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Location de garages et parking

gcl
Pimonaute assidu
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Location de garages et parking

Bonjour,

Je suis un particulier, propriétaire de ma maison, et j'aimerai me lancer dans la location de biens.

Comme il ne m'est pas trop possible de prendre un autre crédit pour une maison à mettre en location actuellement, je pensais aux garages et places de parking.

Mais je pars de zéro et n'ait aucune connaissance sur le sujet.

Généralement, les guides pour débutant sur le net concernent la mise en location de maison, rarement de garages.

J'aimerai donc savoir toutes les démarches que je dois réaliser avant un premier achat, pour être sûr de tout faire dans la légalité.

Egalement la façon de calculer la rentabilité d'un bien, comprendre les notions de TVA applicables (ou pas), la fiscalité, les règles d'urbanisme etc

Existe t'il un livre, ebook, guide gratuit etc qui explique tout ceci?

Merci beaucoup!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

Investir dans l'immobilier: la réponse des experts

Le Belge continue d'investir dans la brique, vu la faiblesse des taux d'intérêt et l'absence d'alternatives dignes de ce nom pour placer ses économies. Le panel d'experts que "L'Echo" interroge deux fois par an continue à croire en l'immobilier comme placement, mais prévient que les années d'or avec des rendements mirobolants sont derrière nous.

Lire plus
Pourquoi placer son argent dans la brique?
Quel rendement attendre d'un appartement à Bruxelles et en Wallonie?
Calculez le rendement de vos investissements immobiliers avec le Manager Immo de L'Echo
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1. Quel est le meilleur placement sur dix ans?

L’appartement prend la tête du classement des formes de logement les plus intéressantes pour investir sur un terme de 10 ans. De nombreux experts donnent la préférence aux petits appartements et aux studios. En seconde place, mais à bonne distance, vient la maison ordinaire, suivie de près par la résidence services, le terrain à bâtir et la chambre d’étudiant. Le top sept est complété par le box de garage et la seconde résidence. "Un produit classique comme un appartement ‘ordinaire’ bien situé offre toujours plus de sécurité à long terme", souligne Filip Dewaele du Groupe Dewaele.

"Pour tout bien, la situation reste essentielle, que ce soit dans une perspective de revalorisation du quartier que pour le prix que vous payez au départ, indique Hans Bevers de Degroof Petercam. L’habileté et le temps sont des atouts indéniables pour valoriser un immeuble qui doit subir de lourdes rénovations et pour le mettre sur le marché. Si vous avez deux mains gauches et que vous n’avez pas le temps, mieux vaut investir de façon indirecte en immobilier. Par exemple via un fonds immobilier coté en Bourse. Cela permet aussi de mieux se diversifier, c’est plus liquide et cela demande moins d’administration."

Seules les maisons directement habitables coûtent plus cher

Pour les habitations qui nécessitent de lourdes rénovations, les experts ne voient pas les prix monter en 2016. À l’inverse de ceux des maisons habitables immédiatement: + 1,6%. Pour les appartements prêts à être occupés, la hausse des prix serait même de + 2,3%. La tendance n’est pas nouvelle. «Entre 2008 et 2012, ce sont surtout les prix des maisons existantes qui ont augmenté. Aujourd’hui, on est au même niveau qu’il y a quatre ans. Les prix des nouvelles maisons ont monté de 12% de manière assez constante depuis 2008», signale Johan Van Gompel de KBC. Les coûts supplémentaires qui vont de pair avec les normes plus strictes dans la construction n’y sont pas étrangers.

2. Quel est le pire placement sur dix ans?

Les experts ne sont pas chauds pour les appartements à quatre chambres ou dont les charges communes sont élevées, les appartements plus anciens (sauf si vous êtes bon bricoleur) dans des plus petites villes, les villas non rénovées qui se situent à l’écart ou qui sont énergivores et les magasins qui ne sont pas très bien situés.

Les spécialistes mettent aussi en garde contre la fragilité de l’immobilier qui s’adresse à un petit groupe cible. Un bel exemple est le marché du logement pour étudiants. "Une pénurie se transforme en très peu de temps en une suroffre", prévient Sophie Lambrighs de Home Invest Belgium. Il n’y a plus qu’à Bruxelles qu’il y a aujourd’hui un réel déficit de kots d’étudiants.

3. À quel rendement pouvez-vous vous attendre?

Le rendement locatif d’un bien immobilier (loyer net et éventuelles plus-values) est estimé à 3,1% par an. La chance que le rendement soit au moins égal à l’inflation sur 10 ans est de 61%.

