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Location de garages et parking

gcl
Pimonaute assidu
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Location de garages et parking

Bonjour,

Je suis un particulier, propriétaire de ma maison, et j'aimerai me lancer dans la location de biens.

Comme il ne m'est pas trop possible de prendre un autre crédit pour une maison à mettre en location actuellement, je pensais aux garages et places de parking.

Mais je pars de zéro et n'ait aucune connaissance sur le sujet.

Généralement, les guides pour débutant sur le net concernent la mise en location de maison, rarement de garages.

J'aimerai donc savoir toutes les démarches que je dois réaliser avant un premier achat, pour être sûr de tout faire dans la légalité.

Egalement la façon de calculer la rentabilité d'un bien, comprendre les notions de TVA applicables (ou pas), la fiscalité, les règles d'urbanisme etc

Existe t'il un livre, ebook, guide gratuit etc qui explique tout ceci?

Merci beaucoup!

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grmff
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Re : Location de garages et parking

Svp, arrêtez de comparer la brique papier et l'immobilier. La brique papier a tous les inconvénients de la brique et tous les inconvénients du papier réunis en une seule opération.

L'avantage principal de l'immobilier est sa stabilité, qui permet d'emprunter pour acheter de l'immobilier. Et donc, de rembourser l'emprunt avec l'argent des locataires. C'est le principe de l'effet de levier.

Il peut aussi se faire avec la bourse, mais c'est vraiment suicidaire.


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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

C'est pour cela que je recherche une diversification via du physique.

Mon entretien d'hier avec le banquier m'a permis de définir le montant que je pourrais obtenir pour un garage.

Maintenant, je dois chercher mon premier investissement, mais j'ai tout mon temps, rien ne presse.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

La brique papier est une bonne alternative pour ceux qui ont une toute petite mise de départ et ne savent pas décrocher un prêt hypothécaire pour faire du buy-to-let (ce qui était le cas décrit dans le post de base).

Quand à décrocher un prêt pour acheter des actions, aucune banque ne va évidemment donner suite...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

Pour investir dans l'immobilier, il faut regarder le long terme, et il faut le faire avec un crédit hypothécaire. Acheter cash, ce n'est pas profiter des avantages de l'immobilier. Si l'immobilier se contente de rendement loyers/coût d'achat si faible, c'est bien parce que la rentabilité se trouve ailleurs: plus value potentielle et effet de levier.

J'ai le souvenir d'une personne qui ne croyait pas non plus qu'il pourrait acheter un appartement comme investissement. Il allait donc le faire "en association". Je l'ai convaincu que c'était une connerie, et que les banques le suivraient parce que le projet était bon. Il a donc essayé, réussi, et gagné des loyers (très) supérieurs à la mensualité. Ce crétin a fini par revendre, poussé par sa femme qui voulait le pognon pour le dépenser dans des travaux somptuaires dans leur maison. Il a fait une très belle plus value, tout en tuant sa poule aux oeufs d'or. A mon avis, il se trompait de poule.

Quand j'ai voulu faire mon premier gros investissement, je n'y croyais pas trop non plus. Pourtant, avec un dossier bien ficelé, bien préparé, démontrant bien l'intérêt du projet et la capacité du porteur de projet, il est passé comme une lettre à la poste.

Toute cette petite histoire pour dire qu'il faut y croire. Investir du pognon dans un garage, c'est pas un bon plan. C'est trop petit. C'est trop peu d'argent. Les frais de notaires et de crédit vont bouffer tout votre capital sans pouvoir faire un effet de levier suffisant que pour être intéressant.

Achetez un appart. Achetez une baraque. Visez plus haut. Vous ne savez même pas que vous pouvez le faire. Et si votre banquier ne vous suit pas, changez de banquier.

Pour mon dernier projet (qui ne se fera sans doute pas), j'ai fait appel à mon banquier habituel, qui m'a laissé tomber. J'ai été voir mon banquier "subsidiaire", qui m'a dit qu'il ne me suivrait pas parce que je n'avait pas toutes mes affaires chez lui. J'ai été voir un 3e banquier, et j'ai eu l'accord pour cet investissement avec un prêt à 90% en 15 ans, dont 2 ans de travaux. En 3 jours.

Voilà. Vous vouliez des avis. Vous avez le mien: voyez plus grand. Vous en ferez ce que vous voulez.


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gcl
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Re : Location de garages et parking

Mon problème est que je suis déjà proche de ma capacité totale d'emprunt via la maison dont je suis propriétaire.

