Location de garages et parking

oui oui, je l'ai vu aussi ;-)

Mon seul petit souci, c'est comme vous le mentionniez : qui loue un studio à Mons?

Au mieux un étudiant... au pire?

J'ai peur de me retrouver avec des émargeants du CPAS...

Analyse que je partage à 99 %. Je n'écris pas 100 % au cas où il y aurait quelque chose que j'ai mal lu. Pourtant mon profil d'investisseur est au antipode de la votre.

J'ajouterai, pour gagner, il faut savoir perdre.

Les immeubles de rapport dans le bas de Schaerbeek, Matonge et Charleroi, ce n'est pas ma tasse de thé.

Cela exige une gestion hyper-musclée et requiert énormément de temps, plus un abonnement à la Justice de Paix...

Mais chacun son crédo...

Un rendement de 3% net pour des biens neufs que j'achète aujourd'hui et qui ne me demandent pratiquement rien en travaux et pour lesquels j'ai la paix royale pendant 3 - 4 ans me satisfont pleinement (durée moyenne des baux).

Dernière modification par panchito (03-09-2016 10:18:02)

C'est en cogitant avance. C'est un bon début.

Je peux, sans faire le moindre calcul ni la moindre analyse, dire que ce n'est pas une bonne affaire. Les chiffres de rendement donnés par Panchito le confirme sans aucune équivoque.

Réduire ses coûts est évidemment une bonne idée. Mais c'est indépendant du projet.

Une fois de plus, c'est un mauvais calcul. On ne défini pas un montant maximal d'emprunt sur base de ses revenus actuels. Le montant maximal empruntable va dépendre de votre investissement!!! Vous n'achetez pas votre maison. Si c'était pour vous, et donc sans revenus produits par votre investissement, ce serait juste. Mais ce n'est plus le cas: vous achetez un produit qui va vous rapporter. Ce revenu doit évidemment être pris en compte!!!

C'est un bon comportement. Je dirais même excellent. Avoir un matelas financier de quelques mois quand on n'a qu'un seul bien, c'est bien. Plus vous avez de bien, moins important devra être le matelas en proportion. Parce que la probabilité qu'un locataire ne vous paye pas est faible, mais existe. Vous devez donc vous en prémunir. La probabilité que deux locataires sur deux ne payent pas est beaucoup plus faible. La probabilité que 3 sur 3 ne vous payent est quasi nulle . Ou alors, cela devient de votre faute...

Excellent

6 mois de crédit ne suffiront pas, évidemment. Vous devez avoir de quoi payer les frais de notaire et 10 à 20% du bien, et un matelas de réserve.

C'est effectivement important. Et il faut voir si le marché locatif de votre région permet le modèle buy-to-let, ou s'il faut se déplacer un peu. En fonction de votre job, de vos possibilités de votre famille, de votre femme, etc.

Vous voyez, cela commence à entrer...

Petit exemple concret :

Petite maison de rangée à Flénu, 70 000 euros annoncés sur Immoweb, mettons quelle part à 80 000
(-> je pense que s'intéresser aux ventes pour connaître le prix final réel est important, oui? Et me créer une base de données avec les liens des annonces + visites + prix final est nécessaire?)
2 chambres, pas de jardin, rénovée -> on ne vise pas la bourgeoisie montoise, c'est clair, mais plutot des ouvriers-caissière- petites pensions par exemple)

Via Immoweb, je simule donc un prix de 80 000 + 10 000 de frais de rénovation au cas ou, sans apport + taux de 3% = mensualité de 430 euro pour un montant total de 102 690 euros
http://www.immoweb.be/fr/Buy.estate.cfm … g=N#onglet

Voici 2 annonces + ou - les mêmes, loyer de 580 euros
http://www.immoweb.be/fr/annonce/maison … /id6466941
http://www.immoweb.be/fr/annonce/maison … /id6466941

Je prends une marge de sécurité de 20% -> 460 euros

Je me calcul un rendement net "à la louche" :  ((460x10)/102 690)x100 = 4.57%

De plus, mon loyer de 460 euros couvre le crédit de 430 euros -> la maison se paie d'elle même, et j'ai 30 euros qui viennent s'ajouter à ma capacité d'emprunt.

Tout ceci est "à la louche", mais mon raisonnement est-il bon?

Si je suis mon raisonnement d'hier, si je vise ce type de bien, il me faut prévoir 6 mois de mensualités en réserve en cas de rénovations(donc bien pas loué) et de vacances locatives : 6 x 500 = 3000 euros bloqués sur un compte "au cas ou".

Dans l'article de l'écho, ils semblent dire que si la banque l'accepte, autant tout se faire financer, vu les taux très bas, donc si on peut acheter sans apport, tant mieux.

Dernière modification par gcl (04-09-2016 09:54:52)

Ma lecture du supplément de l'écho me dirige plutôt vers de petites maisons de rangées.

