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Location de garages et parking

gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Location de garages et parking

Bonjour,

Je suis un particulier, propriétaire de ma maison, et j'aimerai me lancer dans la location de biens.

Comme il ne m'est pas trop possible de prendre un autre crédit pour une maison à mettre en location actuellement, je pensais aux garages et places de parking.

Mais je pars de zéro et n'ait aucune connaissance sur le sujet.

Généralement, les guides pour débutant sur le net concernent la mise en location de maison, rarement de garages.

J'aimerai donc savoir toutes les démarches que je dois réaliser avant un premier achat, pour être sûr de tout faire dans la légalité.

Egalement la façon de calculer la rentabilité d'un bien, comprendre les notions de TVA applicables (ou pas), la fiscalité, les règles d'urbanisme etc

Existe t'il un livre, ebook, guide gratuit etc qui explique tout ceci?

Merci beaucoup!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Location de garages et parking

Les garages, c'est le plus facile ;-) Mais forcément moins rentable que des maisons - ce qui est logique, vu que ce n'est pas le même investissement financier et en temps.

Voir déjà ici : https://www.pim.be/faq-items/location-de-garages-et-tva

Ensuite pour la rentabilité, vous prenez simplement ce que ça vous rapport - les frais / ce que ça vous coûte (cash ou emprunt ?).

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Bonjour et merci.

J'ai trouvé ceci pour la TVA :
http://finances.belgium.be/fr/entrepris … la_taxe#q1

Pour la rentabilité, j'ai lu que pour se faire une idée globale d'une location, on fait le montant mensuel x 10 (2 mois sont sensé couvrir les vacances locatives, frais etc) divisé par le prix total du bien et multiplié par 100.

Donc, un garage payé 8000 euros et loué 50 euros a un rendement de ((50x10)/8000)x100 = 6.25%
C'est approximatif, mais est-ce un bon procédé pour une première sélection?

Quel serait le rendement minimum à exiger pour que cela vaille la peine d'investir? 5%?

Donc, si je récapitule, en tant que débutant :

1 - je compare les biens disponibles dans ma région, et je jette mon dévolu sur celui qui offre la meilleure rentabilité
(j'utilise Notaire.be pour évaluer les frais)
2 - une fois acheté, je fais la procédure pour la TVA
3 - je mets en location

Y a t'il d'autres points à connaitre/réaliser?

Merci

PS : quel genre de recherches/enquêtes puis-je faire pour savoir si le parking/garage ne risque pas de se retrouver sans locataire?
PPS : comment amener un dossier bien ficelé chez son banquier? J'imagine que mon calcul simplifié de rentabilité ne sera pas pris au sérieux?

Dernière modification par gcl (01-09-2016 14:21:20)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Location de garages et parking

Vous pouvez compter ainsi, oui. En fait - on l'a remarqué récemment sur ce forum - bien des personnes ont leur manière de calculer un rendement.
En "brut", c'est : "rendement annuel" / "coût d'achat".
Le rendement minimum dépend de chacun - on l'a remarqué aussi il y a peu sur le forum wink. Certains diront 3%, d'autre 7 minimum, d'autres visent le 10% en maisons...
Pour des garages, on tourne bien souvent à 4-5% je pense. Mais à nouveau, tout dépend de vous, et de votre horizon d'investissement.

Le décompte de 2 mois de loyer est effectivement une approximation proche de la réalité. Bien que pour des garages, c'est moins du aux frais d'entretien que de la vacance des locations.

Peu importe le reste, jetez surtout votre dévolu sur un garage bien localisé (durable) et pas trop cher ! Si vous avez ça, le reste suivra.

(Je ne possède pas de garages, qui de mon point de vue offrent une rentabilité trop faible, tout en ayant l'avantage de représenter que très peu de préoccupations...)

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Pour le moment, je suis intéressé par des places de parking dans une résidence.
Il y en a plusieurs, et je sais que ce serait mieux niveau frais de notaire d'en acheter plusieurs, mais je pense n'en prendre qu'1 "pour me faire les dents".

Ma seule crainte est de ne pas trouver de locataire.

Puis-je exiger du propriétaire qu'il me prouve que le parking était loué avant?

Pour un garage, je peux prospecter un locataire dans tout le quartier, alors qu'une place de parking dans une résidence, je me limite aux... résidents...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Pour le moment, je suis intéressé par des places de parking dans une résidence.

Attention à l'acte de base: de nombreux actes interdisent à un "étranger" d'acheter un parking s'il n'est pas propriétaire d'un appartement dans la résidence.

8000€ pour un emplacement? Même en province de simples emplacements dans de nouvelles résidences s'échelonnent entre 18.000 et 23.000€.

