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Problème dans la compta

Arbying
Pimonaute
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Problème dans la compta

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

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max11
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...

Je suppose que vous parlez bien de deux comptes bancaires distincts mais que la compta présente bien un compte (comptable) avec le montant du fonds de réserve ?
Dans les faits, le syndic a t'il la possibilité de mettre le montant du fonds de réserve sur un compte bancaire séparé ? y a t'il suffisamment d'argent sur le compte ?

Les factures d'investissements, quelle soient immobilisées à l'actif (compte classe 2) ou pas ne changent rien au fait qu'elles sont prélevées en une fois du fonds de réserve en vue de leur paiement. Le fournisseur ne va pas attendre les paiements en 10 annuités !

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Arbying
Pimonaute
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Re : Problème dans la compta

max11 a écrit :
Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Pour en revenir à votre post initial :
1. Que feriez vous à ma place : présenter votre rapport à l'AG en expliquant ce que vous estimez mal fait, ce qu'il faudrait faire comme correction et ce que cela impliquera dans les comptes et pour chacun des CP. Ne pas se contenter de grandes phrases creuses du genre "les règles d'évaluation ne sont pas respectées" mais expliquer ce que cela veut dire et ce que cela implique ! Notamment le point de l'immobilisation des travaux avec un amortissement chaque année dans les charges !
Après les explications données, demander aux CP de voter ce qu'ils veulent : appliquer le principe de l'amortissement ou pas ! Une question claire et précise pour le commun des mortels. Pas "voulez-vous appliquer les règles d'évaluation" ou "l'activation des travaux"
Si les CP votent à la majorité qu'ils veulent la tenue de la compta sous ce (ces) principe(s), le syndic devra les appliquer voir corriger les comptes antérieurs suivant décision de l'AG ou s'en aller (de lui même ou en ne renouvelant pas son mandat)  !
2. Que risquez vous fasse au législateur si vous n'amortissez pas : rien du tout !
3. Que se passe t'il si vous donnez décharge au syndic ou ne donnez pas : rien du tout ! Sans décharge, il a juste une petite responsabilité qui court si quelqu'un attaque l'ACP et met en cause la gestion du syndic. Mais, en vrai, je ne l'ai jamais vu appliquer.
4. Par contre, si vous n'approuvez pas les comptes et que vous avez des mauvais payeurs dans les CP : vous risquez que ce soit utilisé comme justification devant le juge de paix pour ne pas payer les régularisations annuelles des charges ! Et ça, je l'ai déjà vu fonctionner !

Merci pour votre réponse,
j'ai fait un rapport de 4 pages + une 10ene d'annexes (une par annomalie)
chaque annexe est composé de :
1. Point vérifié
2. Ce qui pose problème
3. Base légale (articile du code civil, CNC, décision d'AG...)
4. Corrections à apporter
5. Remarques éventuelles

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bg1000
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Re : Problème dans la compta

il manque un point 6 impact pour le propriétaire, combien doit'il payer en plus

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rexou
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Re : Problème dans la compta

max11 a écrit :

On n'est pas dans une discussion de principe, de théorie de ce qu'il serait bien de faire mais dans la vraie vie des gens ! Et vous touchez à un de leurs biens les plus précieux : leur argent de tous les jours !

smile

Petite phrase à lire et à relire !!!

Jamais entendu parler de frais amortis dans une ACP. La vraie question est de savoir si les CP sont satisfaits de la gestion actuelle et si les charges payées sont justifiées. Si vous répondez oui à ces deux questions, ne cherchez pas à créer des problèmes qui n'existent pas.

Le syndic ne va pas se plier à vos exigences uniquement pour vous faire plaisir. Soit il va continuer sa gestion comme il l'a toujours fait, avec éventuellement une petite modification de détail pour faire un geste, soit il risque de vous planter -en clair, de ne pas reposer sa candidature pour poursuivre la gestion de votre ACP- lors de la prochaine AG. Et aucun syndic ne se pliera à vos exigences et à vos idées sur la façon d'établir la compta.

Parmi ce qui pose problème, avez-vous relevé des points concernant des frais injustifiés ou des facturations abusives ? Avez-vous relevé des irrégularités préjudiciant les copropriétaires ? Dans la négative... TOUT VA BIEN !!!

Oui, le fonds de réserve doit être placé sur un compte distinct du fonds de roulement... je doute que ce ne soit pas le cas dans votre ACP si le syndic est un professionnel. Vous dites que le comptable n'a pas bien accueilli vos remarques... je le comprends.

