

Dans un bien loués, tous les équipements tels que radiateurs, vannes, prises et interrupteur, frigo, taque de cuisson, etc. doivent être en état de fonctionner du premier au dernier jour du bail et c'est la responsabilité du bailleur sauf faute du locataire.
Un expert peut toujours tester si un lave vaisselle est correctement raccordé et s'enclenche mais il emporte rarement sa vaisselle sale (en tout cas pour moi  wink   ) avec lui pour tester le parfait fonctionnement.
En cas de problème découvert par le locataire en cours de location, le mieux est de faire passer un technicien qui définira l'origine du disfonctionnement.  Ce qui permettra d'établir la responsabilité.

Le fait d'indiquer le type de phrase en début d'ELE (Tout ce qui n'est pas vérifié dans cet ELE est supposé fonctionner correctement) est peu fiable et souvent rejeté par les experts et les juges.

Pour ce que j'en sais, si l'ELE ne mentionne pas explicitement que le robinet d'arrêt est en état (et mon expert ajoute aussi "testé"), il est présumé ne pas avoir été vérifié et donc rien ne peut être demandé lors de l'ELS. Sauf bien sur si logement neuf.

Les radiateurs sont souvent coupés durant l'été dans le cas d'un chauffage collectif. Ce n'est pas interdit, et il n'est alors pas possible de vérifier. Autre exemple d'impossibilité matérielle : un jardin sous la neige... (vécu).

Et je suis d'accord avec le peu de valeur d'une clause du genre "tout ce qui n'est pas vérifié est supposé fonctionner..." Ca ne tient pas devant un tribunal. C'est comparable à un ELE de quelques lignes qui dit que tout est en bon état... Et c'est justement ce qui fait la valeur d'une expertise : les choses sont détaillées avec précision dans le détail.

Le rapport est souvent précédé d'une remarque préliminaire qui décrit brièvement l'état du bien.

Par exemple : "Le jour des constatations, l'appartement est vide et en bon état de propreté. La décoration de l'ensemble est estimée à deux ans d'âge et en bon état quoique marquée par des traces légères et superficielles d'usage antérieur. Les plafonds et les murs sont enduits de peinture ou revêtus de fibre de verre type TASSO, également sous peinture. L'ensemble est de belle présentation. Notons, sauf stipulations contraires, que les enduits, peintures et TASSO sont dépourvus de toute perforation, éraflure superficielle ou profonde."

Et ceci est alors suivi d'un descriptif précis et détaillé... C'est tellement bien fait que j'ai honte de ne pas valoriser ce travail en zappant l'ELS.


rexou

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Rico a écrit :

Pour une dernière fois revenir au fait de vous laisser réparer vous même après remise des clés
Je vous comprends, mais soyez aussi compréhensif.....et si vous réparez mal ? Il se passe quoi ?....... Et si vous faites, même involontairement un dégât supplémentaire ? Il se passe quoi ?.....

Une solution à l'amiable est de refaire un 2ème état de lieux de sortie dont les honoraires de l'expert sont payées intégralement par le locataire.

Rico a écrit :

Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?

Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave  wink  Et puis il se passerait la même chose si le feu est commis par un voisin qui n'est pas assuré...  wink

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Litige concernant l'état de sortie

Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?

Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave

Belle mentalité!

Aucun propriétaire ne souhaite confier un bien de plusieures centaines de milliers d'euro (parfois toute une vie de privations et d'économie) à des locataires ayant une telle mentalité.

Brrr.... cela fait froid dans le dos

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Litige concernant l'état de sortie

WinPhil a écrit :

Rico a écrit : Pour une dernière fois revenir au fait de vous laisser réparer vous même après remise des clés
Je vous comprends, mais soyez aussi compréhensif.....et si vous réparez mal ? Il se passe quoi ?....... Et si vous faites, même involontairement un dégât supplémentaire ? Il se passe quoi ?.....

Une solution à l'amiable est de refaire un 2ème état de lieux de sortie dont les honoraires de l'expert sont payées intégralement par le locataire.

Rico a écrit : Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?


Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave  wink  Et puis il se passerait la même chose si le feu est commis par un voisin qui n'est pas assuré...  wink

Ecoutez ça devient n'importe quoi là...vous ne voulez pas payer les dégâts mais vous ètes prêt à payer un deuxième passage d'expert....vous voulez qu'on vous donne, après remise des clés, quelques jours pour réparer ce que logiquement vous auriez du faire avant la remise des clés..et en cas de dégât supplémentaire, ces quelques jours s'allongent...puis faut que l'expert revienne...mais pendant ce temps là, le proprio ne sait pas relouer, d'où chômage locatif à votre charge !!!
Sorry mais on en revient toujours au même point une personne logique et sérieuse répare ses dégâts et remet en état AVANT l'ELS....si ce n'est pas fait, elle casque et c'est tout !!!
Je peux comprendre qu'on fasse des erreurs parce qu'on est jeune et inexpérimenté. Pas de problème je peux être indulgent sur ça
Mais une fois qu'on a pris conseil et que tout le montre vous démontre que vous avez tort, il faut l'admettre.
Je ne sais pas être indulgent avec la mauvaise foi crasse.
La vie c'est ça , tirer des leçons de ses erreurs et écouter les plus anciens ou plus expérimentés.

Je crois qu'il est temps de fermer Pim, avec des personnes de si mauvaise foi, bien difficile de discuter !!!


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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WinPhil
Pimonaute assidu
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Messages : 30

Re : Litige concernant l'état de sortie

panchito a écrit :

Citation :Et surtout et si involontairement vous fichez le feu aux lieux alors que vous n'ètes plus assuré ? Il se passe quoi ?

Mon propriétaire est assuré en habitation avec abandon de recours dont ce n'est pas grave

Belle mentalité!

Aucun propriétaire ne souhaite confier un bien de plusieures centaines de milliers d'euro (parfois toute une vie de privations et d'économie) à des locataires ayant une telle mentalité.

Brrr.... cela fait froid dans le dos

C'était de l'humour bien entendu, en référence à l'assurance habitation avec abandon de recours que le propriétaire a prise et que je paie sans mention dans mon bail.

Je m'en excuse si je l'ai mal exprimé et que cela vous a choqué.

Bien sur que je fais extrêmement attention au bien des autres! Il en va de même dans la nouvelle maison que je loue où j'ai téléphoné jusqu'à 3x au propriétaire pour savoir si cela ne lui posait vraiment aucun problème que je fasse des trous dans un mur pour mettre une étagère.

Encore désolé!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 784

Re : Litige concernant l'état de sortie

Il en va de même dans la nouvelle maison que je loue où j'ai téléphoné jusqu'à 3x au propriétaire pour savoir si cela ne lui posait vraiment aucun problème que je fasse des trous dans un mur pour mettre une étagère.

Mais je vois que le leçon de votre dernière expérience n'a pas porté ses fruits!

Téléphoner à votre propriétaire n'est pas suffisant. Vous devez obtenir son accord écrit et dûment signé. L'Expert ne vous portera rien en compte que si vous pouvez produire ce document!

Relisez votre bail, et vous y trouverez probablement la clause suivante:

EMBELLISSEMENTS - AMELIORATIONS - TRANSFORMATIONS
Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront
être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire.

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