Problème dans la compta

Merci pour votre réponse,
j'ai fait un rapport de 4 pages + une 10ene d'annexes (une par annomalie)
chaque annexe est composé de :
1. Point vérifié
2. Ce qui pose problème
3. Base légale (articile du code civil, CNC, décision d'AG...)
4. Corrections à apporter
5. Remarques éventuelles

Petite phrase à lire et à relire !!!

Jamais entendu parler de frais amortis dans une ACP. La vraie question est de savoir si les CP sont satisfaits de la gestion actuelle et si les charges payées sont justifiées. Si vous répondez oui à ces deux questions, ne cherchez pas à créer des problèmes qui n'existent pas.

Le syndic ne va pas se plier à vos exigences uniquement pour vous faire plaisir. Soit il va continuer sa gestion comme il l'a toujours fait, avec éventuellement une petite modification de détail pour faire un geste, soit il risque de vous planter -en clair, de ne pas reposer sa candidature pour poursuivre la gestion de votre ACP- lors de la prochaine AG. Et aucun syndic ne se pliera à vos exigences et à vos idées sur la façon d'établir la compta.

Parmi ce qui pose problème, avez-vous relevé des points concernant des frais injustifiés ou des facturations abusives ? Avez-vous relevé des irrégularités préjudiciant les copropriétaires ? Dans la négative... TOUT VA BIEN !!!

Oui, le fonds de réserve doit être placé sur un compte distinct du fonds de roulement... je doute que ce ne soit pas le cas dans votre ACP si le syndic est un professionnel. Vous dites que le comptable n'a pas bien accueilli vos remarques... je le comprends.

Votre rôle est de veiller à l'intérêt des copropriétaires. Contrôler la réalité, la justification et la conformité des dépenses. Pas d'imposer au syndic votre vision de la manière de tenir une compta.

Et si les modifications que vous envisagez doivent entrainer un surcoût pour les copropriétaires, jetez vite votre beau rapport et ses annexes à la poubelle.

Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.

Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.

Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.

Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.

A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Voir une réponse précédente :
1. Que faire : si cela n'a aucune influence sur le portefeuille des CP : ne rien faire ou lancer une croisade contre le syndic (qui abandonnera votre immeuble rapidement) et l'ACP (donc les copropriétaires) pour que les comptes soient adaptés suivant vos désirs... En n'oubliant pas de la faire ensuite valider par la même ACP...  Il faudra peut-être expliquer l'importance de votre croisade par rapport à ce que cela leur aura coûter pour que vous obteniez ce que vous voulez...

2. Risques pour l'ACP : aucun parce que la compta n'est pas conforme (selon vous) à la loi et AR.

Un garde fou de quoi ??? La forme de la compta n'intéresse personne. On s'en fout !!! Ce que les CP veulent savoir, c'est si les comptes sont exacts, si les dépenses sont justifiées. En clair : les charges qu'ils paient sont-elles justifiées ? Paient-ils trop oui ou non ?

Que faire en cas de constatation de non-conformité (selon vous) à une loi ou un AR ? RIEN. Ce n'est pas votre ressort, ni votre problème. Et comme déjà dit, l'ACP ne court aucun risque.

Le syndic a sa façon de faire la compta et il ne va certainement pas s'adapter aux désirs de chaque vérificateur aux comptes ou d'un CP. Vous vous étonnez qu'il ne se remette pas en question ? Vous êtes bien le seul.

Vous avez différentes options :
1. vous laissez le syndic adopter sa forme de compta et vous vérifiez le bien-fondé des frais et les factures
2. vous insistez pour que le syndic se conforme à vos souhaits (et il vous ignorera ou abandonnera la gestion de votre ACP si cela va trop loin)
3. vous laissez la vérification des comptes aux deux autres commissaires

Notez que quoi qu'il en soit, jamais un syndic ne se conformera à votre conception de faire les comptes. Jamais.

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

En droit civil, les associations de copropriétaires visées à l'article 3.86 du code civil  ont la personnalité juridique.
"  L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique  au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

En droit fiscal, l'article 29 du code des impôts sur les revenus sont censées être des associations sans personnalité juridique les associations des copropriétaires qui possèdent la personnalité juridique en vertu de l'article 3.86, § 1er, du Code civil.
Dans les faits les ACP visées à l'article 3.86 du code civil ne reçoivent pas de déclaration à l'impôt su les revenus.
Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches )  ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP -  si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se  plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin  elle se casse" affirme le proverbe.

Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

Non. Les syndics ouvrent un compte fournisseur pour la concierge. Ils passent donc tous par un compte 44.

Jamais vu cela traité comme ça dans une copropriété !
Même si c'est ce que la législation attendait pour un traitement "comme dans les sociétés", je n'ai vu aucun syndic le faire comme cela dans la pratique et cela ne change rien à la qualité de la compta de l'ACP !
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP !  Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...