forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
Donc je peux demander à ma banque de continuer de payer 445 euros/mois, mais de diminuer la durée de l'emprunt?
Je ne sais pas si cela vous donnera la moindre info, mais à titre d'exemple, selon le tableau d'amortissement, mon remboursement se décompose comme suit pour la prochaine mensualité :
solde après échéance : 99 101.79
Capital échu : 301.03
intérêts échus : 126.04
A payer : 427.07
Mon crédit s'arrête en octobre 2039
Info supplémentaire : quand les murs seront asséchés, soit après juillet 2017 si tout va bien, je vais réemprunter une partie de la somme déjà remboursée afin de terminer la maison, comme expliqué précédemment dans ce sujet.
L'objectif étant de pouvoir mettre la maison en location d'ici 2-3 ans.
C'est ce qui m'attire vers un taux fixe : connaitre la somme à payer définitivement, en espérant qu'un loyer future couvrira cette somme.
Remise à neuf, 700 euros/mois me semble très plausible.
De mémoire c'était sur 20 ans.
Je me suis très mal exprimé : si mon taux variable actuel est de 1.5%, quel serait le taux fixe correct à négocier?
Puis-je faire un calcul pour cela? Du genre : taux fixe idéal = taux variable x 25%
Passer de 1.5 à 2.8 me semble pas idéal, je me trompe? C'est presque le double...
PS : merci Libra pour votre judicieux conseil de garder mon taux variable
Bonjour,
Je viens de recevoir la révision de mon taux : 1.5323% annuel.
Je passe de 445 euros/mois à 427 euros/mois. (desquels je peux encore déduire 50 euros/mois pendant encore 1 an)
Dire que si j'avais fixé mon taux, je serai à 490 euros/mois...
Mais pourquoi donc me proposer un taux fixe à 2.8% si le taux variable est de 1.5323%?
En fonction de ce taux variable, quel taux fixe devrai-je négocier si d'aventure je faisais le tour des banques l'année prochaine?
Sinon, les injections se feront fin novembre, entre temps j'attends le passage de la RW pour les primes.
Bonne journée
2e devis reçu pour les injections : 3460 euros
Plus de 2000 euros d'écart...
J'attends les devis pour refaire la cuisine + nouveau carrelage.
Devis pour les injections reçu : 5800 euros.
Reste maintenant à recevoir un devis pour moderniser la cuisine.
Bonjour,
Première étape pour comprendre si ma maison sera "louable" à terme : jeudi une société qui traîte les problèmes d'humidité vient me faire un devis.
La maison a coté de la mienne vient d'être mise en location : près de 700 euros/mois.
Plus petite, pas de jardin, mais intérieur entièrement rénové.
Si elle trouve preneur, cela semble indiquer que je pourrai louer la mienne au minimum pour cette somme.
Une fois le devis reçu pour le traitement de l'humidité, vers quel corps de métier me diriger pour savoir quels travaux apporteront un plus pour une mise en location?
Une agence immo à qui je proposerai la gérance du bien?
Bonne journée
Si vous vous rendez sur google maps, vous vous mettez au-dessus de Mons.
En résumé, tout ce qui se trouve à gauche... c'est craignos -> Jemappes, Quaregnon, Flénu, Cuesmes, Colfontaine etc : c'est le borrinage profond.
Mon épouse, russe, n'en revenait pas qu'il existait de telles régions en Belgique.
Attention, il y a de très beaux coins, mais il faut les connaître.
Acheter dans cette région et louer : ok.
Y vivre... non...
Pour m'installer, ce sera plutôt Mons, Hyon, Ciply, Jurbise : de chouettes petites régions... mais nettement plus chères.
Pas envie d'aller vivre à Flénu moi
Je reste sur Mons, à la limite Hyon ou autres communes plus vertes tout proche.
Si on en revient au message de départ, je trouvais qu'un garage à coté de mon portefeuille boursier était un bon premier échelon pour apprendre l'immobilier physique, en attendant que ma situation se stabilise (emploi de mon épouse, se décider pour notre maison actuelle etc).
Mais au vu de vos message, ce n'était pas une très bonne idée, c'est pour cela que je suis venu sur ce forum de connaisseurs, au moins j'ai des avis et conseils concrets, ce dont je remercie chaque membre pour leur participation.
Dans le cas de la maison actuelle :
si je la garde à long terme pour la mettre en location, il me semble judicieux de fixer le taux dans pas trop longtemps.
si je la vends d'ici 2-3 ans, je peux garder mon taux variable.
Pourquoi pas inviter quelques sociétés de rénovation pour leur demander des devis sur une amélioration dans un but de mise en location?
