Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Si l'AG a décidé d'amortir l'investissement de 15.000 €, le syndic doit s'y tenir et respecter cette décision. Même s'il ne l'a jamais fait dans aucune ACP ! Sans cela, les comptes ne devraient pas être approuvés !
Mais, plutôt que d'affronter le comptable, il faut peut-être dialoguer et lui donner les éléments pour faire ce que vous attendez.
Les "comptables" chez les syndics ne sont pas toujours des comptables aguerris dans les compta de sociétés (voir pas comptable du tout) et ils n'ont parfois jamais été confrontés à une demande d'immobilisation et d'amortissements.
A noter : pour le comptable, faire comme il fait toujours ou immobiliser/amortissement ne changera pas grand chose à sa vie !
Il n'y a aucune raison à ce qu'il ne suive pas une demande claire et précise si elle est demandée "normalement"...

Mais avez-vous bien réfléchi vous même à l'aspect pratique de votre demande quand on la passe dans la réalité d'une comptabilité de copropriété  ?
1. Le paiement de la facture de l'investissement est fait par le fonds de réserve. Pas de souci sur ce point : soit il faut faire un appel, soit il faut utiliser l'argent d'appels précédents
2. La facture est portée au débit d'un compte 2 du bilan
3. Chaque année, vous allez porter en charges l'amortissement de cet investissement, par exemple 1.500 € si amorti en 10 ans

==> ce qui veut dire, en pratique, que vous allez devoir expliquer aux CP qu'ils doivent approvisionner le fonds de réserve pour pouvoir payer l'investissement l'année où il a lieu mais aussi payer chaque année l'amortissement qui sera mis dans les charges.
Curieux de voir comment va se passer votre première AG après quelques investissements...

Dans l'absolu, c'est une belle idée mais, en pratique, les gens vont comprendre qu'ils paient deux fois l'investissement !
ça peut marcher dans une nouvelle construction qui commence tout de suite à constituer un fonds de réserve conséquent (et pas le simple minimum légal ridicule) si les CP n'ont pas mis toutes leurs disponibilités dans l'achat de l'appartement et s'ils restent suffisamment longtemps propriétaires pour profiter des futurs travaux et si aucun CP ne se dit que c'est idiot de mettre son épargne sur le compte d'une ACP plutôt que chez soi !