Problème dans la compta

Un tout grand merci pour votre réponse, voici quelques explications en plus .

"Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve et j'en passe ..."
- Les factures d'investissements sont certainement des factures de charges, si l'AG a voté la paiement par le fonds de réserve, personnellement, je ne vois pas de problème à cela...
-Il s'agit d'un investissement de 15000 euros qui doit être amortis (décision d'AG relatif aux régles d'évaluation), par ailleurs le fait de ne pas les imputer correctement mofie le montant minimal à apporter au fonds de réserve...

"Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne)".
- Souvent les syndics transfèrent le montant en question à la fin de l'exercice compatable pour correspondre aux écritures compatbles.
-> C'est une intérprétation comme une autre de l'article 3.86 paragraphe 3 du code civil  MAIS même ca le syndic ne le fait pas ...

"... et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? "
- Plutôt la Loi de 2018 ...
-> Sauf erreur la loi de 2018 traite de beaucoup de choses mais elle ne remplace pas la loi du 02/06/2010 ni ses AR relatives à la comptabilité des ACP...

Merci pour tout

Quelques lectures

1. L'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires + son annexe (Moniteur 3/8/2012, pages 45961 et suivantes)

2. Avis du 5 septembre 2012 de la Commission des Normes Comptables (avis 2012/14)
https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/exemple- … iations-de

3.Un discussion animée sur la comptabilité des copropriétés
https://forum.pim.be/topic-282787-order … age-3.html

L'avis de la CNC donne l'exemple d'une tendeuse autotractée  acquise par une ACP, comptabilisée en immobilisation et faisant l'objet d'amortissements  sur une durée probable d'utilisation de 5 ans.

Si l'AG a décidé d'amortir l'investissement de 15.000 €, le syndic doit s'y tenir et respecter cette décision. Même s'il ne l'a jamais fait dans aucune ACP ! Sans cela, les comptes ne devraient pas être approuvés !
Mais, plutôt que d'affronter le comptable, il faut peut-être dialoguer et lui donner les éléments pour faire ce que vous attendez.
Les "comptables" chez les syndics ne sont pas toujours des comptables aguerris dans les compta de sociétés (voir pas comptable du tout) et ils n'ont parfois jamais été confrontés à une demande d'immobilisation et d'amortissements.
A noter : pour le comptable, faire comme il fait toujours ou immobiliser/amortissement ne changera pas grand chose à sa vie !
Il n'y a aucune raison à ce qu'il ne suive pas une demande claire et précise si elle est demandée "normalement"...

Mais avez-vous bien réfléchi vous même à l'aspect pratique de votre demande quand on la passe dans la réalité d'une comptabilité de copropriété  ?
1. Le paiement de la facture de l'investissement est fait par le fonds de réserve. Pas de souci sur ce point : soit il faut faire un appel, soit il faut utiliser l'argent d'appels précédents
2. La facture est portée au débit d'un compte 2 du bilan
3. Chaque année, vous allez porter en charges l'amortissement de cet investissement, par exemple 1.500 € si amorti en 10 ans

==> ce qui veut dire, en pratique, que vous allez devoir expliquer aux CP qu'ils doivent approvisionner le fonds de réserve pour pouvoir payer l'investissement l'année où il a lieu mais aussi payer chaque année l'amortissement qui sera mis dans les charges.
Curieux de voir comment va se passer votre première AG après quelques investissements...

Dans l'absolu, c'est une belle idée mais, en pratique, les gens vont comprendre qu'ils paient deux fois l'investissement !
ça peut marcher dans une nouvelle construction qui commence tout de suite à constituer un fonds de réserve conséquent (et pas le simple minimum légal ridicule) si les CP n'ont pas mis toutes leurs disponibilités dans l'achat de l'appartement et s'ils restent suffisamment longtemps propriétaires pour profiter des futurs travaux et si aucun CP ne se dit que c'est idiot de mettre son épargne sur le compte d'une ACP plutôt que chez soi !

Dernière modification par max11 (17-02-2024 12:28:10)

Merci pour votre réponse.
Concernant l'avis de la CNC, je peux comprendre que  cela peut sembler un peu absurde, mais je vous assure que ce qui est dedans a du sens.
Il me semble important de ne pas confondre société et entreprise.
Concernant les frais à porter à l'actif ce sont les régles d'évaluation qui les determinent.
Le but d'activer ces frais ? --> Avoir une vision claire des avoirs de chacun.
Actif : lors d'un achat il me semble important que le vendeur puisse valoriser les travaux déjà faits (Exemple : un immeuble dont la toiture a été refaite les 10 dernières années aura bien entendu plus de valeur qu'un immeuble ou ce sera fait dans 2 ans)
Passif : Il me semble tout aussi important de bien deterniter les dettes de la copropriété, que ce soit envers les propriétaires qu'envers les tiers et ceci pour les mêmes raisons que ceux de l'actif.
Concernant l'annuité des frais : outre le fait de pouvoir comparer les années entre elles, il ne faut pas perdre de vue le fait que le fonds de roulement doit être d'au moins 5 % des charges de l'année précédente. Une mauvaise estimation des charges empeche le bon calcul.

Et surtout cela permet une lecture claire de la comptabilité de tous les immeubles et standartise. Sans perdre de vue que chaque propriétaire est en droit de demander à ce que la loi (bien ou mal faire c'est un autre débat) soit appliquée, apèrs tout payer plus de 7000 eur / an pour 21 lots avec juste l'eau en commun (qui est relevé 9 fois sur 10 par le conseil de copro pour éviter de faire perdre du temps au syndic) je pense qu'on est en droit d'avoir (au moinsà une compta juste.