Vu le montant qu'il me reste, j'ai le choix entre des kots étudiants, des taudis ou... des garages.

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grmff
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Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Mon problème est que je suis déjà proche de ma capacité totale d'emprunt via la maison dont je suis propriétaire.

C'est ce que votre banquier vous raconte? Arrêtez de croire tout ce que les banquiers racontent...

On m'a toujours dit que, pour un bien de rapport, c'était max en 15 ans, et max 80%. Tous mes crédits sont en 20 ans, et tous entre 80 et 100%...


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GT
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Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Mon problème est que je suis déjà proche de ma capacité totale d'emprunt via la maison dont je suis propriétaire.

Vu le montant qu'il me reste, j'ai le choix entre des kots étudiants, des taudis ou... des garages.

Malheureusement pour vous je ne suis pas en mesure de répondre à l'insuffisance potentielle ou avérée de votre capacité financière...

Prêter de l'argent fait partie du métier d'un banquier. Mais un tiers (un "pimonaute"convaincu ?)le peut également, qu'un banquier aie ou non refusé de le faire pour des raisons qui relèvent de son appréciation.

En ce qui vous concerne, les éléments de votre dossier ne sont pas connus des "pimonautes" pour estimer, eux (dont ce n'est pas le métier), votre capacité financière et porter un jugement sur la réponse apportée par votre banquier.

Dernière modification par GT (02-09-2016 10:57:25)

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Himura
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Re : Location de garages et parking

grmff a écrit :
gcl a écrit :

Mon problème est que je suis déjà proche de ma capacité totale d'emprunt via la maison dont je suis propriétaire.

C'est ce que votre banquier vous raconte? Arrêtez de croire tout ce que les banquiers racontent...

On m'a toujours dit que, pour un bien de rapport, c'était max en 15 ans, et max 80%. Tous mes crédits sont en 20 ans, et tous entre 80 et 100%...

D'un autre côté, le temps - et les exigences pour les crédits - ont aussi changé.
Pour vos premiers crédits, les conditions n'étaient pas les mêmes. Et entre temps, vous avez constitué un patrimoine, exploitable en garantie sous forme d'hypothèque par n'importe quel créancier.

Il est certainement bien plus compliqué, à l'heure actuelle, de défendre ce type de premier projet d'investissement immobilier.

Néanmoins, je rejoins Grmff à 100% quand il indique qu'il faut établir un projet, et le défendre. C'est un point essentiel, qui démontre à votre interlocuteur votre sérieux. En prenant en compte vos propres risques, vous diminuez celui que prend le banquier.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

Himura a écrit :

D'un autre côté, le temps - et les exigences pour les crédits - ont aussi changé.

Je vais être un peu cash et donner peu de crédit à cette affirmation: c'est l'excuse la plus conne que j'entends pour rester sur son cul à ne rien faire.

C'est aussi la plus courante. Surtout chez les envieux qui se disent que c'était facile "dans le temps", alors que c'était moins facile avec des taux à 13%...


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PIM
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Re : Location de garages et parking

grmff a écrit :

A mon avis, il se trompait de poule.

A ajouter au musée des grmfferies celle-là !


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Location de garages et parking

Pour répondre dans la même lignée : c'est une contre-affirmation parfaitement aveugle et aigrie par le temps. (?)

Cet avis n'était d'ailleurs pas mon avis personnel, mais un résultat partagé par bon nombres de journaux, tel que l'Echo, qui en tire un article tous les 3 mois, et chiffrent les faits.

Par là-même, ça signifie au contraire qu'il faut se bouger d'autant plus et ne pas rester sur son cul à ne rien faire.

Je retiens aussi qu'on est rarement de bon conseil quand on projette sa situation personnelle en lieu et place de la personne qui cherche des réponses propres et adaptées.

Dernière modification par Himura (02-09-2016 11:26:44)

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gcl
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Re : Location de garages et parking

A titre personnel, une fois mon crédit hypothécaire déduit, la somme mensuelle fixe que je place en bourse, mon épargne pension, etc etc, j'estime qu'il me reste maximum 200 euros à consacrer à l'investissement. Le banquier est prêt à monter plus haut, mais je ne veux pas prendre tant de risque, du moins sans expérience préalable.

D'ou mon idée de me diriger vers des garages, dans un premier temps du moins.

Pour expliquer ma vision des choses plus précisément :

Je suis passionné par la bourse depuis 5 ans. Je n'ai pas fait de hautes études, j'apprends tout via les livres et internet.

