un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Maintenant, par exemple, pour une personne de 36 ans, qui n'a pas peur d'une lame de scie circulaire, et qui n'hésite pas à mettre un peu la main à la pâte pour un peu d'isolation, bricoler une ventilation ou autre, et se renseigner sur ce qu'il faut faire et comment il faut le faire, on peut partir sur un bâtiment qui n'est pas neuf.

A Bruxelles, ce sera impossible. Mais dans le Hainaut, on en trouve encore.

Assurance: +/-500€/an

Cadastre: dépend de la Ville. A Charleroi, actuellement, Précompte = 92% du RC non indexé. 1400 de RC => 1300 de Préceompte immobilier

Les intérêts du prêt ne se déduisent qu'à concurrence de vos revenus immobiliers. Vos revenus immobiliers, si vous avez une maison standard et un seul immeuble, seront égaux au RC de l'immeble majoré indexé. RC 1400€ => majoré = 1960 => indexé = 3200€
Si vous payez plus de 3200€ d'intérêt sur l'année, vous ne payez rien de plus à l'IPP. Cela correspond au début et à la grosse louche à un emprunt de 100.000€ à peine.

En outre, vous pouvez déduire votre payement en capital. Cela rentre dans l'envenloppe "investissement long terme" de 2000€ dont vous économisez 30% (à la très grosse louche - à voir selon votre cas personnel)

A partir de quand est-ce vraiment rentable? Cela dépend de votre but. Ne pas oublier que chaque fois que vous faire le payement d'une mensualité à la banque, vous payer une part d'intérêt (une dépense) et une part de remboursement de capital (une épargne)

Prêt conséquent, ou un max de cash? Perso, j'investis à long terme. je fais le prêt le plus gros que j'estime pouvoir passer à la banque. Et j'ai beaucoup de boulot pour un revenu mastaba dans 20 ans.

D'autre ont du cash, et préfèrent retirer du cash immédiatement pour voyager, payer les études des enfants, ou bien vivre. Ils considèrent que vivre, c'est pas dans 20 ans.

D'autre encore font avec ce qu'ils ont, et avec ce que la banque veut bien leur prêter... On n'a pas toujours tous les choix...

Exemple:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
Pas de crédit
Apport net: 230.000€
Revenu net: 12x4x350 - 500 - 1300 - 50%x3000€ = 13.500€
Rajoutons 2500€ de travaux par an, cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (hors plus value, hors indexation future des loyers)

Exemple avec crédit 50% du prix achat:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
100.000€ de crédit, à 650€/mois en fixe 20 ans
Apport net: 130.000€
Cash net: 12x4x350 -12x650 - 500 - 1300 -2500 = 4.700€
Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 -2500 = 8600€
Cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (en cash, hors rbt PH, hors plus value, hors indexation future des loyers)
Ou un retour "actuariel" de 6.6%

Je vous laisse faire votre feuille de calcul pour votre immeuble...

Vous verrez vite qu'avec un return un peu important, il est financièrement nettement plus intéressant de ne pas investir son cash, mais de faire des PH.

Les limites: le temps disponible, le risque, les lignes de crédit à la banque...

J'utilise le terme "actuariel", qui n'est peut être pas le plus approprié mais qui est le plus proche de ce que je veut dire, pour comptabiliser tout. Y compris la partie de remboursement de capital à la banque.

C'est pour cela que je mets 12x325. 650/2 = 325

Parce qu'au début, quand vous payez une mensualité de 650 à la banque, il y a 325 d'intérêt qui sont perdus, et 325 de capital remboursés qui sont une épargne.

Ouf, je commence à comprendre, mais je surchauffais en ce dimanche matin pour refaire vos calculs.

100.000 euros empruntés, représentent environ (650/2)x12 = 3900 euros de remboursements annuels d'intérêts.
Donc d'un côté 3200 s'ajoutent au revenus annuels de l'IPP, mais 3900 peuvent être déduits du revenu imposable.
Les montants s'annulent donc plus ou moins, et c'est pour ça que dans le scénario de l'emprunt, vous ne comptez que le précompte immobilier, mais plus les 50%x3000 (ce qui correspond à ce que paierait quelqu'un qui est dans la tranche des 50%).
C'est bien ça?

La déduction des intérêts, n'est-ce pas uniquement pour le premier logement qu'on possède?

On pourrait aussi déduire des loyers les intérêts qu'auraient rapportés sur un compte d'épargne ces 130.000 euros s'ils n'avaient pas été mobilisés par cet immeuble. Certes c'est faible et assez naïf, mais je fais toujours cette comparaison, pour bien évaluer l'utilité d'un investissement immobilier par rapport à laisser l'argent dormir.

Bon, mon compte d'épargne, il m'a rapporté très précisément en 2012... 1,75%.
Si j'y avais placé 130.000 euros, ça fait environ 2300 euros d'intérêts.

Si je refais votre calcul en en tenant compte:

Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 - 2500 - 2300 = 6300

(6300 / 130000) x 100 = 4,8 % de rendement

Comme vous le dites, on devrait aussi incorporer la Plus Value, les indexations des loyers MAIS...

... pour être vraiment précis, on devrait évaluer le risque que la Plus Value soit une MOINS value, que les loyers soient bloqués, et l'horreur suprême, que notre "petit" revenu cadastral indexé majoré se transforme en loyers réels additionnés...