A priori, à Mons du moins, niveau social un peu plus haut que les studios et appartements (hors haut de gamme, mais pas dans ma tranche de prix).

Le studio à 90 000 euros, c'était pas le fruit d'une recherche...

Que pensez-vous de mon analyse à la louche de la maison à 70 000 euros?

Est-ce une bonne façon de procéder pour un premier défrichage?

Pour le calcul de votre maison, il va tout à fait dans le bon sens.

Je bémolerais sur l'évaluation du loyer: comparer une maison avec jardin et une maison sans jardin, je suis pas fan.
Pour l'idée de retirer 20% au loyer par sécurité, je ne suis pas fan de l'idée. J'ai personnellement 4% de pertes dans des biens plus "sportifs"
Pour l'idée de rajouter 10.000€ au prix demandé, il me semble que j'aurais plutôt retiré 10.000€ à une maison dont l'annonce a plus de 6 mois et a été vue plus de 4000x.
Pour l'idée de faire un rendement net en 10 mois (comparé au rendement brut en 12 mois), vous devriez affiner, en vérifiant le précompte immobilier réel du bien et l'influence sur votre IPP propre. Perso, je suis à 3 mois sur douze de coût fiscal, et non deux.
Faites vous aussi un calcul de rendement sur cash investi. C'est là que vous avez des rendements qui peuvent s'envoler, ou devenir négatifs, suivant rendement net et pourcentage emprunté. C'est là que le côté magique de l'immobilier agit.

L'article dans le supplément immo de l'Echo

© Mediafin

Placer son argent dans l’immobilier en fonction de critères objectifs et sur le long terme n’est pas évident. Encore faut-il comparer ce qui est comparable. D’où l’intérêt d’un baromètre pondérant des rendements locatifs.

 
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Depuis que l’ombre du taux à 0% plane sur les comptes d’épargne, les investisseurs particuliers belges se ruent massivement sur le marché immobilier. Tout récemment, comme le montre le dernier baromètre ciblé des notaires, c’était la Côte belge qui était prise d’assaut, avec une augmentation inédite des transactions actées de plus de 30% au premier semestre 2016 (par rapport au premier semestre 2015). A Middelkerke, Nieuport et Knokke, le nombre de transactions immobilières a littéralement explosé, avec 50% de ventes en plus. En nombre absolu de biens échangés, ce sont Ostende, Knokke et Coxyde qui forment le trio de tête. Et avec la saison d’été inespérée qui a attiré les Belges le long du Littoral, la demande s’est faite plus pressante encore.

   
Causes externes

Cette soudaine montée de l’activité, même si les prix, eux, sont plutôt stationnaires (voire en baisse pour les maisons), ne se justifie pas par les fondamentaux du marché immobilier local, quasi inchangés. Ce sont essentiellement des causes extérieures, largement subjectives, qui motivent cette embellie passagère. Si elle a de quoi rassurer des acheteurs inquiets de voir leurs plus-values bancaires ou boursières partir en fumée, elle a pourtant de quoi inquiéter le marché local.

Mode d’Emploi

Les chiffres de référence que nous vous livrons sont fondés sur l’analyse de milliers d’offres à la vente ou à la location mises en ligne sur la plateforme Internet immovlan.be. Le Bureau d’expertises immobilières de Crombrugghe & Partners s’est ensuite chargé de pondérer ces moyennes trimestrielles. Les prix de vente de référence que nous établissons à partir de ces données sont des prix unitaires (au m², hors extrêmes) multipliés par une superficie standard forfaitaire de 80 m². Nous avons pratiqué de même pour les montants locatifs, sur base (trimestrielle) de quelque 5.200 annonces en ligne.
     
A double titre. D’une part, parce que les prix, vu la surchauffe de la demande, risquent bien de repartir à la hausse; d’autre part, parce que les rendements locatifs, eux, pourraient bien ne pas suivre. Du moins rapidement: le marché locatif actuel, hormis durant les pics de haute saison, n’est pas toujours porteur et les rendements annuels stagnent souvent sous la barre des 2% nets, vu les prix élevés pratiqués au mètre carré sur la bande côtière, surtout en front de mer.

Plutôt que de se ruer sur la Côte ou sur les beaux quartiers branchés, l’investisseur éclairé doit pour l’instant davantage faire preuve d’un réalisme pragmatique et se fendre, avant de passer à l’acte devant notaire, d’une analyse objective des rendements réels moyens assurés dans les principaux centres urbains du pays.

+30%

Au premier semestre 2016, le nombre d’échanges d’habitations sur la Côte belge s’est emballé.
 