Votre rôle est de veiller à l'intérêt des copropriétaires. Contrôler la réalité, la justification et la conformité des dépenses. Pas d'imposer au syndic votre vision de la manière de tenir une compta.

Et si les modifications que vous envisagez doivent entrainer un surcoût pour les copropriétaires, jetez vite votre beau rapport et ses annexes à la poubelle.

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Arbying
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Re : Problème dans la compta

rexou a écrit :
max11 a écrit :

On n'est pas dans une discussion de principe, de théorie de ce qu'il serait bien de faire mais dans la vraie vie des gens ! Et vous touchez à un de leurs biens les plus précieux : leur argent de tous les jours !

smile

Petite phrase à lire et à relire !!!

Jamais entendu parler de frais amortis dans une ACP. La vraie question est de savoir si les CP sont satisfaits de la gestion actuelle et si les charges payées sont justifiées. Si vous répondez oui à ces deux questions, ne cherchez pas à créer des problèmes qui n'existent pas.

Le syndic ne va pas se plier à vos exigences uniquement pour vous faire plaisir. Soit il va continuer sa gestion comme il l'a toujours fait, avec éventuellement une petite modification de détail pour faire un geste, soit il risque de vous planter -en clair, de ne pas reposer sa candidature pour poursuivre la gestion de votre ACP- lors de la prochaine AG. Et aucun syndic ne se pliera à vos exigences et à vos idées sur la façon d'établir la compta.

Parmi ce qui pose problème, avez-vous relevé des points concernant des frais injustifiés ou des facturations abusives ? Avez-vous relevé des irrégularités préjudiciant les copropriétaires ? Dans la négative... TOUT VA BIEN !!!

Oui, le fonds de réserve doit être placé sur un compte distinct du fonds de roulement... je doute que ce ne soit pas le cas dans votre ACP si le syndic est un professionnel. Vous dites que le comptable n'a pas bien accueilli vos remarques... je le comprends.

Votre rôle est de veiller à l'intérêt des copropriétaires. Contrôler la réalité, la justification et la conformité des dépenses. Pas d'imposer au syndic votre vision de la manière de tenir une compta.

Et si les modifications que vous envisagez doivent entrainer un surcoût pour les copropriétaires, jetez vite votre beau rapport et ses annexes à la poubelle.

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

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rexou
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.

Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.

Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.

Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.

A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.

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bg1000
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Re : Problème dans la compta

Je suis membre d'une ASBL, nous avons construit un musée, avec des subsides, des dons et une contribution petite de l'association.

Il y a dans les bilans un amortissement des diverses constructions etc, ceci rend la lecture du bilan mal aisée, car les amortissements viennent plombés les résultats et il est très difficile de voir s'il y a des pertes d'exploitations au bilan.

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Arbying
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Re : Problème dans la compta

rexou a écrit :
Arbying a écrit :

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.

Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.

Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.

Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.

A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

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max11
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Re : Problème dans la compta

bg1000 a écrit :

Je suis membre d'une ASBL, nous avons construit un musée, avec des subsides, des dons et une contribution petite de l'association.

Il y a dans les bilans un amortissement des diverses constructions etc, ceci rend la lecture du bilan mal aisée, car les amortissements viennent plombés les résultats et il est très difficile de voir s'il y a des pertes d'exploitations au bilan.

Un peu hors sujet mais il aurait fallu (peut-être encore possible ou pour l'avenir ?) faire un "amortissement" des subsides et dons également au rythme des amortissements des investissements... je crois même que c'était obligatoire suivant le type d'ASBL.

Pas la même réflexion pour une ACP qui ne génère pas de revenu et dons...

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max11
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Voir une réponse précédente :
1. Que faire : si cela n'a aucune influence sur le portefeuille des CP : ne rien faire ou lancer une croisade contre le syndic (qui abandonnera votre immeuble rapidement) et l'ACP (donc les copropriétaires) pour que les comptes soient adaptés suivant vos désirs... En n'oubliant pas de la faire ensuite valider par la même ACP...  Il faudra peut-être expliquer l'importance de votre croisade par rapport à ce que cela leur aura coûter pour que vous obteniez ce que vous voulez...

2. Risques pour l'ACP : aucun parce que la compta n'est pas conforme (selon vous) à la loi et AR.

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MarcoBrux
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :
rexou a écrit :
Arbying a écrit :

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.

Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.

Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.

Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.

