[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).


J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
Signaler un message publicitaire ou indésirable

Hors ligne

Phoenix
Pimonaute assidu
Lieu : Uccle
Inscription : 01-09-2011
Messages : 146

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

La faillite des revenus cadastraux
Plus les années passent, plus le problème des revenus cadastraux prend de l’ampleur. Le revenu cadastral forme la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Dans un certain nombre de cas, il sert également de base de calcul de l’impôt des personnes physiques finalement dû. C’est par exemple le cas lorsque l’on donne en location un immeuble et que le locataire est un particulier. La base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Il en va de même pour un immeuble qui n’est pas donné en location, et qui n’est pas l’habitation propre du contribuable. S’il s’agit en revanche de l’habitation propre, celle-ci n’est pas soumise, en dehors du précompte immobilier, à l’impôt des personnes physiques. S’il s’agit d’un autre immeuble non donné en location, la base imposable correspond à nouveau à 140 % du revenu cadastral indexé.

Ce revenu cadastral est établi sur la base de la valeur locative réelle ou présumée. Le problème est qu’on ne se base pas, pour cela, sur la valeur locative d’aujourd’hui. Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative qu’un bien immobilier avait au 1er janvier 1975. Soit il y a près de 40 ans. Normalement, une révision générale des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les 10 ans. La dernière révision générale – qui était alors basée sur le marché locatif au 1er janvier 1975 – a eu lieu il y a plus de 30 ans.

Le résultat en est qu’il n’existe aujourd’hui pratiquement plus aucun lien entre le revenu cadastral et la valeur locative réelle du bien immobilier en question. Pour rétablir plus ou moins ce lien, une indexation du revenu cadastral a toutefois été introduite au début des années 1990. Mais elle ne rétablit ce lien que très partiellement. Prenez par exemple un bâtiment avec un revenu cadastral moyen de 1.500 euros. Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2014 est – pour l’application de l’impôt des personnes physiques – de 1,6813. Dans l’exemple, le revenu cadastral indexé est donc égal à 2.522 euros (1.500 x 1,6813, en arrondissant). Imaginons qu’il s’agisse d’un bâtiment donné en location à un particulier. Comme nous l’avons indiqué, la base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Dans l’exemple, il s’élève donc à 3.530,80 euros (2.522 x 1,40). Pour faire la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché locatif, ce montant doit certes encore être «bruté». Mais il est clair que de nos jours, il est devenu quasiment impossible de louer une habitation d’une certaine envergure pour ce prix.

Le problème prend des proportions hallucinantes lorsque l’on songe qu’aux bâtiments neufs doit également être attribué un revenu cadastral qui tient compte de l’état du marché locatif d’il y a près de 40 ans. Supposons que je fasse aujourd’hui construire une habitation. Les fonctionnaires du cadastre doivent alors se forger une idée de ce que la valeur locative de cette habitation aurait été au 1er janvier 1975. Il va sans dire que dans de nombreux cas, l’exercice n’est guère réalisable. Les revenus cadastraux nouvellement établis ne sont dès lors qu’une estimation très approximative de ce que la valeur locative aurait pu être il y a 40 ans. La comparabilité entre les revenus cadastraux d’anciens et de nouveaux bâtiments diminue ainsi à vue d’œil. Pour les anciens bâtiments aussi, la possibilité de les comparer entre eux devient progressivement nulle.

Une récente étude du marché immobilier à Anvers a démontré que pour des habitations qui avaient été vendues pour 250.000 euros – et qui sont donc comparables selon le marché – des revenus cadastraux oscillant entre 600 et 1.800 euros ont été relevés.

Autant dire que la preuve de la faillite totale des revenus cadastraux existants est ainsi fournie. Comment s’en sortir ? Faut-il procéder tout de même à une révision générale des revenus cadastraux ? Ou aller à la recherche d’un nouveau critère pour l’imposition ? Ce qui est certain, c’est que cette situation est intenable. Et qu’il y aura des gagnants, mais aussi de nombreux perdants.

JAN VAN DYCK

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Merci, je vais lire çà!!


Phoenix a écrit :

La faillite des revenus cadastraux
Plus les années passent, plus le problème des revenus cadastraux prend de l’ampleur. Le revenu cadastral forme la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Dans un certain nombre de cas, il sert également de base de calcul de l’impôt des personnes physiques finalement dû. C’est par exemple le cas lorsque l’on donne en location un immeuble et que le locataire est un particulier. La base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Il en va de même pour un immeuble qui n’est pas donné en location, et qui n’est pas l’habitation propre du contribuable. S’il s’agit en revanche de l’habitation propre, celle-ci n’est pas soumise, en dehors du précompte immobilier, à l’impôt des personnes physiques. S’il s’agit d’un autre immeuble non donné en location, la base imposable correspond à nouveau à 140 % du revenu cadastral indexé.