Les experts sont manifestement sceptiques quant aux rendements que font miroiter nombre de petites annonces. La chance d’obtenir plus de 4% de rendement locatif n’atteint pas 20% selon eux.

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4. Immobilier direct ou indirect?

Panel d’experts immobiliers de L’Écho

Johan Albrecht (Itinera Institute) l Hans Bevers (Degroof Petercam) l Xavier Carbonez (Investimmo) l Iain Cook (ERA) l Pieter Decelle (CIB Flandre) l Filip Dewaele (Groupe Dewaele) l Philippe Janssens (Stadim) l Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium) l Frank Maet (Belfius) l Julien Manceaux (ING) l John Romain (Immotheker) l Pol Tansens (BNP Paribas Fortis Wealth Management) l Bart Van Craeynest (Econopolis) l Johan Van Gompel (KBC) l Bart Van Opstal (notaire) l Frank Vastmans (KU Leuven) l Eric Verlinden (Trevi) l Isabelle Vermeir (Century 21)

Les membres du panel immobilier de "L’Écho" partent du principe que la prochaine décennie affichera encore un rendement au moins équivalent à celui des actions. Il ne voit pas de différence de rendement entre l’immobilier direct (acheter un bien) et indirect (placer son argent dans une action ou un fonds immobilier).

5. Quel est le grand atout de l’immobilier direct?

De façon surprenante, beaucoup d’experts mettent en avant l’aspect tangible. "Pour beaucoup d’investisseurs, il est important d’investir dans quelque chose de physique, quelque chose qu’ils peuvent voir, qu’ils peuvent appréhender. Ce qui n’est pas toujours le cas des produits bancaires et de placement qui leur sont proposés", souligne John Romain d’Immotheker.

Dans l’immobilier direct, on peut encore se distinguer en entretenant le bien, en effectuant les réparations et en étant sélectif dans la recherche d’un bon locataire. Il n’est pas possible de perdre totalement la valeur de son avoir, comme ce fut le cas avec les titres Lernout & Hauspie ou même avec des actions de bon père de famille comme Fortis, Dexia ou Arco. "Une maison ne peut jamais tomber en faillite, entend-on dire. En investissant dans une habitation, on peut optimiser soi-même son bien. Par exemple en l’entretenant bien. Ce qui est moins le cas avec une action ou une obligation", selon Philippe Janssens de Stadim.

6. Quels sont les principaux inconvénients de l’immobilier direct?

Les experts voient quatre grands facteurs de risque.
1.Un logement est peu liquide. On n’y entre ni n’en sort d’un simple claquement de doigts.
2.Pas mal de propriétaires ont des problèmes avec un locataire.
3.On baigne en pleine incertitude sur le traitement fiscal de l’immobilier à l’avenir.
4.Et, last but not least, la gestion au sens large du terme ne doit pas être sous-estimée. Cela peut vite devenir un chemin de croix pour celui qui a deux mains gauches et peu de temps. "Pour de nombreux investisseurs, il n’est pas évident de garder eux-mêmes la maîtrise de toute la paperasserie et de suivre le rendement de leur investissement", reconnaît Xavier Carbonez d’Investimmo.

7. Quelle est la chance de réaliser une plus-value?

Le rendement de l’immobilier est sous pression depuis quelques années, mais cela vaut aussi pour les autres formes de placement. Les experts partent du principe que les revenus proviennent avant tout des loyers. Les rendements immobiliers peuvent dès lors fortement varier en fonction du taux d’occupation. On estime qu’il y a 79% de chances d’obtenir un rendement immobilier d’au moins 2% (plus qu’un livret d’épargne…), mais seulement 20% d’atteindre 5%.

8. Quelle seconde résidence faut-il privilégier?

Une seconde résidence à l’étranger rapporte-t-elle plus que chez nous? Les experts ne sont pas tous du même avis sur cette question.

Leur pays de prédilection (à l’étranger) est clairement l’Espagne. Le Portugal et la France se partagent à distance la seconde place. On trouve ensuite l’Allemagne, la Grèce, l’Irlande et l’Italie. La Turquie n’a même pas été mentionnée une seule fois.

9. Quelles villes offrent le plus grand potentiel?

La liste des "villes où il faut investir" n’est pas la même que l’an dernier.

