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Location de garages et parking

gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Location de garages et parking

Bonjour,

Je suis un particulier, propriétaire de ma maison, et j'aimerai me lancer dans la location de biens.

Comme il ne m'est pas trop possible de prendre un autre crédit pour une maison à mettre en location actuellement, je pensais aux garages et places de parking.

Mais je pars de zéro et n'ait aucune connaissance sur le sujet.

Généralement, les guides pour débutant sur le net concernent la mise en location de maison, rarement de garages.

J'aimerai donc savoir toutes les démarches que je dois réaliser avant un premier achat, pour être sûr de tout faire dans la légalité.

Egalement la façon de calculer la rentabilité d'un bien, comprendre les notions de TVA applicables (ou pas), la fiscalité, les règles d'urbanisme etc

Existe t'il un livre, ebook, guide gratuit etc qui explique tout ceci?

Merci beaucoup!

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Himura a écrit :
mikelecoureur a écrit :

- Pas de régime TVA (j'ai beaucoup lu à ce sujet également, beaucoup parle de TVA mais on doit s'y inscrire uniquement si on dépasse un plafond qui tourne aux alentours de 25 000 euros)

De mémoire (je n'ai pas pris le temps de vérifier), c'est 15.000 € le plafond.

J'ai vérifié et c'est malheureusement plus bas : 5580 euros/an => En dessous, pas besoin de TVA. Mais la location d'habitation n'est pas soumise à la TVA donc ça correspond déjà à quelques garages (pas loin de 10) ^^
http://www.dhnet.be/conso/immobilier/tv … 6db988be60

Le plafond de 15000 était pour le régime de franchise de la taxe pour les petites entreprises et est passé à 25000 au 1er janvier 2016


jeune passionné d'immobilier  cool

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Il s'était comporté comme un particulier, il avait loué un appartement à un autre bailleur (qui lui n'avait pas de garage) et allait être expulsé de son appartement. Il avait "sauvé" tous ses meubles en les entassant dans mon garage qui était plein à craquer jusqu'au plafond.

Sachez qu'un avocat coûte au minimum 150h/heure + TVA

Qu'un exploit de huissier coûte de 300€ (pour signifier le jugement) à 1500€ (pour organiser l'expulsion), et que comme toutes ces sommes s'ajoutent, vous en êtes vite à plus de 2000€ de frais dès qu'il y a le moindre problème...

Où en est votre rentabilité à ce moment-là?

C'est là le risque dans la location de garage: le moindre problème et vous perdez très vite 1 à 2 ans de loyer.

Imaginez qu'il vous voile la porte? La porte la plus simple coûte plus de 1000€....

J'ai vu des garages à vendre à Mons pour 8000€...ils sont dans un tel état que je me demande qui irait louer ça. En tout cas pas pour y garer un tout beau véhicule. Vous devez aussi analyser quelle serait votre clientèle cible.

Et vous les loueriez à combien?

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Personnellement, je cherche à faire louer entre 50 et 60 euros dépendant de la localisation et du garage. Si possible un peu en dessous du prix du marché afin de pouvoir choisir mon locataire.
Cette mauvaise expérience vous a-t-elle fait arrêter les investissements immobiliers ou avez-vous continué ? Avez-vous des conseils que nous pourrions utiliser ?


jeune passionné d'immobilier  cool

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 092

Re : Location de garages et parking

mikelecoureur a écrit :

Dans notre région l'achat de garage est abordable smile
J'ai lu (...)
J'ai également beaucoup lu (...)
Les garages sont assez faciles pour un premier investissement :
- (...)
- Préavis d'un mois
- (...)
- (...)

J'ignore vos lectures.
Des miennes,il ressort que votre affirmation concernant la durée du préavis doit être nuancée.

Le préavis n'est pas dans tous les cas d'un mois.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 092

Re : Location de garages et parking

mikelecoureur a écrit :

Personnellement, je cherche à faire louer entre 50 et 60 euros dépendant de la localisation et du garage. (...)

Lorsque vous écrivez "faire louer", vous laissez entendre que vous aller recourir à un tiers (agence immobilière ?) qui agira en votre nom pour louer le garage. "Faire louer", par qui ?