Ce revenu cadastral est établi sur la base de la valeur locative réelle ou présumée. Le problème est qu’on ne se base pas, pour cela, sur la valeur locative d’aujourd’hui. Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative qu’un bien immobilier avait au 1er janvier 1975. Soit il y a près de 40 ans. Normalement, une révision générale des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les 10 ans. La dernière révision générale – qui était alors basée sur le marché locatif au 1er janvier 1975 – a eu lieu il y a plus de 30 ans.

Le résultat en est qu’il n’existe aujourd’hui pratiquement plus aucun lien entre le revenu cadastral et la valeur locative réelle du bien immobilier en question. Pour rétablir plus ou moins ce lien, une indexation du revenu cadastral a toutefois été introduite au début des années 1990. Mais elle ne rétablit ce lien que très partiellement. Prenez par exemple un bâtiment avec un revenu cadastral moyen de 1.500 euros. Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2014 est – pour l’application de l’impôt des personnes physiques – de 1,6813. Dans l’exemple, le revenu cadastral indexé est donc égal à 2.522 euros (1.500 x 1,6813, en arrondissant). Imaginons qu’il s’agisse d’un bâtiment donné en location à un particulier. Comme nous l’avons indiqué, la base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Dans l’exemple, il s’élève donc à 3.530,80 euros (2.522 x 1,40). Pour faire la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché locatif, ce montant doit certes encore être «bruté». Mais il est clair que de nos jours, il est devenu quasiment impossible de louer une habitation d’une certaine envergure pour ce prix.

Le problème prend des proportions hallucinantes lorsque l’on songe qu’aux bâtiments neufs doit également être attribué un revenu cadastral qui tient compte de l’état du marché locatif d’il y a près de 40 ans. Supposons que je fasse aujourd’hui construire une habitation. Les fonctionnaires du cadastre doivent alors se forger une idée de ce que la valeur locative de cette habitation aurait été au 1er janvier 1975. Il va sans dire que dans de nombreux cas, l’exercice n’est guère réalisable. Les revenus cadastraux nouvellement établis ne sont dès lors qu’une estimation très approximative de ce que la valeur locative aurait pu être il y a 40 ans. La comparabilité entre les revenus cadastraux d’anciens et de nouveaux bâtiments diminue ainsi à vue d’œil. Pour les anciens bâtiments aussi, la possibilité de les comparer entre eux devient progressivement nulle.

Une récente étude du marché immobilier à Anvers a démontré que pour des habitations qui avaient été vendues pour 250.000 euros – et qui sont donc comparables selon le marché – des revenus cadastraux oscillant entre 600 et 1.800 euros ont été relevés.

Autant dire que la preuve de la faillite totale des revenus cadastraux existants est ainsi fournie. Comment s’en sortir ? Faut-il procéder tout de même à une révision générale des revenus cadastraux ? Ou aller à la recherche d’un nouveau critère pour l’imposition ? Ce qui est certain, c’est que cette situation est intenable. Et qu’il y aura des gagnants, mais aussi de nombreux perdants.

JAN VAN DYCK

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 839
Site Web

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Pour un premier bâtiment, la banque tient-elle en compte le fait que l'investisseur possède ou pas une maison?

Cela rentre dans la solvabilité globale de la personne.

Et s'il y a un prêt dessus, l'historique du prêt (au niveau de la régularité des remboursements) rentre en ligne de compte aussi.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 839
Site Web

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?

Certains restent en vente longtemps. D'autres se vendent en quelques heures. C'est comme pour tout, je suppose.

J'ai déjà visité un bien avec un rendement estimé de 22% (loyer sur prix achat).  3 ans plus tard, je le revisitais. Il était toujours à vendre, et toujours dans le même état. Je ne l'avais pas reconnu, sinon, je n'aurais pas perdu mon temps à le visiter. Je l'ai reconnu aux toiles d'araignées dans les WC communs...

Surtout, ne pas se lancer tête baissée n'importe comment. Si ce n'est pas celui-là, ce sera un autre...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Il vend même un bouquin électronique pour pas trop cher

quelqu'un a t il lu le livre ?

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

OK,

en effet parfois un immeuble a l'air bien mais quand on y réfléchit on trouve ceci ou cela..... je prends mon temps. Je me demande par contre si je ne le prends pas trop  glasses


grmff a écrit :

Citation :Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?
Certains restent en vente longtemps. D'autres se vendent en quelques heures. C'est comme pour tout, je suppose.