Bruxelles prend à nouveau la tête du classement, alors qu’au printemps, la capitale était retombée à la quatrième place. Les attentats du 22 mars et l’image négative qui l’affecte n’y sont pas étrangers. Gand la talonne, suivie d’Anvers et de Malines. Viennent ensuite Louvain, Hasselt et Alost, qui se partagent la cinquième place. En cause notamment, la saturation du marché des flats pour étudiants. Quant à Namur, elle fait son apparition dans le top 10. Elle est d’ailleurs la seule ville wallonne à y figurer. À noter qu’en Wallonie, le potentiel des villes de Liège, Mons et Mouscron est également pointé.

Source: MonArgent

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grmff
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Re : Location de garages et parking

J'ai aussi vu cet article. Il ne correspond pas à ma réalité. Il n'est pas cohérent avec son propre journal:  Il ne mentionne pas Charleroi, alors que l'article de la veille mentionnait Charleroi comme ville avec le meilleur rendement.

Et une fois de plus, il ne mentionne pas la principale différence entre l'immo papier et l'immo brique: la possibilité de faire un emprunt pour acheter de la brique, et donc de faire un effet levier grâce à l'argent du locataire.

Sinon, je valide les principaux inconvénients de la brique: peu liquide, problème avec les locataires, incertitude fiscale et gestion.

Tout en les relativisant: la brique fini par se vendre, j'ai des soucis avec beaucoup de locataires, mais proportionnellement ce n'est pas si énorme (avec 4% de perte), l'incertitude fiscale tient surtout pour Bruxelles, ou l'imposition est proportionnellement beaucoup plus faible que sur Charleroi, et pour ce qui est de la gestion, ce n'est pas si énorme que cela quand on n'a pas trop de biens.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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gcl
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Re : Location de garages et parking

Il me faut donc maintenant thésauriser minimum 2 ans pour avoir un capital pour me lancer.

Pourquoi 2 ans : avoir au moins 10% du prix total + 6 mois de crédit en réserve.

Mon prochain "souci immobilier" est de fixer ou pas mon taux pour ma maison.

Actuellement, je paie 395 euros, mais je reçois 50 euros de la région wallonne encore 1 an.
Donc dans 1 an je paie 445 euros, je suis dans le système +1+1.

Scenario du pire en cas de très grosse envolée des taux d'ici 3-4 ans : mensualité de 750 euros.

Si je fixe mon taux selon la proposition du conseiller BNP de jeudi passé : mensualité de 490 euros (-50 euros de la RW pendant 1 an = 440 euros)
De mémoire mais à confirmer : taux de 2.8%

Le problème ce sont les inconnues/doutes suivants :
Mon épouse ne travaille pas tant que le petit dernier ne va pas à l'école (fin 2016)
Cette maison sera revendue d'ici quelques années (combien?) car trop petite
Mais :
tant que ma femme n'a pas de revenu stable, pas possible d'emprunter pour acheter mieux que le bien actuel, sauf à aller dans des coins creignos...
On se plait dans ce quartier, on veut rester dans le coin mais dans une maison plus grande.

Je sais que tout ceci fait beaucoup d'inconnues, mais je suis dans le doute : laisser le variable vu que l'on devrait partir dans quelques années?
Fixer le taux pour être tranquille?

Qu'en pensez-vous?

Dernière modification par gcl (06-09-2016 10:22:27)

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panchito
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Re : Location de garages et parking

Grmff! a écrit :

Et une fois de plus, il ne mentionne pas la principale différence entre l'immo papier et l'immo brique: la possibilité de faire un emprunt pour acheter de la brique, et donc de faire un effet levier grâce à l'argent du locataire.

C'est vrai Grmff, l'effet de levier n'est nullement mentionné dans cet article ce qui m'étonne aussi.

Maintenant avant de conseiller GCL, j'allais justement lui demander plus d'info sur sa situation familiale et professionnelle. Car c'est quand même particulièrement délicat de conseiller un instrument à effet de levier à un débutant. C'est comme si vous conseilleriez d'acheter des turbos à un investisseur qui ne connait que les obligations: le turbo accélère les gains mais les pertes aussi!

Quand je dois prendre une décision j'envisage toujours le pire pour m'assurer que je fais le bon choix.

Maintenant que GCL nous a éclairé quelque peu sur sa situation essayons de le faire ici (bien que je ne lui souhaite évidemment pas de perdre son emploi!)

Il nous manque LA donnée fondamentale: son revenu net par mois (et s'il a d'autres crédit en cours: voiture etc...)

Je ne crois pas à une hausse des taux qui élèverait la mensualité du prêt pour sa maison à 750 €.

Je pars sur 445€ / mois de mensualité pour le prêt actuel.