Dernière modification par GT (01-09-2016 19:21:06)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Effectivement, le préavis pour mes garages est de 6 mois.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Des conseils, mais cela tombe sous le sens:
1/ Ne jamais placer toutes ses économies dans un seul véhicule
2/ Avec un garage à si bas prix (tant à l'achat que le loyer), le moindre soucis, surtout si vous ne vous y connaissez pas et avez besoin d'un avocat, vous coûtera très vite plusieurs années de loyers.

Avec une si petite mise de départ, investissez plutôt dans la brique papier de type Home Invest Belgium.

Voir ici

Graphique

Réglez le graphique depuis 2000 pour voir l'évolution de la valeur.

En plus de l'évolution de la valeur, ils vous distribuent en plus les loyers sous forme de dividende.

Dernière modification par panchito (01-09-2016 19:33:27)

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

GT a écrit :
mikelecoureur a écrit :

Dans notre région l'achat de garage est abordable smile
J'ai lu (...)
J'ai également beaucoup lu (...)
Les garages sont assez faciles pour un premier investissement :
- (...)
- Préavis d'un mois
- (...)
- (...)

J'ignore vos lectures.
Des miennes,il ressort que votre affirmation concernant la durée du préavis doit être nuancée.

Le préavis n'est pas dans tous les cas d'un mois.

Ce n'est pas comme un bail d'habitation qui beaucoup plus contraignant.
Cela dépend si le bail est à durée indéterminée ou déterminée (dans ce cas, obligation jusqu'à terme).
Le bail peut être convenu de multiples manières. On peut toujours faire des baux reconductibles dans le modèle de la location d'une habitation. Tout va dépendre du contrat de bail signé par les deux parties.
Même pour un bail verbal cela marche (forcement à éviter)

Et pour "faire louer", je compte bien le faire moi-même wink Il est vrai que ça portait à confusion mais je ne compte pas passer par une agence afin d'économiser les coûts de gestion.

Si vous avez des conseils, je suis à votre écoute smile


jeune passionné d'immobilier  cool

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Je n'avais pas vu votre réponse.
J'ai également lu sur la brique papier mais je trouvais ça abstrait.
On achète des "actions" que l'on détient mais qui fluctuent et des rentes via dividendes mais que cela rapporte-t-il vraiment ? Une idée de rendement ?


jeune passionné d'immobilier  cool

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Mais il vous suffit de cliquer sur le lien et de demander le graphique sur 10 ans. Vous verrez que la valeur est sans cesse en croissance (on n'y voit trace d'aucune des crises traversées: bulle internet - crise des subprimes etc...). Ce sont des gens qui n'investissent que dans l'immobilier à louer à des particuliers.

http://www.homeinvestbelgium.be/fr/

Si vous n'avez que 8000€ à investir, c'est ce que je conseille.

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Donc on achète les actions qui prennent de la valeur => Ok mais assez risqué de ne parier que sur ça
Comment fonctionne la distribution des dividendes ?
Quel rendement pourrait-on estimer par an ? 3-4-5% ?
Merci pour les infos smile


jeune passionné d'immobilier  cool

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Mais vous n'avez toujours pas regardé le graphique que je vous envoyé sur 10 ans?

Cliquer ICI

En 2000, la somme de la valeur des biens en location donnait une action à 30€. A présent, elle dépasse 100€

Les loyers sont distribués chaque année sous forme de dividende (soit un rendement de 7.86% en 2015)

le précompte n'est que de 15%

Vous n'êtes pas taxé en dehors de ce précompte.

Aucun soucis de gestion.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Donc pour être encore plus clair:

Si vous aviez acheté du HOMI pour 8000€ en 2000, aujourd'hui vous auriez 24000€

Et en PLUS, chaque année, vous empochez un dividende de 3.5 à 4%

Si vous n'avez que 8000€ à placer je vous conseille cette SIR (société immobilière résidentielle) qui n'investit que dans du résidentiel.

Le portefeuille contient de très nombreux biens immobiliers et donc le risque est parfaitement bien réparti.

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Personnellement, c'est justement une diversification par rapport à mon portefeuille actions que je recherche.

Au niveau REIT j'apprécie pas mal WDP.

Je veux bien en discuter, mais dans un autre sujet alors?

Dernière modification par gcl (01-09-2016 21:18:38)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Location de garages et parking

Mais cela ça change tout!