La Moins Value, qui est de la science fiction pour la plupart des acteurs de l'immobilier, pourrait être liée justement à une nouvelle taxation. Qu'il y ait taxation n'est pas un obstacle en soi au profit, mais il faut le temps que le marché digère cette nouvelle donnée, et donc que les prix d'achats s'adaptent. Acheter un immeuble au prix fort, juste avant un changement de fiscalité, là est le risque. L'acheter juste après, on peut intégrer les taxes dans le calcul de rentabilité et négocier l'achat fortement à la baisse.

Ou encore, une véritable dévalorisation d'un immeuble déjà très vétuste à l'achat. On ne parle jamais de ça, mais qu'arrive-t-il quand un immeuble est tellement vieux qu'il faut le raser? Pas de pactole à la fin des 20 ans... juste un chancre dont on récupère le prix du terrain. Et si c'est quelques millièmes d'une copropriété ça doit pas être grand chose. Et si c'est un terrain dans une zone industrielle sinistrée de Wallonie non plus.

Je ne prédis pas ces problèmes, je me pose juste la question. J'étais en Espagne en 2003-2004, je connaissais des gens qui achetaient et ne juraient que par l'immo "c'est toujours bon, ça ne peut que monter"....

Oui, c'est bien cela.

Non. L'ensemble des revenus immobiliers est globalisé. L'ensemble des intérêts est globalisé aussi. Et on déduit l'ensemble des intérêts de l'ensemble des revenus immobiliers.

C'est pour cela qu'il faut analyser la situation complète de chacun au niveau fiscal. Et qu'une situation n'est pas l'autre.

Je ne suis pas d'accord. Ce serait plutôt la différence entre les deux placement. Et pas le revenu de votre placement complet!

Là, vous ne calculez pas le revenu actuel, mais le risque que votre revenu soit revu sérieusement à la baise dans le cadre d'un changement de situation.

En ce cas, vous devriez comparer cela avec le capital que vous avez en banque, et le risque d'être taxé à 10% de votre capital en une fois comme ils viennent de le faire à Chypre. Avec des si et des peut-être, arrêtez tout de suite de faire vos calculs, parce que les montants et les risques vont vous donner mal au ventre.

Je reste persuadé que la situation ne pourra pas changer brutalement, sinon de nombreux petits propriétaires se retrouveraient en faillite, des biens se détérioreraient, le secteur immobilier s'arrêterait, les prix des loyers augmenteraient dramatiquement tant par hausse de la taxation du loyer que par diminution du nombre de biens sur le marché. Et je ne parle pas des faillites des entreprises de construction et rénovation qui feraient que l'économie entière s'arrêterait de manière cataclismique.

Même avec une moins value de 5% par an pendant 5 ans (ce qui est énorme), l'investisseur est encore gagnant!

Je connais des centaines d'immeuble qui ont des centaines d'années et qui sont encore parfaitement utilisé, rentabilisé, et confortable.

Si vous entretenez votre immeuble, pas de raison de devoir le raser.

En Espagne, tous les spécialistes savaient qu'il y avait un problème.

Quand un pays représente 20% de la consommation de ciment d'un continent, on peut prédire qu'il y a un bug...

Je ne crois pas avoir jamais développé un tel aspect. Personnellement, je n'ai jamais divisé un plateau en 12 pour multiplier les clapiers à lapins. (enfin, si une fois il y a très très très longtemps, à une époque que les moins de 20 ans...)

Je ne pense pas que cela soit nécessaire pour gagner sa vie en ce domaine.

Pour ce qui est de la fiscalité, il faut tout de même reconnaître qu'elle n'est pas inexistante!

Personnellement, je la trouve même assez lourde, car on ne peut rien déduire de ses frais réels!

Rien que le précompte immobilier, j'en suis à 18% des loyers nets. Sans compter les impayés, les travaux, les frais de justice, les vides locatifs.

Pour les loyers commerciaux, l'Etat compte 50% de frais sur les loyers. Cela nous porte tout de même une taxation théorique de 36%.... pour quelqu'un dont les intérêts des PH gomment les revenus immobiliers à l'IPP.

Le jour où je n'aurai plus de PH, la taxation passera théoriquement ... au double. Qu'on ne me dise pas que la taxation immobilière est inexistante!!!

(et que cela ne vous décourage pas...)

Mentionnons aussi que la déductibilité des emprunts hypothécaires sera régionalisée à partir de 2014.

Et donc, beaucoup pensent qu'en Wallonie, tout cela va passer à la trappe.

Certains prétendent même que cette déductibilité explique à elle seule pourquoi la Belgique est le pays au plus fort taux de propriétaires (plus de 70% des ménages seraient propriétaires).

D'où aussi un très pauvre marché locatif...où il ne reste vraiment que les gens non solvables ou presque...

De nombreux conseillers préconisent de ne placer que 5% de ses avoirs dans l'immobilier (briques et papier).

Oups ! ! !

surpris par le % de Pi par rapport aux loyers, j'ai rapidement fait mon petit calcul.

Dans l'un de immeubles le PI fait 4,4% du loyer (et encore l'appart sous les toits n'est pas loués car à rénover ) et dans un autre, le PI est de 3,6% des loyers.

Dans les 2 cas, le RDC est commercial et le locataire paie une partie du PI.

On devrait ouvrir un post spécial et faire nos statistiques pour comparer.... et puis non... on se ferait certainement mal à tour de rôle.

Pour rebondir sur la question, je suis de l'avis général de la plus part des intervenants.  L'immobilier est rentable à condition de mettre la main à le pâte et de bien tout examiner avant de dire "tope la".
De plus, certains biens que l'on pourrait rejeter de prime abord peuvent se révéler interressants.