Il nous a dit avoir 200€ / mois de capacité supplémentaire --> 445€ + 200€ = 645€

Son salaire net devrait donc être supérieur à 645*3= 1935€ prenons 2000€.

Sa femme ne travaille pas et il a x enfants (x=?) donc (2+x) bouches à nourrir complètement dépendantes de son seul revenu.

Il envisage d'acheter une maison à 70.000€ pour la louer hors frais, soit +/- 82000 avec les frais

Suivant Immoweb (il y surement moyen de trouver mieux), il peut emprunter à taux fixe (3.3%) sur 20 ans, ce qui donne une mensualité de 461€.
Remboursement des 2 prêts = 445+461= 906€

Il faudra surement prévoir des travaux pour entre autres mettre le bien en conformité quant à l’électricité (obligation légale devant être exécutée dans les 18 mois suivant l’acte). Mettons qu’il finance ces travaux en liquidant son portefeuille boursier. Il ne lui reste donc plus rien en réserve.
Quant à son salaire, Il lui reste 2000-906€ = 1094€ pour vivre à x+2 tant que le bien n’est pas loué.

Imaginons maintenant le pire (Caterplillar, AXA, Ford Genk, Sabena etc…ce qui n’arrive pas qu’aux autres…)
GCL doit financer avec son indemnité de chômage (chef de famille = 850€ net ?) deux prêts soit 906€ et nourrir 2+x bouches.
Imaginons maintenant que le bien ne trouve pas preneur, et qu’un malheur n’arrivant jamais seul, le bien est en chômage locatif, pendant que GCL touche uniquement ses indemnités de chômage.
Il tombe donc en faillite personnelle…

Personnellement je trouve que le risque actuellement est trop grand et ne conseillerais donc pas à GCL de recourir à l’effet de levier.
Surtout que son bien actuel est trop petit et qu’il aura surement besoin de ses 200€ de capacité supplémentaire pour s’acheter un bien plus grand pour lui. Il doit d’abord penser à sa famille avant de penser à se ruiner pour offrir des toits aux autres…

Mais c’est mon avis personnel et je le partage…

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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

Je vis avec en moyenne 2600 euros/mois (salaire + primes annuelles + allocations etc)

Je suis fonctionnaire (statutaire)

Depuis que je suis propriétaire je retouche chaque année 3000 euros des impots.
Mais ils sont généralement dépensé pour rembourser des petits prêts (achat d'une voiture l'année passée, remplacement chaudière l'année d'avant etc)

Nous ne quitterons la maison actuelle que lorsque mon épouse aura un emploi stable.

Mes petits gains boursiers me permettent de partir plus souvent en vacance que ce que mon salaire me permet, mais la je veux entrer dans une phase de capitalisation, donc je ne dépense plus mes gains pour ces 2-3 prochaines années.

Voila, vous connaissez à peu pret tout de ma vie financière, et même un peu privée :-)

Je devrai plutot rester sur le taux variable donc?

Dernière modification par gcl (06-09-2016 12:00:47)

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libra
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Re : Location de garages et parking

gcl, oubliez vos garages. Concentrez-vous dès à présent sur l'achat de votre nouvelle maison. Vous connaîtrez mieux le marché sur lequel vous évoluez et qui sait vous pourrez saisir une très bonne opportunité. Cela peut être une maison mise en vente bien en-dessous de la valeur du marché ou cela peut-être une maison qui correspond exactement à vos souhaits ou vos besoins.

Ne vous souciez pas de l'évolution des taux d'intérêt. Pour ce qui est de votre emprunt actuel, vous ne pouvez pas faire grand chose de l'évolution des taux; pour ce qui concerne votre future acquisition, on verra le moment venu.

Quoiqu'il en soit, les fonds d'état à 10 ans ont un rendement proche de 0 %. Cela veut dire que le marché obligataire s'attend à peu ou pas d'inflation dans les 10 prochaines années. On peut donc s'attendre à des taux bas pour encore plusieurs années.

Dernière modification par libra (06-09-2016 21:31:09)

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panchito
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Re : Location de garages et parking

Libra a écrit :

gcl, oubliez vos garages. Concentrez-vous dès à présent sur l'achat de votre nouvelle maison

C'est l'évidence et le bon sens même.

Le banquier a dit qu'il vous suivrait pour un 2ème prêt pour une somme de 100.000€, c'est bien ça?

La solution de votre problème est évidente maintenant qu'on en sait plus sur votre situation.

