Bonjour,

Je suis actuellement dans une phase approfondie de négociation de prix d'un immeuble de rapport situé à Liège en centre-ville dans un quartier calme, proche de toutes commodités et des hautes-écoles/unif.

L'opportunité est assez belle car ayant eu l'accès à l'achat par un ami agent immobilier avant même qu'il soit mis en vente publiquement. Je suis pour l'instant le seul candidat à l'achat.

Etant de nature assez conservateur, j'aimerai avoir votre avis et bien prendre tout en compte avant de me lancer. Il y a en effet une grosse inconnue.

L'immeuble entièrement loué par baux étudiant d'1 an, maison de maître, est constitué d'une bâtisse ayant :

* 1 appartement (avec extension derrière dans une courette) + hall d'entrée au RDC
* 2 studios au 1er
* 2 studios au 2ie

2 des 4 studios sont plus considérés comme des kots ceci dit (<20m²).
Les studios sont de tailles identiques entre le 1er et le 2ie.

- Il y a eu des travaux de rénovation il y a 10 ans et l'état du bien est encore très propre et frais. Les différents biens sont bien divisés et tout est clean.

- La chaudière + ECS sont neufs de Juin 2011. Cout >5K€, cela a permis de réduire de 30% la facture énergétique du Gaz de Ville.

- 1 compteur électrique pour l'appart.
- 1 compteur électrique pour les 4 studios.
L'électricité a été certifiée jusque 2051.

J'ai effectué 2 visites.
- L'une avec un oncle chauffagiste, expert du bâtiment.
- L'une avec un architecte liégeois

Tous deux n'ont rien eu à redire au niveau du bâti, mis à part l'architecte qui me préconise quelques travaux de sécurité dans la cave où se situe la chaudière afin d'installer du "coupe-feu" (cout estimé 3 à 5K€).

L'architecte estime le bien à 225K€.

Le vendeur, lui a placé premièrement la barre à 250K€

Le vendeur m'a fournis les preuves bancaires de paiement des loyers des occupants ainsi que les factures d'énergie & eau de l'an dernier. Il y en a pour 5700€/an

Les revenus locatifs bruts actuels sont de 24.600€/an

Les revenus locatifs nets actuels sont donc de 19.300€/an

Après quelques échanges le vendeur m'en propose 235.000€ dernier prix, auquel cas si je répondais par la négative il mettrait alors le bien en vente publiquement.

Tout en me prétextant qu'un rendement de 8.2% (19.300/235.000) est pour l'instant presque inespéré et soulignant le fait qu'il n'y a

* aucun travaux à faire
* la vacance locative est quasi nulle

Ce qui est le cas, je le lui accorde.

Ma question est la suivante:

* A ma place proposeriez vous une 3ième et dernière contre-proposition? Où cela serait pinailler? J'aimerai acquérir le bien à 220K€ (8.7%) et le prêt de la banque serait à quotité de 100% (j'apporterai les frais d'enregistrement/notaire).

L'inconnue

Voici maintenant place à la GROSSE inconnue qui m'a donné presque 3 mois de mal de crâne et de réflexion.

* Durant les tractations, le propriétaire m'a à plusieurs fois demandé de ne jamais "trop remuer" car il veut être discret vis-à-vis du service d'urbanisme de la ville de Liège.

* Le propriétaire paye à la région wallonne une taxe sur les petits logements pour 2 des studios.

* Il affirme que "la population" de la ville est au courant du nombre de personnes vivant dans l'immeuble (5). Que de part le passé certains étudiants s'étaient déjà domiciliés et que la police est déjà venue plusieurs fois pour prendre contact avec les occupants. Procédure normale.

* MAIS qu'à l'urbanisme de la ville de Liège, la maison est référencée comme unifamilialle et sera vendue comme telle.
  - J'ai pris contact avec la ville pour demander confirmation ce statut et voir s'il y avait des plaintes ou PV en cours > Ce qui n'est pas le cas R.A.S

* Entre temps j'ai eu rendez-vous avec une personne à l'urbanisme de Liège où je m'y suis rendu avec quelques photos de l'intérieur et plans à main levées. Tout en prenant bien soin de ne divulguer que le vaste quartier dans lequel se trouve l'immeuble.

D'après eux, la maison ne pourrait pas être divisée pour une simple et bonne raison
* Premièrement: il faut 1 place de parking par bien divisé. Ce qui, et la personne me le concédait, est IMPOSSIBLE en ville.
* Deuxièmement: 2 des 4 studios seraient trop exigus (kot) et même pour les 2 autres ce seraient limite. La solution serait de faire 2 duplex + 1 appart.

Mon autre question est:

Est-il raisonnable de se retrouver propriétaire de ce bien non divisé sachant que:

L'architecte m'a dit qu'il est tout bonnement impossible de régulariser les centaines (milliers) de kots de la ville et que la ville ferme les yeux la dessus. Une simple marche dans les rues le démontre une multitude de maison de maître sont remplies de kots et les propriétaires ne s'en cachent pas.

J'ai demandé quel était le risque à l'urbanisme, la demoiselle m'a répondu que ça pouvait venir d'une plainte ou d'une visite surprise d'un contrôleur. Suite à 3 mois de réflexion je suis prêt à prendre le risque tout en touchant un max de bois durant 10-12 ans

Qu'en pensez vous de tout cela ?

PS : Je viens d'entrer dans la vie active et j'ai 25 ans.

Bonjour,

J'ai comme projet l'achat d'un immeuble de rapport (ce forum y est pour beaucoup, super initiative) et je vais d'ailleurs bientôt visiter un immeuble de rapport à Liège (1 appart, 4 studios) et je me demandais quels papiers il était important de vérifier et de demander au propriétaire.

Il semblerait qu'il ait un permis de location mais par pour les 5 entités mais que cela n'aurais jamais posé problème et que l'urbanisme de Liège était assez laxiste la dessus. Qu'en pensez vous ?

Bien à vous.