J'ai déjà visité un bien avec un rendement estimé de 22% (loyer sur prix achat).  3 ans plus tard, je le revisitais. Il était toujours à vendre, et toujours dans le même état. Je ne l'avais pas reconnu, sinon, je n'aurais pas perdu mon temps à le visiter. Je l'ai reconnu aux toiles d'araignées dans les WC communs...

Surtout, ne pas se lancer tête baissée n'importe comment. Si ce n'est pas celui-là, ce sera un autre...

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

ok merci pour l'info, alors çà va y a pas grand chose en ma défaveur   tongue 


grmff a écrit :

Citation :Pour un premier bâtiment, la banque tient-elle en compte le fait que l'investisseur possède ou pas une maison?
Cela rentre dans la solvabilité globale de la personne.

Et s'il y a un prêt dessus, l'historique du prêt (au niveau de la régularité des remboursements) rentre en ligne de compte aussi.

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

petite question:

le fait d'avoir un voire plusieurs bâtiments ne jouerait donc pas non plus en ma défaveur si je voulais acheter une autre maison pour moi? Ce qui signifie que je vendrais ou louerais ma maison actuelle?


autre question: acheter des maisons pour les louer, plus intéressant que les appartements ou pas?

autre question en tête: acheter un immeuble mixte commerce + apparts est-il intéressant? Qu'en est-il au niveau des impôts?

merci pour vos réponses :-)

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 839
Site Web

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

le fait d'avoir un voire plusieurs bâtiments ne jouerait donc pas non plus en ma défaveur si je voulais acheter une autre maison pour moi? Ce qui signifie que je vendrais ou louerais ma maison actuelle?

Pareil. Le tout est toujours d'avoir des liquidités à investir.

autre question: acheter des maisons pour les louer, plus intéressant que les appartements ou pas?

Je n'ai jamais trouvé intéressant d'acheter des maisons. Rendement trop faible, risque de travaux trop grand. Mais ce n'est pas pour cela que c'est idiot. Le tout est de passer le modèle à la moulinette de la simulation

autre question en tête: acheter un immeuble mixte commerce + apparts est-il intéressant? Qu'en est-il au niveau des impôts?

Perso, je suis orienté "apparts pour privé" Quand un commerce rentre dans le projet, je ne jette pas. Mais je décote les revenus locatifs commerciaux de 30% dans mes calculs.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

grmff a écrit :

Citation :Pareil. Le tout est toujours d'avoir des liquidités à investir.

du même style que 50000€ pour une valeur totale de 20000€par exemple?

grmff a écrit :

Citation :Je n'ai jamais trouvé intéressant d'acheter des maisons. Rendement trop faible, risque de travaux trop grand. Mais ce n'est pas pour cela que c'est idiot. Le tout est de passer le modèle à la moulinette de la simulation

OK, la même simulation que celle que vous avez faites plus tôt sur ce topic je suppose. Je pensais faire çà le jour où je voudrais changer de maison. Je ne suis actuellement pas motivé de la vendre, la louer pourquoi pas...

grmff a écrit :

Citation :Perso, je suis orienté "apparts pour privé" Quand un commerce rentre dans le projet, je ne jette pas. Mais je décote les revenus locatifs commerciaux de 30% dans mes calculs.

D'accord, donc pas de différence pour les impôts. Vous estimez que la location d'un local de commerce est plus dangereuse qu'un appartement?
En effet, j'ai vu un bâtiment comportant les deux, commerce et apparts.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 404

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Vous estimez que la location d'un local de commerce est plus dangereuse qu'un appartement? En effet, j'ai vu un bâtiment comportant les deux, commerce et apparts.

Louer un commerce n'est pas plus dangereux.
C'est différent.
C'est plus taxé fiscalement (mais si vous pouvez déduire d'importants intérêts de PH, cela peut se compenser au moins en partie)
Le locataire est souvent plus stable... et la valeur locative est plus importante.


rexou

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 428

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Eh bien moi, je suis proprio de " maisons de commerce et de rapport" , comme on dit.
Évidemment, les relations avec un commerçant ne sont pas les mêmes qu'avec un locataire résidentiel.
Il faut peser le pour et le contre et tout décortiquer , et celá peut se révéler intéressant .


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

ok merci

il y a d'autres entrées à compléter sur la déclaration fiscale?

rexou a écrit :

Citation : Vous estimez que la location d'un local de commerce est plus dangereuse qu'un appartement? En effet, j'ai vu un bâtiment comportant les deux, commerce et apparts.