Pour ce faire, rares sont les outils comparatifs chiffrés - et actualisés - de référence. Le Bureau de conseil et d’évaluation en immobilier de Crombrugghe & Partners est l’un des rares à fournir des grilles de référence de prix dédiées aux investisseurs non professionnels sur le segment de l’appartement, sur base de plus de 20.000 annonces recensées sur base trimestrielle sur le site Immovlan.be. Et ceux-ci sont révélateurs d’écarts significatifs en termes de rendements locatifs pour l’instant.
 
outil: le Manager Immo

Calculer le rendement d’un placement immobilier ne se résume pas à déduire vos frais de vos revenus locatifs. Un nouvel outil sur le site de L'Echo vous aide à mettre de l’ordre dans votre portefeuille immobilier et à en chiffrer le rendement.

Tester le nouvel outil >
     
Dans les tableaux ci-dessus fournis par le Bureau de Crombrugghe & Partners et fondés sur les prix et loyers de référence demandés pour un appartement standard de 80 m², on peut ainsi rapidement constater que l’an dernier, ce sont les appartements affichés à la location à Charleroi (970 annonces), Arlon (270) et, plus récemment, Mons (400) qui étaient les plus rentables, avec des rendements bruts (vide locatif pris en compte) oscillant entre 6,6% à Charleroi-Ville et 5% à Arlon.

Globalement, les chiffres actuellement affichés dans les principales villes wallonnes laissent encore augurer partout des rendements bruts proches des 4%, même s’ils sont tirés à la baisse. Il en est d’ailleurs de même à Bruxelles où, malgré les prix acquisitifs affichés, les rendements atteignent globalement le même plancher. Seul le district de Bruxelles Sud, le plus cher à l’achat, ne permet plus de dépasser les 3,8% bruts en moyenne (échantillon de 13.875 annonces).

Autre argument pour mettre en exergue les villes wallonnes les plus rentables sur le marché locatif: la plus-value que l’on peut escompter à la revente y est sans doute, pour l’instant, plus importante.

Arlon, maître achat
 

20.000

C’est le nombre de petites annonces recensées par le Bureau d’analyses de Crombrugghe & Partners pour fonder son baromètre trimestriel.
 
Très logiquement, plus le prix d’achat de l’appartement (d’occasion) est bas, plus l’investissement pourra être amorti rapidement sur le marché locatif pour autant que le loyer perçu soit suffisant, même s’il est inférieur à celui demandé à Wavre ou à Namur. "Si on ne prend en compte que les chiffres du marché de l’occasion, on a toutefois une vision tronquée du bilan de santé du marché local. Et il faut bien admettre que ne prendre en compte que les échanges de biens usagés et non les ventes de produits neufs, c’est ridicule… Un peu comme si, pour analyser le marché de l’automobile, on ne prenait en compte que les véhicules usagés", constate Michaël Zapatero. "Cette approche chiffrée théorique des rendements bruts ne tient en effet pas compte de facteurs plus aléatoires comme la qualité des locataires ou le risque locatif. Ce risque, ainsi que de nombreux autres paramètres, incite d’ailleurs les investisseurs à faire varier le rendement en fonction du type de bien et de la localisation", nuance notre analyste.

Voilà de quoi nourrir la réflexion pour tout investisseur en quête de placement sûr mais rentable à long terme: vu les prix actuellement pratiqués tant sur le marché de la vente que de la location, la marge de progression reste en effet sensiblement plus importante à Charleroi ou Mons qu’en Brabant wallon, à Bruxelles ou à la Côte belge.

Si on analyse les loyers actuellement demandés et obtenus sur Immovlan.be dans les villes wallonnes les plus importantes, on constate néanmoins un écart à nouveau croissant entre les montants locatifs mensuels pratiqués (hors charges): stagnant autour de 600 euros en province de Liège, ils montent 750 euros dans le Brabant wallon.

Avec un prix de référence affiché à 134.000 euros et un loyer moyen dépassant les 700 euros, au vu du niveau de vie aisé affiché par les nombreux travailleurs transfrontaliers résidant en Belgique, Arlon est sans doute pour l’instant un maître-achat si l’on croise tous les paramètres de marché disponibles.

 
L’accès le plus rapide au rendement

La faiblesse persistante des taux plaide toujours en faveur d’un placement dans la brique. Mais les possibilités d’investissement sont multiples. Et un segment n’est pas l’autre. Mon Argent a passé au crible les avantages et inconvénients des différents types de placements immobiliers et a calculé leur rendement.

Ces rendements sont des rendements moyens, assez théoriques, puisque basés sur un appart théorique d'une superficie de 80m2.

Si certains se contentent d'un rendement encore inférieur à ces rendements, pour des raisons de tranquilité, d'autres préfèrent avoir un rendement plus élevé. Même s'il doivent y mettre un peu d'énergie.

La tendance est cependant nette: les prix de vente les moins chers sont à Charleroi, sans pour autant être de superficie la plus basse. Ce sont donc des appartements de belle taille pour un prix riquiqui.

Les loyers les moins chers sont à Liège et Charleroi. Et donc, la rentabilité théorique la meilleure est à Charleroi. Mons et le reste du Hainaut ne sont pas loin derrière.

A l'investisseur de faire mieux que ce tableau. Et très franchement, c'est largement possible.