Location de garages et parking

C'est pour cela que je recherche une diversification via du physique.

Mon entretien d'hier avec le banquier m'a permis de définir le montant que je pourrais obtenir pour un garage.

Maintenant, je dois chercher mon premier investissement, mais j'ai tout mon temps, rien ne presse.

Pour investir dans l'immobilier, il faut regarder le long terme, et il faut le faire avec un crédit hypothécaire. Acheter cash, ce n'est pas profiter des avantages de l'immobilier. Si l'immobilier se contente de rendement loyers/coût d'achat si faible, c'est bien parce que la rentabilité se trouve ailleurs: plus value potentielle et effet de levier.

J'ai le souvenir d'une personne qui ne croyait pas non plus qu'il pourrait acheter un appartement comme investissement. Il allait donc le faire "en association". Je l'ai convaincu que c'était une connerie, et que les banques le suivraient parce que le projet était bon. Il a donc essayé, réussi, et gagné des loyers (très) supérieurs à la mensualité. Ce crétin a fini par revendre, poussé par sa femme qui voulait le pognon pour le dépenser dans des travaux somptuaires dans leur maison. Il a fait une très belle plus value, tout en tuant sa poule aux oeufs d'or. A mon avis, il se trompait de poule.

Quand j'ai voulu faire mon premier gros investissement, je n'y croyais pas trop non plus. Pourtant, avec un dossier bien ficelé, bien préparé, démontrant bien l'intérêt du projet et la capacité du porteur de projet, il est passé comme une lettre à la poste.

Toute cette petite histoire pour dire qu'il faut y croire. Investir du pognon dans un garage, c'est pas un bon plan. C'est trop petit. C'est trop peu d'argent. Les frais de notaires et de crédit vont bouffer tout votre capital sans pouvoir faire un effet de levier suffisant que pour être intéressant.

Achetez un appart. Achetez une baraque. Visez plus haut. Vous ne savez même pas que vous pouvez le faire. Et si votre banquier ne vous suit pas, changez de banquier.

Pour mon dernier projet (qui ne se fera sans doute pas), j'ai fait appel à mon banquier habituel, qui m'a laissé tomber. J'ai été voir mon banquier "subsidiaire", qui m'a dit qu'il ne me suivrait pas parce que je n'avait pas toutes mes affaires chez lui. J'ai été voir un 3e banquier, et j'ai eu l'accord pour cet investissement avec un prêt à 90% en 15 ans, dont 2 ans de travaux. En 3 jours.

Voilà. Vous vouliez des avis. Vous avez le mien: voyez plus grand. Vous en ferez ce que vous voulez.

C'est ce que votre banquier vous raconte? Arrêtez de croire tout ce que les banquiers racontent...

On m'a toujours dit que, pour un bien de rapport, c'était max en 15 ans, et max 80%. Tous mes crédits sont en 20 ans, et tous entre 80 et 100%...

D'un autre côté, le temps - et les exigences pour les crédits - ont aussi changé.
Pour vos premiers crédits, les conditions n'étaient pas les mêmes. Et entre temps, vous avez constitué un patrimoine, exploitable en garantie sous forme d'hypothèque par n'importe quel créancier.

Il est certainement bien plus compliqué, à l'heure actuelle, de défendre ce type de premier projet d'investissement immobilier.

Néanmoins, je rejoins Grmff à 100% quand il indique qu'il faut établir un projet, et le défendre. C'est un point essentiel, qui démontre à votre interlocuteur votre sérieux. En prenant en compte vos propres risques, vous diminuez celui que prend le banquier.

A ajouter au musée des grmfferies celle-là !

A titre personnel, une fois mon crédit hypothécaire déduit, la somme mensuelle fixe que je place en bourse, mon épargne pension, etc etc, j'estime qu'il me reste maximum 200 euros à consacrer à l'investissement. Le banquier est prêt à monter plus haut, mais je ne veux pas prendre tant de risque, du moins sans expérience préalable.

D'ou mon idée de me diriger vers des garages, dans un premier temps du moins.

Pour expliquer ma vision des choses plus précisément :

Je suis passionné par la bourse depuis 5 ans. Je n'ai pas fait de hautes études, j'apprends tout via les livres et internet.

Depuis plus d'un an je relève mes performance dans des fichiers excel, elles sont plutot bonnes.

