un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Bonjour,

Faites une petite recherche Google avec les mots clés ; immobilier, âge d'or, étude ING, etc...
et vous constaterez que cela fait des années qu'on nous tient ces prévisions ..... et que la bulle n'a toujours pas éclaté !

Et vous n'avez pas bien lu l'article qui traite principalement des primo-accédants et non des investisseurs immobiliers.

Relisez bien certains passages tels que:
1. Les taux d’intérêts vont augmenter...Pour information, un emprunteur qui a une mensualité de 800 euros avec un taux de 3,6 % voit celle-ci monter à 900 euros si le taux passe à 4,6 %. Soit une perte de pouvoir d’achat de 9 %.

2. Le Belge est de plus en plus serré dans son emprunt hypothécaire... D’après l’économiste, l’accès au marché immobilier n’a jamais été aussi compliqué que depuis les années 90. En fait, la situation n’a fait que se détériorer ces dernières années : l’écart s’est ainsi creusé entre la courbe des revenus et celle des prix, surtout depuis le début des années 2000. Les Belges doivent de plus en plus s’endetter pour pouvoir avoir accès à la propriété. De moins de 40 % du PIB en 2008, les engagements hypothécaires sont passés à près de 46 % fin 2012.

"L’épargne est très mal répartie en Belgique." Si certains peuvent ainsi payer un bien, uniquement via fonds propres une majorité de Belges sont obligés de passer par la casse "Banque".

Et les banques demandent de plus en plus de fonds propres, ce qui n'est plus à la portée du 1er venu.

De plus les notaires se plaignent que de plus en plus d'actes passent à la trappe car le candidat acheteur se voit refuser son emprunt hypothécaire.

Certains notaires prétendent même qu'il y a plus d'actes "abandonnés" que d'actes qui sont menés à bien suite au refus des banques.

Donc conclusion: C'est plus que jamais le moment d'investir pour ceux qui en ont les moyens (cad les investisseurs).

Jusqu'à présent la Belgique est un marché de propriétaire (80%) au contraire de la France et de l'Allemagne (40%). Comme beaucoup de candidats primo-accédants ne pourront plus obtenir de prêt bancaire, la vapeur va se retourner en Belgique et de plus en plus de locataires vont rester locataires...

On aura donc enfin un marché de locataires de qualité, avec une demande de plus en plus forte.

Tout bénéf pour l'investisseur immobilier (le vrai!)

En tout cas, je veux bien prendre un cours ou deux ;-)

Bonjour à tous,

Je me permets de revenir sur l'exemple du tout début que grmff a écrit.
Je ne comprends pas pourquoi on utilise le 13.500-2.500 pour le rendement avec emprunt ni comment on arrive au retour "actuariel" de 6.6%

Pour moi, il est plutôt question de 4.700/230.000 = 2% dans le cash net et de 8.600/230.000€ = 3.74% en revenu "actuariel".

Où ai-je manqué quelque chose ?

Bien à vous

Bonjour

Quel rendement brut faut il attendre d'un immeuble de rapport ?
Je vois par exemple un immeuble de 3 appartements loués + 2 garages loués également , le tout pour 2090 euros par mois.
RCNI environ 2500 euros.
Mise à prix 525000 euros.....

Cet immeuble ne vaut il que 350 000 en réalité ?
Situation quartier nord de Bxl

Merci

Un immeuble vaut le prix que quelqu'un est prêt à mettre.

A Charleroi, vous avez un rendement brut de 15 à 20% pour des immeubles pourris pas en ordre, 12-14% pour des immeubles à studios avec plus ou moins de travaux, 10% pour des immeubles "de rapport" moyen, et 2 à 8% pour des appartements selon quartier.

De même, vous êtes à des prix de 300 à 3000€/m2 construit.

A Bruxelles, selon quartier, on trouve encore des immeubles de rapport avec des rendements supérieurs à 5%, mais cela devient compliqué. Je ne sais pas pourquoi les gens s'échinent sur Bruxelles à 3%, alors qu'à 30 minutes, on trouve Charleroi à 10% pour une qualité similaire!

Mais les gens sont grégaires, ne cherchent pas plus loin, et ont des a priori sur les quartiers et les villes voisines. Je ne connais pas, je vais pas voir, je ne cherche pas.

Le prix d'un immeuble dépend de
-sa situation géographique: type de quartier, ville, ...
-la situation économique des prospects locataires
-son état technique et des travaux à faire
-la réglementation de la Ville: pompiers, urbanisme,...
-du fonctionnement de l'administration: combien de temps pour obtenir un permis? Quelle brutalité avec les propriétaires?
-des taxes communales: additionnels au précompte immobilier, taxes diverses,...
-la capacité de la Justice de Paix à rendre justice (Combien de mois avant d'être convoqué? Combien de temps entre dépot requête et expulsion?)
-volonté des banques de prêter

Et de tout le reste...

Si vous savez payer les 520.000 cash, le rendement brut n'atteind même pas les 4%!

L'autre jour j'ai quitté BXL à 17h.

Il m'a fallu 2h30 pour rejoindre Charleroi...

Sortie à Ittre fermée, travaux à Nivelles et plus loin sur la E19.

Donc le RO était à l'arrêt total de même que tout le tronçon de la E19 depuis Ittre jusqu'à l'entrée de la A54.

Quelle galère!

connaissez vous le rendement moyen pour ce type d investissement, ainsi que les rendements min et max que l'on pourrait obtenir ?

Donc il vaut mieux investir dans le papier que dans la pierre ?