Les boxes et boxes fermés sont encore plus chers.

D'habitude il faut passer par le syndic pour avoir une télécommande de la porte générale des parkings et il y a des charges aussi (nettoyage, assurance, frais de syndic, dépannage porte etc...)

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

8000 euros était un exemple, sinon, oui, dans ma région c'est nettement moins cher que les prix que vous évoquez (annonces sur immoweb), mais j'imagine que le loyer perçu est en fonction...

Pour les frais (syndic etc), le propriétaire m'a parlé de 10 euros/mois.

Quel type d'assurance est nécessaire pour un garage/emplacement de parking?

Merci pour l'info sur l'acte, mais ça, j'imagine que ce sera le boulot de mon notaire de trouver ce genre de close?

Mon autre crainte est au niveau du financement : puisqu'un crédit hypo doit être de minimum 12500 euros, et que je suis nettement plus bas, il faudra passer par un crédit à la conso : délai plus court et taux nettement plus cher...
Je pourrais en acheter 2 pour dépasser ce seuil de 12500 euros, mais reste cette crainte de ne pas trouver de locataire...
Comment se rassurer à ce niveau?

Bonne journée

Dernière modification par gcl (01-09-2016 15:57:30)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Pour le moment, je suis intéressé par des places de parking dans une résidence.
Il y en a plusieurs, et je sais que ce serait mieux niveau frais de notaire d'en acheter plusieurs, mais je pense n'en prendre qu'1 "pour me faire les dents".

Ma seule crainte est de ne pas trouver de locataire.

Puis-je exiger du propriétaire qu'il me prouve que le parking était loué avant?

Pour un garage, je peux prospecter un locataire dans tout le quartier, alors qu'une place de parking dans une résidence, je me limite aux... résidents...

Certaines "résidences" comportent des garages (fermés) , des garages (fermés) et des emplacements de parkings ou uniquement des emplacements de parkings.

Certains actes de base contiennent un clause interdisant la vente d'un garage ou d'un emplacement en dehors de la vente d'un appartement ds la "résidence". En principe le notaire devrait le constater et attirer l'attention du candidat propriétaire.

Il me semble que la jurisprudence a déjà relevé le caractère abusif de cette disposition.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

(...), mais reste cette crainte de ne pas trouver de locataire...
Comment se rassurer à ce niveau?

Bonne journée

En principe si de nombreux emplacements sont mis en vente, l'attention de l'acquéreur potentiel doit être attirée. Pourquoi ces ventes ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Merci pour l'info sur l'acte, mais ça, j'imagine que ce sera le boulot de mon notaire de trouver ce genre de close?

Bonne journée

Rien ne vous empêche de demander au vendeur de vous présenter l'acte de base. Vous gagneriez du temps.
Et si le notaire relève la clause dont il est question, qu'il attire votre attention sur celle-ci et les risques qu'elle comporte pour vous, vous pourriez encore lui demander de passer l'acte. En vous prévenant, il aura fait son boulot.Sa responsabilité est dégagée

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Je suis également en recherche d'un garage pour faire louer.
J'ai lu beaucoup à ce sujet et le principal à retenir lors d'un achat est l'emplacement smile J'ai également lu que les boxs fermés étaient beaucoup plus prisés que de simples places de parking. Le problème d'u emplacement dans une résidence et qu'il va y avoir des charges communes qui vont diminuer la rentabilité.
De mes lectures, ce qu'il ressort pour la rentabilité c'est :
- emplacement (éviter la proximité de places de parkings gratuites)
- cadastre
- la taxe de location = Cadastre*1,70*1,4 taxable à maxi 40%

Et puis principalement, les frais de notaires hmm Pour 8000 euros, c'est environ 2850 euros de frais hmm

Si vous avez d'autres conseils, je suis preneur aussi smile L'investissement est proche pour moi aussi ^^

J'hésite entre 1 et 2 garages mais ça fait beaucoup d'argent investit déjà ^^


jeune passionné d'immobilier  cool

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Pour vous rassurer, vous pouvez demander de voir les contrats de bail. Si le propriétaire ne veut pas, c'est qu'il a quelque chose à se reprocher. Si pas, il est aussi efficace de vérifier le quartier et voir si il n'y a pas de trop nombreux garages à louer. Au vu des prix, je me demande si vous n'êtes pas de ma région ^^ Cela ressemble aux prix de la région Montoise


jeune passionné d'immobilier  cool

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

mikelecoureur : bingo :-)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Location de garages et parking

GT a écrit :

En principe si de nombreux emplacements sont mis en vente, l'attention de l'acquéreur potentiel doit être attirée. Pourquoi ces ventes ?

