Location de garages et parking

Je vais devenir désagréable, et je m'en excuse par avance: gcl, vous n'avez rien compris à l'investissement immobilier. RIEN.

Que de bêtises sur ce fil, tant de fois répétées par la presse qui n'y connait rien non plus.

Vous dites pouvoir investir 200€/mois? C'est complètement con. Un investissement dans l'immobilier, ce n'est pas de l'argent qu'on dépense, c'est de l'argent qu'on touche!!!

Chacun de mes investissement immobilier me rapporte du cash. Directement. Suffisamment pour couvrir le prêt si je devais faire un prêt total à 115%. Je ne mets pas d'argent tous les mois dans mon immobilier, j'en retire et je pars en vacance avec.

Si vous arrivez à obtenir un prêt total, que vous ne mettez pas un sou dedans, et que vous retirez des sous tout de suite, il est de combien votre rendement?

J'ai l'impression de réexpliquer cela pour la centième fois, et il en arrive toujours avec les mêmes a priori, c'est dingue.

Achetez votre appartement/maison/terrain avec l'argent de la banque, et remboursez la banque avec l'argent du locataire. En prenant votre marge. Il y a 25 ans, je me suis demandé pourquoi tout le monde ne faisait pas comme cela.  Ma banquière de l'époque m'a dit: je ne sais pas. Et aujourd'hui, je ne sais toujours pas.

Ce qui vous permet de faire cet investissement, c'est essentiellement votre revenu. Vous montrez votre fiche de paye, et vous captez un loyer, que vous épargnez pendant 20 ans. Puis vous êtes propriétaire. C'est pas caricatural, c'est exactement cela. On en prête qu'aux riches, et c'est pour cela qu'ils deviennent  encore plus riche.

Et qu'on arrête de dire "max 5% de votre patrimoine dans l'immobilier", c'est la plus grosse bêtise à faire quand on n'a pas de capacité d'épargne, mais qu'on a une capacité d'emprunt!!!

Je m'arrête là, je sens ma tension qui monte encore...

Je vais essayer de répondre à chacun, mais j'ai peu de temps...

GT : oui, 20% annualisé. Mais pas mieux que Buffet ou Soros, qui eux manipulent des sommes monstres. Il est plus facile d'entrer sur de bonnes petites sociétés avec quelques centaines/milliers d'euros qu'avec des millions/milliards.
Mon meilleur investissement actuel est la société belge Jensen Group, observez son graphique... rien de plus sympa! Mais pensez-vous que Buffet peut se permettre cela? Non, car par souci de liquidité, il est obligé de se "contenter" de très grosses capitalisations.
Et de plus, lorsque vous gérez l'argent d'autrui, vous avez des comptes à rendre, ne pouvez pas vous permettre les mêmes risques etc etc etc

grmff : je comprends tout à fait votre point de vue, et c'est ce que je recherche.
MAIS
Que faire s'il y a des aménagements/rénovations à faire? Il faut donc d'office être sûr que j'ai les moyens d'assumer mon crédit hypo pour la maison + le crédit pour le futur bien à louer.
N'oublions pas les vacances locatives.
Voila pourquoi je veux m'accorder une marge de sécurité, et être sûr qu'en cas de pépin, je ne sois pas dans la m...

Rodes : si cela se fait, je passerai d'office par un crédit hypo. D'ou ma visite informative d'hier à la banque.

A la base j'y allais pour connaitre les conditions d'un passage de mon taux variable vers un taux fixe pour ma maison.

Je pense franchir le pas.

Bonne soirée

L'explication de Panchito ne correspond pas du tout à mon expérience. Pas du tout.

Mon experience est aussi a l opposé de ce que dis Panchito. La seul chose qui rends les choses compliqué c est quand il y a une copropriete et un syndic impliqué.
En ce qui concerne la conformitê élictrique, en se renseignant sur les bon forums brico, on trouve des solutions pragmatique pas cher ppur resoudre beaucoup.

Et hop-lààà. Encore des poncifs rabachés à longueur d'année par des gens qui vendent du papier. Que ce soit des journaux ou des actions.

