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    un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    BCrich
    Pimonaute
    Inscription : 02-03-2013
    Messages : 26

    un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
    Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

    Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
    Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
    Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
    A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
    Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
    Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
    J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).


    J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
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    BCrich
    Pimonaute
    Inscription : 02-03-2013
    Messages : 26

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Que faut-il penser de cet article? Y aura-t-il vraiment une réforme fiscale au niveau du précompte? Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ou est-ce déjà trop tard?

    Fin de l'âge d'or
    Article publié par la Libre.

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Bonjour,

    Faites une petite recherche Google avec les mots clés ; immobilier, âge d'or, étude ING, etc...
    et vous constaterez que cela fait des années qu'on nous tient ces prévisions ..... et que la bulle n'a toujours pas éclaté !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 450
    Site Web

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Même si c'était vrai et certain, avec une correction de 15% en 4 ans, il reste intéressant d'investir si on peut le faire.

    Tout d'abord parce qu'ils annoncent une augmentation de 9% des mensualités bancaires. C'est déjà une correction qui diminue à 6%.

    Et ensuite parce qu'en 4 ans, vous aurez commencé à remboursé votre crédit et diminué votre dette. De plus de 6%.

    Vous restez donc gagnant si vous investissez 100% sur PH.

    Et si vous investissez pur cash, avec ce que cela vous rapporte actuellement, vous aurez vite compris que le calcul est similaire. (par contre, vous n'avez rien compris à l'investissement immobilier)


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    par contre, vous n'avez rien compris à l'investissement immobilier

    Et vous n'avez pas bien lu l'article qui traite principalement des primo-accédants et non des investisseurs immobiliers.

    Relisez bien certains passages tels que:
    1. Les taux d’intérêts vont augmenter...Pour information, un emprunteur qui a une mensualité de 800 euros avec un taux de 3,6 % voit celle-ci monter à 900 euros si le taux passe à 4,6 %. Soit une perte de pouvoir d’achat de 9 %.

    2. Le Belge est de plus en plus serré dans son emprunt hypothécaire... D’après l’économiste, l’accès au marché immobilier n’a jamais été aussi compliqué que depuis les années 90. En fait, la situation n’a fait que se détériorer ces dernières années : l’écart s’est ainsi creusé entre la courbe des revenus et celle des prix, surtout depuis le début des années 2000. Les Belges doivent de plus en plus s’endetter pour pouvoir avoir accès à la propriété. De moins de 40 % du PIB en 2008, les engagements hypothécaires sont passés à près de 46 % fin 2012.

    "L’épargne est très mal répartie en Belgique." Si certains peuvent ainsi payer un bien, uniquement via fonds propres une majorité de Belges sont obligés de passer par la casse "Banque".

    Et les banques demandent de plus en plus de fonds propres, ce qui n'est plus à la portée du 1er venu.

    De plus les notaires se plaignent que de plus en plus d'actes passent à la trappe car le candidat acheteur se voit refuser son emprunt hypothécaire.

    Certains notaires prétendent même qu'il y a plus d'actes "abandonnés" que d'actes qui sont menés à bien suite au refus des banques.


    Donc conclusion: C'est plus que jamais le moment d'investir pour ceux qui en ont les moyens (cad les investisseurs).

    Jusqu'à présent la Belgique est un marché de propriétaire (80%) au contraire de la France et de l'Allemagne (40%). Comme beaucoup de candidats primo-accédants ne pourront plus obtenir de prêt bancaire, la vapeur va se retourner en Belgique et de plus en plus de locataires vont rester locataires...

    On aura donc enfin un marché de locataires de qualité, avec une demande de plus en plus forte.

    Tout bénéf pour l'investisseur immobilier (le vrai!)

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 924

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    panchito a écrit :

    On aura donc enfin un marché de locataires de qualité, avec une demande de plus en plus forte.

