un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

La faillite des revenus cadastraux
Plus les années passent, plus le problème des revenus cadastraux prend de l’ampleur. Le revenu cadastral forme la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Dans un certain nombre de cas, il sert également de base de calcul de l’impôt des personnes physiques finalement dû. C’est par exemple le cas lorsque l’on donne en location un immeuble et que le locataire est un particulier. La base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Il en va de même pour un immeuble qui n’est pas donné en location, et qui n’est pas l’habitation propre du contribuable. S’il s’agit en revanche de l’habitation propre, celle-ci n’est pas soumise, en dehors du précompte immobilier, à l’impôt des personnes physiques. S’il s’agit d’un autre immeuble non donné en location, la base imposable correspond à nouveau à 140 % du revenu cadastral indexé.

Ce revenu cadastral est établi sur la base de la valeur locative réelle ou présumée. Le problème est qu’on ne se base pas, pour cela, sur la valeur locative d’aujourd’hui. Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative qu’un bien immobilier avait au 1er janvier 1975. Soit il y a près de 40 ans. Normalement, une révision générale des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les 10 ans. La dernière révision générale – qui était alors basée sur le marché locatif au 1er janvier 1975 – a eu lieu il y a plus de 30 ans.

Le résultat en est qu’il n’existe aujourd’hui pratiquement plus aucun lien entre le revenu cadastral et la valeur locative réelle du bien immobilier en question. Pour rétablir plus ou moins ce lien, une indexation du revenu cadastral a toutefois été introduite au début des années 1990. Mais elle ne rétablit ce lien que très partiellement. Prenez par exemple un bâtiment avec un revenu cadastral moyen de 1.500 euros. Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2014 est – pour l’application de l’impôt des personnes physiques – de 1,6813. Dans l’exemple, le revenu cadastral indexé est donc égal à 2.522 euros (1.500 x 1,6813, en arrondissant). Imaginons qu’il s’agisse d’un bâtiment donné en location à un particulier. Comme nous l’avons indiqué, la base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Dans l’exemple, il s’élève donc à 3.530,80 euros (2.522 x 1,40). Pour faire la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché locatif, ce montant doit certes encore être «bruté». Mais il est clair que de nos jours, il est devenu quasiment impossible de louer une habitation d’une certaine envergure pour ce prix.

Le problème prend des proportions hallucinantes lorsque l’on songe qu’aux bâtiments neufs doit également être attribué un revenu cadastral qui tient compte de l’état du marché locatif d’il y a près de 40 ans. Supposons que je fasse aujourd’hui construire une habitation. Les fonctionnaires du cadastre doivent alors se forger une idée de ce que la valeur locative de cette habitation aurait été au 1er janvier 1975. Il va sans dire que dans de nombreux cas, l’exercice n’est guère réalisable. Les revenus cadastraux nouvellement établis ne sont dès lors qu’une estimation très approximative de ce que la valeur locative aurait pu être il y a 40 ans. La comparabilité entre les revenus cadastraux d’anciens et de nouveaux bâtiments diminue ainsi à vue d’œil. Pour les anciens bâtiments aussi, la possibilité de les comparer entre eux devient progressivement nulle.

Une récente étude du marché immobilier à Anvers a démontré que pour des habitations qui avaient été vendues pour 250.000 euros – et qui sont donc comparables selon le marché – des revenus cadastraux oscillant entre 600 et 1.800 euros ont été relevés.

Autant dire que la preuve de la faillite totale des revenus cadastraux existants est ainsi fournie. Comment s’en sortir ? Faut-il procéder tout de même à une révision générale des revenus cadastraux ? Ou aller à la recherche d’un nouveau critère pour l’imposition ? Ce qui est certain, c’est que cette situation est intenable. Et qu’il y aura des gagnants, mais aussi de nombreux perdants.

JAN VAN DYCK

Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?

Citation :Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?
Certains restent en vente longtemps. D'autres se vendent en quelques heures. C'est comme pour tout, je suppose.

J'ai déjà visité un bien avec un rendement estimé de 22% (loyer sur prix achat).  3 ans plus tard, je le revisitais. Il était toujours à vendre, et toujours dans le même état. Je ne l'avais pas reconnu, sinon, je n'aurais pas perdu mon temps à le visiter. Je l'ai reconnu aux toiles d'araignées dans les WC communs...

Surtout, ne pas se lancer tête baissée n'importe comment. Si ce n'est pas celui-là, ce sera un autre...

Citation :Pareil. Le tout est toujours d'avoir des liquidités à investir.

Citation :Je n'ai jamais trouvé intéressant d'acheter des maisons. Rendement trop faible, risque de travaux trop grand. Mais ce n'est pas pour cela que c'est idiot. Le tout est de passer le modèle à la moulinette de la simulation

Citation :Perso, je suis orienté "apparts pour privé" Quand un commerce rentre dans le projet, je ne jette pas. Mais je décote les revenus locatifs commerciaux de 30% dans mes calculs.

Eh bien moi, je suis proprio de " maisons de commerce et de rapport" , comme on dit.
Évidemment, les relations avec un commerçant ne sont pas les mêmes qu'avec un locataire résidentiel.
Il faut peser le pour et le contre et tout décortiquer , et celá peut se révéler intéressant .

Relation avec un commerçant:  Son commerce, c'est son gagne pain et s'il le perd, il risque de perdre également ce gagne pain!  généralement le commerçant est un peu plus enclin à discuter et à accepter un compromis.  Le bail commercial présente des avantages et des inconvénients tant pour le proprio que pour le locataire.  Le tout est de bien choisir sur quelle corde tirer.

Le loyer des commerces (du moins des 2 dont je suis proprio) est plus du double de celui des logements des étages, à superficie égale. (et ce ne sont pas des commerces avenue Louise ou Toison d'Or mais plutôt dans des quartiers à population exotique ! )
Une partie du PI est payée par le locataire.

Pour l'un, en près de 10 ans, pas un loyer impayé.  Parfois un peu de retard mais un coup de fil réaligne le bonhomme.
Pour l'autre, en 12 ans, pas de problème non plus.  Les 4 années précédentes ont été un peu plus difficiles et se sont soldée par un passage chez le Juge de Paix où j'ai perdu quelques plumes mais bien moins que le locataire.  De plus cela m'a permit de relouer à mes conditions.

mais bon dans 20 ans on aura encore des voitures ? :0)