1. Valable qu'à Charleroi? Chaque fois que j'en parle autour de moi, je découvre que d'autre le font ailleurs. Bruxelles, Liège, Mons, le Brabant Wallon, la campagne, la ville, la mer, les garages, les terrains, du neuf, du vieux, du buy-to-let, du buy-to-sell, de la promotion, de la rénovation, etc. Il y a des tas de possibilités. J'ai trouvé un modèle qui me convient. Mais il en est des tas d'autres.
Il faut connaître le marché qu'on entame. Et c'est du boulot: visite, discussion avec des agents, des constructeurs, des corps de métiers, des notaires, consultation du marché locatif via des sites de location, des prix de vente, de la vitesse de rotation, etc.

2. Rapport de l'OCDE. Super. Encore des hauts fonctionnaires dans leur tour parisienne qui regardent leur petits chiffres à la noix sur leur PC...
L'important est de calculer un projet précis. Et de chercher jusqu'à trouver un projet qui correspond. Il ne faut pas nécessairement trouver la poule aux oeufs d'or que personne d'autre n'a vu. Personnellement, j'en trouve encore des tas dans mon périmètre. Parce que je regarde encore même si je n'investis plus.
Moralité: il n'y a pas "un" marché. Il y a 1000 marchés, dont certains sont intéressants et d'autres pas. Il faut trouver sa niche, son modèle, sa méthode de calcul.

3. Les prix stagne et patati et patata. J'ai aussi le souvenir d'un marché, assez restreint et fermé, où 10% des logements étaient vides. J'étais en concurrence avec des agences, principaux acteurs. Je n'ai su que bien des années après que 10% des logements étaient vides. Tous les miens étaient pleins, parce que j'étais au plus près du marché, et que j'ai tapé sur le clou jusqu'à ce que tout soit loué. Avec des produits propres et nets. Les "grands acteurs" faisaient avec ce qu'ils avaient, et sont restés avec beaucoup de vide... Moralité: faut parfois travailler un peu pour arriver au bout du projet.

Dire "c'est la chance", c'est de la connerie. Oui, j'ai eu de la "chance" de faire une bonne affaire lors de ma première acquisition, et d'avoir été aidé très jeune par les parents. Cela m'a permis de commencer plus jeune qu'un autre. Mais j'ai surtout ouvert les yeux, les oreilles, et je ne me suis pas arrêter à "non, ce n'est pas possible". Je l'ai fait. J'ai cru en mon modèle qui a marché pour la première opération. Puis je l'ai répété encore et encore...

Arrêtez de croire tous ceux qui vous disent que ce n'est pas possible. Si vous les croyez, vous vous arrêtez. Et dans 10 ans, vous direz "Oui mais tu l'as fait au bon moment. Ce n'est plus possible aujourd'hui. Le marché à changé. Les loi ont changé. Les taxes ont changé. Le contexte est différent. Les taux étaient bas. L'inflation était haute. Le dollars était vert. La rouble valait plus que le moltonel. Etc. Bull shit que tout cela.

Je te dis que c'est possible. Tu me crois, et tu avances. Moi j'ai fais ma part: te dire que c'est possible. Soit tu prends le train, soit tu reste à quai avec les autres qui bêlent en disant que ce train va se crasher, en râlant de ne pas aller là où l'herbe est plus verte.

Il te reste alors à faire ta part: analyser, visiter, calculer, écouter, revenir sur pim.be, m'inviter à prendre un café, visiter encore et encore. Croire tes propres simulations. Et acheter. Puis gérer, beaucoup. Prier, un peu. Avoir un peu de flair dans le choix des locataires. Se planter. Jurer qu'on ne t'y reprendrais plus. Recommencer. Apprendre. Et au fil du temps, regarder ta dette qui diminue. Voir que tu fais beaucoup d'effort pour pas beaucoup de sous. Et au bout de 20 ans, te rendre compte que tu as investi 30.000€ de ton cash mais que ton immeuble en vaut 450.000€ Et te rendre compte que tu as fait, avec un risque somme toute limité, du 15% d'intérêt tout en en retirant de quoi payer tes vacances sur les 10 dernières années.