Depuis plus d'un an je relève mes performance dans des fichiers excel, elles sont plutot bonnes.

Je me suis toujours dit ceci :

quelques centaines d'euro à la 20aine pour apprendre
quelques milliers d'euro à la trentaine pour mettre en oeuvre l'apprentissage et l'affiner (c'est là que je me trouve actuellement)
quelques 10aines de milliers d'euros à la quarantaine pour réduire mon temps de travail (4/5? mi-temps?)
Au minimum 100 à 200 000 euros à la cinquantaine pour terminer ma carrière tranquille (1/2 temps + bcp de congés sans solde par ex?)

Seulement, il y a un petit souci : la bourse repose à 80% sur notre psychologie.

Et je comprends que plus mon portefeuille augmente, moins je suis bon (peur de perdre une trop grosse somme par exemple).

Le moyen d'éviter ce stress, c'est de la diversification -> je pense donc à découvrir l'immobilier, comme je l'ai fait pour la bourse : petites sommes pour apprendre (si je me plante, pas grave), et progresser au fil du temps.

Exemple (sans réflexion, je jette par écrit ce qu'il me passe par la tête en ce moment) :
quelques garages à la trentaine
quelques apparts à la quanrantaine
quelques maisons à la cinquantaine

Bonne journée

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

Himura a écrit :

Pour répondre dans la même lignée : c'est une contre-affirmation parfaitement aveugle et aigrie par le temps. (?)

Cet avis n'était d'ailleurs pas mon avis personnel, mais un résultat partagé par bon nombres de journaux, tel que l'Echo, qui en tire un article tous les 3 mois, et chiffrent les faits.

Par là-même, ça signifie au contraire qu'il faut se bouger d'autant plus et ne pas rester sur son cul à ne rien faire.

Je retiens aussi qu'on est rarement de bon conseil quand on projette sa situation personnelle en lieu et place de la personne qui cherche des réponses propres et adaptées.

J'avais bien compris que ce n'était pas votre situation personnelle.. J'avais aussi prévenu que c'était "à l'emporte pièce". Si je refute le "aigri par le temps", j'assume pleinement le "énervé par le nombre de personnes qui se posent des questions et qui ne font de toute façon rien des réponses".


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panchito
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Re : Location de garages et parking

Avec 200€ par mois grand maximum de disponible, vous pouvez emprunter +/- 40.000€ en 20 ans.

Mais qu'acheter pour 40.000€? Dans les belles communes de Bruxelles, dans des copropriétés jouxant des places très prisées (et en ajoutant encore un peu de cash) vous pouvez y achter un très beau box fermé de +/- 20m² où rentre une Q8 et le louer 165€/mois. Maintenant même avec un tel loyer, un seul problème vous coûte vite 2 ans de location et il y a les charges de copropriété...

Il est vrai que les banques ressèrent de plus en plus l'accessibilité au crédit hypothécaire et que le pimonaute lambda n'est pas comparable à Grmff! et ses dizaines (centaines?) de logements à Charleroi.

De plus en plus de banques ne veulent pas prendre en considération les éventuels loyers que vous retireriez du bien que vous convoitez.

Pour 200€/mois, à votre place (mais c'est évidemment très difficile de faire du planning financier sans connaître votre situation exacte), j'investirais dans un fonds immobilier bien diversifié tel que : AXA World Funds Framlington Europe Real Estate Securities F Capitalisation EUR

Qui a décroché 5 étoiles chez Morningstar (ISIN = LU0216737063)

Dernière modification par panchito (02-09-2016 14:15:17)

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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

On en revient à mon problème de départ : une surexposition aux marchés financiers...

Sinon, je me suis amusé à recouper les premières lignes des fonds orientés REIT les plus performants.

D'ou mon intérêt pour les REIT citées plus haut (Simon Properties, Klepierre, American Tower)

Dernière modification par gcl (02-09-2016 14:40:09)

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panchito
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Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

un portefeuille boursier de quelques milliers d'euros.

On est très, très loin d'une surexposition aux marchés financiers!

Les gestionnaires de fortunes indépendants (pas ceux des banques évidemment) conseillent d'éviter le surexposition en plaçant 5% de ses avoirs dans l'immobilier.

Selon une enquête auprès des quelques 6000 membres de la VFB, ils détiennent un portefeuille boursier de 350.000 € en moyenne. Ceux qui ont plus d'un million ne sont plus membres car ils ne gèrent plus cela eux-mêmes en général.