On n'est pas dans une discussion de principe, de théorie de ce qu'il serait bien de faire mais dans la vraie vie des gens ! Et vous touchez à un de leurs biens les plus précieux : leur argent de tous les jours !

1. Alimenté par qui ? par les copropriétaires ! Cet argent était à eux et ils l'ont versé à l'acp ou ils l'ont payé en achetant leur appartement. Ce n'est pas de l'argent qui est arrivé tout seul ou par le biais des résultats de la copropriété comme ce serait le cas pour une entreprise. Donc ils auront bien la sensation de payer deux fois.
3. C'est exactement ça mais c'est justement ça qui sera difficile à faire accepter par les CP ! Soit ils verront qu'ils paient 2x les travaux, soit qu'ils paient des travaux dont ils ne bénéficieront peut-être jamais.

Pas besoin de perdre de vue l'aspect légal ! On n'est pas en société et la loi n'impose pas l'amortissement pour une copropriété !

Concernant votre discussion, je veux bien vous croire... J'ai suffisamment d'expérience pour avoir été des deux côtés de la barrière
Parlons de vous : vous avez montré des articles de loi et expliqué ce qui est obligatoire ! Sauf que ce n'est pas obligatoire et pas du tout usité (ou, en tout cas, jamais vu de ma part sur les centaines d'ACP que j'ai pu pratiquer). La seule obligation que vous pouvez revendiquer, c'est la décision de l'AG si elle a été bien formulée et expliquée aux CP sur les conséquences de ce choix.
Et comme dit précédemment, un employé qui tient la comptabilité d'ACP chez un syndic n'est pas nécessairement un comptable !
Donc, en arrivant avec votre demande qu'il n'a jamais vu dans son travail, il peut très bien être convaincu que vous vous trompez ou, en tout cas, que c'est une très mauvaise idée à appliquer. c'est lui qui aura les CP au téléphone quand ils vont voir qu'ils paient deux fois...

Des "conseillers en gestion" qui voulaient imposer des choses dans les ACP, j'en ai connu pas mal dont certains venaient de grosses entreprises de conseil & révisorat.
Eux aussi voulaient imposer ce qu'ils pratiquaient quotidiennement avec leurs clients-sociétés mais aucun n'a jamais passé le cap de venir l'expliquer en AG et le faire accepter par les CP quand ils avaient reçus toutes les informations.
Avez-vous pris le temps, vous, de vous remettre en question et vous interroger sur le bien fondé de vos revendications dans le cadre d'une ACP d'habitations ?

J'ai eu l'occasion de me faire contrôler par un réviseur d'entreprise missionné par l'AG.
Il n'a pas été question d'amortissement.
(Certes, c'était avant 2010...)

Rappelez-vous qu'on est dans un fil de discussions sur les copropriétés et pas sur les sociétés...
- ACTIF : vous croyez vraiment qu'il est important pour un acheteur de savoir que la rénovation du toit à encore une valeur comptable de 15.000 € avec encore 10 ans d'amortissement à passer ? ce qu'il va lire, c'est qu'il va devoir payer 15.000 € de plus pour une toiture placée 10 ans plus tôt...
Il sera plus intéressé de savoir que la chaudière à été remplacée en 2015 que de savoir la valeur comptable que cela représente !
- PASSIF : d'accord avec cette affirmation sur l'importance de connaitre les dettes de l'acp mais qu'est-ce qu'elle a avoir avec cette discussion sur les investissements et les amortissements ?
- ANNUITE DES FRAIS : idem. Je comprends l'importance de comparer les frais d'une année à l'autre mais que viennent faire les amortissements dans cette affirmation ?  quand on fait une comparaison de frais, on ne regarde pas simplement la dernière ligne avec le total mais les différents postes. Les investissements ou grosses réparations payés en une fois ne se comparent pas d'un exercice à l'autre...
- LECTURE CLAIRE grâce à votre principe d'amortissement pour comparer les immeubles entre eux alors que, à mon avis, on est à moins de 1% qui appliquent ce principe de l'amortissement...

Même dans une société il faut très fortement relativiser la valeur d'un tableau d'investissements/amortissements et la lecture des comptes d'actifs immobilisés d'un bilan ! qui peut encore croire qu'une voiture à une valeur 0 € après 5 ans ? qui peut comprendre qu'un immeuble perd chaque année 1/30ème de sa valeur ?

Savez-vous combien de CP vont lire (et comprendre) un bilan dans une copropriété  ? même quand il est extrêmement simplifié sans les investissements, les amortissements, les crédits pris par une copropriété, ...
PS : voilà un sujet plus crucial : l'importance des écritures d'un crédit dans un bilan de copropriété.... mais, sauf erreur, là non plus la loi, la CNC et toutes les personnes compétentes pour faire cette loi comptable, n'en ont pas parlé  ! Or, là, il y a un vrai gros manque et une très mauvaise information donnée aux CP et futurs CP  !  mais c'était probablement trop important pour qu'ils s'en occupent.
Cela devrait être une obligation essentielle et une raison suffisante à elle seule pour refuser l'approbation des comptes et du bilan !
Et, dans certains cas, un motif suffisant pour un nouveau CP de s'attaquer au vendeur et au syndic pour informations mensongères sur l'état des comptes et patrimoniales de la copropriété

Dernière modification par max11 (17-02-2024 14:30:18)

Attention à attribuer les écrits de chacun à la bonne personne svp

Toutes mes excuses, je découvre le forum et j'ai un peu de mal , ce n'était pas volontaire