    Je sais maintenant pourquoi j'aime vous lire ! 

    bisous.gif


    rexou

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    BCrich
    Pimonaute
    Inscription : 02-03-2013
    Messages : 26

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    grmff a écrit :

    par contre, vous n'avez rien compris à l'investissement immobilier


    En tout cas, je veux bien prendre un cours ou deux ;-)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 450
    Site Web

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Vous êtes le bienvenu sur le forum  wink


    Grmf!
    ----------------
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    Loetheri
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 31-12-2013
    Messages : 16

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    grmff a écrit :

    Exemple avec crédit 50% du prix achat:
    Achat immeuble 200.000€
    Frais 30.000€
    4 apparts loués 350€ hors charges
    100.000€ de crédit, à 650€/mois en fixe 20 ans
    Apport net: 130.000€
    Cash net: 12x4x350 -12x650 - 500 - 1300 -2500 = 4.700€
    Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 -2500 = 8600€
    Cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (en cash, hors rbt PH, hors plus value, hors indexation future des loyers)
    Ou un retour "actuariel" de 6.6%

    Bonjour à tous,

    Je me permets de revenir sur l'exemple du tout début que grmff a écrit.
    Je ne comprends pas pourquoi on utilise le 13.500-2.500 pour le rendement avec emprunt ni comment on arrive au retour "actuariel" de 6.6%

    Pour moi, il est plutôt question de 4.700/230.000 = 2% dans le cash net et de 8.600/230.000€ = 3.74% en revenu "actuariel".

    Où ai-je manqué quelque chose ?

    Bien à vous

    Hors ligne

    Ligerjean-7438
    Pimonaute
    Inscription : 10-02-2014
    Messages : 1

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Bonjour,
    Je ne sais pas si je vais dire une bêtise, mais les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont nettement en baisse depuis quelques mois déjà. Il serait profitable d’investir dans l’immobilier, si la valeur de la dette n’est pas conséquente, sinon vous prendrez beaucoup de temps avant de couvrir le cout et ainsi avoir quelques profits.

    Bonjour à tous,

    Je me permets de revenir sur l'exemple du tout début que grmff a écrit.
    Je ne comprends pas pourquoi on utilise le 13.500-2.500 pour le rendement avec emprunt ni comment on arrive au retour "actuariel" de 6.6%

    Pour moi, il est plutôt question de 4.700/230.000 = 2% dans le cash net et de 8.600/230.000€ = 3.74% en revenu "actuariel".

    Où ai-je manqué quelque chose ?

    Bien à vous [/quote]

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    Phoenix
    Pimonaute assidu
    Lieu : Uccle
    Inscription : 31-08-2011
    Messages : 146

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Bonjour

    Quel rendement brut faut il attendre d'un immeuble de rapport ?
    Je vois par exemple un immeuble de 3 appartements loués + 2 garages loués également , le tout pour 2090 euros par mois.
    RCNI environ 2500 euros.
    Mise à prix 525000 euros.....

    Cet immeuble ne vaut il que 350 000 en réalité ?
    Situation quartier nord de Bxl

    Merci

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    à priori, cher pour le nord de Bruxelles, mais il faut voir la localisation précise, l'état général, le futur potentiel !

    S'il n'y a pas un potentiel futur conséquent, je n'appelle pas ça un immeuble de "rapport" !


    Francis

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 450
    Site Web

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Un immeuble vaut le prix que quelqu'un est prêt à mettre.

    A Charleroi, vous avez un rendement brut de 15 à 20% pour des immeubles pourris pas en ordre, 12-14% pour des immeubles à studios avec plus ou moins de travaux, 10% pour des immeubles "de rapport" moyen, et 2 à 8% pour des appartements selon quartier.

    De même, vous êtes à des prix de 300 à 3000€/m2 construit.

    A Bruxelles, selon quartier, on trouve encore des immeubles de rapport avec des rendements supérieurs à 5%, mais cela devient compliqué. Je ne sais pas pourquoi les gens s'échinent sur Bruxelles à 3%, alors qu'à 30 minutes, on trouve Charleroi à 10% pour une qualité similaire!

    Mais les gens sont grégaires, ne cherchent pas plus loin, et ont des a priori sur les quartiers et les villes voisines. Je ne connais pas, je vais pas voir, je ne cherche pas.