Vous cherchez dès à présent une maison plus grande pour un budget de maximum 100.000€ (prix d'achat + frais + travaux de rénovation). Est-ce possible dans votre région?

Ensuite, vous déménagez le plus vite possible dans votre nouvelle demeure et vous mettez en location le bien que vous occupez actuellement.

C'est comme cela que tout a commencé pour moi il y a bien longtemps....et j'ai toujours mon tout premier bien.

En plus votre maison actuelle, vous en connaissez chaque mm², vous saurez immédiatement comment intervenir en cas de problème. De plus comme elle a été occupée ces dernières années par les propriétaires, elle est surement parfaitement entretenue. Vous pourrez donc en tirer un loyer supérieur.

Je pense que c'est la meilleure chose à faire actuellement dans votre situation.

Ensuite dans quelques années vous pourrez vous lancer dans l'acquisition d'un 3ème bien! Vous aurez alors de bien meilleurs arguments de solvabilité!

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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

La maison actuelle a été évaluée vers mai-juin dernier entre 130 000 et 140 000 euros, je l'ai payé 120 000 (frais notaire+ banques inclus) et j'ai mis 20 000 euros dedans (dont une partie a été financée par l'argent récupéré des impôts).
Il me reste moins de 100 000 euros de crédit, mais je ne sais plus combien précisément.

Pour la mettre en location, les agences m'ont conseillé de réinjecter 20 000 euros pour :
- traitement d'humidité ascensionnelle (problème récurent dans le quartier, mes voisins qui ont injectés dans les murs sont plutot satisfait du résultat)
- amélioration énergétique : c'est une ancienne 4 façades énergivore (je paie 250 euros de gaz+électricité/mois...)
- rénovation cuisine

Je pense (mais il faudrait approfondir) que je peux la louer 700 euros/mois au minimum, mais j'ai peur que la facture énergétique rebute, même si les améliorations la diminuent un peu.

Reste la pratique :

La banque veut bien monter à 120 000
A ce prix, autant rester dans la maison actuelle, ou aller dans des régions... pas vraiment sympas...

Les alternatives :
1 - vendre la maison actuelle puis acheter la nouvelle maison -> sans ce bien, la banque veut bien monter à 200 000, mais moi je me limite à 150 000 + argent de la vente
Problème : ou vivre en attendant? prendre une location?

2 - attendre que mon épouse stabilise sa situation professionnelle, acheter la maison qui nous convient, ensuite vendre/louer la maison actuelle.
Problème : combien de temps mettra mon épouse, étrangère mais récemment diplomée en Belgique (bac+4) à trouver un travail stable?
6 mois? 1 an? 2 ans? C'est déjà pas facile pour un belge à l'heure actuelle...

Pas mal d'inconnues donc...

Vu le contexte, comme suggéré par Libra, je pense garder mon taux variable, et observer la prochaine révision (octobre)

Bonne journée et merci pour vos avis

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panchito
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Re : Location de garages et parking

Votre question de base était comment réduire votre exposition aux marchés boursiers en investissant dans l'immobilier brique (et donc pas dans l'immobilier papier).. Vous nous avez confié disposer d'un portefeuille boursier de +/- 10.000€.

Au vu de tout ce qui précéde, le meilleur conseil que l'on puisse vous donner est de rendre votre habitation actuelle louable.

Evidemment que tout se loue (tout dépend du loyer demandé) mais si vous ne résolvez pas les problèmes d'humidité, vous futurs locataires n'hésiteront pas à tout tenter pour faire déclarer votre bien comme insalubre. S'ils ont gain de cause, eux, ils recevront un logement social et vous vous ne saurez plus louer votre bien....

Donc vendez une partie de votre portefeuille pour d'abord assainir votre maison actuelle (aussi mieux pour la santé de vos enfants!)

Rénover aussi la cuisine. C'est la première chose que les locataires regardent (avec la salle de bains).

Pour le certificat de performance énergétique, je ne me ferais pas trop de soucis. Je loue aussi des villas avec des PEB de F et G. Impossible avec des 4 façades construites il y a quelques dizaines d'années de les rendre "passives" avec un coup de baguette magiques. Même si mes villas ont été remises à neuf (nouvelle chaudière, vannes thermostatiques, thermostat, double vitrage, etc...).

Pour la suite, il suffit de convaincre votre épouse d'aller travailler. J'ai vu sur Immoweb de belles maisons à Flenu pour moins de 200.000€...

Dès que vous aurez acquis votre nouvelle maison et loué l'actuelle, il sera temps de penser à acquérir le 3ème bien...