J'ai également eu immédiatement cette même réflexion: pourquoi dans une copropriété non neuve, autant de copropriétaires veulent-ils se débarrasser à si bas prix de leur garage? Il y a manifestement anguille sous roche...

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Dans notre région l'achat de garage est abordable smile
J'ai lu par contre qu'il est difficile d'obtenir un prêt pour l'achat d'un garage je ne sais pas exactement ce qu'il en est. Par contre, les prêts à la consommation ne sont pas super élevé +- 3% (2,9% chez bnp).
J'ai également beaucoup lu quant à la diversification de nos actifs. Il est souvent conseillé de ne pas tout acheté au même endroit pour ne pas avoir de trop grande perte si l'immobilier montois en prendrait un coup mais ... plus facile à dire qu'à faire je trouve.
Les garages sont assez faciles pour un premier investissement :
- bail écrit ou non (évidemment préférable)
- Préavis d'un mois
- Expulsion très facile
- Pas de régime TVA (j'ai beaucoup lu à ce sujet également, beaucoup parle de TVA mais on doit s'y inscrire uniquement si on dépasse un plafond qui tourne aux alentours de 25 000 euros)
Acheter 2 garages plutôt qu'1 est intéressant car si c'est le même propriétaire un seul acte suffit. C'est plus facilement négociable et les frais fixes sont moins importants


jeune passionné d'immobilier  cool

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Bonjour,

Suite à vos infos, j'ai recontacté le propriétaire.

D'après son ton hésitant pour certaines réponses, j'en déduit ceci :
1- il habite loin et cela l'ennuie de gérer ces emplacements
2 - les locations ne sont pas régulières, beaucoup de turn over
3 - ceux qui ont acheté les autres emplacements l'ont fait pour leur propre véhicule et sans but de location

Je laisse tomber.

Mikelecoureur : je ressors de la BNP, et le conseiller m'a dit qu'il n'y avait aucun problème poru ce type d'achat.

maintenant, vu que j'ai déjà ma maison chez eux, cela joue peut-être.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Location de garages et parking

MikeLeCoureur a écrit :

- Expulsion très facile

C'est vous qui le dites. J'ai eu affaire avec un menuisier qui est tombé en faillite et qui n'avait rien trouvé de mieux que de stocker dans le garage que je lui vait loué (uniquement pour sa camionette) tous ses meubles et toutes ses machines. Il ne payait plus le loyer...

Il faut aller chez le juge de paix pour casser le bail. Et je ne vous parle pas des frais pour le camion commandé par le huissier pour évacuer tout ça (noteamment des machines qui pèsent plus de 100kg...)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Location de garages et parking

mikelecoureur a écrit :

- Pas de régime TVA (j'ai beaucoup lu à ce sujet également, beaucoup parle de TVA mais on doit s'y inscrire uniquement si on dépasse un plafond qui tourne aux alentours de 25 000 euros)

De mémoire (je n'ai pas pris le temps de vérifier), c'est 15.000 € le plafond.

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Je pense que c'est la meilleure chose à faire. Dans les résidences, c'est assez compliqué de louer mieux vaut éviter. Les frais de co-propriété seront dus que l'emplacement soit loué ou non. Les boxs fermés sont beaucoup plus recherchés. Je pensais également regarder près des gares (souvent victimes de vandalisme).
Vous cherchez où des garages à vendre ? Immoweb et 2ememain sont très pauvres en annonces hmm J'hésitais à aller chez de "gros" notaires de la ville de Mons mais je ne sais pas chez qui aller. Probablement le notaire Hamaide qui vend bon nombre de biens montois. Je me demande aussi si le bureau du notariat n'a pas quelques garages à vendre également.

Si ce n'est pas indiscret, ils vous ont proposé quel taux ? Je vais demain faire une simulation également chez eux.


jeune passionné d'immobilier  cool

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

panchito a écrit :
MikeLeCoureur a écrit :

- Expulsion très facile

C'est vous qui le dites. J'ai eu affaire avec un menuisier qui est tombé en faillite et qui n'avait rien trouvé de mieux que de stocker dans le garage que je lui vait loué (uniquement pour sa camionette) tous ses meubles et toutes ses machines. Il ne payait plus le loyer...

Il faut aller chez le juge de paix pour casser le bail. Et je ne vous parle pas des frais pour le camion commandé par le huissier pour évacuer tout ça (noteamment des machines qui pèsent plus de 100kg...)

Je parlais de ce que j'ai lu et pas de la pratique. Je ne parlais pas de location à un professionnel mais bien à un particulier.
Je pense que ce cas est assez rare et je l'espère.
Avez-vous du payer les frais pour le camion ? Avez-vous continué vos locations malgré cela ?


jeune passionné d'immobilier  cool

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