Vu votre portefeuille boursier, je vous suggère d'y mettre 10 lignes de 1000€ chacune. Le risque est ainsi bien réparti.

Bien que l'investissement en actions est à déconseillé en dessous de 10.000€. Pour ce type de portefeuille on conseille un fond patrimonial de type Carmignac patrimoine.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Location de garages et parking

Si vous êtes en peu bricoleur et que vous ciblez des plus petites villes, vous trouverez encore des petites maisons ou appartements négociables à 80 / 90.000 €.
Ca pourrait être votre point de départ éventuel ?
Ou vous pouvez planifier une épargne (faiblement exposée) pour atteindre un montant en fonds-propres pré-déterminé avant de vous lancer.

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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

Panchito : relisez bien ma petite présentation : hier quelques centaines d'euros, aujourd'hui quelques milliers d'euros, mais mon objectif est d'arriver à des sommes nettement plus importante à terme.
Quand à déléguer la gestion à autrui : si je tourne autours de 20% annualisé, que fait votre fonds Carmignac?

Mon petit portefeuille m'a payé des vacances ces 2 dernières années, c'est assez "jouissif" de se prélasser au soleil en janvier grâce aux gains boursiers.
Et c'est une passion, ma bibliothèque regorge de bouquins sur ce sujet.

Quand au seuil de 10 000 euros : pourquoi?
A cause des frais de transaction? Je paie 0.25 euro pour la Belgique, 0.5 pour les USA...
A cause du rendement "temps passé vs maigres gains" -> le temps que je passe à mes recherches et lectures je le ressens comme du temps libre, et surtout comme de la formation pour le jour ou les sommes seront bien plus grandes.

Himura : je suis un peu bricoleur, mais dispose de peu de temps : le risque est donc l'enlisement des travaux qui n'avancent pas, démotivation etc.
J'ai des exemple dans ce genre dans mon entourage : crevé le soir après le boulot en semaine, envie de profiter d'un rayon de soleil le weekend... et les travaux qui traînent....

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 282

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

J'ai des exemple dans ce genre dans mon entourage : crevé le soir après le boulot en semaine, envie de profiter d'un rayon de soleil le weekend... et les travaux qui traînent....

Ah mais l'immobilier c'est tout autre chose que de gérer un portefeuille boursier depuis son fauteuil!
Surtout si en plus vous êtes habitué à des rendements de 20% par an (totalement impossible si vous achetez aujourd'hui un bien immobilier!!)

gcl a écrit :

je tourne autours de 20% annualisé

Comme dirait Grmff!, vous avez des locataires qui n'ont pas toutes leur frites dans le même cornet, ou qui passent leurs nuits à s'inventer des problèmes...

il y a ceux qui vous appellent à toute heure du jour ou de la nuit parce que le chauffage est en panne, ou qu'ils ne savent pas régler le flotteur de la chasse de leur WC qui coule, qui ne savent pas utiliser l'extendeur pour mettre sécher leur linge, qui ont perdu leurs clés, qui trouvent que le frigo fait un bruit bizarre etc, etc...

On ne s'improvise pas bailleur....

gcl a écrit :

Quand au seuil de 10 000 euros : pourquoi?

Parce que pour limiter le risque il faut un minimum minimorum de 10 lignes dans le portefeuille, idéalement 30.

Mais j'ai trouvé votre lecture du week-end, le supplément Mon Argent dans l'Echo est dédicacé à:
L’accès le plus rapide au rendement
La faiblesse persistante des taux plaide toujours en faveur d’un placement dans la brique. Mais les possibilités d’investissement sont multiples. Et un segment n’est pas l’autre. Mon Argent a passé au crible les avantages et inconvénients des différents types de placements immobiliers et a calculé leur rendement.
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•    Terrain
•    Seconde résidence à l’étranger
•    Kot d’étudiants
•    Studio dans une résidence services
•    Chambre d’hôtel
•    Immobilier commercial
•    Actions immobilières
Un emprunt pour financer son investissement immobilier est-il une bonne idée? Quels sont les coûts à prévoir? Que prélève le fisc sur votre rendement.
Les réponses à ces questions dans le Guide Immobilier de Mon Argent, le samedi 3 septembre, gratuit avec L’Echo.

Dernière modification par panchito (02-09-2016 16:00:16)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 482

Re : Location de garages et parking

20 % annualisé (j'écris bien annualisé....).Oufti ! Mais sur combien d'années ?

Mieux que Warren Buffett ou Georges Soros ?

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