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gcl
Pimonaute assidu
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Re : Location de garages et parking

Pas envie d'aller vivre à Flénu moi  smile

Je reste sur Mons, à la limite Hyon ou autres communes plus vertes tout proche.

Si on en revient au message de départ, je trouvais qu'un garage à coté de mon portefeuille boursier était un bon premier échelon pour apprendre l'immobilier physique, en attendant que ma situation se stabilise (emploi de mon épouse, se décider pour notre maison actuelle etc).

Mais au vu de vos message, ce n'était pas une très bonne idée, c'est pour cela que je suis venu sur ce forum de connaisseurs, au moins j'ai des avis et conseils concrets, ce dont je remercie chaque membre pour leur participation.

Dans le cas de la maison actuelle :
si je la garde à long terme pour la mettre en location, il me semble judicieux de fixer le taux dans pas trop longtemps.
si je la vends d'ici 2-3 ans, je peux garder mon taux variable.

Pourquoi pas inviter quelques sociétés de rénovation pour leur demander des devis sur une amélioration dans un but de mise en location?
Je peux emprunter 20 000 euros avec presque aucun frais, c'est la somme que j'ai déjà remboursé, pourquoi ne pas en profiter?

Les points principaux seraient de régler l'humidité (peut-être des recommandations de sociétés réglos?) et de moderniser la cuisine.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Location de garages et parking

Et pour finir en beauté, un nouvel article de l'Echo qui mentionne (spécialement pour Grimff l'effet de levier qu'on ne trouve que dans l'immobilier brique)

Pourquoi placer son aregnt dans la brique

Difficile de répondre à cette question sans prendre en considération l’état actuel des marchés financiers. Mais au-delà, plusieurs options sont possibles. Trois experts lèvent un coin du voile sur des investissements pas trop risqués.


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En cette période d’insécurité accrue liée aux récents événements — les attentats de Paris, Bruxelles et Nice notamment, mais aussi la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne, la crise des migrants, l’effondrement économique de la Grèce, l’état de siège en Turquie et autres —, tant les marchés à court terme que l’indice de confiance des entreprises et des consommateurs à moyen terme sont dans le flou. Ce flou, qui mine depuis des années la confiance des investisseurs, est renforcé par les tergiversations répétées des gouvernements et de l’Union européenne en matière de sécurité, de commerce international et de fiscalité. En effet, les allocutions des chefs d’État tendent plutôt à préparer la population à vivre avec une relative incertitude prolongée et une insécurité quasi permanente. Pour preuve, l’indice élevé de la menace et la présence de militaires dans nos rues ne cessent d’être prolongés.
Un investissement intéressant par ces temps incertains

Émilie Rousseaux, Fund Manager chez Belgian Land (Banque Degroof), indique que l’investissement en immobilier est à la portée de chacun, car la mécanique est simple et compréhensible par tous, puisqu’elle touche une des fonctions primaires de la vie. "Dans un contexte patrimonial ou de succession, par exemple, c’est un choix souvent posé parce qu’il est rassurant et qu’il repose sur du concret", illustre-t-elle, tout en insistant sur le fait que, à l’inverse des Belges qui préfèrent souvent visualiser leur investissement, les investisseurs privés étrangers sont plus alertes par rapport à des ensembles ‘syndicalisés’comme les SIR (sociétés immobilières réglementées) ou les certificats.
«En termes de gestion du risque, l’investisseur qui achète du logement est en principe toujours assuré de retrouver son capital de départ s’il a le temps d’attendre.»
Autre point important mentionné par Émilie Rousseaux: l’élasticité de la demande par rapport au loyer reste forte dans l’immobilier résidentiel. Accepter de légèrement revoir à la baisse le loyer (même de quelques dizaines d’euros) assure toujours un rendement à l’investisseur. "Et en termes de gestion du risque, l’investisseur qui achète du logement est en principe toujours assuré de retrouver son capital de départ s’il a le temps d’attendre. Même dans les cycles économiques plus faibles, l’immobilier résidentiel a plutôt réagi par un ralentissement du volume des transactions que par des baisses de prix, ce qui se vérifie davantage encore dans les grandes villes", explique-t-elle.