Voilà une injure qui va vous faire éjecter de ces forums par Mr Pim!

Je suis dans le même segment que PIM: Villas luxueuses, majorités de biens (penthouses et autres appartements) dans les toutes belles communes de Bruxelles.

Mon segment ce sont les expats qui travaillent à la CEE, à l'OTAN, chez Euroncontrol, etc...

Je viens de louer mon dernier bien à un directeur japonais de la société nationale de télecom japonaise. Loyer: 1745€/mois hors charges

Je n'ai pas le temps de m'occuper des travaux moi-même: je ne travaille qu'avec des entrepreneurs généraux et des corps de métiers professionnels.

J'ai réussi, je n'ai pas un cent de dettes....

Cela suscite évidemment pas mal de jalousies c'est vrai mais ce n'est pas une raison pour que vous soyez vulgaire à ce point.

Chacun son business model. Le vôtre ne m'intéresse pas du tout, mais je le respecte.

Faires-en autant avec les autres! Je vous ai sauvé de justesse d'un rip deal: vous étiez tombé dans leur panneau les 2 pieds joints!!

Chacun ses idées. C'est le but d'un FORUM. Vous n'avez rien à faire ici si vous ne respectez pas les idées de autres.

Evidemment!

Non seulement ce business model ne lui convient absolument pas, mais l'immobilier brique tout court ne lui convient pas du tout avec seulement 200€/mois pour rembourser un éventuel prêt et pas de fonds propres à apporter.

J'ai d'ailleurs posé la question la plus pertinente me semble-t'il: que peut-on acheter avec une mensualité de 200€/mois? Poser la question c'est y répondre.

Voilà c'est mon avis à moi. C'est tout.

Pas avec une solvabilité de 200€ par mois.

Sa maison est déjà hypothéquée.

Vous avez vu que les banques exigent maintenant 30% en tant qu'apport personnel de fonds propres pour accorder un prêt et qu'il ne prêtent plus qu'à 80%.

Je pense que GCL n'a absolument aucune chance de décrocher un prêt hypothécaire.

Qu'il vienne nous dire ici si il y arrive et je reconnaîtrai alors que ma question n'est pas pertinente....

Panchito : hier, le conseiller m'a dit qu'un projet type garage, c'est ok pour 20 000 euros.

Pour une maison/appartement, je pourrais monter jusqu'à 110 000, mais se pose la question suivante : saurai-je la louer très rapidement?
Que faire si je dois assumer les 2 loyers pendant trop longtemps?

J'ai commencé à regarder pour des appartements à Mons, mais j'ai simplement un frein psychologique actuellement sur l'éventualité de ne pas parvenir à louer rapidement le bien acheté.

Les 200 euros, ce n'est pas la banque qui m'a limité, c'est moi-même.

Le banquier montera facilement à 400 euros/mois mais j'en reviens au même problème : combien de mois pourrais-je financer ces 400 euros en plus de mon crédit actuel?
7-8 mois, ok. Plus? non, ou en tout cas ce sera très très juste.

Il faut juste comprendre que je n'ai jamais concrétisé un projet locatif, voila pourquoi je demandais des conseils de lectures dans mon tout premier message, pour APPRENDRE.

je comprends les messages de grmff, il oublie simplement qu'il parle à un néophyte... et que donc forcément mes réflexions/questions peuvent lui sembler stupides.

Par exemple : comment estimer le prix de location que je pourrais demander pour un bien? En regardant des annonces comparables et en prenant une marge de sécurité de 20%?
Je trouve un appart qui coute 100 000, je vois qu'un appartement comparable se loue 500 euros/mois, donc j'estime que je le louerai 400 euros pour ensuite estimer des rentabilités etc?

Oui, grmff, ces questions doivent vous sembler ridicules, mais lorsque je me suis inscrit sur un forum boursier de bon niveau il y a 5 ans et que j'ai demandé qu'on m'explique ce qu'était le PER ou le ROE, des investisseurs chevronnés ont eu a gentillesse de m'expliquer cela, et surtout, de m'orienter vers de très bonnes lectures.

Bonne soirée

Dernière modification par gcl (02-09-2016 23:17:48)