Messages de BCrich

BCrich · Ventes et achats

Pour un premier bâtiment, la banque tient-elle en compte le fait que l'investisseur possède ou pas une maison?

grmff a écrit :

C'est vrai que pour le 1er prêt, c'est la galère. Mais il n'est pas vrai de dire que la banque ne considérera pas les revenus de location.
C'est vrai que les banques vont vous dire "la règle, c'est un prêt à max 80% en max 15 ans avec des revenus supérieur à 3x le prêt, et des revenus locatifs dont on ne tient compte qu'à 80%"
S'ils suivaient vraiment ce genre de règle, je n'aurai pas eu mes prêts...

BCrich · Ventes et achats

oui et je constate que d'un batiment à un autre, rien qu'en faisant le rapport entre l'investissement et le revenu locatif, il y a parfois de grosses différences. Je suppose qu'un bien de deux unités devient tout de suite moins intéressant.

grmff a écrit :

Citation :J'aimerais aussi savoir si l'exemple que vous avez donné était "réaliste", notamment au niveau des loyers. J'aimerais investir dans l'immobilier en empruntant autant que possible, mais j'aimerais savoir s'il est réaliste de penser que les bénéfices obtenus (plus qu'à la banque en tout cas!!) me permettront, en y ajoutant un peu de mon capital, d'acheter un second immeuble, et puis un troisième un peu plus tard. Est-ce réalisable et réaliste, en commençant à l'époque actuelle?
Oui, c'est réaliste. On disait déjà il y a 20 ans à ceux qui avaient commencé 20 ans plus tôt qu'ils avaient de la chance parce que c'était désormais impossible.
Le tout est de comprendre que la chance n'existe pas. Il y a un ticket, il se calcule gagnant, on le saisit et on gagne.

BCrich · Ventes et achats

ok je suis un peu lent mais je crois que je comprends. Le plus simple serait de faire le calcul avec un bâtiment en effet. Et le dit bâtiment que j'ai repéré est toujours en vente.

Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?

grmff a écrit :

Précompte immobilier: fonction de la commune et du RC. A Charleroi, le Précompte immobilier représente environ 90% du RC non indexé.
IPP:
Vous déclarez les RC des biens loués en case 106.
Vous déclarez les intérêts payés dans l'année en case 146.
Le fisc indexe le RC, le majore de 40% et déduit de cette somme les intérêts payés.
Relisez mes exemples avec et sans prêts, et vous verrez l'effet du prêt.
Est-ce possible encore aujourd'hui? Oui. L'exemple que je vous ai calculé dans mes première réponse était un exemple hyper conservateur (au niveau des loyers...) d'un immeuble que VOUS avez repéré.
Vous pouvez le refaire avec d'autres immeubles. Le tout est de savoir dans quoi vous vous lancez.
Outre le calcul financier, il y a aussi le temps dont vous disposez.
Louer des studios avec des sanitaires communs à Charleroi sera plus rentable, mais plus consommateur de temps et plus risquer que de louer des appartements 2 chambres. Mais pour un débutant, je déconseille formellement les studios avec sanitaires et cuisines communs...
Au Loto, 100% des gagnants ont acheté un billet.
Dans la vie aussi. Et je ne joue pas au Loto. L'immobilier se calcule, se prédit, s'analyse, se projette au futur, et, si on est un peu conseillé, si on a les tripes un peu accrochées, si on mouille sa chemise et si on se lance prudemment mais fermement, on est généralement gagnant.
Si vous avez 100.000€ à investir, il faut viser un immeuble de 200.000, avec un prêt de 180.000 et investir 50.000€ de votre cash. Refaites le calcul tel que je l'ai fais dans les premiers posts, mettez cela dans une feuille excel, et voyez comme c'est magique...

BCrich · Ventes et achats

grmff a écrit :

Citation :Grmff, merci de votre réponse, je pense que vous m'avez reconnu
Ah non peut-être?...

ok!! lol

BCrich · Ventes et achats

Bonjour tout le monde,

Grmff, merci de votre réponse, je pense que vous m'avez reconnu ^^.

La question sur le rendement actuariel a été éclaircie, mais il y a des choses que je ne comprends pas vis-à-vis du PI (précompte immobilier) et du IPP (?). Qu'est-ce que cela représente? Comment et que faut-il calculer? En fait, je ne sais pas trop ce qu'il faut déclarer, ce que çà coute, au début, puis en cours de prêt.

J'aimerais aussi savoir si l'exemple que vous avez donné était "réaliste", notamment au niveau des loyers. J'aimerais investir dans l'immobilier en empruntant autant que possible, mais j'aimerais savoir s'il est réaliste de penser que les bénéfices obtenus (plus qu'à la banque en tout cas!!) me permettront, en y ajoutant un peu de mon capital, d'acheter un second immeuble, et puis un troisième un peu plus tard. Est-ce réalisable et réaliste, en commençant à l'époque actuelle?

Une grande inconnue aussi est de savoir comment calculer le bénéfice possible, puisque les loyers sont indexés dans le temps. Dois-je penser qu'un immeuble qui me rapporterait 8000€de bénéfice net cette année est suffisant car dans 5 ans il m'en rapportera peut-être 9000?

Mon investissement vise le long terme en effet, mais j'aimerais aussi pouvoir réinvestir le rendement des loyers, je ne sais pas si ma façon de penser est réaliste ou pas. En clair, pour pouvoir bénéficier de rendements intéressants, combien d'immeubles faudrait-il, et pour cela, faut-il forcément avoir un gros capital au départ?

BCrich · Ventes et achats

voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).

J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
Signaler un message publicitaire ou indésirable

#21 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

#22 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

#23 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

#24 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

#25 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

#26 Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42

Pied de page des forums