Je me suis toujours dit ceci :

quelques centaines d'euro à la 20aine pour apprendre
quelques milliers d'euro à la trentaine pour mettre en oeuvre l'apprentissage et l'affiner (c'est là que je me trouve actuellement)
quelques 10aines de milliers d'euros à la quarantaine pour réduire mon temps de travail (4/5? mi-temps?)
Au minimum 100 à 200 000 euros à la cinquantaine pour terminer ma carrière tranquille (1/2 temps + bcp de congés sans solde par ex?)

Seulement, il y a un petit souci : la bourse repose à 80% sur notre psychologie.

Et je comprends que plus mon portefeuille augmente, moins je suis bon (peur de perdre une trop grosse somme par exemple).

Le moyen d'éviter ce stress, c'est de la diversification -> je pense donc à découvrir l'immobilier, comme je l'ai fait pour la bourse : petites sommes pour apprendre (si je me plante, pas grave), et progresser au fil du temps.

Exemple (sans réflexion, je jette par écrit ce qu'il me passe par la tête en ce moment) :
quelques garages à la trentaine
quelques apparts à la quanrantaine
quelques maisons à la cinquantaine

Bonne journée

Avec 200€ par mois grand maximum de disponible, vous pouvez emprunter +/- 40.000€ en 20 ans.

Mais qu'acheter pour 40.000€? Dans les belles communes de Bruxelles, dans des copropriétés jouxant des places très prisées (et en ajoutant encore un peu de cash) vous pouvez y achter un très beau box fermé de +/- 20m² où rentre une Q8 et le louer 165€/mois. Maintenant même avec un tel loyer, un seul problème vous coûte vite 2 ans de location et il y a les charges de copropriété...

Il est vrai que les banques ressèrent de plus en plus l'accessibilité au crédit hypothécaire et que le pimonaute lambda n'est pas comparable à Grmff! et ses dizaines (centaines?) de logements à Charleroi.

De plus en plus de banques ne veulent pas prendre en considération les éventuels loyers que vous retireriez du bien que vous convoitez.

Pour 200€/mois, à votre place (mais c'est évidemment très difficile de faire du planning financier sans connaître votre situation exacte), j'investirais dans un fonds immobilier bien diversifié tel que : AXA World Funds Framlington Europe Real Estate Securities F Capitalisation EUR

Qui a décroché 5 étoiles chez Morningstar (ISIN = LU0216737063)

Dernière modification par panchito (02-09-2016 13:15:17)

On est très, très loin d'une surexposition aux marchés financiers!

Les gestionnaires de fortunes indépendants (pas ceux des banques évidemment) conseillent d'éviter le surexposition en plaçant 5% de ses avoirs dans l'immobilier.

Selon une enquête auprès des quelques 6000 membres de la VFB, ils détiennent un portefeuille boursier de 350.000 € en moyenne. Ceux qui ont plus d'un million ne sont plus membres car ils ne gèrent plus cela eux-mêmes en général.

Vu votre portefeuille boursier, je vous suggère d'y mettre 10 lignes de 1000€ chacune. Le risque est ainsi bien réparti.

Bien que l'investissement en actions est à déconseillé en dessous de 10.000€. Pour ce type de portefeuille on conseille un fond patrimonial de type Carmignac patrimoine.

Panchito : relisez bien ma petite présentation : hier quelques centaines d'euros, aujourd'hui quelques milliers d'euros, mais mon objectif est d'arriver à des sommes nettement plus importante à terme.
Quand à déléguer la gestion à autrui : si je tourne autours de 20% annualisé, que fait votre fonds Carmignac?

Mon petit portefeuille m'a payé des vacances ces 2 dernières années, c'est assez "jouissif" de se prélasser au soleil en janvier grâce aux gains boursiers.
Et c'est une passion, ma bibliothèque regorge de bouquins sur ce sujet.

Quand au seuil de 10 000 euros : pourquoi?
A cause des frais de transaction? Je paie 0.25 euro pour la Belgique, 0.5 pour les USA...
A cause du rendement "temps passé vs maigres gains" -> le temps que je passe à mes recherches et lectures je le ressens comme du temps libre, et surtout comme de la formation pour le jour ou les sommes seront bien plus grandes.

Himura : je suis un peu bricoleur, mais dispose de peu de temps : le risque est donc l'enlisement des travaux qui n'avancent pas, démotivation etc.
J'ai des exemple dans ce genre dans mon entourage : crevé le soir après le boulot en semaine, envie de profiter d'un rayon de soleil le weekend... et les travaux qui traînent....

20 % annualisé (j'écris bien annualisé....).Oufti ! Mais sur combien d'années ?

Mieux que Warren Buffett ou Georges Soros ?