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Problème dans la compta

Arbying
Pimonaute
Inscription : 16-02-2024
Messages : 19

Problème dans la compta

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 12 136

Re : Problème dans la compta

Et les factures à recevoir (compte 444 ou subdivision du compte 440) sont-elles bien enregistrés dans la comptabilité ?

exemple : la facture de la société d'entretien du mois de décembre n'est pas encore parvenue au syndic de l'ACP dont l'exercice comptable correspond à l'année civile. Les factures sont mensuelles et d'un même montant. Les prestations ont bien été accomplies.

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 966

Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Et les factures à recevoir (compte 444 ou subdivision du compte 440) sont-elles bien enregistrés dans la comptabilité ?

exemple : la facture de la société d'entretien du mois de décembre n'est pas encore parvenue au syndic de l'ACP dont l'exercice comptable correspond à l'année civile. Les factures sont mensuelles et d'un même montant. Les prestations ont bien été accomplies.

Dans mes expériences, généralement, oui !
Pratiquement toujours quand ce sont des décomptes annuels et très souvent quand ce sont des décomptes trimestriels !

Il s'agit là d'une bonne pratique pour garantir une juste répartition des charges !
Rien à voir avec le formalisme inutile qu'ont voulu mettre en place ceux qui ont défini les règles de la compta des ACP sans vraiment la connaitre !

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Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 414
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Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.

Et le compte 444 est lui utilisé.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 136

Re : Problème dans la compta

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.

Exemple  : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : Problème dans la compta

Yves Van Ermen a écrit :
GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.

Et le compte 444 est lui utilisé.

Quid des experts-comptables qui peuvent légalement exercer en qualité de syndics comme les agents immobiliers IPI ?

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max11
Pimonaute intarissable
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Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 966

Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.

Exemple  : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

Vous allez faire le tour de tous les comptes  ???   lol  lol  lol

Dans les décomptes trimestriels, ils ne sont pratiquement jamais utilisé !

Dans les décomptes annuels, le 490 charges à reporter (les autres, non !) sont parfois utilisés, parfois pas.
Chez les syndics qui ne l'utilisent pas, je suppose qu'il est considéré qu'une prime par an est importante et que ventiler la prime entre deux années n'apportera pas une grande différence par lot par rapport à prendre une prime complète chaque année...
Ce serait mieux de toujours répartir avec le 49 les frais qui couvrent une période (assurance, contrats d'entretien ascenseur & chauffeur, ...) mais, à nouveau, dans les faits et dans la pratique, la question de base est probablement "est-ce que cela change quelque chose pour les CP ? "

Dernière modification par max11 (23-02-2024 15:40:33)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Problème dans la compta

max11 a écrit :
GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Jamais vu cela traité comme ça dans une copropriété !
Même si c'est ce que la législation attendait pour un traitement "comme dans les sociétés", je n'ai vu aucun syndic le faire comme cela dans la pratique et cela ne change rien à la qualité de la compta de l'ACP !
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP !  Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

De très nombreux copropriétaires ignorent même la différence entre une comptabilité de trésorerie et une comptabilité d'engagement, entre une comptabilité simplifiée et une comptabilité en partie double.
Et parmi ceux-ci certains osent se présenter comme commissaire aux comptes d'une ACP dont la comptabilité est en partie double et présenter un rapport destiné à l'AG.

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 966

Re : Problème dans la compta

GT a écrit :
max11 a écrit :

ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP !  Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

De très nombreux copropriétaires ignorent même la différence entre une comptabilité de trésorerie et une comptabilité d'engagement, entre une comptabilité simplifiée et une comptabilité en partie double.
Et parmi ceux-ci certains osent se présenter comme commissaire aux comptes d'une ACP dont la comptabilité est en partie double et présenter un rapport destiné à l'AG.


Là, on est bien d'accord sur le peu de notions comptables de certains CP, certains commissaires aux comptes, ... !
(Mais il n'y a pas qu'eux !  tongue tongue tongue )

Mais c'est justement pour cela que les comptabilités en ACP ne doivent pas être tenues comme celles des sociétés, comme l'ont rêvés les personnes qui ont mis en place la loi comptable des ACP et la CNC en copiant grossièrement les règles que doivent appliquer les experts-comptables pour les sociétés.

Cela permet à tout un chacun qui s'intéresse à son patrimoine de pouvoir lire et comprendre son décompte des charges, à utiliser son droit de vérifier les comptes du syndic sans être directement perdu dans des écritures qui peuvent être évitées/simplifiées, .... Et certains commissaires "ignorants comptables" font du très bon travail...

Dernière modification par max11 (23-02-2024 16:13:46)

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Arbying
Pimonaute
Inscription : 16-02-2024
Messages : 19

Re : Problème dans la compta

GT a écrit :

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.

Exemple  : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

Bonjour,
Désolé pour la réponse tardive, non ils n'ont pas utilisé les 49 mais les 444 allez comprendre pourquoi et les factures à recevoir même pas encodées...

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