Pourquoi ne pas nous l'avoir dit dès le départ, que vous êtes un investisseur chevronné et que vous cherchez juste à placer le trop plein de votre fortune dans l'immobilier?

les gestionnaires de fortune conseillent de placer 5% de sa fortune dans l'immobilier (en plus de son habitation bien entendu).

Effectivement WDP n'est pas mal non plus mais c'est encore un autre secteur, puisqu'elle est focalisée sur la détention, le développement, la promotion et la gestion d'actifs immobiliers d'entreprise.

Homi ne fait que du pur résidentiel: ils louent des appartements, des garages, des maisons à des particuliers.

Mais pour votre garage, vous avez fait la simulation complète (avec frais de notaire, droits d'enregistrement etc...)?

Pourquoi faire un prêt? Ce n'est pas intéressant, vous n'avez pas droit au bonus logement. Mieux vaut payer cash!

Surtout que vous n'avez pas droit non plus à un crédit hypothécaire, comme vous nous le disiez.

Donc un crédit à la consommation va engendrer encore des frais supplémentaire.

Et quel public visez-vous surtout? Les cadres supérieurs qui habitent Mons mais qui travaillent à Bruxelles et doivent laisser leur magnifique véhicule sur le parking de la gare?

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

ahah, non, je ne suis pas fortuné absolument pas  smile

Juste propriétaire de ma maison, et d'un portefeuille boursier de quelques milliers d'euros.

Mais j'ai remarqué que plus ce portefeuille augmente, moins je suis efficace : en effet, le stress devient plus grand, et me fait faire parfois n'importe quoi.

Donc je me dis qu'avoir d'autres investissements me rendrait plus serein.

Mon TRI annualisé se situe entre 16% et 20% selon les périodes, mais la ça baisse parce que je suis plus timoré à cause de ce manque de diversification de mon petit patrimoine naissant.

D'ou cette recherche de garage/parking pour débuter dans de l'immobilier physique, et si possible via un crédit le plus long possible, dont les mensualités se paieraient via la location.

PS : Pour les REIT, je lorgne actuellement sur Simon properties, Klepierre ou American Tower car je suis très peu diversifié sur ce secteur.

Dernière modification par gcl (01-09-2016 22:37:02)

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mikelecoureur
Pimonaute
Inscription : 01-09-2016
Messages : 26

Re : Location de garages et parking

Petites questions concernant HOMI, il y a-t-il des frais d'entrées et de sorties ? Où peut-on acheter ces actions ? Est-ce possible dans une grande banque ou faut-il passer par un courtier ? Ou bien il y a-t-il d'autres moyens plus efficace/moins cher ?
Connaissez-vous d'autres institutions telles que des actions dans les énergies renouvelables ou la santé ? Des actions assez stables avec un bon rendement si possible smile
PS : Si ca pose problème,  je peux crée un autre post afin de ne pas trop dévier du topic de base ^^


jeune passionné d'immobilier  cool

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
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Re : Location de garages et parking

Je peux répondre à ces questions, mais ce serait mieux de créer un nouveau sujet

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Location de garages et parking

Moi aussi mais il vaut mieux aller sur un site spécialisé tel que celui-ci: www.vfb.be

Il s'agit de la fédération flamande des investisseurs, particulièrement focalisée sur les actions. Ils ont plus de 6000 membres dont majoritairement des petits investisseurs particuliers.

Malheureusement aucune initiative de la sorte n'existe en Wallonie....

Dernière modification par panchito (02-09-2016 06:21:10)

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gcl
Pimonaute assidu
Inscription : 01-09-2016
Messages : 34

Re : Location de garages et parking

Le site francophone le plus complet : http://www.devenir-rentier.fr/

Des dizaines d'heures de lecture qui devraient vous combler niveau investissement.

Les ratios boursiers n'auront plus de secret pour vous, j'ai acheté les fichiers excel de l'administrateur ainsi que ses livres (l'un sur l'investissement en général, et un consacré entièrement aux foncières cotées, ce qui revient aux REIT comme Home Invest, WDP etc).

D'autres bouquins qui doivent être dans la biblio de tout débutant : "L'investisseur intelligent" de Graham ainsi que "les états financiers selon Warren Buffet".

Avec ça, vous êtes paré pour affronter les marchés :-)

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