Je peux emprunter 20 000 euros avec presque aucun frais, c'est la somme que j'ai déjà remboursé, pourquoi ne pas en profiter?
Les points principaux seraient de régler l'humidité (peut-être des recommandations de sociétés réglos?) et de moderniser la cuisine.
La maison actuelle a été évaluée vers mai-juin dernier entre 130 000 et 140 000 euros, je l'ai payé 120 000 (frais notaire+ banques inclus) et j'ai mis 20 000 euros dedans (dont une partie a été financée par l'argent récupéré des impôts).
Il me reste moins de 100 000 euros de crédit, mais je ne sais plus combien précisément.
Pour la mettre en location, les agences m'ont conseillé de réinjecter 20 000 euros pour :
- traitement d'humidité ascensionnelle (problème récurent dans le quartier, mes voisins qui ont injectés dans les murs sont plutot satisfait du résultat)
- amélioration énergétique : c'est une ancienne 4 façades énergivore (je paie 250 euros de gaz+électricité/mois...)
- rénovation cuisine
Je pense (mais il faudrait approfondir) que je peux la louer 700 euros/mois au minimum, mais j'ai peur que la facture énergétique rebute, même si les améliorations la diminuent un peu.
Reste la pratique :
La banque veut bien monter à 120 000
A ce prix, autant rester dans la maison actuelle, ou aller dans des régions... pas vraiment sympas...
Les alternatives :
1 - vendre la maison actuelle puis acheter la nouvelle maison -> sans ce bien, la banque veut bien monter à 200 000, mais moi je me limite à 150 000 + argent de la vente
Problème : ou vivre en attendant? prendre une location?
2 - attendre que mon épouse stabilise sa situation professionnelle, acheter la maison qui nous convient, ensuite vendre/louer la maison actuelle.
Problème : combien de temps mettra mon épouse, étrangère mais récemment diplomée en Belgique (bac+4) à trouver un travail stable?
6 mois? 1 an? 2 ans? C'est déjà pas facile pour un belge à l'heure actuelle...
Pas mal d'inconnues donc...
Vu le contexte, comme suggéré par Libra, je pense garder mon taux variable, et observer la prochaine révision (octobre)
Bonne journée et merci pour vos avis
Je vis avec en moyenne 2600 euros/mois (salaire + primes annuelles + allocations etc)
Je suis fonctionnaire (statutaire)
Depuis que je suis propriétaire je retouche chaque année 3000 euros des impots.
Mais ils sont généralement dépensé pour rembourser des petits prêts (achat d'une voiture l'année passée, remplacement chaudière l'année d'avant etc)
Nous ne quitterons la maison actuelle que lorsque mon épouse aura un emploi stable.
Mes petits gains boursiers me permettent de partir plus souvent en vacance que ce que mon salaire me permet, mais la je veux entrer dans une phase de capitalisation, donc je ne dépense plus mes gains pour ces 2-3 prochaines années.
Voila, vous connaissez à peu pret tout de ma vie financière, et même un peu privée :-)
Je devrai plutot rester sur le taux variable donc?
Il me faut donc maintenant thésauriser minimum 2 ans pour avoir un capital pour me lancer.
Pourquoi 2 ans : avoir au moins 10% du prix total + 6 mois de crédit en réserve.
Mon prochain "souci immobilier" est de fixer ou pas mon taux pour ma maison.
Actuellement, je paie 395 euros, mais je reçois 50 euros de la région wallonne encore 1 an.
Donc dans 1 an je paie 445 euros, je suis dans le système +1+1.
Scenario du pire en cas de très grosse envolée des taux d'ici 3-4 ans : mensualité de 750 euros.
Si je fixe mon taux selon la proposition du conseiller BNP de jeudi passé : mensualité de 490 euros (-50 euros de la RW pendant 1 an = 440 euros)
De mémoire mais à confirmer : taux de 2.8%
Le problème ce sont les inconnues/doutes suivants :
Mon épouse ne travaille pas tant que le petit dernier ne va pas à l'école (fin 2016)
Cette maison sera revendue d'ici quelques années (combien?) car trop petite
Mais :
tant que ma femme n'a pas de revenu stable, pas possible d'emprunter pour acheter mieux que le bien actuel, sauf à aller dans des coins creignos...
On se plait dans ce quartier, on veut rester dans le coin mais dans une maison plus grande.
Je sais que tout ceci fait beaucoup d'inconnues, mais je suis dans le doute : laisser le variable vu que l'on devrait partir dans quelques années?
Fixer le taux pour être tranquille?
Qu'en pensez-vous?
J'ai effectivement vu cette différence jardin/pas de jardin, d'ou ma diminution de 20% du loyer.