Selon l’ex-responsable des acquisitions chez Home Invest Belgium, l’investissement en immobilier neuf permet en outre de s’aligner sur les nouvelles normes énergétiques, qui ont fort évolué ces dernières années. Les investisseurs se prémunissent ainsi de devoir financer de lourds travaux de mise à niveau pendant au moins dix ans et ils offrent en outre au locataire un logement de moins en moins énergivore. "Cette question de la consommation énergétique fait de plus en plus partie intrinsèque de l’appréciation générale des locataires, de même que les infrastructures liées à la mobilité douce ou alternative", insiste-t-elle.
On ajoutera enfin que l’immobilier est un des rares placements qui permet d’emprunter avec un effet de levier exponentiel. Et jamais les intérêts des carnets d’épargne n’ont été aussi bas et les taux des prêts hypothécaires aussi intéressants.
Quelle brique choisir? Dure ou de papier?

Différentes questions se posent au candidat investisseur: faut-il investir dans un appartement classique dans lequel passer ses vieux jours ou dans un kot d’étudiant où le fiston fera ses années d’études? Et près de chez soi ou dans le dernier quartier à la mode? La facilité du neuf ou le charme de l’ancien? Et qu’en est-il des nouvelles formes d’habitat? Bref, comment choisir?
«La performance des titres immobiliers est au moins équivalente à celle de l’immobilier direct, tant en termes de rendement immédiat que de plus-value, les tracas de gestion en moins!»
"L’avantage de l’investissement en immobilier résidentiel indirect (via une SIR résidentielle), c’est que des professionnels qui sont en permanence à l’écoute du marché et de ses évolutions répondent à ces questions pour l’investisseur final et, en panachant leurs investissements, offrent le meilleur de chaque segment, tout en diversifiant le risque", résume la CEO de Home Invest Belgium, Sophie Lambrighs. Ses équipes ont ainsi récemment intégré dans le portefeuille de la SIR belge résidentielle des biens d’exception situés à côté du Palais Royal (place du Trône) ou en face du Parc du Cinquantenaire à Bruxelles, mais aussi une résidence de dernière génération pour étudiants à Auderghem, un immeuble loué à rénover et redynamiser à Audenarde ou encore un immeuble unique en son genre offrant, à côté de 161 appartements compacts, des espaces communs à utiliser sans modération (Projet The Horizon, dessiné par Art & Build Architects). "En plus, assure Sophie Lambrighs, la performance des titres immobiliers est au moins équivalente à celle de l’immobilier direct, tant en termes de rendement immédiat que de plus-value, les tracas de gestion en moins!"
Guido Eckelmans, le patron d’Eckelmans Immobilier, société de promotion et de gestion de logements étudiants, confirme que la plupart des personnes aujourd’hui à la recherche d’un produit d’investissement veulent conjuguer rendement, pérennité, tranquillité et sécurité.
Mais il croit davantage en la niche porteuse que la demande plébiscite. "L’attrait des produits comme ceux que nous commercialisons actuellement repose globalement sur ces piliers. Le fait qu’il s’agisse de produits locatifs de niche répondant à la demande de cibles spécifiques (étudiants, seniors, business, etc.) et que ceux-ci apportent de la valeur ajoutée tant aux investisseurs qu’aux occupants est le nerf de la guerre", assure-t-il.
Sans secret, le point de départ de chaque projet développé et commercialisé par Eckelmans Immobilier est le marché locatif et, plus précisément, le pouvoir d’achat de l’occupant, qui garantit le rendement. Et c’est le statut unique d’opérateur global du groupe (assumant tous les métiers de l’immobilier, de la conception à la gestion), qui rend une telle approche possible, sans cesse en ligne avec les besoins des occupants.
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Calculer le rendement d’un placement immobilier ne se résume pas à déduire vos frais de vos revenus locatifs. Un nouvel outil sur le site de L'Echo vous aide à mettre de l’ordre dans votre portefeuille immobilier et à en chiffrer le rendement.
Pour garantir la rentabilité et la sécurité du rendement immobilier aux investisseurs qui lui font confiance, Guido Eckelmans défend deux principes via le système du pool de location: la mutualisation des recettes et des risques et l’anticipation des frais. Les recettes, mais aussi les risques liés à la gestion locative (chômage locatif ou contentieux), ainsi que les travaux d’entretien et de rénovation des logements notamment, sont mutualisés entre tous les propriétaires du pool de location. Les loyers sont versés à chaque propriétaire sur la base des quotités locatives fixées dès le départ. Ainsi, le propriétaire dont le logement rencontrerait un chômage locatif temporaire, un retard de loyer ou une éventuelle remise sur loyer, continuera à percevoir le loyer prévu. En outre, pour permettre un rendement stable au fil des ans, des fonds couvrant les risques locatifs et les rénovations sont retenus à la source, dès la première année. Ces fonds permettent, après plusieurs années, d’effectuer les travaux d’entretien ou de rénovation nécessaires sans recourir à des retenues sur loyers ou des appels de fonds spéciaux. L’immeuble est ainsi maintenu en état au fil des ans.