A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Me concernant, j'ai déjà signalé que la Loi qui s'applique est celle de 18 juin 2018 et pas de 2010. Si vous êtes convaincu que la dite Loi a été violée, vous pouvez vous adressez au Juge de Paix compétent ( à conditions de respecter les conditions citées dans la même Loi). Mais bonne chance smile

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rexou
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Un garde fou de quoi ??? La forme de la compta n'intéresse personne. On s'en fout !!! Ce que les CP veulent savoir, c'est si les comptes sont exacts, si les dépenses sont justifiées. En clair : les charges qu'ils paient sont-elles justifiées ? Paient-ils trop oui ou non ?

Que faire en cas de constatation de non-conformité (selon vous) à une loi ou un AR ? RIEN. Ce n'est pas votre ressort, ni votre problème. Et comme déjà dit, l'ACP ne court aucun risque.

Le syndic a sa façon de faire la compta et il ne va certainement pas s'adapter aux désirs de chaque vérificateur aux comptes ou d'un CP. Vous vous étonnez qu'il ne se remette pas en question ? Vous êtes bien le seul.

Vous avez différentes options :
1. vous laissez le syndic adopter sa forme de compta et vous vérifiez le bien-fondé des frais et les factures
2. vous insistez pour que le syndic se conforme à vos souhaits (et il vous ignorera ou abandonnera la gestion de votre ACP si cela va trop loin)
3. vous laissez la vérification des comptes aux deux autres commissaires

Notez que quoi qu'il en soit, jamais un syndic ne se conformera à votre conception de faire les comptes. Jamais.

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Yves Van Ermen
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Re : Problème dans la compta

GT a écrit :
Arbying a écrit :
grmff a écrit :

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.


Le plan comptable minimum normalisé  applicable aux entreprises  contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure  un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.

Bonjour,

Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....

Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:

- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....

Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.

Bien à vous
-

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Arbying
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Re : Problème dans la compta

Yves Van Ermen a écrit :
GT a écrit :
Arbying a écrit :
grmff a écrit :

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.


Le plan comptable minimum normalisé  applicable aux entreprises  contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure  un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.

Bonjour,

Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....

Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:

- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....

Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.

Bien à vous
-

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

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max11
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

D'accord avec vous pour la distinction entre les comptes de charges (6) et les comptes de dettes (44 ou 45).
Mais je ne connais aucune compta d'ACP qui enregistre la dette salariale dans le 45 !
Au mieux, la concierge est traitée comme un fournisseur et la fiche de paie est encodée comme une facture.
Au pire (et ce n'est pas bien), le paiement du salaire est directement encodé dans un compte 6.

En compta de société (et dans le PCMN des ACP), les comptes 45 ne concernent pas que le salaire net de la concierge mais aussi des dettes d'impôts, de précompte, d'onss, ... Je pense que c'est de cela que parlait Mr Van Ermen...
Je n'ai jamais vu aucune compta d'acp qui passait par les comptes 453 et 454 pour les écritures de rémunérations !
Quand à un des summum d'exemple que ce plan n'est pas pensé pour des ACP : 450 Dettes fiscales estimées !!!!

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GT
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Re : Problème dans la compta

En droit civil, les associations de copropriétaires visées à l'article 3.86 du code civil  ont la personnalité juridique.
"  L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique  au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

En droit fiscal, l'article 29 du code des impôts sur les revenus sont censées être des associations sans personnalité juridique les associations des copropriétaires qui possèdent la personnalité juridique en vertu de l'article 3.86, § 1er, du Code civil.
Dans les faits les ACP visées à l'article 3.86 du code civil ne reçoivent pas de déclaration à l'impôt su les revenus.
Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches )  ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP -  si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se  plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin  elle se casse" affirme le proverbe.

Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

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max11
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Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches )  ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP -  si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se  plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin  elle se casse" affirme le proverbe.

Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

Là, je ne vous ai pas suivi dans votre raisonnement...
En quoi le fait qu'un "contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP" ?

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Yves Van Ermen
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Re : Problème dans la compta

Arbying a écrit :

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...


Non. Les syndics ouvrent un compte fournisseur pour la concierge. Ils passent donc tous par un compte 44.

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GT
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Re : Problème dans la compta

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

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max11
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Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Jamais vu cela traité comme ça dans une copropriété !
Même si c'est ce que la législation attendait pour un traitement "comme dans les sociétés", je n'ai vu aucun syndic le faire comme cela dans la pratique et cela ne change rien à la qualité de la compta de l'ACP !
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP !  Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

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