    Le prix d'un immeuble dépend de
    -sa situation géographique: type de quartier, ville, ...
    -la situation économique des prospects locataires
    -son état technique et des travaux à faire
    -la réglementation de la Ville: pompiers, urbanisme,...
    -du fonctionnement de l'administration: combien de temps pour obtenir un permis? Quelle brutalité avec les propriétaires?
    -des taxes communales: additionnels au précompte immobilier, taxes diverses,...
    -la capacité de la Justice de Paix à rendre justice (Combien de mois avant d'être convoqué? Combien de temps entre dépot requête et expulsion?)
    -volonté des banques de prêter

    Et de tout le reste...


    Grmf!
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    Phoenix
    Pimonaute assidu
    Lieu : Uccle
    Inscription : 31-08-2011
    Messages : 146

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    ok si l'on doit habiter je peux comprendre le raisonnement au niveau localisation etc pour la valorisation du bien.

    Si cette localisation est optimale, cela doit se traduire dans le loyer également.

    Mais pour investir, on ne devrait regarder que le loyer.
    Soit c'est un bien TOP et les loyers (potentiels) sont en conséquences, soit ce n'est pas le cas et donc le prix de l'immeuble devrait être plus bas.

    La moyenne des gens ne peuvent pas payer un loyer de plus de 1000 euros par mois.

    Donc peut on valoriser un investissment immobilier sur la base des loyers, taxes , frais d'entrée, etc et les loyers avec un return attendu de .... combien ? 6% MINIMUM ?

    En dessous on dirait que cela ne vaut pas la peine ?

    Merci

    PS:
    faut il prendre en compte un indexatin des loyers de 1% par an par exemple ?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Si vous savez payer les 520.000 cash, le rendement brut n'atteind même pas les 4%!

    En ligne

    Phoenix
    Pimonaute assidu
    Lieu : Uccle
    Inscription : 31-08-2011
    Messages : 146

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Je comprends bien mais le marché immobilier est tres peu liquide et il y a plus de travail et de gestion qu'un placement financier, ainsi qu'une part de risque liée aux locataires mais aussi au fisc... donc il faut une prime.

    C'est le meme raisonnement qu'avec une action et une obligation.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Je ne sais pas pourquoi les gens s'échinent sur Bruxelles à 3%, alors qu'à 30 minutes, on trouve Charleroi à 10% pour une qualité similaire!

    L'autre jour j'ai quitté BXL à 17h.

    Il m'a fallu 2h30 pour rejoindre Charleroi...

    Sortie à Ittre fermée, travaux à Nivelles et plus loin sur la E19.

    Donc le RO était à l'arrêt total de même que tout le tronçon de la E19 depuis Ittre jusqu'à l'entrée de la A54.

    Quelle galère!

    En ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Pour moins de 4% brut?

    Je pense que vous pouvez facilement retirer quelques % pour avoir le rendement net:
    - droits d'enregistrement
    - frais de notaire
    - prêt hypothécaire
    - loyers impayés
    - assurance incendie
    - travaux de rénovation (+ mise en conformité obligatoire de l'installation électrique par l'acheteur endéans les 18 mois de l'achat)
    - fiscalité (les RC sont indexés (et pas sur l'indice santé!!) puis multipliés par 140%, puis ajoutés à vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable globalement)
    - les dégâts locatifs
    - la gestion de 5 locataires différents pour seulement 2000€/mois


    Pourquoi ne pas regarder du côté de la brique papier du type Home Invest, Aedifica ou encore Cofinimmo?

    Le tout sans soucis et ...sans locataires à devoir gérer....

    En ligne

    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 533

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Pourquoi ne pas regarder du côté de la brique papier du type Home Invest, Aedifica ou encore Cofinimmo?

    connaissez vous le rendement moyen pour ce type d investissement, ainsi que les rendements min et max que l'on pourrait obtenir ?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 654

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Ce type de donnée figure sur leur site respectif

    Voir ICI

    Epoustouflant n'est-ce pas?

    En ligne

    Phoenix
    Pimonaute assidu
    Lieu : Uccle
    Inscription : 31-08-2011
    Messages : 146

    Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

    Donc il vaut mieux investir dans le papier que dans la pierre ? smile

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