Je voulais rester dans la même commune (Flénu), mais si j'élargis un peu géographiquement, il n'y a pas grand chose qui ressort de comparable... et j'ai mis comme loyer max 600 euros...
Mais bon, c'était plus un "exercice pratique" qu'un réel souhait d'achat.
Comment puis-je vérifier le précompte immobilier réel et l'influence sur mon IPP?
Un grand merci
Ma lecture du supplément de l'écho me dirige plutôt vers de petites maisons de rangées.
A priori, à Mons du moins, niveau social un peu plus haut que les studios et appartements (hors haut de gamme, mais pas dans ma tranche de prix).
Le studio à 90 000 euros, c'était pas le fruit d'une recherche...
Que pensez-vous de mon analyse à la louche de la maison à 70 000 euros?
Est-ce une bonne façon de procéder pour un premier défrichage?
Petit exemple concret :
Petite maison de rangée à Flénu, 70 000 euros annoncés sur Immoweb, mettons quelle part à 80 000
(-> je pense que s'intéresser aux ventes pour connaître le prix final réel est important, oui? Et me créer une base de données avec les liens des annonces + visites + prix final est nécessaire?)
2 chambres, pas de jardin, rénovée -> on ne vise pas la bourgeoisie montoise, c'est clair, mais plutot des ouvriers-caissière- petites pensions par exemple)
Via Immoweb, je simule donc un prix de 80 000 + 10 000 de frais de rénovation au cas ou, sans apport + taux de 3% = mensualité de 430 euro pour un montant total de 102 690 euros
http://www.immoweb.be/fr/Buy.estate.cfm … g=N#onglet
Voici 2 annonces + ou - les mêmes, loyer de 580 euros
http://www.immoweb.be/fr/annonce/maison … /id6466941
http://www.immoweb.be/fr/annonce/maison … /id6466941
Je prends une marge de sécurité de 20% -> 460 euros
Je me calcul un rendement net "à la louche" : ((460x10)/102 690)x100 = 4.57%
De plus, mon loyer de 460 euros couvre le crédit de 430 euros -> la maison se paie d'elle même, et j'ai 30 euros qui viennent s'ajouter à ma capacité d'emprunt.
Tout ceci est "à la louche", mais mon raisonnement est-il bon?
Si je suis mon raisonnement d'hier, si je vise ce type de bien, il me faut prévoir 6 mois de mensualités en réserve en cas de rénovations(donc bien pas loué) et de vacances locatives : 6 x 500 = 3000 euros bloqués sur un compte "au cas ou".
Dans l'article de l'écho, ils semblent dire que si la banque l'accepte, autant tout se faire financer, vu les taux très bas, donc si on peut acheter sans apport, tant mieux.
Je suis occupé de lire le supplément de l'écho, et c'est très instructif.
Que pensez-vous des livres de Laurent Degraeve évoqués dans un des articles?
Bonne soirée!
oui oui, je l'ai vu aussi ;-)
Mon seul petit souci, c'est comme vous le mentionniez : qui loue un studio à Mons?
Au mieux un étudiant... au pire?
J'ai peur de me retrouver avec des émargeants du CPAS...
Bonjour,
J'ai pas mal cogité cette nuit.
Il y a des studios remis à neuf autour de 90 000 euros à Mons.
Donc, dans mon cas, la logique serait :
1 - me rendre à la banque pour passer à un taux fixe pour mon habitation
2 - sur base de cette nouvelle mensualité, définir un montant maximal pour un nouvel achat et en connaitre les mensualités
3 - par sécurité, dédier un compte épargne sur lequel je déposerai chaque mois une somme d'argent, jusqu'à ce que cette somme = 6 mois de ce nouveau crédit, ceci afin de pallier d'éventuelles périodes de vacances locatives.
4 - pendant ce temps, lire des livres, ce forum etc pour me former
5 - une fois que j'ai économisé la somme = à 6 mois de crédit, je me mets en chasse d'un bien.
Ceci nécessite bien évidemment d'apprendre à cerner le marché locatif de ma région, comprendre comment calculer une rentabilité nette d'un bien etc etc
Je pense que ce serait une bonne première approche?
Est-il préférable d'épargner 1 an de crédit plutot que 6 mois?
Afin de faire un premier "défrichage" je vais m'imprimer les brochures d'Immoweb.
Ensuite, j'ai vu qu'il y a une sélection de lectures sur ce forum, je vais probablement acheter l'un ou l'autre de ces bouquins.
Le seul élément qui me semble important actuellement, c'est que le loyer couvre le crédit, car le conseiller de la BNP m'a confirmé que si c'était le cas, il pourrait me suivre pour d'autres investissements (sauf que là, on parlait de garages, je réaborderai le sujet lors du rendez-vous pour fixer mon taux).