Louer un commerce n'est pas plus dangereux.
C'est différent.
C'est plus taxé fiscalement (mais si vous pouvez déduire d'importants intérêts de PH, cela peut se compenser au moins en partie)
Le locataire est souvent plus stable... et la valeur locative est plus importante.

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Francis a écrit :

Eh bien moi, je suis proprio de " maisons de commerce et de rapport" , comme on dit.
Évidemment, les relations avec un commerçant ne sont pas les mêmes qu'avec un locataire résidentiel.
Il faut peser le pour et le contre et tout décortiquer , et celá peut se révéler intéressant .

videmment, les relations avec un commerçant ne sont pas les mêmes qu'avec un locataire résidentiel.

c'est à dire?

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 428

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Relation avec un commerçant:  Son commerce, c'est son gagne pain et s'il le perd, il risque de perdre également ce gagne pain!  généralement le commerçant est un peu plus enclin à discuter et à accepter un compromis.  Le bail commercial présente des avantages et des inconvénients tant pour le proprio que pour le locataire.  Le tout est de bien choisir sur quelle corde tirer.

Le loyer des commerces (du moins des 2 dont je suis proprio) est plus du double de celui des logements des étages, à superficie égale. (et ce ne sont pas des commerces avenue Louise ou Toison d'Or mais plutôt dans des quartiers à population exotique ! )
Une partie du PI est payée par le locataire.

Pour l'un, en près de 10 ans, pas un loyer impayé.  Parfois un peu de retard mais un coup de fil réaligne le bonhomme.
Pour l'autre, en 12 ans, pas de problème non plus.  Les 4 années précédentes ont été un peu plus difficiles et se sont soldée par un passage chez le Juge de Paix où j'ai perdu quelques plumes mais bien moins que le locataire.  De plus cela m'a permit de relouer à mes conditions.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Francis a écrit :

Relation avec un commerçant:  Son commerce, c'est son gagne pain et s'il le perd, il risque de perdre également ce gagne pain!  généralement le commerçant est un peu plus enclin à discuter et à accepter un compromis.  Le bail commercial présente des avantages et des inconvénients tant pour le proprio que pour le locataire.  Le tout est de bien choisir sur quelle corde tirer.

Le loyer des commerces (du moins des 2 dont je suis proprio) est plus du double de celui des logements des étages, à superficie égale. (et ce ne sont pas des commerces avenue Louise ou Toison d'Or mais plutôt dans des quartiers à population exotique ! )
Une partie du PI est payée par le locataire.

Pour l'un, en près de 10 ans, pas un loyer impayé.  Parfois un peu de retard mais un coup de fil réaligne le bonhomme.
Pour l'autre, en 12 ans, pas de problème non plus.  Les 4 années précédentes ont été un peu plus difficiles et se sont soldée par un passage chez le Juge de Paix où j'ai perdu quelques plumes mais bien moins que le locataire.  De plus cela m'a permit de relouer à mes conditions.

ok merci pour les infos :-)

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Autre petite question:
est-ce rentable de louer des garages? y a-t-il des contraintes particulières?

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

ça dépend où.

J'en loue un en plein centre de Woluwe-Saint-Pierre à 160€/mois (beau grand garage fermé de 20m²). La dernière fois, l'affiche était à peine collée, qu'il était loué!

Hors ligne

Phoenix
Pimonaute assidu
Lieu : Uccle
Inscription : 01-09-2011
Messages : 146

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

panchito a écrit :

ça dépend où.

J'en loue un en plein centre de Woluwe-Saint-Pierre à 160€/mois (beau grand garage fermé de 20m²). La dernière fois, l'affiche était à peine collée, qu'il était loué!

et qu'un garage peut se vendre plus de 50000 euros dans certains quartiers.....  c 'est comme tout , faut sortir sa calculette

mais bon dans 20 ans on aura encore des voitures ? :0)

Hors ligne

BCrich
Pimonaute
Inscription : 02-03-2013
Messages : 26

Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Phoenix a écrit :

mais bon dans 20 ans on aura encore des voitures ? :0)

lol

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Retweeted SNPC - NEMS (@SNPC_NEMS): Alors que les #communes deviennent de plus en plus pointilleuses sur le contrôle des #travaux non-autorisés, certaines règles mériteraient d'être révisées, notamment pour la défense des #propriétaires. lesoir.be/164820/article…

Il y a 2 semaines De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa Sous option BEERSEL
  • Appartement À partir de 365 000 € BRUXELLES
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Penthouse 585 000 € UCCLE
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Voir toutes les offres »

    id, consectetur massa tristique pulvinar ipsum odio efficitur.