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panchito
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Messages : 6 289

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Pas envie d'aller vivre à Flénu moi  smile

Je me disais aussi!

Qund vous avez dit vouloir investir là-bas (je n'ai jamais entendu parler de ce patelin) j'ai été sur Immoweb et j'ai déouvert qu'il a 117 (!!!) maisons à vendre, toutes plus laides les une que les autres. Et je me suis dit, comment pourrait-on se plaire là. Rien que des maisons à front de rue, probablement des anciens corons?

Donc quand je vois qu'il y a 117 maisons à vendre, je prends mes jambes à mon cou.

Mais évidemment elles sont à vendre pour 3 fois rien.

Maintenant sur ces forums, il y a des investisseurs spécialistes de Matongé, le bas de Schaerbeek etc..; Donc peut-être aussi pour Flénu?

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Si vous vous rendez sur google maps, vous vous mettez au-dessus de Mons.

En résumé, tout ce qui se trouve à gauche... c'est craignos -> Jemappes, Quaregnon, Flénu, Cuesmes, Colfontaine etc : c'est le borrinage profond.
Mon épouse, russe, n'en revenait pas qu'il existait de telles régions en Belgique.
Attention, il y a de très beaux coins, mais il faut les connaître.
Acheter dans cette région et louer : ok.
Y vivre... non...

Pour m'installer, ce sera plutôt Mons, Hyon, Ciply, Jurbise : de chouettes petites régions... mais nettement plus chères.

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Bonjour,

Première étape pour comprendre si ma maison sera "louable" à terme : jeudi une société qui traîte les problèmes d'humidité vient me faire un devis.

La maison a coté de la mienne vient d'être mise en location : près de 700 euros/mois.
Plus petite, pas de jardin, mais intérieur entièrement rénové.

Si elle trouve preneur, cela semble indiquer que je pourrai louer la mienne au minimum pour cette somme.

Une fois le devis reçu pour le traitement de l'humidité, vers quel corps de métier me diriger pour savoir quels travaux apporteront un plus pour une mise en location?
Une agence immo à qui je proposerai la gérance du bien?

Bonne journée

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
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Re : Location de garages et parking

Devis pour les injections reçu : 5800 euros.

Reste maintenant à recevoir un devis pour moderniser la cuisine.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 532

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Devis pour les injections reçu : 5800 euros.

Reste maintenant à recevoir un devis pour moderniser la cuisine.


Tout particulièrement pour les travaux contre l'humidité, faites venir plusieurs entreprises pour des devis. Ils ont souvent tous des avis et solutions différentes.

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

2e devis reçu pour les injections : 3460 euros

Plus de 2000 euros d'écart...

J'attends les devis pour refaire la cuisine + nouveau carrelage.

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Bonjour,

Je viens de recevoir la révision de mon taux : 1.5323% annuel.

Je passe de 445 euros/mois à 427 euros/mois. (desquels je peux encore déduire 50 euros/mois pendant encore 1 an)

Dire que si j'avais fixé mon taux, je serai à 490 euros/mois...

Mais pourquoi donc me proposer un taux fixe à 2.8% si le taux variable est de 1.5323%?

En fonction de ce taux variable, quel taux fixe devrai-je négocier si d'aventure je faisais le tour des banques l'année prochaine?

Sinon, les injections se feront fin novembre, entre temps j'attends le passage de la RW pour les primes.

Bonne journée

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 213

Re : Location de garages et parking

gcl a écrit :

Mais pourquoi donc me proposer un taux fixe à 2.8% si le taux variable est de 1.5323%?

Qu'elle est la durée du fixe?

En fonction de ce taux variable, quel taux fixe devrai-je négocier si d'aventure je faisais le tour des banques l'année prochaine?
Bonne journée

L'année prochaine, ce sera un autre taux fixe, ce sera un autre taux variable.

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

De mémoire c'était sur 20 ans.

Je me suis très mal exprimé : si mon taux variable actuel est de 1.5%, quel serait le taux fixe correct à négocier?

Puis-je faire un calcul pour cela? Du genre : taux fixe idéal = taux variable x 25%

Passer de 1.5 à 2.8 me semble pas idéal, je me trompe? C'est presque le double...

PS : merci Libra pour votre judicieux conseil de garder mon taux variable

Dernière modification par gcl (29-09-2016 11:47:28)

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