Panchito : hier, le conseiller m'a dit qu'un projet type garage, c'est ok pour 20 000 euros.
Pour une maison/appartement, je pourrais monter jusqu'à 110 000, mais se pose la question suivante : saurai-je la louer très rapidement?
Que faire si je dois assumer les 2 loyers pendant trop longtemps?
J'ai commencé à regarder pour des appartements à Mons, mais j'ai simplement un frein psychologique actuellement sur l'éventualité de ne pas parvenir à louer rapidement le bien acheté.
Les 200 euros, ce n'est pas la banque qui m'a limité, c'est moi-même.
Le banquier montera facilement à 400 euros/mois mais j'en reviens au même problème : combien de mois pourrais-je financer ces 400 euros en plus de mon crédit actuel?
7-8 mois, ok. Plus? non, ou en tout cas ce sera très très juste.
Il faut juste comprendre que je n'ai jamais concrétisé un projet locatif, voila pourquoi je demandais des conseils de lectures dans mon tout premier message, pour APPRENDRE.
je comprends les messages de grmff, il oublie simplement qu'il parle à un néophyte... et que donc forcément mes réflexions/questions peuvent lui sembler stupides.
Par exemple : comment estimer le prix de location que je pourrais demander pour un bien? En regardant des annonces comparables et en prenant une marge de sécurité de 20%?
Je trouve un appart qui coute 100 000, je vois qu'un appartement comparable se loue 500 euros/mois, donc j'estime que je le louerai 400 euros pour ensuite estimer des rentabilités etc?
Oui, grmff, ces questions doivent vous sembler ridicules, mais lorsque je me suis inscrit sur un forum boursier de bon niveau il y a 5 ans et que j'ai demandé qu'on m'explique ce qu'était le PER ou le ROE, des investisseurs chevronnés ont eu a gentillesse de m'expliquer cela, et surtout, de m'orienter vers de très bonnes lectures.
Bonne soirée
Je vais essayer de répondre à chacun, mais j'ai peu de temps...
GT : oui, 20% annualisé. Mais pas mieux que Buffet ou Soros, qui eux manipulent des sommes monstres. Il est plus facile d'entrer sur de bonnes petites sociétés avec quelques centaines/milliers d'euros qu'avec des millions/milliards.
Mon meilleur investissement actuel est la société belge Jensen Group, observez son graphique... rien de plus sympa! Mais pensez-vous que Buffet peut se permettre cela? Non, car par souci de liquidité, il est obligé de se "contenter" de très grosses capitalisations.
Et de plus, lorsque vous gérez l'argent d'autrui, vous avez des comptes à rendre, ne pouvez pas vous permettre les mêmes risques etc etc etc
grmff : je comprends tout à fait votre point de vue, et c'est ce que je recherche.
MAIS
Que faire s'il y a des aménagements/rénovations à faire? Il faut donc d'office être sûr que j'ai les moyens d'assumer mon crédit hypo pour la maison + le crédit pour le futur bien à louer.
N'oublions pas les vacances locatives.
Voila pourquoi je veux m'accorder une marge de sécurité, et être sûr qu'en cas de pépin, je ne sois pas dans la m...
Rodes : si cela se fait, je passerai d'office par un crédit hypo. D'ou ma visite informative d'hier à la banque.
A la base j'y allais pour connaitre les conditions d'un passage de mon taux variable vers un taux fixe pour ma maison.
Je pense franchir le pas.
Bonne soirée
Panchito : relisez bien ma petite présentation : hier quelques centaines d'euros, aujourd'hui quelques milliers d'euros, mais mon objectif est d'arriver à des sommes nettement plus importante à terme.
Quand à déléguer la gestion à autrui : si je tourne autours de 20% annualisé, que fait votre fonds Carmignac?
Mon petit portefeuille m'a payé des vacances ces 2 dernières années, c'est assez "jouissif" de se prélasser au soleil en janvier grâce aux gains boursiers.
Et c'est une passion, ma bibliothèque regorge de bouquins sur ce sujet.
Quand au seuil de 10 000 euros : pourquoi?
A cause des frais de transaction? Je paie 0.25 euro pour la Belgique, 0.5 pour les USA...
A cause du rendement "temps passé vs maigres gains" -> le temps que je passe à mes recherches et lectures je le ressens comme du temps libre, et surtout comme de la formation pour le jour ou les sommes seront bien plus grandes.
Himura : je suis un peu bricoleur, mais dispose de peu de temps : le risque est donc l'enlisement des travaux qui n'avancent pas, démotivation etc.
J'ai des exemple dans ce genre dans mon entourage : crevé le soir après le boulot en semaine, envie de profiter d'un rayon de soleil le weekend... et les travaux qui traînent....